Cour d'appel de Bastia, Chambre civile section 1, 7 mai 2025, n° 24/00306

TGI Ajaccio 20 février 2024

CA Bastia
Confirmation 7 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Reconnaissance de dette par la copropriétaire
La cour a constaté que Mme [U] a payé une partie des charges et a reconnu sa dette, mais a jugé que le montant total réclamé par le syndicat n'était pas justifié.
Rejeté
Préjudice collectif causé par les impayés
La cour a estimé qu'aucun dommage au-delà du défaut de paiement n'a été démontré, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais engagés pour le recouvrement des charges
La cour a jugé que les frais engagés pour le recouvrement des charges étaient justifiés et a ordonné le remboursement.

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Sur la décision

Référence :	CA Bastia, ch. civ. sect. 1, 7 mai 2025, n° 24/00306
Juridiction :	Cour d'appel de Bastia
Numéro(s) :	24/00306
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Ajaccio, 20 février 2024, N° 23/01062
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sarah SENTENAC
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS MORELLI MAUREL & ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, son syndic en exercice, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l' immeubleTOUR ARMOISE

Texte intégral

Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 7 MAI 2025

N° RG 24/306

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIVH TB-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’AJACCIO, décision attaquée du

20 février 2024, enregistrée sous le n° 23/01062

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

[4]

[U]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SEPT MAI DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble[4] représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. [Localité 1] immobilier, immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 347 629 560, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AJACCIO

INTIMÉE :

Mme [T] [U]

[4] [Adresse 3]

[Localité 1]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 février 2025, devant Thierry BRUNET, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Thierry BRUNET, président de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Graziella TEDESCO

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025

ARRÊT :

Rendu par défaut.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Thierry BRUNET, président de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Madame [T] [U] est propriétaire dans l’ensemble immobilier [4] sis à [Localité 1] [Adresse 3] et cadastré section BO numéro [Cadastre 2] des lots numéros 37 et 124.

La S.A.R.L. [Localité 1] IMMOBILIER exerce les fonctions de syndic.

Madame [T] [U] étant défaillante dans le règlement des charges de copropriété la concernant, le syndicat des copropriétaires a par courrier recommandé du 17 juillet 2023 mis en demeure la copropriétaire de régler les sommes dues au titre des charges impayées.

Par assignation du 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire afin d’obtenir la condamnation de la copropriétaire défaillante d’avoir à lui payer la somme de 19 172,51 euros au titre à la fois des charges dues et des provisions à valoir pour l’année 2023.

Par courriel du 27 septembre 2023, Madame [U] a écrit au conseil du syndicat des copropriétaires, reconnaissant être débitrice des sommes poursuivies et apportant les explications suivantes :

« Suite à l’assignation citée en objet, j’ai pris attache avec un avocat, mais je pense faire appel à une aide juridictionnelle pour laquelle j’ai fait la démarche aujourd’hui sur le site approprié.

En raison de circonstances financières imprévues, je me trouve actuellement dans l’incapacité d’honorer le montant indiqué à échéance du 10 octobre 2023. En effet je devais recevoir des fonds d’un projet Européen qui à ce jour est en voie de règlement à la fin octobre 2023 (prévu fin mai 2023).

Je tiens à vous assurer que cette situation est temporaire et que je suis déterminé à régler cette dette dans les plus brefs délais. C’est pourquoi je vous adresse ce mail. Je demanderai un délai supplémentaire me permettra de réorganiser mes finances afin de pouvoir régler cette somme sans causer de désagrément à aucune des parties. »

Madame [U] ayant sollicité par sommation du 31 octobre 2023 la communication de plusieurs pièces comptables, le syndicat des copropriétaires lui a communiqué par bordereau du 14 novembre 2023 les pièces complémentaires suivantes :

— un décompte du 31.12.2023 qui annule et remplace le décompte précédent

— un appel de fonds 2020-2023

— un E-mail reçu de [T] [U] le 27 septembre 2023

Le 17 novembre 2023, Madame [U] a réglé la somme de 15 000 €, de sorte qu’à cette date il reste dû de sa part à la copropriété la somme de 3 172, 51 €.

Par message RPVA du 21 novembre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a, à nouveau, été destinataire d’une sommation de communiquer.

Par courrier de procédure transmis par RPVA, elle a répondu :

« Chère Consoeur,

La réitération de votre demande de pièce n’est à mon sens pas pertinente dans la mesure où votre cliente s’est reconnue débitrice desdites sommes et les a partiellement réglé par virement du 15 novembre 2023 d’un montant de 15 000 €.

Si vous souhaitez soulever des contestations, je vous remercie de bien vouloir conclure afin que ce dossier soit en état d’être retenu à la prochaine audience.

Votre bien dévouée »

Le 24 novembre 2023, Madame [T] [U] a adressé un courriel au syndic pour indiquer qu’elle entendait solder les sommes dues.

Ainsi à ce stade, il devra être constaté que Madame [T] [U] a payé volontairement et sans réserve les charges réclamées par la copropriété et qu’elle s’est expressément reconnue débitrice de l’ensemble desdites charges.

Pourtant, Madame [U] a communiqué ses premières conclusions le 8 janvier 2024 et celle-ci a contesté le montant des charges réclamées, sollicitant le remboursement partiel des sommes réglées.

Avant de solliciter subsidiairement les plus larges délais de paiement.

Le syndicat des copropriétaires s’y est opposé et a réitéré ses demandes.

Par jugement du 20 février 2024, le tribunal judiciaire d’AJACCIO a limité la condamnation de Madame [T] [U] à la somme de 1 886,63 euros au titre des charges arrêtées au 31 décembre 2023. Après avoir écarté d’office la somme de 1 785,88 euros correspondant à un arriéré des charges antérieures au 31 décembre 2015.

Par déclaration au greffe du 20 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel partiel afin de solliciter l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité la condamnation de Madame [U] à la somme de 1 886, 63 € en denier ou quittance, en ce qu’il a omis de statuer sur la demande de dommages et intérêts et en ce qu’il a limité le montant alloué en application de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 800 €.

L’intimée n’a pas constitué avocat et l’appelante en a été avisée le 1er juillet 2024.

Avant toute chose, le syndicat des copropriétaires souhaite relever que la mise en demeure Madame [U] de payer la somme de 15 095,12 € selon décompte établi au 17 juillet 2023 et que par assignation du 20 septembre 2023, il a saisi le tribunal judiciaire afin d’obtenir la condamnation de la copropriétaire défaillante d’avoir à lui payer la somme de 19 172,51 euros au titre des charges dues et comprenant les provisions à valoir pour l’année 2023.

Aux termes de leurs assemblées générales annuelles, les copropriétaires de l’immeuble [4] ont approuvé :

— Les comptes clos au 31/12/2015 et le budget prévisionnel 2017, selon procès-verbal d’assemblée générale du 26 avril 2016.

— Les comptes clos au 31/12/2016 et le budget prévisionnel 2018, selon procès-verbal d’assemblée générale du 18 avril 2017.

— Les comptes clos au 31/12/2017 et le budget prévisionnel 2019, selon procès-verbal d’assemblée générale du 6 juin 2018.

— Les comptes clos au 31/12/2018 et le budget prévisionnel 2020, selon procès-verbal d’assemblée générale du 17 mars 2019.

— Les comptes clos au 31/12/2019 et le budget prévisionnel 2021, selon procès-verbal d’assemblée générale du 28 octobre 2020.

— Les comptes clos au 31/12/2020 et le budget prévisionnel 2022, selon procès-verbal d’assemblée générale du 28 avril 2021.

Ainsi que les comptes clos au 31/12/2021 et le budget prévisionnel 2023 et les travaux à réaliser concernant la réfection des façades avec étanchéité des terrasses et le remplacement des garde-corps, selon procès-verbal d’assemblée générale du 20 avril 2022.

Les charges ont régulièrement été appelées mais sans succès.

La juridiction a écarté d’office la somme de 1 785,88 euros correspondant à un arriéré des charges antérieures au 31 décembre 2015, mais s’agissant d’une procédure engagée avant le 25 novembre 2023, celle-ci peut concerner les charges impayées pendant 10 ans.

Ainsi la copropriété a établi que la copropriétaire défaillante est débitrice de la somme totale de 19 172,51 euros arrêtée au 31.12.2023.

Les copropriétaires ont l’obligation de régler les charges dues pour l’administration et l’entretien de la copropriété

Le jugement entrepris devra être infirmé en ce qu’il a limité la condamnation de Madame [U] à la somme de 1 886, 63 €.

Le syndicat des copropriétaires est désormais fondé à s’adresser à la justice sur le fondement de l’article 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter la condamnation de Madame [T] [U] d’avoir à lui payer la somme de 19 172,51 euros comprenant les provisions à valoir pour l’année 2023.

Sur l’infirmation partielle du jugement entrepris concernant le préjudice de la copropriété

La copropriété a établi l’exigibilité des charges poursuivies.

L’appelant rappelle à ce stade que Madame [U] s’est expressément reconnue débitrice des dites sommes qu’elle a payé volontairement et sans aucune réserve.

Celle-ci a sollicité ensuite devant le Tribunal judiciaire le remboursement partiel des sommes payées.

Le caractère habituel des impayés concernant les charges de copropriété met gravement à mal la bonne gestion de la copropriété.

Il ressort du dernier procès-verbal d’assemblée générale que le budget annuel de la copropriété est de 60 000 € et les impayés récurrents de Madame [U] représentent près du tiers du budget annuel de l’ensemble immobilier qui concerne 52 copropriétaires.

Par conséquent, il est évident que les impayés réguliers mettent à mal la bonne gestion de l’ensemble immobilier et causent ainsi un préjudice collectif.

En première instance, le juge saisi n’a pas statué sur cette demande.

Statuant à nouveau, la Cour pourra constater que les contestations élevées par Madame [U], qui a été destinataire de tous les appels de fonds et qui n’a jamais contesté aucune assemblée générale, ne tendent qu’à tenter de se soustraire au paiement de ses charges.

Ainsi, non seulement, Madame [U] ne participe pas à l’entretien de la copropriété mais elle contraint l’ensemble des copropriétaires à exposer des frais pour recouvrer les charges dues.

Pareil comportement cause un préjudice collectif au syndicat des copropriétaires et statuant à nouveau, la Cour d’appel devra condamner Madame [U] à payer la somme de 4 000 € de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] ayant été en outre dans l’obligation d’engager des frais manifestement irrépétibles pour le soutien de ses droits, Madame [U] devra être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au terme de ses écritures soutenues à hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] demande à la cour de statuer dans le sens suivant :

' PAR CES MOTIFS

INFIRMER partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a limité la condamnation de Madame [U] à la somme de 1.886, 63 € en deniers ou quittances, en ce qu’il a omis de statuer sur la demande de dommages et intérêts et en ce qu’il a limité le montant alloué en application de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 800 €.

Statuant à nouveau,

Vu les articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER Madame [T] [U] en deniers ou quittance à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 19.172,51 euros arrêtée au 12 juillet 2023 et comprenant les provisions à valoir pour l’année 2023 outre les intérêts au taux légal de retard courant à compter du 20 juillet 2023 et jusqu’au parfait paiement des sommes dues.

CONDAMNER Madame [T] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER [T] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire '.

Madame [T] [U], non présente ni représentée en première instance et dont l’appel a été notifié le 30 juillet 2024, n’a pas fait connaître ses moyens de défense en cause d’appel, de sorte que l’arrêt sera prononcé par défaut en vertu des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, ouvrant droit à la voie de recours par opposition dans les formes prévues à l’article 573 alinéa 2 du code de procédure civile.

SUR CE :

Le litige s’inscrit dans le cadre prévu par le législateur depuis l’entrée en vigueur de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dont l’article 10 dispose :

«  les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5."

La détermination des charges obéit aux dispositions de l’article 14-1 de ladite loi, qui prévoit : " pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel (…)

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté (…)

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre."

Quant aux frais nécessaires exposés par le syndicat aux fins de recouvrement d’une créance justifiée, l’article 10-1 de la même loi précise qu’ils sont imputables à ce seul copropriétaire à compter de la mise en demeure.

Ainsi le paiement par chaque copropriétaire de sa quote-part des charges, indispensable au fonctionnement régulier de la copropriété, doit revêtir un caractère de priorité absolue.

Au regard de ces exigences pour Madame [T] [U], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] sis [Adresse 3] à [Localité 1] verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales tenues depuis le 26 avril 2016 jusqu’au 20 avril 2022, ainsi que le décompte actualisé au 31 décembre 2023 dans l’année de la mise en demeure adressée le 17 juillet 2023 par lettre recommandée avec avis de réception.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] ayant agi par mise en demeure reçue le 20 juillet 2023 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 ayant notamment ramené de 10 à 5 ans, soit au délai de droit commun prévu à l’article 2224 du code civil le délai de prescription des actions personnelles au rang desquelles celles en recouvrement de charges de copropriété, le premier juge a pu écarter d’office la somme de 1785,88 euros correspondant à un arriéré des charges antérieures au 31 décembre 2015.

En présence d’un sérieux commencement de réduction de dettes de charges de la part de Madame [T] [U], la juridiction saisie dispose d’un décompte individualisé de répartition de charges arrêtant la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] à hauteur de la somme de 19 172,51 euros arrêtée au 12 juillet 2023 et comprenant les provisions à valoir pour l’année 2023.

Madame [T] [U] sera condamnée à cette hauteur augmentée des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, mais en deniers et quittances pour tenir compte de la régularisation quasi totale de sa dette antérieure à l’appel provisionnel au titre de l’année 2023.

Sur la demande présentée à titre de dommages-intérêts sur le fondement de

l’article 1231-6 du code civil, la cour ne relève aucun dommage subi par la copropriété de l’immeuble [4] dépassant le défaut de paiement en cours de régularisation par la copropriétaire débitrice, de sorte qu’aucun préjudice lié à un autre événement que celui résultant de difficultés financières de la part de Madame n’est démontré en phase décisive, empêchant d’accueillir favorablement ce chef de demande.

Madame [T] [U] qui succombe à titre principal supportera les dépens de la présente instance, ainsi que les frais irrépétibles engagés à hauteur de 2 000 € par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] pour faire prévaloir en justice les intérêts de la copropriété.

Tandis que le point de départ de l’intérêt au taux légal sera le 20 juillet 2023 correspondant à la date de réception de la mise en demeure par la copropriétaire débitrice.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par défaut, mis à disposition au Greffe et rendu en second ressort ;

La cour,

Confirme le jugement du 20 février 2024 entrepris par le tribunal judiciaire d’AJACCIO,

Statuant à nouveau,

DIT que l’ensemble des condamnations mises à charge de Madame [T] [U] sont prononcées en deniers et quittances pour tenir compte des règlements intervenus en phase décisive de l’instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble [4] de ses prétentions plus amples ;

CONDAMNE Madame [T] [U] aux dépens de l’instance, ainsi qu’aux frais irrépétibles avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] à hauteur de 2 000 € ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT