Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 22 JANVIER 2025

N° RG 24/252

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIQN FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 17 avril 2024,

enregistrée sous le n° 24/170

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 3]

C/

S.C.I. DO BER MA

Copies exécutoires

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

VINGT-DEUX JANVIER

DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. le Kalliste , société au capital de 40 000 euros immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 313 182 271, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

S.A.S. Le Kalliste

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représenté par M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Alexis ORI, avocat plaidant inscrit au barreau de BASTIA

INTIMÉE :

S.C.I. DO BER MA

Société au capital de 1 000 euros immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 484 967 740, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 13]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 novembre 2024, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Cécile BORCKHOLZ

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2025

ARRÊT :

Rendu par défaut,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1]

[Adresse 14] à Bastia (Haute-Corse), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. le Kalliste, a assigné par-devant le président du tribunal judiciaire de Bastia, selon la procédure accélérée au fond, la S.C.I Do.ber.ma aux fins de la voir condamner au

paiement de la somme de 24 500,59 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023, outre 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 17 avril 2024, le président du tribunal judiciaire de Bastia a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes et l’a condamné aux dépens.

Par déclaration du 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6] a interjeté appel de cette décision dans toutes ses dispositions.

Par dernières écritures communiquées le 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sollicite de la cour de :

— Infirmer décision appelée ;

Statuant à nouveau,

— Condamner la S.C.I. DO BER MA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 12], la somme de 24 500,59 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023, date de la mise en demeure ;

— Condamner la S.C.I. DO BER MA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 12], à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien que régulièrement citée, la S.C.I. Do.ber.ma n’a pas constitué avocat, le présent arrêt sera prononcé par défaut.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 21 novembre suivant, pour un délibéré au 22 janvier 2025.

SUR CE,

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la loi ajoute que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 I de la loi précise que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en conseil d’État et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la loi prévoit enfin qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 9 du code de procédure civile stipule qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’appelant poursuit le paiement de charges de copropriété constituées d’une part de charges appelées au titre de l’exercice de l’année 2022 et de l’exercice prévisionnel de l’année 2023, et d’autre part au titre de travaux hors budget.

Il convient en premier lieu d’analyser les contours de la demande de l’appelant avant d’en examiner le bien-fondé.

— Sur l’étendue de la demande de paiement

Le premier juge a relevé à juste titre que la dernière mise en demeure adressée par l’appelant à l’intimée était du 7 septembre 2022 et que sa demande ne pouvait donc concerner la provision pour charges courantes pour l’année 2024 d’un montant de 126,82 euros appelée le 1er janvier 2024, en dépit des termes de son assignation qui tendent à arrêter sa créance à cette date ou du relevé de compte produit sur laquelle elle figure.

La cour relève d’ailleurs que l’appelant n’a pas conclu sur ce point en limitant désormais ses développements aux charges relatives aux exercices des années 2022 et 2023, sans toutefois modifier le quantum de sa demande de paiement.

Il est donc acquis aux débats que la provision pour charges courantes pour l’année 2024 n’est pas incluse dans les demandes de l’appelant et qu’il appartiendra à la cour de distinguer les sommes effectivement réclamées nonobstant le caractère global du montant qui est sollicité.

— Sur le paiement des charges appelées au titre de l’année 2022.

Pour statuer comme il l’a fait et rejeter la demande de l’appelant à ce titre, le premier juge avait constaté que l’approbation des comptes n’était pas justifiée pour cet exercice en précisant que la production du vote du budget prévisionnel n’était pas suffisante.

Il convient en effet de rappeler qu’il appartient au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond de constater, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels.

En l’espèce, il devait, s’agissant de charges échues relatives à un exercice révolu et clos au 31 décembre 2022, s’assurer de l’approbation définitive des comptes annuels, ce qui n’était pas possible en l’état des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires en première instance.

L’appelant produit cependant désormais le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 6 novembre 2023 dont la résolution n°4 porte sur l’approbation des comptes de l’année 2022. La cour constate dès lors que sa créance au titre des charges appelées au titre de cet exercice est justifiée dans son principe.

— Sur le paiement des charges appelées au titre de l’exercice prévisionnel de l’année 2023

L’appelant verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 28 avril 2022 dont la résolution n°9 porte sur l’approbation du budget prévisionnel pour l’année 2023.

La demande de paiement des charges prévisionnelles concernait l’exercice alors en cours de sorte que le procès-verbal produit est suffisant pour établir la créance de l’appelant à ce titre dans son principe.

— Sur le paiement des charges appelées au titre des travaux hors budget

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de sommes correspondant à deux appels de fonds adressés à l’intimée le 28 juillet 2022 à hauteur de 24 987,70 euros et le 20 octobre 2023 pour un montant de 499,22 euros, faisant suite au vote de la mise en 'uvre de travaux de ravalement de façades nord, nord-ouest, ouest et sud de la copropriété.

Le président du tribunal judiciaire a jugé que l’appelant n’avait pas rapporté la preuve de l’exigibilité de ces sommes dans la mesure où il avait omis de justifier du vote des travaux et s’était limité à produire le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 avril 2022 portant sur les modalités du ravalement des façades dont le principe avait été adopté au cours d’une délibération antérieure.

La résolution n°15 de l’assemblée générale du 28 avril 2022 s’intitule ' dans le cadre de la décision de faire procéder aux travaux de ravalement de l’intégralité des façades (nord, nord ouest, ouest et sud) votés lors d’une précédente assemblée générale, décisions à prendre '.

La cour relève que même si ce libellé indique que la décision de réaliser les travaux de ravalement lui était antérieure, l’assemblée générale du 28 avril 2022 en a rappelé le principe, en a précisé les modalités et en a de nouveau approuvé la teneur à l’issue d’un vote dont la régularité n’est pas contestée.

Au regard de ces éléments et des pièces produites, la cour remlève que la preuve de l’exigibilité des sommes demandées au titre des travaux réalisés hors budget est rapportée par l’appelant.

Il sera dès lors fait droit à la demande de paiement des charges appelées au titre de l’année 2022, à compter du 1er août 2022, date à laquelle le compte de l’intimée est devenu débiteur, de l’exercice prévisionnel de l’année 2023 et des travaux hors budget.

La décision de première instance sera, en conséquence, infirmée et la S.C.I. Do.ber. ma sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 11] la somme de 24 500,59 euros au titre de sa créance arrêtée au 1er janvier 2024 et constituée de ses arriérés de charges appelées au titre de l’année 2022, de l’exercice prévisionnel de l’année 2023 et des travaux hors budget.

Sur les autres demandes

L’appelant sollicite l’infirmation de la décision de première instance ayant rejeté ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens et sollicite la condamnation de l’intimée à lui verser 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la teneur de la présente décision, il convient d’infirmer la décision du premier juge sur ce point et de condamner l’intimé au versement à l’appelant de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi qu’au paiement des dépens.

L’intimé supportera également le paiement des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Infirme le jugement du président du tribunal judiciaire de Bastia du 17 avril 2024 dans toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne la S.C.I. Do.ber.ma à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. le Kalliste, la somme de 648,77 euros au titre des charges impayées appelées au titre de l’année 2022 et de l’exercice prévisionnel de l’année 2023 ;

Condamne la S.C.I. Do.ber.ma à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. le Kalliste, la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Condamne la S.C.I Do.ber.ma au paiement des dépens de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la S.C.I Do.ber.ma au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT