Chambre civile

Section 1

ARRÊT N°

du 7 MAI 2025

N° RG 23/624

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHJH TB-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’AJACCIO, décision attaquée

du 4 août 2023, enregistrée sous le n° 23/083

S.C.P. BTSG

S.A.R.L.

BLEU SÉJOUR

C/

[W]

S.A. MMA IARD

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SEPT MAI DEUX-MILLE-VINGT-CINQ

APPELANTES :

S.C.P. BTSG

prise en la personne de Maître [X] [F], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR, agissant poursuites et diligences de son représentant social domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Guy FERREBOEUF, avocat au barreau de GRASSE

et M^e Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA

S.A.R.L. BLEU SÉJOUR

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Guy FERREBOEUF, avocat au barreau de GRASSE

et M^e Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉES :

Mme [H] [W]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA

S.A. MMA IARD

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 février 2025, devant Thierry BRUNET, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Thierry BRUNET, président de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Graziella TEDESCO

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Thierry BRUNET, président de chambre, et par Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LES TERMES DU LITIGE :

La S.A.R.L. BLEU SÉJOUR a acquis le 10 juillet 2009 un fonds de commerce d’hôtel meublé moyennant le prix principal de 307 000 €.

La personne morale bénéficiait dans le cadre de son exploitation d’un bail cornmercial d’une durée de neuf années à l’effet du 1er mai 2008 et arrivant à échéance le 30 avril 2017.

Suivant exploit du 25 juillet 2016, la bailleresse, Madame [I] [R] donnait congé à la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR à l’échéance du 30 avril 2017 en précisant refuser le renouvellement du bail pour l’avenir, mais en offrant de payer une indemnité d’éviction à hauteur de 72 000 €.

La S.A.R.L. BLEU SÉJOUR confiait à Me [W] la mission de négocier le montant

de l’indemnité d’éviction, considérant comme étant trop basse l’offre faite par la propriétaire des locaux à ce titre.

Les pourparlers avec le conseil du bailleur laissaient entrevoir comme issue le versement d’une indemnité d’éviction, mais sous la condition expresse exigée par le bailleur, que les lieux soient libérés.

Me [W] reprenait dans un courrier du 21 décembre 2018 les difficultés rencontrées par la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR en lui demandant quels efforts elle serait susceptible de consentir en termes de diminution du montant de lindemnité d’éviction, compte-tenu de l’impossibilité de libérer les lieux à bonne date.

La S.A.R.L. BLEU SÉJOUR devait néanmoins cesser, dans l’intervalle, d’exécuter les clauses et conditions du bail et notamment de régler le loyer.

Dans ce contexte, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui était délivré le 22 février 2019.

La S.A.R.L. BLEU SÉJOUR ne déférant pas aux termes du commandement ainsi signifié, se trouvait alors assignée devant le juge des référés du tribunal de Grasse aux fins de constat du jeu de la clause résolutoire, acquise à la date du 22 mars 2019.

Me [H] [W] cessait ses interventions pour le compte de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR à la date du 13 juin 2019.

Par ordonnance en date du 28 novembre 2019, le président du tribunal de grande instance de Grasse statuant en référé constatait la résolution de plein droit du bail avant d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR.

La S.A.R.L. BLEU SÉJOUR relevait appel de ladite décision, et était placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Antibes du 4 février 2020.

Par arrêt en date du 10 décembre 2020, la Cour d’appel d’Aix en Provence infirmait la décision en toutes ses dispositions, refusant de constater la résiliation du bail et de faire fixer le montant de la créance de la bailleresse au passif de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR.

Dans ce nouveau contexte, selon exploit délivré le 12 janvier 2022, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR, représentée par son liquidateur Me [X] [F], a fait délivrer assignation à Me [W] et à l’assureur des avocats de son cabinet du barreau de Nice, aux fins de rechercher sa responsabilité civile professionnelle.

Il est fait essentiellement grief à Me [W] d’avoir laissé prescrire l’action permettant à la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR d’obtenir le paiement d’une indemnité au titre de son éviction.

Ce faisant, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR estime avoir perdu une chance d’obtenir le paiement d’une telle indemnité à hauteur de la somme de 232 510 €.

Par jugement en date du 4 aout 2023, le tribunal judiciaire d’Ajaccio, après avoir retenu la faute et le manquement de Me [H] [W] à son devoir de conseil, a débouté les requérants en retenant ainsi qu’il suit, sur le réalité d’une perte de chance et sur le lien de causalité :

' Si une action avait été introduite dans le délai biennal, celle-ci aurait été recevable. Le lien de causalité entre le manquement au devoir de conseil et la perte de chance de pouvoir engager une action est établi.

Dés lors, il incombe au juge d’examiner si les demanderesses, qui se prévalent d’une perte de chance, établissent le caractère certain et actuel d’une éventualité favorable.

Or, après reconstitution du procès fictif relatif à l’indemnité d’éviction avec les piéces versées au débat dans le cadre de la présente procédure, il appert que la demande en paiement d’une indemnité d’éviction n’aurait pas eu la probabilité de prospérer.

En effet, Me [W] produit un commandement de payer en date du 22 février 2019.

Si le défaut de paiement de loyers près de deux années après le congé délivré ne peut être invoqué comme motif grave et légitime du refus de renouvellement, il reste que les manquements répétés du preneur maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, de payer l’indemnité d’occupation se substituant au loyer, constituent une infraction suffisamment grave pour justifier non seulement la résiliation du bail mais également la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

Pour ces raisons, la S.A.R.L. n’aurait pas obtenu en justice l’indemnité réclamée. La demande principale sera donc rejetée.

Au vu de ce qui précède, les demanderesses succombant en leurs demandes principales

et ne caractérisant aucune résistance abusive de la part de Me [W] ni de son assureur, seront également déboutées de la demande au titre de la résistance abusive '.

Au terme de leurs écritures rectificatives d’appelants sur déclaration du 4 octobre 2023, régulièrement versées au débat judiciaire le 14 octobre 2024 et intégrant leurs observations aux conclusions en réplique notifiées le 16 juillet 2024 par les intimés, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR et la SCP BTSG prise en la personne de Maître [X] [F], entendent au visa de l’article 1240 du Code civil faire :

' Réformer la décision du Premier Juge en ce qu’elle a considéré que Maître [W] n’avait pas failli à son devoir de conseil et que sa faute constatée à l’égard du défaut d’interruption du délai de prescription n’avait aucune conséquence pécuniaire pour la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR ;

En conséquence statuer à nouveau :

Juger que Maître [H] [W] a été défaillante en ne prenant aucune initiative concernant l’interruption de la prescription biennale en matière de règlement de l’indemnité d’éviction et également a été défaillante dans son devoir de conseil en ne prenant aucune initiative à l’égard de la situation sur le plan transactionnel et en conseillant à la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR d’arrêter toute activité afin de libérer les lieux des locataires s’agissant d’une activité de location meublé, privant ainsi la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR de toute ressource, tout en laissant aller les choses sans avoir interrompu le délai de prescription biennale et sans avoir régularisé le moins protocole d’accord.

Juger qu’il existe une relation de cause à effet indiscutable entre le préjudice subi et le défaut d’initiative de Maître [H] [W], la perte de chance d’obtenir une indemnité d’éviction étant totale.

Juger que le principe de l’indemnité d’éviction était acquise à hauteur de 72 000 euros par le fait même du congé sans offre de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction tel que délivrée, puis transactionnellement à hauteur de 125 000 suivant les indications de Me [W] ;

Juger que les fautes cumulées de Maître [W] ont entrainé une perte de chance totale d’obtenir une indemnité d’éviction ;

Dire et juger que le préjudice subi est équivalent au montant de l’indemnité d’éviction qu’aurait dû recevoir la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR.

Dire et juger qu’en l’état des éléments, cette indemnité d’éviction doit être chiffrée à la date de l’échéance du congé soit au 30 avril 2017.

Dire et juger que le préjudice subi par la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR est égal au montant de l’indemnité d’éviction en principale et accessoires arrêtés par Monsieur [E] [K], expert particulièrement réputé à un montant de 232 510 €

En conséquence, condamner solidairement Maître [H] [W] et son assureur (MMA IARD) au règlement de la somme de 232 510 € avec intérêts légaux à compter du 30 avril 2017.

Dire et Juger qu’à titre très éminemment subsidiaire pour le cas ou par impossible le montant de 232 510 € ne serait pas retenu, en toute hypothèse, les intimés devront être condamnés solidairement au règlement de la somme de 125 000 € avec intérêts de droit à compter du 30 Avril 2017.

Condamner la société MMA IARD au règlement d’une somme de 10 000 € au titre de sa résistance abusive.

Condamner Maître [W] et MMA IARD au règlement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700.

Les débouter de toutes demandes.

Les condamner aux plus entiers dépens tant de première instance que d’appel.'

Au soutien de leurs prétentions, les appelants font essentiellement valoir :

— Sur les fautes commises par Maître [W] :

Que la faute dont découlent toutes les difficultés résulte dans le fait de ne pas avoir interrompu le délai biennal et de ne pas avoir réclamé en temps utile l’indemnité d’éviction tout en précisant par ailleurs qu’une transaction était sur le point d’aboutir bien antérieurement au commandement en date du 29 février 2019, visant des loyers commerciaux qui ne pouvaient être que des indemnités d’occupation.

Que Mme [L], gérante de la S.A.R.L. BEAU SÉJOUR, avait attiré son attention sur l’urgence, bien avant la date du commandement.

Les appelants souhaitent s’appuyer sur la chronologie des événements, ainsi rappelée :

— Le 25 avril 2016 : congé sans offre de renouvellement pour la date du 30 avril 2017, assorti de l’offre d’une indemnité d’éviction chiffrée dans le commandement à un montant de 72 000 euros ;

Et de souligner que le dossier portant sur l’indemnité d’éviction a été immédiatement confié à Maître [H] [W], disposant d’un délai de 2 ans pour engager une procédure destinée à fixer le montant de l’indemnité d’éviction ;

— Le 22 février 2019, donc près de deux années plus tard par rapport à l’échéance du congé, délivrance d’un commandement de payer une somme de 6 371,12 € par la Bailleresse alors que depuis le 30 avril 2017, ne peuvent être dues que des années d’occupation, sans réaction de Me [W] ;

— Le 8 avril 2019, assignation par devant le juge des référés ;

—  28 novembre 2019, ordonnance du juge des référés constatant la résiliation de plein droit du bail, par jugement exécutoire et ordonnant l’expulsion de la société BLEU SÉJOUR ;

— Le 10 décembre 2020, arrêt de la Cour d’Aix en Provence réformant la décision d’expulsion du juge des référés, rejetant cependant, la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction formée par la société BLEU SÉJOUR, considérant qu’il existait une contestation sérieuse ne permettant pas d’allouer la provision réclamée, en l’état de la prescription qui avait joué ayant trait à l’indemnité d’éviction, laquelle ne pouvait plus être réclamée.

Ainsi les appelants invoquent une triple faute de Maître [H] [W] et une mauvaise appréciation des faits par le premier juge concernant le défaut de devoir de conseil. En ce qu’il a retenu, sans malheureusement en mesurer les conséquences, la faute de Maître [W] concernant l’interruption de délais de prescription, mais sans retenir la faute ayant trait au devoir de conseil, ni celle ayant conduit à ne pas saisir le juge des référés d’une demande de délais pendant le délai du commandement.

Et les appelants de rappeler qu’à la date du 20 décembre 2018, donc deux mois avant le commandement, Maître [H] [W] a destiné une correspondance RAR à la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR, précisant qu’après de longues négociations, une transaction était articulée autour du règlement d’une indemnité de 125 000 euros payée au jour de la reprise.

De sorte qu’elle aurait dû naturellement officialiser un protocole au besoin sous conditions suspensives. Et que dans la mesure où le principe était acquis et seul le montant était en discussion, à l’évidence elle s’est « fait piéger ».

Qu’il est à supposer que c’est précisément parce qu’une transaction avait été arrêtée qu’elle n’a pas fait délivrer un quelconque acte interruptif de la prescription.

Que par ailleurs elle a indiqué par la suite que la bailleresse subordonnait le règlement de l’indemnité d’éviction à la libération des lieux, faisant fi des règles d’ordre public.

Que suivant son conseil qualifié de ' pour le moins suicidaire ', la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR a arrêté toute location et s’est naturellement retrouvée dans une situation de trésorerie intenable, les locataires en place ne réglant plus leur loyer par ailleurs, sans qu’un engagement officiel du coté adverse de régler l’indemnité sous cette condition ne soit intervenue.

Qu’à la suite de l’hésitation manifestée par son contradicteur par le fait de la délivrance du commandement avec clause résolutoire, Maître [W] n’a pas pris d’initiative.

Qu’il est indéniable que l’article L.145-60 du Code de commerce, applicable à toutes les actions fondées sur les dispositions du statut des baux commerciaux, prévoit un délai de prescription de deux années.

Qu’il est indéniable également que le congé ayant été donné pour la date du 30 avril 2017, la prescription biennale est acquise au 30 avril 2019.

Que contrairement à l’avis des intimés,les appelantes n’ont pas à se prévaloir des décisions rendues dans le cadre de l’instance en référé pour apporter la preuve de l’existence d’une prescription biennale d’ordre public qui s’impose à tous, les décisions rendues dans le cadre de l’instance en référé n’ayant pu que constater ce fait évident, retenu par la Cour d’Appel d’Aix en Provence.

Qu’il n’y a toutefois pas besoin de faire juger au fond que la prescription est acquise dans la mesure où elle s’impose en fonction de l’article L.145-60 du Code de commerce qui est un texte d’ordre public, s’agissant d’un état de droit et pas de fait.

Avant de souligner que les intimés ont eux même indiqué devant le premier juge et le réitèrent à très juste titre à hauteur d’appel que ' l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation sont des dettes de même nature, de sorte que leur compensation peut s’opérer conformément aux dispositions de l’article 1347 du Code civil '.

Que la compensation aurait pu avoir lieu si l’action avait été engagée.

Qu’il convient de rappeler que Maître [W] a été chargée du dossier dès la délivrance du congé avec offre d’indemnité d’éviction à la date du 25 janvier 2016.

Qu’elle devait, dès cette date, prendre toutes précautions utiles.

Qu’elle a instauré une discussion sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Que dès le 4 mai 2018, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR lui indiquait par lettre recommandée AR :

« Pouvez-vous me communiquer le montant de l’indemnité d’éviction que vous avez négociée avec la propriétaire.

Compte-tenu des difficultés financières, je vous demande que cette affaire soit conclue au plus tard le 31 octobre 2018.

Je viens de faire des travaux à la chaudière pour un montant de deux mille euros (2 000 €) et ne peux encore supporte d’autres travaux. De plus certains locataires ont des difficultés à me régler les loyers.

