Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du

27 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/548

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHB6 DG-C

Décision déférée à la cour :

Jugement, origine du président du TJ d’AJACCIO, décision attaquée

du 21 mars 2023,

enregistrée sous le n° 22/702

[N]

C/

Syndicat des copropriétaires

LE [Adresse 7] [Localité 3]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT SEPT NOVEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANT :

M. [V] [N]

né le 10 juillet 1968 à [Localité 5] (Italie)

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Pierre louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires

LE [Adresse 7] À [Localité 3]

représenté par son syndic en exercice,

la société HELLO SYNDIC,

SAS au capital de 78 406,00 €,

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 828 499 897,

elle même prise en la personne de son représentant légal,

domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e SILVESTRI Serena, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 septembre 2024, devant Guillaume DESGENS, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Cécile BORCKHOLZ

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Guillaume DESGENS, conseiller, Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, empêché et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Selon exploit introductif d’instance du 10 juin 2022, le syndicat de copropriété Le [Adresse 7], situé à [Adresse 4], [Localité 3] (Corse-du-Sud) faisait assigner Mme [V] [N] devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio afin de la :

« – CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le [Adresse 7] à [Localité 3], la somme de 18 596,67 € correspondant à l’ensemble des charges et travaux appelés arrêtés au 1er avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2022, date de la mise en demeure.

— CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le [Adresse 7] à [Localité 3], la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

Selon jugement du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire d’Ajaccio a statué dans les termes suivants :

« – Condamne Mme [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires 'Le [Adresse 7]" situé à [Adresse 4] à [Localité 3], 15 494,73 euros au titre des charges, appels de fonds et frais non honorés au 30 mars 2021,

— Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Rejette les demandes plus amples,

— Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne Mme [V] [N] aux dépens de l’instance,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ».

Par déclaration reçue le 4 aout 2023, Mme [V] [N] a interjeté appel du jugement selon les termes suivants : «Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués Infirmé la décision attaquée en ce qu’elle a : – condamné Madame [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires le [Adresse 7] situé à [Adresse 4] à [Localité 3] 15 494,73 euros au titre des charges, appels de fonds et frais non honorés au 30 mars 2021- dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation – rejeté les demandes plus amples ».

Par conclusions transmises le 21 décembre 2023, Mme [V] [N] a demandé à la cour de :

« – INFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement entrepris,

STATUANT à nouveau,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » de l’ensemble de ses demandes injustifiées à l’égard de Madame [V] [N],

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « le [Adresse 7] » à payer à Madame [V] [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e MAUREL au visa des dispositions de l’article 699 du CPC,

SUBSIDIAIREMENT, si la cour estimait qu’une partie de la demande est justifiée, en tout état de cause,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande relative au solde antérieur à hauteur de 14 719.25 euros ».

Par conclusions transmises le 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires le [Adresse 7] a demandé à la cour de :

« – CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 21 mars 2023 en ce qu’il a : condamné Madame [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires « Le [Adresse 7] » situé à [Adresse 4] à [Localité 3], 15 494,73 euros, au titre des charges, appels de fonds et frais non honorés au 30 mars 2021 ;

— CONDAMNER Madame [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires « Le [Adresse 7] » situé à [Adresse 4] à [Localité 3], la somme de 3 877,55 euros (19 372,28-15 494,73), correspondant à l’actualisation des charges de copropriété appelées entre le 31 mars 2021 et le 2 février 2024,

En conséquence :

— REJETER l’intégralité des demandes formées par Madame [V] [N],

L’INFIRMER en ce qu’il a :

— Rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

— CONDAMNER Madame [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires « Le [Adresse 7] » situé à [Adresse 4] [Localité 3], 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires « Le [Adresse 7] » situé à [Adresse 4] [Localité 3], la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais de l’appel, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Par ordonnance du 26 juin 2024 la présente procédure a été clôturée et fixée à plaider au 19 septembre 2024.

Le 19 septembre 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2024.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

MOTIFS

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge relève que Mme [V] [N] est propriétaire au sein de la copropriété précitée et qu’elle ne saurait invoquer les éventuels dysfonctionnements dans la gestion de la copropriété pour ne pas payer les charges dont elle est redevable ; qu’elle ne justifie d’aucun paiement ; qu’en conséquence sur le fondement des articles 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi de 10 juillet 1965, elle doit être condamnée au règlement des charges et des provisions à sa charge.

