Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 7 AVRIL 2021

n° RG 19/153

n° Portalis DBVE-V- B7D-B27C JJG – C

Décision déférée à la cour :

jugement au fond, origine tribunal de grande instance d’Ajaccio, décision attaquée du 7 Janvier 2019, enregistrée sous le n° 17/1164

Consorts X

[…]

C/

S.A.R.L. LES LOFTS DE PALOMBAGGIA

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE U SUARTONU

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SEPT AVRIL DEUX-MILLE-VINGT-ET-UN

APPELANTS :

M. YGérard X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Maud SANTINI GIOVANNANGELI, avocate au barreau de BASTIA, M^e Frédéric BERENGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e CHAREYRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

M. C X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Maud SANTINI GIOVANNANGELI, avocate au barreau de BASTIA, M^e Frédéric BERENGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e CHAREYRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

[…]

prise en la personne de son représentant légal, domicilié au dit siège

Chez M^me E F

20243 ISOLACCIO-DI-FIUMORBO

Représentée par M^e Maud SANTINI GIOVANNANGELI, avocate au barreau de BASTIA M^e Frédéric BERENGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e CHAREYRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES :

[…]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, demeurant en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Barthélémy LEONELLI, avocat au barreau de BASTIA, M^e Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE U SUARTONU

pris en la personne de son syndic en exercice

Lieu-dit Suartu

[…]

défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

La cour composée de :

P-J GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère

qui en ont délibéré, a examiné l’affaire à l’audience publique du 4 février 2021, conformément aux dispositions de l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

G H.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 7 avril 2021.

ARRET :

Rendu par défaut,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par P-J GILLAND, président de chambre, et par G H, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par actes d’huissier du 3 novembre 2017, la S.C.I. Les lièges de Palombaggia, MM. O-

Z et C X ont fait appeler la S.A.R.L. Les lofts de Palombaggia et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble U Suartonu par-devant le tribunal de grande

instance d’Ajaccio aux fins de :

'VU le jugement rendu par le Tribunal Administratif de BASTIA du 14 avril 2016,

VU l’article L 480-13 du Code de l’urbanisme,

DÉBOUTER la SARL LES LOFTS DE PALOMBAGGIA de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

ORDONNER la démolition des constructions édifiées illégalement sur la parcelle cadastrée section F n°2863 appelées […], telles que constatées par Maître A, huissier de justice,

CONDAMNER la SARL LES LOFTS DE PALOMBAGGIA à démolir les constructions

édifiées illégalement sur la parcelle cadastrée section F n°2863 appelées […], qui

correspond au lot n° 1, tel qu 'il résulte de l’état descriptif de division du 6 juin 2013, et telles que constatées par Maître A, huissier de justice, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard,

DIRE ET JUGER que la décision rendue sera opposable au syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER subsidiairement la SARL LES LOFTS DE PALOMBAGGIA à verser aux demandeurs la somme de 150 000 Euros au titre des préjudices subis du fait des troubles anormaux de voisinage constatés,

LA CONDAMNER à la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens, distraits au profit de E M N, Avocat, sur son affirmation de droit, en ce compris les frais de constats d’huissier des 4 mai 2015, 22 avril et 5 décembre 2016.'

Par jugement du 7 janvier 2019, le tribunal de grande instance d’Ajaccio a :

'DÉCLARE irrecevables les demandes tant principales que subsidiaire formées par la Sci

Lièges de Palombaggia et par MM. Pau1-Z et C X,

CONDAMNÉ in solidum la Sci Lièges de Palombaggia et MM. YGérard et C

X à payer à la société Les Lofts de Palombaggia la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTÉ la SCI Les Lièges de Palombaggia et MM. YGérard et C X de leur demande fondée sur le même fondement,

CONDAMNÉ la SCI Les Lièges de Palombaggia et MM. YGérard et C X

aux dépens.'

Par déclaration au greffe du 11 février 2019, la S.C.I. Les lièges de Palombaggia, M. O-

Z X et M. C X ont interjeté appel du jugement prononcé en ce

qu’il a :

'- Déclaré irrecevables les demandes tant principales que subsidiaire formées par la SCI

Lièges de Palombaggia et par MM. YGérard et C X.

— Condamné in solidum la SCI Lièges de Palombaggia et MM. YGérard et D à payer à la société Les Lofts de Palombaggia, la somme de 3000,00 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Débouté la SCI Lièges de Palombaggia et MM. YGérard et C de leur demande

formée sur le même fondement.

— Condamné la SCI Lièges de Palombaggia et MM. et C X aux dépens.'

Par conclusions déposées au greffe le 7 mai 2019, la S.C.I. Les lièges de Palombaggia, M.