Pouvez-vous faire le nécessaire pour avertir les locataires ».

Et que le 22 février 2018, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR adressait à Maître [W] un règlement de facture d’honoraire du 12 février 2018 apportant par ailleurs des précisions concernant les baux.

Qu’à la date du 27 novembre 2018, la gérante de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR adressait un courrier électronique à la collaboratrice de Maître [H] [W] précisant :

« Vous avez passé un accord avec l’avocat de Madame [R] pour l’indemnité d’éviction d’un montant de 125 000 €.

Je n’ai plus de rentrée d’argent et je dois payer la cotisation des entreprises d’un montant de 2 465 € plus l’impôt société, plus les loyers, plus la taxe foncière, je pense que je vais être obligée de faire une liquidation judiciaire.

Dans ce cas, est-ce que le montant de 125 000 € est acquis ou alors comme ça sepasse '».

Que la collaboratrice de Maître [H] [W] répondait à la date du 11 décembre 2018 à la comptable de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR :

« Nous comprenons bien entendu les difficultés rencontrées par Madame [L] et comme nous lui avons indiqué, nous avons relancé l’avocat de Madame [R] au sujet de l’indemnité d’éviction.

En effet, l’accord de principe était conditionné à la libération des locaux, ce que la société BLEU SÉJOUR n’est pas en mesure de faire à ce jour.

Nous devrions avoir un retour dans le courant de la semaine.

La difficulté réside dans le fait que tout versement de l’indemnité d’éviction, quel qu’en soit le montant, sera conditionné à la libération des locaux par tous occupants.

A ce sujet, c’est notre consoeur Maître [J] [G] qui est en charge de la sortie des occupants (')

De même, comme indiqué également à Madame [L] (qui nous lit bien évidemment en copie), tant que l’accord officiel sur l’indemnité d’éviction n’est pas acté, et qui de principe aura des difficultés à l’être tant que les locaux ne seront pas vides, il ne faut pas déposer le bilan de la société.

Dès que nous aurons un retour du Conseil de Madame [R] nous vous tiendrons informées et en fonction, nous pourrons envisager les suites à donner pour la société ».

Que la seule suite à donner pour la société était précisément d’assigner en désignation d’un expert ou en règlement de la somme de 125 000 €, ce qui aurait permis de conserver les droits de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR au règlement de l’indemnité d’éviction.

Qu’il convient de préciser que Maître [W] aurait dû savoir que tant que l’indemnité d’éviction n’est pas réglée, le locataire peut rester en place et que si une transaction avait été conclue concernant le règlement d’une indemnité en fonction de la libération des locaux,elle aurait dû la formaliser et, à défaut, interrompre le jeu de la prescription biennale.

Que le 11 décembre 2018, la comptable a attiré à nouveau l’attention sur la situation et précisé qu’à fin mars 2019, la société devrait être arrêtée car aucune trésorerie ne rentrait en cette période générant de nombreux problèmes et indiqué in fine:

« Où en est le versement de l’indemnité du bailleur et que peut-on faire en urgence pour sortir de cette impasse.

Merci de votre prompt retour ».

Qu’à la date du 21 décembre 2018, Maître [H] [W] adressait une correspondance RAR à la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR précisant qu’après de longues négociations, il avait été échangé confidentiellement sur une hypothèse qui était articulée autour du règlement d’une indemnité de 125 000 € payée au jour de la reprise.

Que le 26 décembre 2018, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR adressait une correspondance RAR à Maître [H] [W] apportant des précisions sur les départs de locataires

Que toujours aucune initiative n’était prise par Maître [H] [W] avant la date butoir du 30 avril 2019 visant à interrompre le délai de prescription.

Qu’elle sera dessaisie du dossier à la fin du mois de juin 2019.

Qu’il apparaît évident qu’en toute hypothèse et quel qu’ait été l’aboutissement des discussions et les difficultés de mettre en place un protocole transactionnel, il était du devoir de Maître [H] [W] d’interrompre le délai de prescription de deux années qui est malheureusement un couperet et de saisir le juge des référés à la suite du commandement.

Que ce défaut d’initiative mettant fin définitivement à toute possibilité d’obtenir une indemnité d’éviction à l’égard de la bailleresse constitue une faute évidente ayant entrainé un préjudice non moins évident à savoir la perte définitive de l’indemnité d’éviction.

Qu’en toute hypothèse, Maître [H] [W] devait conseiller la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR et ne pas la laisser dans une situation totalement intenable sans avoir assigné et sans avoir fait signer un protocole transactionnel avant le 30 avril 2019 et devait contester le commandement.

Que si la propriétaire des murs avait soumis le règlement d’une indemnité d’éviction à une condition illégale et dont le délai de réalisation était totalement incompatible avec la date butoir de la prescription et privant sa cliente de toutes ressources, elle devait d’autant plus se précipiter pour assigner et interrompre de délai de prescription.

Que les appelants soulignent à ce stade de leur argumentation qu’ il est bien évident que lorsqu’une procédure en fixation de l’indemnité d’éviction est engagée, le locataire n’est tenu de quitter les lieux qu’à compter du règlement de cette indemnité d’éviction et non l’inverse et qu’en toute hypothèse, une compensation à due concurrence entre le montant de l’indemnité d’éviction et le montant des indemnités d’occupation, dont le montant est inférieur au montant du loyer, est de droit comme l’ont rappelé les défendeurs eux-mêmes.

Que par ailleurs, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR a suivi tous les conseils de Maître [H] [W] et notamment a arrêté toute location, ce qui l’a privé, dès l’origine, de toute source de revenu et placé dans une situation impossible.

Que la faute de Maître [W] est donc totalement constituée et prouvée.

— Sur la relation de cause à effet :

Que si l’avocat n’est pas le garant des espoirs déçus de ses clients, il est le garant d’une saine défense.

Et les appelants d’invoquer un récent arrêt de la Cour de Cassation du 25 novembre 2020, précisante :

« La perte de chance subie par le justiciable qui a été privé de la possibilité de faire valoir ses droits en raison des manquements de son Conseil, se mesure à la seule probabilité de succès du recours qui n’a pas été exercé.

Pour apprécier les chances de succès de la voie de droit envisagée, il incombe au Juge du fond de reconstituer la discussion qui n’a pu s’instaurer devant la juridiction par la faute de l’avocat au vu des conclusions des parties et des pièces produites au débat ».

Qu’en la circonstance, la question est simple, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR a été privée de la possibilité d’obtenir une indemnité d’éviction par le manquement de son Conseil qui, bien que chargé de cette question, n’a pas cru bon engager une procédure dans le délai de deux années et n’a pas réagi à la suite du commandement, ce qui a eu diverses conséquences qui ont totalement échappé au premier juge.

Que la probabilité du succès de l’action est totale car l’on ne voit pas pour quelle raison l’indemnité d’éviction n’aurait pas été fixée si la juridiction compétente avait été saisie dans le délai, le congé étant en date du 25 juillet 2016, l’échéance du congé à la date du 30 avril 2017 et le commandement de payer les « loyers » sous forme d’indemnité d’occupation en date du 22 février 2019.

Qu’en la circonstance, le bailleur n’a jamais rétracté son offre d’indemnité d’éviction, il a simplement fait constater que cette dernière ne pouvait être effective compte tenu précisément du délai de prescription écoulé.

Que l’incidence de la procédure visant à la constatation de la résiliation du bail est nulle.

Qu’en effet, si le Juge avait été saisi dans le délai de deux années d’une demande d’indemnité d’éviction comme l’indiquent très justement les défendeurs eux-mêmes, la question ne se serait pas posée.

Qu’en toute hypothèse Maître [W] devait prendre une initiative dans le délai du commandement (1 mois) en sollicitant des délais et en interropant la prescription qu’elle aurait du interrompre bien avant.

Qu’en outre si le principe de l’existence possible d’une indemnité d’éviction avait existé, la compensation aurait pu être opposé à la suite du commandement.

Qu’il ne pouvait plus l’être lorsque la prescription a été acquise.

Que selon les appelants, le premier juge a, à l’évidence, confondu les causes et les conséquences.

Qu’en effet, la seule justification dans sa motivation consistant à considérer que l’indemnité d’éviction n’aurait pas eu la probabilité de prospérer, consiste à préciser :

« si le défaut de paiement de loyer ( il s’agit d’indemnité d’occupation et non de loyer') près de deux années après le congé délivré ne peut-être invoqué comme motif grave et légitime de refus et de renouvellement, il reste que les manquements répétés du preneur maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrats, de payer l’indemnité d’occupation se substituant au loyer, constitue une infraction suffisamment grave pour justifier non seulement la résiliation du bail mais également la déchéance du droit d’éviction'.

Qu’un tel raisonnement est totalement antinomique avec le fait, comme l’ont souligné les intimés, que l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation étant des dettes de même nature, leur compensation peut s’opérer conformément aux dispositions de l’article 1347 du Code civil.

Que le défaut de paiement des « loyers » est au surplus intervenu pratiquement à l’issue du délai de prescription comme le premier juge l’indique lui-même alors que si Maître [W] avait dès l’origine fait le nécessaire « cette dette n’aurait pas existé ».

Que l’indemnité d’occupation est toujours inférieure au montant du loyer compte tenu du caractère précaire de l’occupation, cette dernière étant en général fixée en même temps que l’indemnité d’éviction à la suite d’un rapport d’expertise.

Que le compte des parties est effectué au moment du départ des lieux, le montant de l’indemnité d’occupation étant réglé par compensation et due concurrence en fonction du montant de l’indemnité d’éviction.

Qu’en la circonstance l’indemnité d’occupation n’a d’ailleurs jamais été fixée.

Que la jurisprudence est constante en ce qu’elle prévoit:

« Attendu que l’indemnité d’occupation est distincte du loyer auquel elle se substitue dès l’expiration du bail, que par ce motif de pur droit substitué à ceux de la cour d’appel, l’arrêt retient que la demande de constatation de la clause résolutoire pour non-paiement de l’indemnité d’occupation n’est pas fondée’ »

Que la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction n’aurait jamais eu lieu par le fait du défaut de règlement de l’indemnité d’occupation compte tenu de la compensation si l’action en règlement de l’indemnité d’éviction n’avait pas été prescrite et avait été engagée en temps utile.

Que si une action au fond avait été engagée, visant à rmettre en cause l’ordonnance de référé ayant contaté la résiliation, elle n’aurait pas abouti précisément par le fait que la prescription était acquise et que dès lors il ne pouvait être question d’une quelconque compensation.

Que l’analyse de la Cour d’appel a été précise.

Que ce n’est que le défaut d’interruption de la prescription qui a entraîné l’impossibilité de pouvoir prétendre à une quelconque indemnité d’éviction et en aucune manière le fait de ne pas avoir réglé les indemnités d’occupation qui pouvaient être compensées à due concurrence à l’égard de l’indemnité d’éviction, les causes et les conséquences ayant été confondu.

Qu’en la circonstance, il est loisible de constater que dans le congé, avait été offert une indemnité d’éviction à hauteur d’une somme irréaliste d’un montant de 72 000 euros.

Que dès lors, il pouvait être aisément opéré une compensation à hauteur des indemnités d’occupation, la somme avancée étant opposable, en toute hypothèse, aux propriétaires des lieux, le montant « des loyers » non réglé étant de 6 371,12 €…

Que par ailleurs Maître [W] n’a jamais conseillé d’opérer un quelconque règlement mais tout simplement n’a pas consenti de nouvelle location et vidé les locataires des lieux meublés, ce qui a été fait sauf pour quatre d’entre eux, privant de toute ressource la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR.

Que par la suite, cette dernière ayant fait l’objet d’une procédure collective, la créance invoquée au titre de l’indemnité d’occupation ne pouvait fonder, en toute hypothèse, une quelconque déchéance du droit à indemnité d’éviction en l’état de la suspension des poursuites individuelles.

Qu’il convient en conséquence de réformer la décision du premier juge qui a régularisé une appréciation totalement erronée de la situation.

Que le défaut, en toute hypothèse, d’interruption de la prescription a été la cause de l’ensemble de la situation qui aurait pu parfaitement être rétablie si la dite prescription avait été interrompue.

Qu’il ne fait aucun doute par ailleurs à cet égard.

Que la propriétaire des lieux aurait naturellement transigé et réglé une indemnité d’éviction.

Que c’est précisément une faute supplémentaire de Maître [W] que d’avoir pris pour monnaie comptant, une transaction à un montant de 125 000€, toute chose étant égale sans s’assurer par un écrit de cette situation.

Qu’il convient en conséquence de dire et juger que si précisément l’interruption de la prescription avait eu lieu, en aucune manière la déchéance du droit à une indemnité d’éviction n’aurait pu intervenir et dès lors une compensation n’a pu intervenir.

Qu’il convient à présent de tirer toutes les conséquences de cette situation.

— Sur le préjudice :

En l’occurrence il est pour les appelants certain, non hypothétique ou indéterminé et correspond à la perte de l’indemnité d’éviction. A cet égard :

— la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR avait toutes chances d’obtenir cette indemnité d’occupation ainsi que démontré, si l’action avait été introduite dans le délai de deux années.

— Elle a fait établir un rapport d’expertise par Monsieur [E] [K], expert judiciaire particulièrement réputé, qui a été régulièrement désigné par les juridictions, en particulier la Cour d’Appel de CHAMBERY.

Monsieur [K] a établi un rapport complet et très précis à la date du 11 juin 2021 suivant 3 méthodes d’évaluation :

— la méthode dite par réajustement de la valeur antérieure.

— La méthode basée selon les usages dans la profession pour les locations de logements meublés.

— La méthode dite par l’EBE.

Ainsi la valeur du fonds de commerce a été estimée à la date du 30 avril 2017, date d’effet du congé et du 23 mars 2019, date de résiliation du bail, faisant ressortir une valeur identique.

Tandis que le croisement des 3 méthodes permet de retenir une valeur moyenne de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 224 333 € arrondie à 224 000 €, outre un montant d’indemnités accessoires fixées à 8 510 €.

Les appelants sont en conséquence bien fondés à réclamer la condamnation solidaire de Maître [H] [W] et de son assureur au règlement d’une somme de 232 510 € (224 000 + 8510) représentant le préjudice résultant de la perte de chance d’obtenir le montant de l’indemnité d’éviction par suite du défaut d’interruption de la prescription biennale, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du congé soit le 30 avril 2017.

Et soutiennent de plus fort que les chances de réussite d’une action en règlement d’une indemnité d’éviction, si elle avait été intentée dans le délai, apparaissait totale car il n’y avait aucun obstacle à ce qu’une indemnité d’éviction soit chiffrée et obtenue.