A l’appui de son appel, l’appelante estime que l’intimé ne démontre pas que les procès-verbaux d’assemblées générales lui aient été notifiés ; que de surcroit le caractère exigible des charges de copropriété n’est pas démontré ; qu’en l’absence de document avec une valeur probante, on ne peut contrôler si les sommes réclamées sont prescrites ; qu’en outre, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant d’apprécier le caractère recouvrable des charges ; qu’en conséquence, il ne peut être exigé d’elle le paiement des charges et des provisions litigieuses.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires indique produire les éléments nécessaires permettant de justifier le recouvrement des sommes dues ; que les délibérations prises en assemblées générales sont exécutoires ; qu’en outre le lot [N] est débiteur depuis 2016 de sorte qu’aucune prescription ne pourrait être retenue ; que de surcroit le paiement des provisions et des charges est une obligation pour les propriétaires.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

Et aux termes de l’article 14-1-I de la loi précitée, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

Enfin, aux termes de l’article 19-2 de la même loi, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

Dans ce cadre, la cour relève qu’il n’est pas discuté que Mme [V] [N] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété litigieuse et qu’elle ne justifie d’aucun paiement au titre des charges de copropriété qui lui sont imputées ; que sur ce point le syndicat des copropriétaires produit l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale et des décomptes depuis juin 2019 relatifs aux charges qui sont dues par

l’appelante (pièces 1 à 4 et 8 à 13) ; que rien dans les éléments produits par l’appelante ne permet de remettre en cause la teneur des pièces précitées ou le caractère exigible des sommes réclamées que la cour a examiné avec minutie et de manière exhaustive ; que l’appelante ne démontre d’ailleurs pas, ainsi que le relève l’intimé, avoir contesté les décisions prises lors des assemblées générales litigieuses dans le délai prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que s’agissant de la question relative à la prescription de l’action en recouvrement, aucune demande d’irrecevabilité n’est formulée dans le « par ces motifs » des conclusions récapitulatives de l’appelante outre qu’il n’est pas démontré précisément en quoi une telle action serait prescrite ; que les griefs opposés par l’appelante à l’encontre de la gestion de la copropriété par l’ancien syndic sont sans incidence sur le caractère recouvrable des sommes dues ; qu’il ressort de ce qui précède que les moyens invoqués par l’appelante pour refuser de payer les charges dues depuis 2016 sont dilatoires ; qu’il y a donc lieu de confirmer la décision du premier juge sur ce point ; qu’outre les charges dues au 31 mars 2021, telles que retenus par le premier juge, il convient d’actualiser la créance au 2 janvier 2024, selon les nouvelles pièces versées (pièces n°14, 15 et 16) et dans les conditions figurant dans le dispositif de la présente décision, à la somme globale dues de 19 372,28 euros.

La décision dont appel sera en revanche infirmée en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande formulée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de faire droit à cette demande, dès lors que le premier juge a fait droit à la demande principale en paiement du syndicat des copropriétaires et que, contrairement, aux dires du premier juge, il est bien justifié par le syndicat des copropriétaires d’une mise en demeure préalable à l’introduction de l’instance (pièce n°5). Il sera par conséquent octroyé à ce titre la somme de 2 500 euros.

Mme [V] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer en cause d’appel au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant débouté le syndicat des copropriétaires le [Adresse 7] situé lieu-dit [Adresse 4] à [Localité 3] (Corse-du-Sud) de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires le [Adresse 7] sis [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [V] [N] à payer au syndicat de copropriété le [Adresse 7], situé lieu-dit [Adresse 4] à [Localité 3] (Corse-du-sud) à la somme de 19 372,28 euros au titre des impayés de charges de copropriété arrêtées au 2 janvier 2024 (soit la somme complémentaire de 3 877,55 euros depuis la décision dont appel ayant arrêté les charges impayées au 31 mars 2021),

DÉBOUTE Mme [V] [N] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Mme [V] [N] au paiement des dépens,

CONDAMNE Mme [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires le [Adresse 7] situé lieu-dit [Adresse 4] à [Localité 3] (Corse-du-Sud)la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE POUR LE PRÉSIDENT