Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MARS 2017

(n° , 06 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/05574

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/14515

APPELANTE :

SARL STONEGEAR prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de bobigny sous le XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

Assistée de M^e Stéphane DAYAN de l’AARPI ADVOCACY4, avocat au barreau de PARIS, toque : P418, avocat plaidant substitué par M^e Marie-A DRAI de l’AARPI ADVOCACY4, avocat au barreau de PARIS, toque : P418

INTIMÉES :

SARL AGI-WT prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 478 162 175

XXX

XXX

Représentée par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant

Assistée de M^e Stéphanie G. OGER de l’Association SMILEVITCH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R122

Société MERCEDES BENZ FINANCIAL SERVICE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux XXX

XXX

Défaillante ' régulièrement citée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Janvier 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— rendu par défaut,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

*********** Vu le jugement assorti de l’exécution provisoire rendu le 12 février 2015 par le tribunal de grande instance de Paris qui a :

— débouté la société Stonegear de sa demande de nullité de la somation en date du 3 mai 2012,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail de sous-location en date du 1^er novembre 2010 sont réunies,

— accordé à la société Stonegear un délai de deux mois à compter de la signification du jugement pour remettre en état la façade du local commercial situé XXX, site le XXX à XXX,

— ordonné la suspension de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai,

— dit que faute par la société Stonegear de remettre en état la façade du local commercial dans ce délai :

* la clause résolutoire sera acquise,

* il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, * M^mes Cordula Mainz, Y Z et A Z ainsi que M. X seront autorisés à faire transférer dans une remise ou un garde-meubles de leur choix, aux risques et périls du preneur, le matériel, meubles, marchandises et autres pouvant rester garnir les lieux,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges, est mise à la charge de la société Stonegeare en cas de maintien dans les lieux, à compter du 3 juin 2012 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société Stonegear à payer la somme de 2.500 € à la société AGI-WT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Stonegear aux dépens qui comprendront le coût de la sommation du 3 mai 2012 et celui du procès-verbal dressé le 4 juin 2012 ;

Vu l’appel relevé par la société Stonegear et ses dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2015 par lesquelles elle demande à la cour, au visa des articles L 145-41 du code de commerce ainsi que des articles 1162 et 1134 du code civil, d’infirmer le jugement en sa totalité et, statuant à nouveau de :

— débouter la société AGI-WT de toutes ses demandes,,

— prononcer la nullité de la sommation de faire visant la clause résolutoire qui lui a été signifiée le 3 mai 2012,

— dire que la société AGI-WT a mis en oeuvre la clause résolutoire abusivement et de mauvaise foi,

— subsidiairement, constater le caractère ambigu de l’article 13 'Autorisation de travaux’ du contrat de bail commercial de sous-location conclu entre les parties, constater l’impossibilité pour elle d’appréhender avec certitude sa portée et constater sa bonne foi, ayant préalablement à la modification de la façade fait effectuer et communiqué à la société AGI-WT toutes les diligences prévues à l’article 13 du contrat,

— en tout état de cause, débouter la société AGI-WT de ses demandes reconventionnelles et la condamner à lui payer la somme de 25.000 €, à titre de dommages-intérêts, pour mise en oeuvre abusive et de mauvaise foi de la clause résolutoire,

— condamner la société AGI-WT à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2015 par la société AGI-WT qui demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— déclarer la société Stonegear irrecevable et mal fondée en son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Stonegear de sa demande de nullité de la sommation du 3 mai 2012, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail de sous-location du 1^er novembre 2010 étaient réunies et condamné la société Stonegear aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, – le réformer pour le surplus et, statuant à nouveau :

déclarer acquise la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion de la société Stonegear et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dire que les meubles seront séquestrés dans tel garde-meuble qu’il lui plaira de choisir, aux frais et risques de la société Stonegear,

— condamner la société Stonegear à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du dernier loyer facturé, outre les charges, à compter du 3 juin 2012 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner la société Stonegear en tous les dépens et à lui payer la somme de 7.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE

Considérant que suivant acte sous seing privé du 15 juin 2007 et avenant du 15 juin 2007, la société Icade a consenti un bail commercial portant sur des locaux situés dans les travées 3 et 4 du bâtiment 274 dépendant du XXX, XXX à XXX) à la société AGI-WT qui souhaitait diviser les locaux en six cellules au plus après obtention d’un permis de construire ; que conformément à l’article 9.4 des conditions particulières de ce bail, le preneur était autorisé à sous-louer les locaux à des sociétés de son choix, sous sa responsabilité et sa garantie personnelle ;

Que suivant bail commercial de sous-location signé le 1^er novembre 2010, la société AGI-WT a sous-loué des locaux dépendant de la travée 3 à la société Stonegear, qui exerce le commerce de gros de textiles, pour une durée de neuf années commençant à courir le 1^er décembre 2010 pour s’achever le 30 novembre 2019 ;

Que le 25 août 2011, la société AGI-WT a fait constater par huissier de justice que des travaux étaient en cours sur la façade est de l’immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce de la société sous-locataire ; que le 25 octobre 2011, elle lui a fait délivrer sommation, soit de justifier de l’autorisation prévue à l’article 13 du bail de sous-location, soit de remettre la façade en l’état ; qu’elle a fait constater, les 15 et 17 novembre 2011, que les lieux avaient été remis en leur état initial, les vitrines en verre étant occultées par des murs en briques de type et couleur identiques aux bâtiments voisins ;

Que par la suite, le 12 avril 2012, la société AGI-WT a fait constater par huissier de justice que la façade du local sous-loué était constituée d’une porte d’entrée vitrée entourée, à droite d’une vitrine en deux parties et à gauche d’une vitrine en trois parties ; que par sommation de faire visant la clause résolutoire du bail de sous-location, délivrée le 3 mai 2012, elle a sommé la société Stonegear de respecter les stipulations du bail de sous-location, notamment son article 13, et de remettre la façade du local en son état initial, les travaux de modification ayant été exécutés sans son accord initial ;

Que n’ayant pas obtenu satisfaction, la société AGI-WT, le 18 septembre 2013, a saisi le tribunal de grande instance aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire ; que par le jugement déféré, le tribunal a fait droit à sa demande mais en suspendant le jeu de la clause résolutoire ;

Considérant que la société Stonegear, appelante, allègue que lors de la signature du bail de sous-location, aucune copie du bail principal ne lui a été remise et aucun état des lieux contradictoire n’a été dressé ; Qu’elle fait valoir ensuite que c’est de mauvaise foi que la société AGI-WT a tenté de mettre une première fois en oeuvre la clause résolutoire alors que :

— par lettre du 20 juin 2011, la société Icade avait confirmé à sa locataire son accord de principe pour voir effectuer les travaux conformément au plan transmis,

— en lui remettant cette lettre, la société AGI-WT lui avait donné son accord, nulle exigence de forme n’étant stipulée dans le bail de sous-location pour l’autorisation de travaux,

— ce n’est que le 25 octobre 2011, soit quelques mois après l’exécution des travaux et après qu’elle lui ait demandé, par lettres des 8 et 21 septembre 2011, de prendre les mesures nécessaires pour le raccordement des locaux au PC incendie et au remplacement de la porte de secours, que la société AGI-WT lui a adressé la première sommation,

— ayant pris bonne note de l’attitude de la société AGI-WT et compris qu’elle ne pouvait plus se fier à sa parole, elle a décidé de mettre en oeuvre les démarches auprès des administrations compétentes et les diagnostics nécessaires, ce qu’elle n’avait pas fait initialement,

— que par lettre du 2 avril 2012, elle a transmis préalablement à la société AGI-WT tous les documents prévus à l’article 13 du bail de sous-location, sa lettre n’appelant aucune réponse de sa part ;

Que l’appelante en déduit qu’elle a parfaitement respecté les conditions prévues à l’article 13 pré-cité ; qu’à titre subsidiaire, elle prétend qu’elle n’était pas tenue par la procédure d’autorisation prévue au sous-bail, les travaux ayant été réalisés pour les besoins actuels et impérieux de l’exploitation de son fonds de commerce à usage de boutique et les autres sous-locataires ayant effectué les mêmes ;

Que pour caractériser la mauvaise foi de la société AGI-WT, la société Stonegear ajoute :

— que l’intimée est restée silencieuse entre le 2 avril et le 3 mai 2012, la laissant procéder aux travaux pour ensuite la sommer de remettre la façade dans son état initial,

— qu’elle se prévaut d’une clause dont elle est à l’initiative et qu’elle savait pour le moins ambigue,

— qu’elle n’avait aucune raison de s’opposer aux travaux qui ont été réalisés dans les règles de l’art,

— qu’elle n’a jamais précisé les motifs de son opposition à des travaux d’embellissement de la façade, similaires pour ne pas dire identiques à ceux réalisés par les voisins, qui sont tous ses sous-locataires, créant ainsi une distorsion de concurrence entre ses sous-locataires, la société Stonegear se trouvant la seule privée de vitrines et voyant ainsi sa compétitivité directement affectée,

— que son but était de récupérer les locaux afin de réaliser une opération financière en majorant le loyer compte tenu du développement de la zone commerciale et de la surface qui deviendrait vacante, soit 300 m² d’un seul tenant ;

Considérant que la société AGI-WT conclut au rejet de toutes les demandes de l’appelante et demande à la cour de déclarer acquise la clause résolutoire du bail de sous-location ; qu’elle soutient, pour l’essentiel :

— que la société Stonegear a effectué les travaux sans son autorisation préalable prescrite par l’article 13 du bail de sous-location qui est dépourvu de toute ambiguïté,

— que ces travaux constituaient bien des travaux d’aménagement nécessitant son autorisation, – que l’appelante ne peut se prévaloir d’une autorisation de travaux du bailleur principal, la société Icare, qui ne peut engager la locataire principale, seule habilitée à autoriser la sous-locataire à effectuer les travaux,

— que la mauvaise foi de la société Stonegear l’empêche de bénéficier des délais accordés par le tribunal,

— que la demande de dommages-intérêts de l’appelante ne peut prospérer, aucune mauvaise foi ni aucun abus ne pouvant lui être reprochés ;

Considérant, cela exposé, que le bail de sous-location prévoit sa résiliation de plein droit en cas de manquement du sous-locataire à l’une quelconque des clauses, charges et conditions du contrat, quel que soit le préjudice qui pourrait en résulter pour le locataire principal ; que son article 13 intitulé autorisation de travaux, est rédigé comme suit :

'Le locataire principal autorise le sous locataire à réaliser dans les locaux loués des travaux d’aménagement dont le descriptif devra être présenté au locataire principal avant leur exécution.

Il appartient au sous locataire de rendre les locaux conformes aux normes prescrites par le service de sécurité de la Préfecture

Tous travaux sur les sols et plafonds des lieux loués et tout percement des sols et plafonds sont formellement interdits.

L’autorisation de travaux est consentie sous réserve de la communication préalable au démarrage des travaux par le sous locataire au locataire principal :

— des plans et descriptif technique détaillés des travaux projetés

— du rapport préalable d’un bureau de contrôle agréé, si besoin est

— ainsi que de toutes pièces et documents dont elle aurait besoin pour apprécier la nature des travaux et les modalités de leur exécution,

Et par conséquent de l’accord préalable du locataire principal sur ledit projet ;

Le sous-locataire devra se conformer à toutes demandes et consignes du locataire principal.

Ces travaux devront être réalisés dans le respect de l’article 7.2 Chapitre II du bail principal et notamment après obtention de toutes autorisations administratives qui seraient nécessaires et notamment le cas échéant après obtention d’un permis de construire ferme et définitif.

A l’achèvement des travaux, le sous-locataire conviera le locataire principal à une visite sur place pour constater leur achèvement, visite au cours de laquelle il sera remis au locataire principal :

— le rapport de fin de mission du bureau de contrôle,

— les dossiers de récolement des travaux,

— ainsi que toutes pièces et documents dont elle aurait besoin pour s’assurer de la bonne exécution des travaux.