YGérard X et M. C X ont demandé à la cour de :

'VU l’artic1e L 480-13 du Code de l’urbanisme,

VU la théorie des troubles anormaux de voisinage,

RÉFORMER dans toutes ses dispositions le jugement rendu parle Tribunal de Grande

Instance d’Ajaccio

Statuant de nouveau

ORDONNER, sur le fondement de l’article L. 480-13 du .Code de l’urbanisme, subsidiairement sur celui des troubles anormaux de voisinage, la démolition des

constructions édifiées illégalement sur la parcelle cadastrée section F n°2863 appelées […], telles que constatées par Maître A, huissier de justice,

CONDAMNER la SARL LES LOFTS DE PALOMBAGGIA à démolir les constructions

édifiées illégalement sur la parcelle cadastrée section F n°2863 appelées […], qui

correspond au lot n° 1 tel qu’il résulte de l’état descriptif de division du 6 juin 2013, et telles que constatées par Maître A, huissier de justice, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard,

DIRE ET JUGER que la décision rendue sera opposable au syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER subsidiairement la SARL LES LOFTS DE PALOMBAGGIA à verser aux demandeurs la somme de 150 000 Euros au titre des préjudices subis du fait des troubles anormaux de voisinage constatés,

CONDAMNER la SARL LES LOFTS DE PALOMBAGGIA à rembourser le coût des

constats d’huissier des 4 mai 2015, 22 avril, 5 décembre 2016, et 22 octobre 2018,

LA CONDAMNER à la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens distraits au profit de Maître GIOVANANGELLI, Avocat, sur son affirmation de droit,

SOUS TOUTES RÉSERVES.'

Par conclusions déposées au greffe le 2 août 2019, la S.A.R.L. Les lofts de Palombaggia a demande à la cour de :

'CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions

POUR CE FAIRE

Sur le fondement L.480-13 du Code de l’Urbanisme,

Déclarer l’ensemble des prétentions principales et subsidiaires des consorts X et de la SCI LES LIÈGES DE PALOMBAGGIA irrecevables

Eventuellement, Y AJOUTANT

Débouter la SCI Les Lièges de Palombaggia et Messieurs X de toutes leurs prétentions, fins et conclusions comme injustifiées et mal fondées notamment en l’absence de

preuve et d’existence d’un préjudice direct et personnel, et au regard de la preuve contraire rapportée par la concluante.

RÉFORMER la décision en ce qu’elle n’a pas retenu la prescription de l’action des appelants quant à la demande d’indemnité et

POUR CE FAIRE

Déclarer en toute hypothèse prescrite la demande subsidiaire de paiement d’une indemnité.

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations au titre de l’article 700 et des dépens.

POUR CE FAIRE :

Condamner in solidum les demandeurs à payer aux concluants la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC de 1^re instance

ET Y AJOUTANT

les condamner in solidum à payer à la concluante la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 pour les frais irrépétibles d’appel.

Les condamner aux entiers dépens de 1'instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit

de Maître Barthélémy LEONELLI qui y a pourvu.

SOUS TOUTES RÉSERVES.'

Par ordonnance du 2 octobre 2019, la présente procédure a été clôturée avec renvoi à l’audience du 6 février 2020 pour plaidoiries, date laquelle en raison d’un mouvement catégoriel des avocats la présente procédure a été renvoyée a l’audience de plaidoiries du 7 mai 2019.

En raison de l’état d’urgence sanitaire, le 7 mai 2020, l’audience prévue ayant été annulée, la dite procédure a été renvoyée à l’audience du 12 juin 2020, pour être traitée en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance du 25 mars 2020 dans le cadre d’une audience virtuelle, sans plaidoiries, et avec dépôt de dossiers, s’agissant d’une procédure écrite.

Le 12 juin 2020, en raison de l’opposition de la S.A.R.L. Les lofts de Palombaggia, notifié par avis du réseau privé virtuel des avocats le 20 mai 2020, la procédure n’a pas pu être traitée par simple dépôt des dossiers de plaidoiries et, malgré son caractère uniquement écrit, a été renvoyée une nouvelle fois à l’audience du 4 février 2021.

Le 4 février 2021, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue par mise a disposition au greffe le 7 avril 2021.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des

parties, fait expressément référence à la décision entreprise, ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence U Suartonu à Porto-Vecchio (Corse-du-Sud) s’étant vu signifier la déclaration d’appel après procès- verbal de recherches infructueuses, et

n’ayant pas constitué avocat, en application de l’article 474 du code de procédure civile,1^e présent arrêt doit être prononcé par défaut.

SUR CE

* Sur la recevabilite de la demande principale

Il résulte des dispositions de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme que «Lorsqu 'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

I ° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir

du fait de la méconnaissance des régles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l’une des zones suivantes :

b} Les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du

patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques mentionnés à l’article L. 146-6, lorsqu 'ils ont été identifiés et délimités par des documents réglementaires relatifs à l’occupation et à l’utilisation des sols,

2° Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à des dommages et intéréts que st, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L 'action en responsabilité civile doit étre engagée au plus tard deux ans après l’achèvement des travaux'.

En l’espèce, il ressort clairement du jugement prononcé le 14 avril 2016 par le tribunal administratif de Bastia, confirmé par arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 9 avril 2018, dont le pourvoi a été rejeté par arrêt du Conseil d’État du 26 novembre 2018, que le permis de construire dont bénéficiait M. J K au titre de la S.A.R.L. Les lofts de Palombaggia a été annulé pour excès de pouvoir, le premier jugement confirmé en appel précisant, en sa page 6 «Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanise…., la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête..» ajoutant «qu’en l’état du dossier aucun autre moyen de la requête n’est susceptible de fonder l’annulation de la décision attaquée».

Il importe peu que tous les moyens de droits retenus en première instance ne l’aient pas été en appel devant la cour administrative de Marseille, l’arrêt prononcé rejetant les demandes

présentées par M. J K et confirmant ainsi l’annu1ation du permis de construire du bien immobilier appartenant actuellement à la S.A.R.L. Les lofts de Palombaggia pour excès de pouvoir.

La première condition posée est donc remplie.

Dans leur jugement, les premiers juges alors que l’article L 480-13 du code de l’urbanisme

dispose que doit être aussi remplie la condition cumulative d’une construction dans «un

espace terrestre et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral…» n’examinent pas cette condition et y substituent, à la charge des demandeurs à la démolition, la nécessité d’établir une faute

tenant à la méconnaissance de la règle d’urbanisme ou de la servitude d’utilité publique, un préjudice personnel et un lien de causalité entre les deux, ajoutant ainsi à la loi.

Or, le terrain concerné par le permis de construire annulé est situé, sans aucune contestation possible, dans un site inscrit au titre de la loi de 1930 et est classé comme étant un espace remarquable et caractéristique du littoral, le tout étant situé dans une zone naturelle d’intérêt écologique, faunistique, et floristique de type I. Le plan d’aménagement et de développement durable de la Corse du 24 novembre 2018 qualifie la zone dans laquelle se situent les différentes parcelles concernées par la présente procédure «d’espaces ressources pour le pastoralisme et l’arboriculture traditionnelle, et autre espaces naturels, sylvicoles ou pastoraux», ce qui permet de remplir la seconde condition cumulative de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme.

Reste l’intérêt à agir des appelants personnes physiques qui est contesté par l’intimée principale en ce que M. YGérard X est locataire et qu’il héberge à titre gratuit M. C X. Cependant leurs qualités de résidants sur les parcelles impactées et objets de la présente procédure sont amplement démontrées par les pièces produites -contrat de bail, avis d’imposition et certificat d’hébergement, pour écarter ce moyen et que soit reconnu leur intérêt à agir.

De plus, la présente procédure est aussi mise en oeuvre par la S.C.I. Les lièges de Palombaggia, personne morale, dont il importe peu qu’elle n’est pas été partie des différentes procédures administratives engagées victorieusement par les deux autres appelants, personnes physiques.

L’intérêt à agir des trois appelants ressort, sans que cela ne soit contestable, des constats qu’ils produisent, réalisés sur place par la cabinet d’expertise P-Q R, relevant

l’existence, du fait du caractère illégal de la construction litigieuse, d’un préjudice visuel anormal, tout sauf résiduel à la vue des photographies produites aux débats présentant une mur de bois impressionnant dans sa hauteur, préjudice anormal résultant de la visibilité de l’ouvrage construit, depuis les pièces à vivre de leur habitation et lors de l’arrivée sur les lieux, construction altérant le caractère naturel et sauvage de lieux inscrits dans la zone littorale de Palombaggia, altération en soi suffisante pour caractériser le préjudice personnel et direct des appelants, sans nécessité de rechercher, en plus, une quelconque nuisance sonore réelle et anormale dans un espace naturel protégé-présence d’un parking et de locataires nombreux- ou directement visuelle, débat stérile sur lequel l’intimée principale cherche à orienter la présente procédure.

En effet, il suffit de reprendre la motivation de l’arrêt du tribunal administratif de Bastia pour écarter l’argument de l’intimée principale selon laquelle la construction litigieuse se trouverait dans une zone urbanisée actuellement, et notamment celle numérotée 10, en page 4 du jugement, «il ressort des pièces du dossier, notamment des vues aériennes et de la cartographie jointe à la demande de permis de construire que le projet en cause… se trouve dans un vaste espace se caractérisant par un habitat diffus et composé de groupes de constructions composées chacun de constructions peu nombreuses qui ne sont pas constitutifs de centres urbains préexistants au sens des prescriptions précitées du schéma d’aménagement de la Corse».

Le fait que, depuis lors, cet espace naturel a subi un mitage certain et une urbanisation outrancière et spéculative ne saurait justifier, a posteriori, le rejet de la demande de démolition et anéantir l’intérêt à agir des appelants.

Cela génère des préjudices personnels et directs aux trois appelants et ce, quel que soit leur

statut et leur raison d’être sur les lieux, la réalité de ceux-ci n’étant pas contestable.

A ces préjudices, personnels et directs de trois appelants, s’ajoute celui particulier de la S.C.I. Les lièges de Palombaggia, en sa qualité de propriétaire d’un bien immobilier mitoyen, la valeur de son bien ayant été diminuée de 5 à 7 % en raison de présence de la construction litigieuse, diminution de valeur dont le lien de causalité avec la construction litigieuse et la violation de la règle d’urbanisme est indéniable à la suite de l’altération du caractère naturel du lieu et du trouble visuel engendrée par la construction illégale elle-même.

Il n’est pas nécessaire, comme cherche à le faire l’intimée principale, de se placer sur le terrain de la concurrence déloyale, les parties étant toutes loueuses de biens immobiliers saisonniers, avec cette nuance que les appelants, notamment la S.C.I. Les lièges de Palombaggia, exploitaient cette activité antérieurement à la S.A.R.L. Les lofts de Palombaggia dans un cadre naturel et sauvage que la construction litigieuse et illégale
-comme l’annulation du permis de construire le démontre amplement- est venue perturber.

Cet argument ne peut être sérieusement retenu.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de faire droit à la demande de démolition présentées, selon les modalités définies dans le

dispositif de la présente décision, cette disposition étant particulièrement proportionnée par rapport aux troublas anormaux occasionnés en raison l’illégalité de la construction édifiée dans un espace remarquable et protégé.

Il est nécessaire de prévoir une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant 6 mois à

compter de la signification de la présente décision à la S.A.R.L. Les lofts de Palombaggia

Il y a lieu de déclarer le présent jugement opposable au Syndicat des copropriétaires de la

résidence U Suartonu.

La demande principale ayant été accueillie, il n’y a pas lieu a examen des demandes subsidiaires.

* Sur l’article 700 et les dépens

I1 convient d’infirmer la jugement entrepris en ce qu’il a condamné les appelants à payer une somme de 3 000 euros in solidum à ce titre à la S.A.R.L. Les lofts de Palombaggia et au paiement des dépens de première instance.

En cause d’appel, il y a lieu de faire droit à la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5 000 euros, somme augmentée du coût des constats d’huissiers des 4 mai 2015, 22 avril 20106, 5 décembre 2016, et 22 octobre 2018, qui ont vocation à être intégrés au frais irrépétibles et non aux dépens, dépens qu’il y a lieu de mettre à la charge, pour ceux de première instance comme d’appel, de la S.A.R.L. Les lofts de Palombaggia.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, par défaut,

Infirme le jugement querellé en toutes ces dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne la S.A.R.L. Les lofts de Palombaggia à démolir, sous astreinte de 500 euros par

jour de retard, et pendant 6 mois, à compter de la signification du présent arrêt, les constructions édifiées en application du permis de construire annulé par le jugement du

tribunal administratif de Bastia le 14 avril 2016, sur la parcelle cadastrée section F n°2863,

appelées Loft 2, qui correspond au lot n° 1 tel qu’il résulte de l’état descriptif de division du 6 juin 2013, et telles que constatées par Maître A, huissier de justice

Déclare le présent jugement opposable au Syndicat des copropriétaires de la résidence U

Suartonu, situé à Porto-Vecchio (Corse-du-Sud),

Condamne la S.A.R.L. Les lofts de Palombaggia à payer globalement à La S.C.I. Les lièges de Palombaggia, M. YGérard S et M. C L la somme de

5 000 euros, outre le coûts des constats d’huissier de justice des 4 mai 2015, 22 avril 20106, 5 décembre 2016, et 22 octobre 2018, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la S.A.R.L. Les lofts de Palombaggia a payer les entiers dépens, tant ceux de

première instance que d’appel, dont distraction au profit de M^e Christian Giovannageli,

avocat.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,