Tandis que sur le moyen tiré par les intimés de l’absence de contradictoire de cette expertise, il appartenait à l’assureur de proposer éventuellement une expertise contradictoire, ce qu’il n’a pas fait puisque précisément il n’a jamais considéré que la garantie était acquise et la faute de Maître [W], pourtant évidente, constituée.

Et que le dépérissement avancé du fonds résulte précisément des initiatives malheureuses de Maître [W] qui, sans qu’aucun protocole n’ait été signé, a demandé à sa cliente d’arrêter toute location et ainsi créé les conditions d’un dépôt de bilan.

La décroissance du fonds résultant encore une fois de la seule initiative de Maître [W] qui, ce qui est un comble, le 21 décembre 2018, précisait :

« Je me vois contrainte de revenir vers vous dans ce dossier car je pressens de graves difficultés quant au règlement d’une indemnité d’éviction en l’état du non-respect des accords de principe qui avaient été évoqués en juillet 2018 ».

Précisément en juillet 2018 un accord aurait dû être acté, ce qui n’a pas été le cas, alors que Maître [W] a préconisé de mettre fin à l’ensemble des baux, privant ainsi la société de toute ressource et s’abstenant d’assigner en fixation de l’indemnité, alors qu’elle était encore dans les délais.

Et de souligner en effet que son pressentiment sur de graves difficultés quant au règlement de l’indemnité d’éviction aurait dû la conduire à assigner immédiatement, alors qu’à la date du 21 décembre 2018 elle était largement dans les délais, puisque la prescription a été acquise le 30 avril 2019.

Ainsi doit s’imposer en cause d’appel la condamnation solidaire de Maître [H] [W] et de son assureur au règlement d’une somme de 232 510 € outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’échéance du congé, soit le 30 avril 2017.

La S.A.R.L. BLEU SÉJOUR et la SCP BTSG prise en la personne de Maître [X] [F] ont souhaité dans leurs écritures récapitulatives apporter réponse à l’argumentation opposée en cause d’appel par la compagnie d’assurance de Me [W], la SA MUTUELLE DU MANS, sur les trois points relatifs à l’action en responsabilité civile engagée:

— Sur la faute de Maître [W], qu’elle est caractérisée à l’égard :

— d’une part du défaut d’interruption du délai de prescription de deux années concernant la fixation de l’indemnité d’éviction ;

— d’autre part du devoir de conseil, alors qu’elle devait mesurer les conséquences du refus de toutes nouvelles locations meublées ainsi que des congés donnés aux locataires, sans aucune crtitude quant à l’allocation d’une indemnité d’éviction, de sorte que Maître [W] devait d’autant plus engager la procédure immédiatement.

— Sur le lien de causalité, que si Maître [W] avait assigné dans des délais convenables et fait nommer un expert, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR aurait continué à exploiter, payer ses loyers et attendre le résultat de l’expertise sereinement et libérer les lieux en fonction du règlement de l’indemnité d’éviction.

Et aurait pu, une fois la prescription interrompue, solliciter la compensation avant disparition de l’indemnité d’éviction.

— Sur le préjudice, les diligences de M. [K], expert honoraire à la cour d’appel de CHAMBERY, si elles ne peuvent servir de seul fondement, constituent un élément de preuve.

Tandis que sans la faute lourde de Maître [W], le fonds aurait naturellement conservé sa valeur de 2017, et l’indemnité d’éviction aurait été déterminée en fonction des éléments objectifs existant à cette époque et non après la liquidation.

Les appelants ont également formulé les observations suivantes aux conclusions en réplique n°2 notifiées le 16 juillet 2024 par les intimés :

Stigmatisant l’art chez leurs contradicteurs de tenter de faire confondre les causes et les conséquences, les appelants entendent contester la reprise d’une analyse du premier juge, estimant que la survenance du commandement, dont l’échéance s’est située un mois avant le délai de prescription, implique le fait que le droit à l’indemnité d’éviction aurait en quelque sorte disparu avant que le délai de prescription ne soit intervenu.

Et ainsi perdent de vue, que Maître [W] disposait d’un délai de pratiquement deux années pour engager une action visant au règlement de l’indemnité d’éviction, qu’elle aurait pu en temps utile réclamer une provision qui a été refusée par la Cour d’Appel parce que l’action était prescrite, et en toute l’hypothèse opposer, si l’action avait été engagée en fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, la compensation judiciaire.

Par ailleurs Maître [W] après que le commandement ait été régularisé, ce qui permettait de constater que son adversaire avait désormais une position totalement hostile contrairement à la transaction envisagée, s’est abstenue de toute initiative, alors qu’elle pouvait naturellement solliciter un délai de règlement et la suspension du jeu de la clause résolutoire en l’état de la situation.

Alors Qu’elle n’a à ce stade strictement rien fait et laissé le délai de prescription agir.

De surcroit d’une manière inélégante,les intimés indiquent curieusement que la concluante se contredirait en fonction de son argumentation développée par devant la Cour d’Appel d’Aix en Provence, à l’égard de l’ordonnance ayant constaté le jeu de la clause résolutoire, parce qu’ayant précisé que la suspension du délai de prescription d’une action tendant aux mêmes fins s’étendait à l’autre action.

Pourtant le juge des référés a considéré que l’action en constatation de la résolution du bail commercial et l’action en paiement de l’indemnité d’occupation n’avaient pas de lien de dépendance.

Et la Cour d’Appel d’Aix en Provence a considéré qu’il existait une contestation sérieuse de voir allouer à la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR une provision sur l’indemnité d’éviction alors qu’aucune action en paiement de l’indemnité n’a été formulée par la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR dans le délai de deux ans.

Alors que précisément l’argumentation développée à cette époque par la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR aurait été parfaitement cohérente si malheureusement n’était pas intervenu dans l’intervalle l’échéance du délai de prescription, pierre angulaire de l’argumentation des appelants.

En résumé au terme de leurs écritures, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR et la SCP BTSG prise en la personne de Maître [X] [F] l’argumentation évoquée dans le cadre de l’instance par devant la cour d’appel d’Aix en Provence aurait été recevable si la prescription avait été interrompue.

Mais n’ayant pas été interrompue, fait constant et constaté par la Cour d’Appel en l’état de cet élément, il n’existe aucune contradiction.

Il est ainsi totalement exact, ce que d’ailleurs paradoxalement soulignent les intimés, que la compensation entre une indemnité d’éviction et une indemnité d’occupation dont les montants respectifs sont totalement contrastés (indemnité d’éviction très largement supérieure à l’indemnité d’occupation), s’impose.

Encore faut-il que l’action concernant l’indemnité d’éviction soit recevable et non prescrite.

Tel n’était malheureusement pas le cas par le fait de l’inertie de Maître [W] qui nonobstant les injonctions de sa cliente n’a strictement pris aucune initiative procédurale visant à interrompre la prescription alors qu’une fois encore elle avait été chargée du dossier dès l’origine, et avait eu près de 2 ans pour faire le nécessaire.

Et que surtout à la suite du commandement intervenu quasiment à la fin des 2 années, elle est demeurée totalement inerte alors qu’elle aurait dû, dès la notification de ce commandement :

— assigner en sollicitant une expertise pour interrompre le délai de prescription ;

— assigner en référé en sollicitant, compte tenu des circonstances, la suspension de la clause résolutoire et un délai de règlement différé à 2 années.

N’ayant pris strictement aucune initiative, elle a mené sa cliente à la ruine.

Dès lors les appelants demandent à la cour, dans un dispositif déjà exposé in extenso, de faire droit à leurs demandes, et condamner solidairement Maître [W] et son assureur au règlement d’une somme de 232 510 euros outre intérêt au taux légal à compter de la date de la déchéance du congé soit le 30 avril 2017.

Et à titre strictement subsidiaire, en toute hypothèse, il convient de condamner les mêmes parties au règlement de la somme de 125 000 euros dont Maître [W] indique qu’elle avait obtenu brillamment l’accord de l’adversaire sur un tel montant.

Par ailleurs, la manière de traiter ce dossier par l’assureur visant à nier toute responsabilité, toute relation de cause à effet et tout préjudice, étant totalement abusive, il convient de condamner MMA IARD SA au règlement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Et de condamner solidairement Maître [W] et MMA IARD SA au règlement d’une somme de 10 000 € au titre de l’article 700, tandis que les dépens suivront la succombance.

Dans leurs écritures d’intimés, en réplique n°2, communiquées par RPVA le 16 juillet 2024, Maître [H] [W] et MMA IARD SA entendent rappeler, sur l’enjeu du litige, que l’Avocat n’est ni l’assureur de son client, ni débiteur envers lui d’une obligation principale.

Le client qui entend voir retenue la responsabilité de son ancien conseil supporte ainsi la

charge de la preuve et notamment :

— L’obligation de caractériser une faute,

— Mais encore d’établir qu’il s’y attacherait, par un lien de causalité direct et

certain, un préjudice né et certain et non hypothétique ou indéterminé.

Il revient ainsi au client non pas de démontrer simplement qu’il a perdu une chance de

voir une juridiction connaitre de son procès, mais de démontrer qu’il avait une chance

sérieuse,à tout le moins raisonnable, d’obtenir satisfaction devant cette juridiction.

— sur la faute de Maître [H] [W] dans le cadre de son mandat, les intimés concluent dans le sens de l’infirmation de la décision entreprise :

De ce chef, le tribunal a retenu à l’encontre de Me [H] [W] le grief consistant à avoir laissé prescrire l’action ouverte au locataire commercial pour obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction qui lui était offerte par la propriétaire.

Pour mémoire, il est rappelé que le congé portant refus de renouvellement avait été délivré le 25 juillet 2016, à l’effet du 30 avril 2017.

Il est ainsi prétendu par la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR que la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce, applicable à toutes les actions fondées sur les dispositions du statut des baux commerciaux, aurait été acquise à l’effet du 30 avril 2019, cette date constituant la date ultime à laquelle l’action en paiement de l’indemnité d’éviction pouvait être introduite.

Les appelants semblent se prévaloir des décisions rendues dans le cadre de l’instance en référé l’opposant à la bailleresse et qui font référence à une éventuelle prescription de cette action en paiement.

Les intimés font observer à ce stade :

— Tout d’abord que les décisions produites n’ont pas – au principal – autorité de chose jugée en la matière, s’agissant de décision rendue en référé, en sorte qu’il était donc loisible à la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR d’en saisir le tribunal au fond.

— Ensuite que la prescription n’a jamais été effectivement jugée au fond, en sorte que la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR ne peut présenter comme acquis cet état de fait. De ce chef, la

S.A.R.L. BLEU SÉJOUR ne peut faire l’économie d’une procédure qu’elle n’a pas introduite en tenant pour acquise la prescription de son action.

— De ce chef en effet, il est en effet jugé que si en principe l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en va autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

De ce dernier chef, il est rappelé que bien qu’elles obéissent à des régimes de prescription

différents, l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation sont des dettes de même nature, de sorte que leur compensation peut s’opérer conformément aux dispositions de l’article 1347 du code civil.

Ainsi et contrairement à ce qui est présenté comme acquis par la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR, ce que le premier juge a retenu, la faute de Me [W] n’est aucunement caractérisée, l’acquisition de la prescription n’étant pas établie par une décision au fond, irrévocable.

Dans le cadre de ses écritures confirmatives de ce chef devant la Cour, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR se contente de rependre la chronologie des événements et les échanges intervenus entre elle et Me [H] [W].

Dans le cadre de sa réplique, la demanderesse a enfin consenti à communiquer les éléments procéduraux ayant conduit à l’arrêt de Cour d’appel d’Aix en Provence du 10 décembre 2020.

Il sera toutefois fait remarquer que la question de la prescription de l’action aux fins de

paiement de l’indemnité d’éviction n’a pas été irrévocablement jugée au fond.

La Cour sera, de ce chef, trés attentive aux propres écritures prises par la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR, notamment devant la Cour d’Aix, lesdites écritures soutenant exactement le contraire de ce qui est présentement plaidé.

La S.A.R.L. BLEU SE.IOUR n’hésitait pas alors, au risque de se contredire au préjudice

d’autrui, en indiquant à l’occasion de ses écritures prises devant la Cour et notifiées le 13 mars 2020 que :

La Cour de Cassation a admis qu’une assignation par laquelle le preneur sollicitait le renouvellement du bail après un refus de renouvellement, valait contestation dans le délai de deux ans de ce refus de renouvellement, et que le locataire conservait donc le droit de demander le paiement de l’indemnité d’éviction, alors qu’une telle assignation n’avait pas d’objet puisque le locataire ne peut exiger le renouvellement de son bail, mais seulement une indemnité d’éviction.

Que par ailleurs et en toute hypothèse, la contestation de l’exigibilité de l’indemnité d’occupation et de la demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux par voie d’exception en défense à l’action principale engagée par le bailleur, impliquant une demande de fixation de l’indemnité d’éviction, bien que formée un peu plus de deux années après la date d’effet du congé, ne se heurte pas à ladite prescription.

Q’en effet, la Cour de Cassation retient que le locataire a conservé la possibilité de former à toute hauteur de la procédure une demande en paiement de l’indemnité d’éviction par voie d’exception suivant la règle, laquelle exception de nullité est perpétuelle.

Que d’ailleurs, la bailleresse avait offert une indemnité de 70 000 € ne correspondant à rien de sérieux, mais n’a jamais rétracté cette offre.

Quo des lors, les appelants étaient bien fondés par voie d’exception à réclamer l’indemnité d’éviction devant être compensée à due concurrence avec le montant des indemnités d’occupation.

De ce chef, la Cour d’appel d’Aix, statuant comme juridiction d’appel d’une ordonnance de référé, s’est logiquement restreinte dans le cadre de son pouvoir juridictionnel à constater l’existence d’une contestation sérieuse, lui interdisant d’allouer une provision à la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR.

Mais l’existence d’une contestation sérieuse devant la juridiction des référés ne signifiait

aucunement que le sort réservé à une telle demande au fond aurait été le déboutement.

C’est le sens des écritures de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR qui ne peut se déjuger en soutenant contre son ancien conseil une argumentation diamétralement opposée à celle qu’elle a opposé à son bailleur.

Les intimés soutiennent de plus fort le rejet de l’action de la locataire contre son conseil, aucune faute ne pouvant être caractérisée, en ce qu’il n’a pas été établi judiciairement et irrévocablement la prescription de l’action de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR.

La décision entreprise sera donc infirmée de ce chef.

— Sur le lien de causalité, dans le sens de la confirmation de la décision entreprise :

De ce chef, le Tribunal d’Ajaccio a parfaitement envisagé la situation des parties.

Dès lors, et si par impossible la Cour devait confirmer le comportement fautif de Me [W], il n’en demeure pas moins que l’action en responsabilité à son encontre achoppera en l’absence de démonstration de l’existence d’un lien de causalité certain et direct entre la faute querellée et le préjudice subi.

— sur le Rappel de la règle de droit :

L’occasion a plusieurs fois été donnée aux juridictions de rappeler que l’avocat n’est pas le garant des espoirs déçus de ses clients. Dans cette perspective, le demandeur doit démontrer que le préjudice dont il se prévaut consiste dans la perte de chance réelle et sérieuse qu’il ait pu invoquer des moyens susceptibles d’entraîner la réformation de la décision initiale.

La perte de chance a été définie comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité

favorable d’obtenir un avantage. Qui ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette

chance, si elle s’était réalisée.

La perte d’une chance s’apprécie dès lors sur le seul terrain de la probabilité de succés de l’argumentation, à l’exclusion de l’appréciation des chances de succès de l’action.

La perte de chance peut donc ouvrir droit à réparation, a condition qu’elle soit réelle et sérieuse.

Dans le même sens, un justiciable ne peut solliciter l’indemnisation d’un préjudice alors qu’il a accepté les termes d’un jugement rendu ou qu’il n’a introduit aucune action pour en contester la teneur.

La Cour de cassation impose ainsi aux juges du fond devant statuer sur la responsabilité

civile professionnelle d’un avocat de ' rechercher, (…) par une reconstitution fictive, au vu des conclusions complérnentaires et des pièces nouvelles susceptibles d’enrichir le débat, de la discussion qui aurait pu s 'instaurer (…), s 'il existait une chance raisonnable de succès de l’action'.

Pour apprécier la perte de chance, il est en dernier lieu rappelé que la Cour de cassation

impose aux juges du fond de procéder à la reconstitution fictive du procès et de chercher

dans quelles mesures si un droit avait pu être exercé, il en serait résulté la concrétisation d’un avantage pour le justiciable, ce qui caractérise la chance perdue.

Dans un arrêt récent (Cass civ 1ere 25 novembre 2020, n°19-18880), la Cour de cassation

reprend la maniére de procéder qui doit conduire – ou pas – à voir retenue la responsabilité

d’un avocat :

'La perte de chance subie par le justiciable qui a été privé de la possibilité de faire valoir ses droits, en raison des manquements de son conseil, se mesure à la seule probabilité de succès du recours qui n’a pas été exercé. Pour apprécier les chances de succès de la voie de droit envisagée, il incombe aux juges du fond de reconstituer la discussion qui n’a pu s’instaurer devant la juridiction par la faute de l’avocat au vu des conclusions cles parties et des pièces produites aux débats'.

Cela étant rappelé, il sera à cet égard insisté sur les conditions dans lesquelles le locataire

commercial faisant l’objet d’un refus de renouvellement peut se maintenir dans les lieux. Il est constant dans cette hypothèse que le droit au maintien dans les lieux s’exerce aux conditions et clauses du bail expiré, de sorte que le preneur reste tenu de régler le loyer transformé en indemnité d’occupation, sans que le bailleur soit tenu d’en faire la demande

Le preneur maintenu dans les lieux doit donc continuer à respecter toutes ses obligations

de locataire, qu’il s’agisse du respect de la clause de destination, de son obligation de

réparations, de son obligation d’entretien, des formalités en matière de sous-location, de la clause relative à la cession.

Une jurisprudence constante retient que l’irrespect par le preneur des clauses et conditions du bail pendant la période de maintien dans les lieux peut donner lieu à la mise en oeuvre de la clause résolutoire contractuelle après mise en demeure.

Le bailleur peut également poursuivre la résiliation judiciaire du contrat sur le fondement de l’article 1184 du Code civil, aux termes duquel le locataire est, pendant la durée de la procédure en fixation d’une indemnité d’éviction, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, que le bailleur peut, au lieu de refuser le renouvellement pour motif grave et légitime, demander la résiliation judiciaire du contrat en invoquant les infractions aux stipulations du bail.

Le bailleur peut enfin rétracter son offre d’indemnité d’éviction et refuser le renouvellement sans indemnité en invoquant un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce, après avoir signifié une mise en demeure dans les termesdudit article, sauf infraction irréversible.

— sur l’application de la règle de droit :

ll ressort du panorama, non exhaustif, de la jurisprudence applicable en matière de baux commerciaux, qu’à supposer l’action en paiement de l’indemnité d’éviction recevable, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR n’aurait pu prétendre en obtenir le paiement. Pour avoir manqué à ses obligations élémentaires en cessant de payer le loyer.

C’est en l’état qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié par la bailleresse le 22 février 2019.

Ce manquement, qui pouvait être régularisé dans le délai d’un mois par la locataire, ne l’a pas été par la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR.

La S.A.R.L. BLEU SÉJOUR a ainsi commis deux manquements caractérisés qui ne sauraient être imputés à Me [W] :

— En s’abstenant de régler à bonne date son loyer ;

— En s’abstenant de régulariser sa situation à l’égard du bailleur dans le mois du commandement de payer.

Dés lors, et à supposer l’action en paiement de l’indemnité d’éviction introduite, il est patent que la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR se serait vu opposer par la bailleresse un refus de régler ladite indemnité compte-tenu de ses manquements contractuels.

Cela est d’autant plus vrai que le jeu de la clause résolutoire était acquis avant même que la prescription éventuelle de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction n’ait été acquise.

Pour mémoire, la clause résolutoire avait produit effet au 22 mars 2019, le bail étant résilié à cette date, l’action en paiement de l’indemnité d’éviction devant pour sa part être introduite au plus tard le 30 avril 2019.

Dés lors, la faute éventuellement commise par Me [W] est sans incidence, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR ayant perdu le droit a obtenir une indemnité d’éviction par sa seule inaction et son défaut de paiement du loyer ou de l’indemnité d’occupation.

En réalité, la cause adéquate c’est-à-dire celle effectivement a l’origine de la perte du droit a indemnité d’éviction réside dans le fait que celle-ci a cessé de régler son loyer. A rebours en effet, et à supposer que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ait pu être introduite, il n’en demeure pas moins que celle-ci se serait trouvée vouée à l’échec et que la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR aurait été déchue de ce droit.

Sa demande est une fois de plus en voie de rejet, la décision étant confirmée de ce chef.

— sur le préjudice :

Si par impossible la Cour devait néanmoins caractériser un lien de causalité entre la faute

reprochée et le préjudice dont indemnisation est sollicitée, les intimés entendent soutenir

la confirmation de la décision entreprise également sur cet aspect du litige.

Et rappellent à cet égard :

— qu’il est de jurisprudence constante que le préjudice réparable causé par l’avocat

doit être né et certain et non hypothétique ou indéterminé ;

— que c’est au plaignant de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice certain,

né et actuel ;

— que la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut jamais être égale

à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Ainsi pour étayer son préjudice et en justifier, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR a fait établir

unilatéralement et non contradictoirement un rapport par M. [E] [K].

La S.A.R.L. BLEU SÉJOUR sollicite ainsi une somme de 232 000 € en principal, correspondant, selon elle, à l’indemnité d’éviction à laquelle elle pouvait prétendre au titre

de la valeur d’un fonds de commerce dont les concluants ignorent le sort.

A ce stade, différentes observations doivent être faîtes, tant sur la forme que sur le fond.

— Sur la forme :

les intimés soulignent que le rapport produit n’a pas été établi de manière contradictoire à l’issue d’un débat judiciaire et d’une procédure d’expertise contradictoire.

Le rapport en question demeure en conséquence un rapport établi par une partie pour les

besoins de la cause.

ll est de ce chef jugé de manière constante qu’un rapport amiable, non contradictoire, ne peut servir seul de fondement à la décision du tribunal.

Ainsi, et pour ce seul motif la demande de condamnation ne peut aboutir, en ce que la demande n’est étayée par aucun autre élément.

— Sur le fond :

La demande présentée, fait manifestement l’impasse sur deux éléments essentiels :

Tout d’abord il apparait que les comptes de référence de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR utilisés pour l’évaluation sont ceux arrêtés a la date du 31 décembre 2017. Or il est constant que l’évaluation doit être faîte à la date la plus rapprochée de la libération effective des lieux, situation de fait sur laquelle la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR et son liquidateur sont, une fois encore, étrangement silencieux.

Ensuite, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR est totalement taisante sur les conditions de réalisation de son fonds de commerce ou de son droit au bail dans le cadre de la liquidation judiciaire.

Il est rappelé de ce chef, que l’application de la règle selon laquelle l’évaluation doit s’effectuer à la date la plus proche de l’éviction peut conduire les juges à n’allouer qu’une

indemnisation symbolique et, dans une espèce dans laquelle le preneur avait fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, entre la délivrance du congé et le prononcé de la décision, la cour de Paris a approuvé les premiers juges d’avoir considéré qu’à la date du départ du locataire, le fonds était inexistant et ne comportait pas de réelle valeur de droit au bail, ce dernier étant concrètement incessible

De même, la cessation d’exploitation en raison de la liquidation judiciaire et de la non-cession du droit au bail n’ouvre pas droit à indemnité d’éviction.

La Cour ne pourra en conséquence, à l’instar des premiers juges, que débouter la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR de sa demande d’indemnisation. Tandis que les dépens et frais irrépétibles suivront la succombance.

Au terme de leur argumentation, les intimés formulent leurs demandes comme suit :

' PAR CES MOTIFS

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a retenu une faute de Me [H] [W].

STATUANT À NOUVEAU : Juger que Me [H] [W] n’a commis aucune faute dans le cadre de son mandat.

DÉBOUTER les appelants de l’ensemble de leurs demandes.

CONFIRMER la décision entreprise pour le surplus :

DÉBOUTER la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR aux entiers dépens, outre au paiement d’une

somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE '.

La Cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE,

Le litige obéit au tryptique de la responsabilité civile, exigeant, en vue de sa reconnaissance, la réunion, en vertu des dispositions de l’article 1240 du Code civil, d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux premiers termes de l’équation légale et judiciaire.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge, après avoir retenu l’existence d’une faute de la part de Maître [W] en raison de la prescription par manque de diligences de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction à laquelle la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR en sa qualité de locataire commercial pouvait prétendre, n’a pas fait droit aux demandes formées par ladite personne morale ainsi que le mandataire judiciaire à sa liquidation désigné depuis le 4 février 2020 par le tribunal de commerce d’Antibes, à défaut de démonstration d’un lien de causalité certain et direct entre la faute et le préjudice invoqué.

La cour dispose en phase décisive d’appel d’éléments contradictoirement débattus de nature à confirmer l’existence au moins d’un manquement de la part du conseil de la S.A.R.L. BEAU SÉJOUR au stade de l’absence d’initiative judiciaire en vue d’empêcher l’acquisition de la prescription biennale portant sur l’indemnité d’éviction à charge du bailleur commercial.

Mais souligne que s’agissant de son devoir de conseil, l’avocate de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR a accompli, en dehors de la question relative à la prescription biennale, des diligences conformes aux instructions données par sa cliente, se heurtant à l’absence de libération complète des lieux par la personne morale titulaire d’un fonds de commerce exploité principalement sous forme de sous-locations, se traduisant précisément par une absence d’éviction effective voire potentielle de la part du bailleur.

Ainsi, sur le lien de causalité entre le manquement reproché à Maître [W] et le préjudice avancé par a S.A.R.L. BEAU SÉJOUR et la SCP BTSG prise en la personne de Maître [X] [F], mandataire judiciaire, la cour prend en considération deux éléments relevant de l’inaction de la personne morale dont le bail n’était pas renouvelé, et non pas de son conseil impuissante à ce stade de leur relation libérale, à savoir :

— d’une part le défaut de règlement à bonne date de son loyer au bailleur ;

— d’autre part l’absence de régularisation de sa situation à l’égard du bailleur dans le mois du commandement de payer visant la clause résolutoire lui ayant été signifié le 22 février 2019.

De sorte qu’à supposer l’action en paiement de l’indemnité d’éviction recevable, la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR n’aurait pu prétendre en obtenir le paiement, pour avoir manqué à ses obligations élémentaires en cessant de payer le loyer.

La bailleresse lui opposant au stade de la rupture de leurs relations contractuelles, compte-tenu de ses manquements de locataire commercial,un refus de régler l’indemnité d’éviction à l’origine du litige.

Au plan strictement chronologique et en suivant l’argumentation des appelants, la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 22 février 2019 ayant produit effet au 22 mars 2019 en emportant résiliation du bail commercial, l’action en paiement de l’indemnité d’éviction non exercée par la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR conseillée par Maître [W] devait être introduite au plus tard le 30 avril 2019.

La cour rappelle à ce stade que la perte d’une chance justiciable d’une réparation relevant de la responsabilité civile de Maître [W] s’apprécie, à l’instar de tout autre avocat, sur le seul terrain de la probabilité de succés de l’argumentation, à l’exclusion de l’appréciation des chances de succès de l’action.

Il ressort à cet égard du débat contradictoire à hauteur d’appel que la cause correspondant à celle effectivement à l’origine de la perte du droit à indemnité d’éviction réside dans le fait que la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR a cessé de régler son loyer.

Ainsi, à supposer que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ait pu être introduite, il n’en demeure pas moins que cette voie procédurale se serait trouvée vouée à l’échec et que la locataire commerciale appelante n’aurait pu obtenir l’effet utile recherché. Et ce y compris par compensation avec l’indemnité d’occupation dont la locataire était débitrice après résiliation du bail la liant avec la propriétaire des locaux considérés.

Au total, alors que le lien de causalité entre le manquement de Maître [W] et la privation d’une indemnité d’éviction devenue éphémère par défaut de respect de la part de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR de ses obligations de locataire intégralement maintenues après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, l’argumentation portant sur le préjudice avancé par La S.A.R.L. BEAU SÉJOUR et la SCP BTSG prise en la personne de Maître [X] [F], ainsi que sa valorisation, ne peut apporter aucun éclairage à l’issue du litige, n’étant pas réunie la deuxième des trois conditions d’application des dispositions de l’article 1240 du Code civil.

En phase décisive, la cour confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’AJACCIO mis à disposition le 4 août 2023.

Et compte tenu de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR prononcée le 4 février 2020 par le tribunal de commerce d’ANTIBES (06000), Fixe la dette de la personne morale de droit commercial appelante entre les mains de Maître [X] [F], son mandataire judicaire à sa liquidation, s’agissant des entiers dépens mis à sa charge, ainsi que de la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel tels que prévus à l’article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS :

CONFIRME en toutes ses dispositions la décision entreprise le 4 août 2023 par le tribunal judiciaire d’AJACCIO ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

Y AJOUTANT :

FIXE la dette de la S.A.R.L. BLEU SÉJOUR entre les mains de Maître [X] [F], son mandataire judicaire à sa liquidation, s’agissant des entiers dépens mis à sa charge, ainsi que de la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel prévus à l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE

LE PRÉSIDENT