Le sous-locataire reconnaît avoir été averti que tous travaux intérieurs au local loué sont intégralement à sa charge et il s’engage expressément lors de l’aménagement intérieur à faire poser des plafonds coupe-feu pendant une durée minimal d’une heure.

En cas de non respect de cette obligation, le locataire principal pourra mettre en oeuvre la clause résolutoire si bon lui semble.'

Considérant que cette clause, dépourvue d’ambiguïté, prescrit l’autorisation préalable de la société AGI-WT pour l’exécution de travaux d’aménagements qui ont été réalisés par la société Stonegear, sous-locataire ; que dès lors c’est en vain que la société Stonegear invoque un accord donné par la société Icade à la société AGI-WT pour des travaux de modification de la façade dans une lettre du 20 juin 2011 que la société AGI-WT lui a remis – ces éléments ne pouvant démontrer un accord préalable de la locataire principal pour les travaux réalisés en avril 2002 et ne pouvant dispenser la sous-locataire de la procédure prévue à l’article 13 du sous-bail ;

Que par lettre du 2 avril 2012, la société Stonegear a bien informé la société AGI-WT de ce qu’elle envisageait de modifier la devanture des locaux pour remplacer les murs de briquettes de couleur rouge par des parois vitrées, ce qui valoriserait le local et lui permettrait de valoriser son fonds de commerce ; qu’elle lui a alors communiqué le plan de modification de la façade, le compte-rendu de la société BTP, agréée pour les activités de contrôle technique, donnant un avis favorable quant à la démolition des murs, l’autorisation de modification de la façade donnée par la mairie d’Aubervilliers et l’autorisation donnée par la société Icade le 20 juin 2011, en précisant qu’elle la convierait à une visite sur place dès l’achèvement des travaux ; qu’elle ne démontre en rien que ces travaux étaient impérieux pour l’exploitation de son fonds ;

Que par lettre du 18 avril 2012, elle a convié la société AGI-WT à une visite sur place pour constater l’achèvement des travaux en lui adressant le compte-rendu de réception des travaux par la société BTP ;

Considérant qu’il résulte de ces éléments que la société Stonegear n’a pas attendu l’autorisation préalable de la société AGI-WT pour effectuer les travaux d’aménagement dont elle l’avait informée 15 jours auparavant ; qu’elle est mal fondée à invoquer un accord implicite au motif que sa lettre du 18 avril 2012 ne nécessitait pas de réponse alors que, à ce stade et en application de l’article 13 du bail de sous-location, la société AGI-WT pouvait lui demander tous documents ou pièces pour apprécier la nature des travaux et les conditions de leur exécution ;

Que l’appelante ne démontre pas que la société AGI-WT a fait preuve de mauvaise foi en lui délivrant la première sommation du 25 octobre 2011, puis celle du 3 mai 2012, étant rappelé qu’elle n’a pas à justifier d’un préjudice pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire ;

Qu’en conséquence, la société Stonegear, qui n’a pas respecté l’article 13 du bail de sous-location, est mal fondée en sa demande d’annulation de la sommation du 3 mai 2012 ;

Considérant cependant que la société Stonegear, tenant compte d’un accord de principe du bailleur principal, constatant l’autorisation donnée aux autres sous-locataires pour des travaux similaires en façade et croyant avoir satisfait aux prescriptions du bail de sous-location, n’a pas fait preuve de mauvaise foi ; qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il lui a accordé un délai de 2 mois pour remettre la façade en son état antérieur, ce qu’elle a respecté ;

Que sa demande de dommages-intérêts sera rejetée, la société AGI-WT n’ayant pas commis de faute ;

Considérant que la société Stonegear, qui succombe, doit supporter les dépens d’appel ; que vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter sa demande de ce chef et de la condamner à payer la somme supplémentaire de 3.000 € à la société AGI-WT ; PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, condamne la société Stonegear à payer la somme de 3.000 € à la société AGI-WT par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne la société Stonegear aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE