Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du

17 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/691

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJ5R FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 18 novembre 2024, enregistrée sous le n° 23/1664

[Z]

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITÉ DE

CORSE

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX-SEPT DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTE :

Mme [I] [Z]

née le 10 mai 963 à [Localité 3] (Corse)

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Laurence GAERTNER DE ROCCA SERRA de la S.E.L.E.U.R.L. LEXIMAE, avocate au barreau de BASTIA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C2B0332025001195 du 6 juin 2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉ :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COLLECTIVITÉ DE CORSE

Pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Gilles ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Stéphanie ANTOMARCHI, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [I] [Z] est devenue locataire d’un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 3] (Haute-Corse) aux termes d’un bail conclu le 28 mars 2008 avec l’office public de la collectivité de Corse moyennant un loyer mensuel de 338, 28 euros.

Par assignation du 29 janvier 2019, le bailleur avait saisi le tribunal d’instance de Bastia en sollicitant la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de sa locataire en invoquant un défaut d’entretien du logement et des nuisances olfactives.

Le tribunal d’instance avait rejeté ces demandes par jugement du 19 août 2019 et sa décision avait été confirmée par la cour d’appel de Bastia le 31 mars 2021.

Par exploit de commissaire de justice du 14 novembre 2023, le bailleur a de nouveau saisi une juridiction, en l’espèce, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, en lui demandant de :

«  – Prononcer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire la résiliation du contrat de location conclu entre les parties le 28 mars 2008 aux torts de Mme [Z] pour défaut

d’utilisation normale en bon père de famille et dégradation de l’appartement devenu par

sa faute insalubre ;

— Ordonner ainsi l’expulsion de Madame [Z] des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 750 euros mensuels à compter du jugement à intervenir et jusqu’à complet déguerpissement ;

— La condamner encore à payer à l’Office Public de la Collectivité de Corse la somme de

840 euros sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile

ainsi qu’aux entiers dépens ».

Par jugement du 18 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia a :

« – Prononcé aux torts exclusifs de Mme [I] [Z] la résiliation du bail conclu entre les parties le 28 mars 2008, à compter de la présente décision ;

— Ordonné l’expulsion de Mme [I] [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 9], par toutes voies de fait, au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné Mme [I] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 750 euros à compter de la présente décision jusqu’à complète libération des lieux se caractérisant pas la remise des clefs ;

— Débouté Mme [I] [Z] de toutes ses demandes ;

— Condamné Mme [I] [Z] à payer à l’office public de la collectivité de Corse la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [I] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ».

Par déclaration du 18 décembre 2024, Mme [I] [Z] a interjeté appel de ce jugement dans toutes ses dispositions.

Par dernières écritures communiquées le 14 février 2025,

Mme [I] [Z] sollicite de la cour :

« – INFIRMER le jugement du Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire BASTIA en date du 18 novembre 2024, en ce qu’il a débouté Madame [I] [Z] de l’ensemble de ses demandes et en ce qu’il a, comme suit :

o Prononcé aux torts exclusifs de Madame [W] [Z], la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 28 mars 2008, à compter de la présente décision ;

o Ordonné l’expulsion de Madame [I] [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 6], par toutes voies de droit, au besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’Article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

o Condamné Madame [I] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 750€ à compter de la présente décision jusqu’à complète libération des lieux se caractérisant par la remise des clés ;

o Débouté Madame [I] de toutes ses demandes ;

o Condamné Madame [W] [Z] à payer à l’Office Public de la Collectivité de Corse la somme de 500 € en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

o Condamné Madame [I] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

STATUER À NOUVEAU COMME SUIT,

— DIRE n’y avoir lieu à résiliation du bail locatif de

Madame [I] [Z];

— DIRE n’y avoir lieu à l’expulsion de Madame [I] [Z] ;

EN CONSÉQUENCE,

— DÉBOUTER l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER l’OPH aux entiers dépens de l’instance ;

Y AJOUTANT,

— CONDAMNER l’Office Public de l’Habitat de la Collectivité de Corse au paiement de la somme de 1.500 € HT, soit 1.800 € TTC au titre de l’Article 700 du CPC, concernant la procédure devant la Cour d’Appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de Maître Laurence GAERTNER DE ROCCA SERRA ».

Par dernières écritures communiquées le 14 avril 2025, l’Office public de la collectivité de Corse sollicite de la cour de :

«  – Statuer ce que de droit sur la recevabilité en la forme de l’appel interjeté par Mme [I] [Z] ;

— Au fond, l’en débouter ;

— Confirmer en conséquence le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamner Mme [I] [Z] à payer à l’office public de la collectivité de Corse la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ».

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 16 octobre 2025 et mis en délibéré au 17 décembre suivant.

SUR CE,

Sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes

L’article 1728 du code civil dispose que :

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose notamment au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

L’article 1224 du code civil prévoit enfin que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il s’infère de ce dernier texte qu’en dehors de toute clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail ne peut être prononcée que pour des motifs sérieux et légitimes, traduisant un manquement grave aux obligations contractuelles ou légales de l’une des parties.

Pour statuer comme il l’a fait et prononcer la résiliation du contrat de bail entre les parties, le premier juge a retenu que les éléments versés aux débats caractérisaient un manquement aux règles d’entretien du logement et que l’appelante avait également omis de souscrire une assurance habitation entre l’année 2019 et le 1er janvier 2024, de sorte que le bailleur rapportait bien la preuve de manquements graves et répétés à ses obligations.

L’appelante soutient que la fuite d’eau qui lui est reprochée était indépendante de sa volonté, qu’il s’agit du seul fondement de l’action de l’intimée, que le manque d’hygiène relevé par les sapeurs-pompiers lors de leur intervention n’est objectivé par aucun élément tangible et que les précédents désordres invoqués par son bailleur ont fait l’objet d’une décision définitive revêtue de l’autorité de la chose jugée, de sorte que les manquements qui lui sont imputés ne peuvent être qualifiés de répétés.

L’intimé relève que les constatations de l’huissier quant à l’odeur émanant de l’appartement de sa locataire ainsi que les témoignages des habitants et l’attestation du directeur du service d’incendie et de secours, auxquels s’ajoute l’omission d’assurer le logement malgré plusieurs relances caractérisent des manquements graves et répétés justifiant la résiliation du bail.

La cour rappelle en premier lieu que la répétition des manquements n’est pas une condition prévue par les textes précités, au contraire de la gravité qui permet à elle seule de justifier la résiliation d’un bail locatif dès lors qu’elle est suffisante.

En tout état de cause, il ressort du constat dressé par Maître [D], commissaire de justice, le 21 avril 2023, outre la présence d’importantes flaques d’eau consécutives à l’inondation de l’appartement de l’appelante, qu’une odeur nauséabonde, perceptible dès le hall d’entrée et s’intensifiant à mesure de sa progression vers le 1er étage, émanait de ce logement.

L’officier public ministériel, dont les constatations ne sont pas remises en cause par l’appelante, recueillait également les témoignages de plusieurs habitants de l’immeuble qui lui indiquaient que l’odeur provenant de cet appartement était insupportable au point de les conduire à l’interroger sur l’éventualité de changer de logement.

Ces éléments étaient corroborés par l’attestation du directeur du service d’incendie et de secours de Haute-Corse qui mentionnait que les sapeurs-pompiers avaient procédé à l’ouverture de la porte du logement litigieux à l’occasion de leur intervention pour une fuite d’eau le 20 avril 2023 et qu’ils avaient, notamment, constaté que l’appartement était dans un état déplorable, jonché de détritus, d’excréments, en indiquant qu’ils adresseraient un signalement au bailleur.

Ainsi la cour observe que, s’il n’est pas démontré de manière certaine que la fuite d’eau soit imputable à une faute de l’appelante, il est cependant établi par plusieurs éléments concordants qu’elle a gravement manqué à son obligation d’entretien du logement au point de générer une odeur pestilentielle incommodant les autres habitants de l’immeuble.

Ce manquement à l’obligation d’entretien des lieux et des règles d’hygiène d’une manière générale est d’autant plus grave qu’il impose des nuisances récurrentes à l’ensemble des habitants de l’immeuble et il sera sanctionné par la résiliation du bail.

Il sera également relevé que, même si l’appelante a produit une attestation d’assurance souscrite par son compagnon à compter du 1er janvier 2024, soit postérieurement à l’acte introductif d’instance, il n’est pas contesté que le logement n’était pas assuré au cours des périodes précédentes et qu’elle avait, en tout état de cause, omis d’en justifier jusqu’alors, ce qui constitue un second manquement justifiant la résiliation du bail.

La décision de première instance sera donc confirmée à ce titre ainsi que s’agissant des mesures ordonnées subséquemment à la résiliation du bail pour en assurer l’effectivité, en l’espèce l’expulsion des occupants sans droit ni titre du logement sous astreinte et la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux selon les modalités prévues par le premier juge.

Sur les autres demandes

Ayant succombé en ses demandes, l’appelante sera condamnée au paiement des dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale.

L’équité justifie par ailleurs la condamnation de l’appelante à verser à l’intimée la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du 18 novembre 2024 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [I] [Z] au paiement des dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale ;

Condamne Mme [I] [Z] à payer à l’Office public de la collectivité de Corse la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT