Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 6 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/708

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHSA FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du triubnal de grande instance de [Localité 4],

décision attaquée du 2 octobre 2018, enregistrée sous le n° 18/593

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1]

C/

[T]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SIX NOVEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. Cabinet Saint Nicolas, lui-même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques VACCAREZZA de l’AARPI TOMASI VACCAREZZA BRONZINI DE CARAFFA TABOUREAU GENUINI LUISI BENARD-BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Clara ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

Mme [Z] [T], épouse [L]

née le 22 avril 1937 à [Localité 5], État de Bolivar (Vénézuela)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thomas VALERY, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 septembre 2024, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [Z] [T], épouse [L], est propriétaire d’un appartement situé aux deux derniers étages d’un immeuble de cinq étages situé au [Adresse 3] à [Localité 4] (Haute-Corse) que son père, [R] [T], avait initialement acquis le 25 juillet 1939 suivant acte reçu par Me [G] [P], notaire.

Un immeuble mitoyen de huit étages dénommé 'le palais du centre’ a été édifié postérieurement au [Adresse 1], de sorte que sa façade sud surplombe le toit terrasse sous lequel se trouve l’appartement de Mme [Z] [T].

Déplorant des infiltrations d’eau dans son logement, cette dernière a, par acte d’huissier du 19 avril 2017, assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bastia pour obtenir la désignation d’un expert afin qu’il se prononce, notamment, sur les causes des infiltrations d’eau constatées dans son appartement par un procès-verbal d’huissier dressé le 20 mars 2017.

Le juge des référés a fait droit à cette demande par ordonnance du 31 mai 2017 en désignant M. [O] [S] en qualité d’expert afin d’identifier les causes et origines du sinistre affectant le bien de la demanderesse, de déterminer les travaux nécessaires pour

mettre un terme aux désordres affectant les parties communes des deux immeubles et les parties privatives et de chiffrer le coût de la reprise des désordres.

La demanderesse a ensuite, par exploit d’huissier du 28 mai 2018, assigné à jour fixe le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Bastia pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 3 861 euros au titre des travaux de reprise, 52 920 euros en réparation de son préjudice locatif, ainsi qu’à effectuer les travaux de reprise du pignon sud de l’immeuble dans un délai de deux mois. A défaut d’exécution volontaire, elle demandait à être autorisée à effectuer elle-même des travaux sur une hauteur limitée à deux mètres, à charge pour le défendeur dans cette hypothèse de lui verser une somme de 8 888 euros, outre les frais de surveillance tels que facturés par l’expert.

Elle a également sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’expertise, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement du 2 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Bastia a rejeté les demandes de Mme [Z] [T] au titre de l’exécution et du suivi des travaux dans la mesure où le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] avait adopté le 20 juin 2018 une résolution autorisant l’exécution des travaux de réfection de la façade, mais a fait droit à ses autres demandes indemnitaires en ramenant toutefois la somme allouée au titre des frais irrépétibles à 2 000 euros.

Par déclaration reçue le 29 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a interjeté appel de ce jugement en limitant son recours aux dispositions le condamnant au versement des sommes susmentionnées.

Par arrêt avant dire-droit, la cour d’appel a ordonné la récouverture des débats à l’audience du 20 mai 2021 pour permettre aux parties de formuler leurs observations sur l’intérêt à agir de l’intimée relativement à la propriété des murs sud et nord de l’immeuble n°[Adresse 3] et la propriété de l’immeuble n°[Adresse 1].

A la demande des parties, la cour a ordonné le retrait du rôle de l’affaire.

Par conclusions du 14 novembre 2023 le syndicat des copropriétaires a sollicité sa

réinscription.

Par dernières écritures communiquées le 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite de la cour de :

— Recevoir l’appel limité du syndicat du [Adresse 1];

— Le déclarer bien fondé;

En conséquence,

Réformer le jugement attaqué et statuant à nouveau,

I. Sur la recevabilité :

— Déclarer Mme [T]-[L] irrecevable, faute d’intérêt à agir ;

— La condamner à la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du CPC ;

II. Subsidiairement :

Vu le régime de la responsabilité pour faute prouvée,

A. Sur la responsabilité du sinistre :

— Débouter Mme [T]-[L] de ses demandes ;

— La condamner à la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du CPC ;

B. Sur les préjudices :

— Débouter la demanderesse faute de justificatif des indemnités perçues de son

assureur ;

— La condamner à la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du CPC ;

C. TRES SUBSIDIAIREMENT :

Sur le quantum,

— Juger que la part de responsabilité du syndicat sera fixée à 30 % ;

Sur le préjudice locatif,

— Juger que l’évaluation sera réduite de 50 %.

Par dernières écritures communiquées le 22 mai 2024, Mme [Z] [T] sollicite de la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à Mme [Z] [T]-[L] la somme de 3 861.92 € en réparation des travaux nécessaires à la reprises des embellissement de son appartement ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à Mme [Z] [T]-[L] la somme de 52 920.00 € en réparation de son préjudice locatif pour la période du 1er janvier 2015 au 30 juin 2018 ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à Mme [Z] [T]-[L] la somme de 2 000.00€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au paiement des dépens qui comprendront les frais d’expertise ;

Y ajoutant,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à Mme [Z] [T]-[L] la somme de 35 090.00 € en réparation de son préjudice locatif pour la période du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2020, date à laquelle l’appartement a pu être reloué grâce à la réalisation des travaux de façade ;

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à Mme [Z] [T]-[L] la somme de 5 000.00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 12 septembre suivant.

SUR CE,

Sur la recevabilité de la demande de Mme [Z] [T]

L’article 31du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 653 du même code prévoit que dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours, et jardin, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire.

Il s’infère de cette dernière disposition qu’à défaut de marque du contraire, ledit mur est mitoyen jusqu’à l’héberge et que la partie exhaussée est la propriété de celui qui l’a réalisée, c’est à dire du propriétaire de la bâtisse la plus haute.

L’appelant soutient que le tribunal a commis une erreur en le jugeant responsable des dommages causés à l’appartement de l’intimée dans la mesure où le mur sud de l’immeuble situé au [Adresse 1], désigné par l’expert comme la cause des infiltrations, appartient en réalité à cette dernière.

Il se réfère, au soutien de cette affirmation, à l’acte de vente produit par l’intimée selon lequel son auteur avait également acquis les droits de mitoyenneté des murs nord et sud ainsi que tous les droits de surélévation de l’immeuble lors de la vente du 25 juillet 1939.

Il rejette l’argumentation de l’intimée qui invoque une mention en marge de l’acte de vente immobilière indiquant que la partie nord de la mitoyenneté avait été cédée deux ans plus tard à M. [J] en vue de la construction du palais du centre pour 7 000 francs français.

Il allègue que cette simple indication non signée des parties n’est pas suffisante pour établir la réalité d’une telle cession.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en déduit ainsi que l’intimée, étant propriétaire du mur qu’elle considére comme le siège des infiltrations, est dépourvue d’intérêt à agir à son encontre et que son action doit être déclarée irrecevable.

La cour rappelle cependant que la mitoyenneté est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun et relève que la notion de «propriété exclusive de la mitoyenneté» est constituée de termes antinomiques.

Dès lors, les stipulations de l’acte de vente du [Adresse 3] indiquant qu'[R] [T] avait acquis la « propriété exclusive de la mitoyenneté » dont dépend l’immeuble vendu ne saurait signifier qu’il était devenu propriétaire de la totalité du mur mais seulement de la moitié de ce dernier, et uniquement à hauteur des quatrième et cinquième étages constituant son appartement.

Contrairement aux allégations de l’appelant, en l’état des éléments versés aux débats, le mur séparatif des immeubles situés au [Adresse 3] et au [Adresse 1] n’est donc pas la propriété exclusive de l’intimée mais bien un mur mitoyen de sorte que les dispositions de l’article 653 du code civil doivent s’appliquer.

Il convient dès lors de préciser que le mur exhaussé appartient à celui qui l’a érigé, en l’espèce au propriétaire de l’immeuble du [Adresse 1].

A titre surabondant, la cour relève que cette réalité est corroborée par le comportement constant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] qui a agi comme le propriétaire de la partie supérieure du mur, notamment en votant et faisant réaliser les travaux litigieux après le dépôt du rapport de l’expert.

Il s’infère de ces éléments que l’intimée justifie d’un intérêt à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en réparation de dommages qu’elle impute au mauvais entretien d’un mur relevant de sa gestion.

La fin de non-recevoir soulevée par l’appelant sera donc rejetée.

Sur la responsabilité du sinistre

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé, non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’appelant critique la décision du premier juge en ce qu’il s’est fondé sur les conclusions de l’expert pour déterminer l’origine des dommages, alors qu’il ressortirait de son rapport que les causes du sinistres seraient multi-factorielles et pour partie imputables à l’immeuble de l’intimée elle-même.

Il en déduit que les conditions de mise en 'uvre de sa responsabilité ne sont pas réunies à défaut de lien de causalité entre sa faute et les préjudices de l’intimée.

L’intimée demande la confirmation du jugement de première instance et soutient que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] est responsable des dommages causés par des infiltrations dues au défaut d’étanchéité de la façade sud de cet immeuble qui résulte d’un manque d’entretien de la part de l’appelant.

Elle ajoute que l’imputation des dommages qu’elle a subis au défaut d’étanchéité du mur de l’immeuble mitoyen ressort clairement des conclusions de l’expert et que la faute de l’appelant est caractérisée par un manquement à son obligation d’entretien des parties communes, en l’espèce de la façade sud de la copropriété dont lui incombe la gestion.

Il ressort de l’expertise judiciaire, dans l’appartement de l’intimée, l’existence de dégradations du plâtre des plafonds et des murs, de coulures d’eau et de traces d’infiltrations dont l’origine est attribuée au décollement des enduits de leur support sur la façade sud du [Adresse 1].

Son rapport comporte notamment une photographie d’une zone de cette façade d’environ

1 m² dont l’enduit est entièrement décollé et d’où affleurent de nombreuses fissures, accompagnée de la légende : « passage de l’eau entre l’enduit et la maçonnerie ».

L’expert judiciaire a, par ailleurs, exclu toute malfaçon de la toiture du [Adresse 3] ou défaut d’étanchéité de la jonction entre les deux immeubles ayant pu contribuer au phénomène d’infiltrations.

L’appelant soutient néanmoins que le rapport de l’expert serait équivoque à deux titres.

Il relève d’une part que l’expertise fait état de traces d’humidité dans la chambre de l’appartement de l’intimée provenant d’un défaut sur la façade sud du [Adresse 3] à un endroit où est fixé un crochet métallique ; l’expert ajoutant que l’enduit de cet immeuble présentait le même type de désordre que ceux constatés sur le bâtiment mitoyen mais de moindre importance.

La cour relève que ces observations sont marginales et indifférentes au litige dans la mesure où aucune indemnisation n’est prévue par l’expert, ni même sollicitée par l’intimée s’agissant des infiltrations de la chambre qui sont présentées comme un phénomène distinct et sans lien avec les dommages dont elle demande réparation.

L’appelant évoque d’autre part les réponses faites par l’expert à Mme [F] [I] du cabinet Saint-Nicolas lorsqu’elle avait suggéré que les maçonneries des cheminées insérées dans la façade sud du [Adresse 1], dont certaines seraient rattachées à l’immeuble de l’intimée, pourraient être en cause.

L’expert judiciaire avait alors répondu qu’il était difficile d’affirmer une telle chose, que de futurs travaux pourraient permettre de contrôler l’état de ces conduits mais qu’il ne privilégiait pas cette piste. Il avait également relevé que les parties n’étaient pas en mesure de déterminer la propriété de ces conduits et que leur fonction n’était pas même établie.

La cour observe que ces remarques n’ont aucun caractère dubitatif dans la mesure où l’expert a clairement répondu qu’il ne retenait pas l’hypothèse émise par la représentante de l’appelant.

Il ne saurait lui être reproché d’avoir rendu son rapport en l’absence de vérifications supplémentaires dont l’appelant n’a par ailleurs jamais sollicité qu’elle soient ordonnées.

En outre, il ressort des photographies commentées par l’expert judiciaire au soutien de ses développements que la zone du mur où le revêtement est totalement absent, dont il indique catégoriquement qu’elle constitue le lieu de passage de l’eau, se trouve à l’opposé des simples décollements d’enduits apparus le long du passage des cheminées qu’il ne décrit d’ailleurs pas comme des causes d’infiltration.

L’appelant ne peut donc valablement affirmer que l’expert judiciaire aurait constaté que les désordres invoqués par l’intimée provenaient d’origines plurielles.

La cour ajoute enfin que l’expert a précisément conclu, à la fin de son rapport, que l’appartement de l’intimée était impacté par un défaut d’étanchéité provenant de la vétusté de l’enduit de la façade sud de la copropriété du [Adresse 1] et qu’aucun désordre ou défaut des parties communes de l’immeuble mitoyen ou des conduits de cheminées qui y sont insérés ne pouvaient être relevé à son sens.

Ces conclusions imputent de manière univoque les dommages de l’intimée à un défaut d’entretien de parties communes dont l’appelant avait la charge, de sorte que ce dernier en sera déclaré responsable conformément à la décision du premier juge.

Sur l’indemnisation des dommages

— S’agissant des travaux dans l’appartement de l’intimée

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] soutient que le préjudice de l’intimée daterait au minimum de l’année 2011, qu’il n’en aurait été averti qu’à compter de 2015 du fait de la carence du syndic [Localité 4] immobilier et qu’il convient, en conséquence, de réduire l’indemnisation réclamée à hauteur de 30 %.

La cour ne saurait souscrire à cette demande qui n’est justifiée ni dans son principe ni dans son mode de calcul. Il est en effet établi que la responsabilité de l’appelant résulte d’un manque d’entretien des parties communes. C’est donc par un renversement des obligations respectives des parties, sans d’ailleurs préciser sur quel fondement, que l’appelant affirme que le syndic du [Adresse 3] aurait commis une faute en omettant de l’aviser de la survenance des dommages, ce qu’il ne démontre pas au demeurant.

L’appelant allègue également que l’intimée aurait été indemnisée par son assurance et l’enjoint à en justifier. Il sollicite que sa demande soit rejetée en l’absence d’éléments justificatifs de cette indemnisation,.

L’intimée lui répond qu’elle n’a pas été indemnisée des dommages survenus en 2015 et sollicite le rejet du moyen adverse.

La cour rappelle en tout état de cause que les rapports entre les parties au litige et les relations entre l’intimée et son assureur obéissent à des fondements juridiques différents.

L’absence de justification de la prise en charge des dommages par la compagnie d’assurance de cette dernière ne saurait dès lors constituer un obstacle à son indemnisation intégrale dans le cadre d’une responsabilité pour faute.

La décision de première instance ayant alloué à l’appelant une somme de 3 861 euros au titre des travaux de reprise de son appartement sur la base des montants retenus par l’expert, qui ne sont d’ailleurs pas discutés sur le fond, sera par conséquent confirmée.

— S’agissant du préjudice locatif

L’appelant sollicite que l’indemnité mensuelle de 1 230 euros retenue par l’expert sans l’assistance d’un sapiteur soit diminuée de moitié et demande à la cour de constater que l’inhabilité de l’appartement de l’intimée n’était que partielle en relevant que l’appartement était composé de neuf pièces tandis que le sinistre était circonscrit au séjour et à la cuisine.

La cour retient que l’évaluation de l’indemnité locative a été proposée par l’expert en tenant compte de deux attestations de professionnels de l’immobilier et qu’elle est justifiée par l’emplacement et la surface de l’appartement concerné.

Aucun élément ne justifie de la diviser par deux et la demande de l’appelant à ce titre sera écartée.

D’autre part, la cour relève que la cuisine et le séjour sont deux pièces essentielles et que les dégâts qui y ont été constatés par l’expert, notamment la présence généralisée d’infiltrations dans les murs et plafonds accompagnée de gravats au sol, sont suffisamment graves pour caractériser l’inhabitalité totale du logement, devenu impropre à son usage et d’ailleurs inoccupé depuis 2015.

C’est par une juste appréciation que le premier juge a condamné l’appelant au paiement d’une somme de 52 900 euros en réparation de son préjudice locatif du 1er janvier 2015 au 30 juin 2018 et sa décision sera confirmée à ce titre.

C’est également à bon droit que l’intimée sollicite de la cour la réactualisation de son préjudice locatif sur la même base jusqu’au 31 décembre 2020, date à compter de laquelle son appartement a pu être loué à la suite de la réalisation des travaux, ainsi qu’elle en justifie par la production d’un bail locatif.

Au regard de ces éléments et en l’absence d’observations adverses, il sera par conséquent fait droit à la demande de l’intimée à qui l’appelant sera condamné à verser une indemnisation complémentaire de 35 090 euros pour la période du 30 juillet 2018 au 31 décembre 2020.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Ayant succombé en ses demandes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera condamné au paiement des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens mais que, dans tous les cas, il juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnatio titre.

En l’espèce, l’équité justifie la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Mme [Z] [T]-[L] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’arrêt avant dire droit du 14 avril 2021

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Mme [Z] [T] soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Bastia du 2 octobre 2018 dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. cabinet Saint-Nicolas, à payer à Mme [Z] [T] la somme de 35 090 euros en réparation de son préjudice locatif pour la période du 30 juillet 2018 au 31 décembre 2020,

CONDAMNE syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. cabinet Saint-Nicolas, au paiement des dépens,

CONDAMNE syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. Cabinet Saint-Nicolas, à payer à Mme [Z] [T] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT