Cour d'appel de Bastia, Chambre civile section 2, 4 mars 2026, n° 25/00064

TGI Ajaccio 4 novembre 2024

CA Bastia
Infirmation partielle 4 mars 2026

Arguments

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Accepté
Non-respect des délais de livraison
La cour a confirmé que le non-respect des délais de livraison constitue un manquement contractuel justifiant la résolution de la vente.
Rejeté
Inclusion de frais dans le montant à restituer
La cour a estimé que ces frais avaient déjà été pris en compte dans les dommages-intérêts alloués, rendant la demande de restitution du prix inappropriée.
Accepté
Dommages-intérêts pour préjudice subi
La cour a reconnu le préjudice subi par les appelants et a ajusté le montant des dommages-intérêts en conséquence.
Rejeté
Conditionnement du remboursement du prêt à la restitution par le promoteur
La cour a jugé que les obligations de remboursement du prêt ne pouvaient être conditionnées par les obligations du promoteur, qui est un tiers au contrat.

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Sur la décision

Référence :	CA Bastia, ch. civ. sect. 2, 4 mars 2026, n° 25/00064
Juridiction :	Cour d'appel de Bastia
Numéro(s) :	25/00064
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Ajaccio, 4 novembre 2024, N° 21/995
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédérique GENISSIEUXSarah SENTENACFabrice DELAVOYEAnna Maria SOLLACARO
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS MORELLI MAUREL & ASSOCIES
Parties :	LE CRÉDIT LYONNAIS LCL c/ S.A.S. CORSEA PROMOTION 21, S.A.

Texte intégral

Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 4 MARS 2026

N° RG 25/064

N° Portalis DBVE-V-B7J-CKH2 FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio, décision attaquée du 4 novembre 2024, enregistrée sous le n° 21/995

[A]

[G]

S.A.S. CORSEA PROMOTION 21

S.A. LE CRÉDIT LYONNAIS LCL

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE MARS DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTS :

M. [P] [A]

né le 11 décembre 1975 à [Localité 1] (Yvelines)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Anna Maria SOLLACARO, avocate au barreau d’AJACCIO et M^e Fabrice DELAVOYE de la S.E.L.A.R.L. DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Mme [Y] [G]

née le 10 janvier 1982 à [Localité 1] (Yvelines)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anna Maria SOLLACARO, avocate au barreau d’AJACCIO et M^e Fabrice DELAVOYE de la S.E.L.A.R.L. DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A.S. CORSEA PROMOTION 21

immatriculée au RCS de Bastia sous le n° 829 167 097, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante

S.A. LE CRÉDIT LYONNAIS LCL

immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro n° 954 509 741 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AJACCIO, substituée par M^e Frédérique GENISSIEUX, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 décembre 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [D] [B], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Renaud ROCCABIANCA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 mars 2026

ARRÊT :

Réputé contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 28 décembre 2018, M. [P] [A] et Mme [Y] [G], son épouse, ont acquis auprès de la S.A.S. Corsea promotion 21 et au prix de 188 765 euros deux villas en l’état futur d’achèvement au sein d’un ensemble immobilier situé à [Localité 5] (Corse-du-Sud).

Ils ont financé leur acquisition en contractant un prêt bancaire d’un montant de 181 531 euros auprès de la S.A. Crédit lyonnais.

La livraison des immeubles et de leur équipements était prévue au plus tard le 30 juin 2020 mais ce délai n’a pas été respecté.

Par acte du18 octobre 2021 les époux [A] – [G] ont assigné la S.A.S. Corsea promotion 21 et la S.A. Crédit lyonnais LCL devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio en résolution de la vente et du prêt.

Par jugement du 4 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Bastia a :

« –  Prononcé la résolution du contrat de vente reçu le décembre 2018 en l’étude de Maître [F] [I], notaire à [Localité 6], entre M. [P] [A] et Mme [Y] [G] d’une part, et la société Corsea promotion 21 d’autre part, portant sur les lots n°24 et 85 de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » ;

— Condamné la société Corsea promotion 21 à payer à M. [P] [A] et Mme [Y] [G] la somme de 94 382, 50 euros au titre dela restitution du prix ;

— Condamné la société Corsea promotion 21 à payer à M. [P] [A] et Mme [Y] [G] la somme de 30 401, 29 euros en réparation de leur préjudice ;

— Constaté la caducité du prêt n° 50018335G1JT11GH consenti par la société Crédit lyonnais à M. [P] [A] et Mme [Y] [G] le 28 décembre 2018 ;

— Condamné in solidum M. [P] [A] et Mme [Y] [G] à payer à la société Crédit Lyonnais la somme de 99 382, 50 euros au titre de la restitution des sommes prêtées ;

— Débouté M. [P] [A] et Mme [Y] [G] de leur demande tendant à conditionner l’exécution de leur obligation de paiement résultant de la caducité du prêt, à l’exécution préalable par la société Corsea promotion 21 de sa propre obligation de restitution ;

— Condamné la société Corsea promotion 21 à payer à la société Crédit Lyonnais la somme de 16 675, 29 euros en réparation de son préjudice ;

— Condamné la société Corsea promotion 21 à payer à M. [P] [A] et Mme [Y] [G] une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Corsea promotion 21 à payer à la société Crédit Lyonnais une indemnité de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

— Condamné la société Corsea promotion 21 aux dépens de l’instance. »

Par déclaration du 7 février 2025, M. [P] [A] et Mme [Y] [G] ont interjeté appel de cette décision en ces termes :

« Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : Appel Partiel Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [G] entendent interjeter appel du Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’Ajaccio en date du 04 novembre 2024 en ce qu’ils ont : – CONDAMNE la société CORSEA PROMOTION 21 à payer à Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [G] la somme de 94 382.50€ au titre de la restitution du prix ; – CONDAMNE la société CORSEA PROMOTION 21 à payer à Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [G] la somme de 30 401.29€ en réparation de leur préjudice ; – CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [G] à payer à la société Crédit Lyonnais la somme de 99 382.50€ au titre de la restitution des sommes prêtées ; – DEBOUTE Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [G] de leur demande tendant à conditionner l’exécution de leur obligation de paiement résultant de la caducité du prêt, à l’exécution préalable par la société CORSEA PROMOTION 21, de sa propre obligation de restitution ; – DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; – RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ».

Par dernières écritures communiquées le 5 mai 2025, M. [P] [A] et Mme [Y] [G] sollicitent de la cour de :

« JUGER les demandes, fins et prétentions de Monsieur et Madame [A] recevables, régulières et bien fondées ;

— CONFIRMER partiellement le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

PRONONCE la résolution du contrat de vente reçu le 28 décembre 2018 en l’étude de Maître [F] [I], notaire à [Localité 6], entre Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [G], d’une part, et la société CORSEA PROMOTION 21, d’autre part, portant sur les lots n°24 et 85 de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] à [Localité 5] sur les parcelles cadastrées G[Cadastre 1], G[Cadastre 2] et G[Cadastre 3],

CONSTATE la caducité du prêt n°50018335G1JT11GH consenti par la société crédit lyonnais à Monsieur [A] et Madame [Y] [G] le 23 décembre 2018,

CONDAMNE la société CORSEA PROMOTION 21 à payer Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [G] une indemnité de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société CORSEA PROMOTION 21 aux dépens de l’instance.

— INFIRMER partiellement le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’Ajaccio en ce qu’il a :

CONDAMNE la société CORSEA PROMOTION 21 à payer Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [G] la somme de 94 382,50 € au titre de la restitution du prix

CONDAMNE la société CORSEA PROMOTION 21 à payer Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [G] la somme de 30 401,29 euros en réparation de leur préjudice ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [G] à payer à la société crédit lyonnais la somme de 94 382,50€ au titre de la restitution des sommes prêtées,

DEBOUTE Monsieur [A] et Madame [Y] [G] de leur demande

tendant à conditionner l’exécution de leur obligation résultant de la caducité du prêt à l’exécution préalable par la société CORSEA PROMOTION 21 de sa propre obligation

de restitution,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

ET STATUANT A NOUVEAU,

— JUGER les demandes, fins et prétentions de Monsieur [P] [A] et Madame

[Y] [G] recevables, régulières et fondées ;

A titre principal,

— CONDAMNER la société CORSEA PROMOTION 21 à payer la somme de 99 382,50 euros au CREDIT LYONNAIS SA ' LCL au titre des restitutions inhérentes à la résolution du contrat de vente et à la caducité du contrat de prêt ;

A titre subsidiaire,

JUGER que la restitution sollicitée par le LCL, au titre de la caducité du contrat de prêt, ne pourra intervenir que dans l’hypothèse où la société CORSEA PROMOTION 21 aura elle-même restitué la somme de 99 382,50 euros, au titre de la résolution du contrat de vente, à Monsieur et Madame [A]. A défaut, JUGER qu’il n’y a pas lieu à restitution ;

A titre très subsidiaire,

— CONDAMNER la société CORSEA PROMOTION 21 à garantir et relever indemne Monsieur et Madame [A] des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre au titre de la restitution au LCL de la somme de 99 382,50 euros inhérente à la caducité du contrat de prêt ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société CORSEA PROMOTION 21 à payer la somme de 47 784.49 € en réparation des préjudices subis par Monsieur et Madame [A] :

' 3 695,52 euros au titre de l’assurance décès invalidité souscrite dans le cadre de son crédit immobilier déjà payé.

' 3 532,97 euros au titre des intérêts reportés

' 31 976€ au titre de la perte de chance de réaliser un bénéfice.

' Et 8 580 euros au titre de la TVA d’ores et déjà avancée.

— CONDAMNER in solidum la société CORSEA PROMOTION 21 et CREDIT LYONNAIS SA LCL au paiement de la somme de 5 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel ».

Par dernières écritures communiquées le 11 juin 2025, la S.A. Le crédit lyonnais LCL sollicite de la cour de :

« – CONFIRMER le Jugement entrepris ;

— DEBOUTER Madame [Y] [A] née [G] et Monsieur [P] [A] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société CORSEA PROMOTION 21 ou toute partie succombante à payer au CREDIT LYONNAIS la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ».

Bien que régulièrement citée, la S.A.S. Corsea promotion 21 n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 24 novembre 2025, puis du 18 décembre suivant, et a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

SUR CE

Sur le montant de la condamnation de la S.A.S. Corsea promotion 21

Les appelants rappellent que le promoteur a été condamné à leur verser la somme de 94 382, 50 euros en remboursement des sommes qu’ils lui ont versé dans le cadre de la vente état futur d’achèvement, subséquemment à la résolution du contrat.

Il sollicitent que cette somme soit portée à 99 382, 50 euros en soutenant que les premiers juges ont omis d’y ajouter une somme de 5 000 euros correspondant à des frais de vente et de prêt exposés en pure perte.

La cour observe cependant que cette somme a déjà été incluse, à juste titre, dans le calcul des dommages-intérêts alloués aux appelants de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les demandes relatives au remboursement des sommes prêtées par la banque

L’article 1187 du code civil dispose que la caducité met fin au contrat et qu’elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Si le contrat de crédit est l’accessoire du contrat de vente auquel il est subordonné, la résolution du contrat principal emporte l’anéantissement du contrat accessoire.

Il est en l’espèce constant que la résolution du contrat de vente immobilière, désormais acquise aux débats, a entraîné la caducité du prêt bancaire qui y était affecté.

Les appelants conviennent également que la banque est créancière à leur égard d’une somme de 99 382, 50 euros correspondant aux montants qu’elle a débloqué à leur bénéfice selon trois versements intervenus au cours des années 2018 et 2019.

Ils sollicitent cependant à titre principal que le promoteur soit directement condamné à rembourser cette somme à la banque et, par ordre de subsidiarité, que le paiement qui leur est réclamé soit conditionné à leur propre remboursement par le promoteur ou encore que ce dernier les garantisse des sommes qui lui seraient réclamées.

La banque intimée conteste cette analyse et ajoute que les appelants ne peuvent formuler de demandes que pour eux-mêmes et non pour son compte.

Pour statuer comme ils l’ont fait et rejeter ces demandes, les premiers juges ont relevé qu’aucune disposition ne permettait d’y faire droit et que les restitutions devaient s’opérer entre les parties aux contrats.

La cour rappelle effet que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et qu’en dépit de l’affectation du prêt à la réalisation d’une vente immobilière, la banque et le promoteur n’étaient pas liés contractuellement.

Le promoteur, qui demeure un tiers à l’égard de la banque, ne peut dès lors être condamné à lui rembourser un prêt contracté auprès d’elle par les appelants.

L’obligation qui pèse sur les appelants de rembourser les sommes perçues au titre du prêt qu’ils ont contracté et devenu caduc, ne peut davantage être conditionnée par l’exécution des obligations du promoteur ou encore garantit par ce dernier.

La cour observe d’ailleurs que les appelants se contentent de formuler ces demandes subsidiaires en invoquant l’insolvabilité du promoteur devenu leur débiteur sans se prévaloir de la moindre disposition légale permettant au juge d’y faire droit.

La décision du premier juge ayant condamné la S.A.S. Corsea promotion 21 à payer aux appelants la somme de 94 382, 50 euros au titre de la restitution du prix de vente sera donc confirmée et les demandes plus amples ou contraires seront rejetées.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le promoteur a été condamné par les premiers juges à indemniser les appelants à hauteur de 30 401, 29 euros de dommages-intérêts constitués de 5 000 euros de frais de vente et de crédit, de 3 532, 97 euros d’intérêts, de 3 695 euros de cotisations d’une assurance décès invalidité inhérente au prêt, de 8 580 euros d’avance de taxe sur la valeur ajoutée et d’un montant de 9 592, 80 euros au titre de la perte de chance de percevoir les loyers des immeubles à construire.

Les appelants sollicitent la confirmation des différentes sommes qui leur ont été allouées à l’exception de leur perte de chance qu’il demandent à voir évaluer à 23 982 euros.

Ils soutiennent que le tribunal judiciaire a inopportunément évalué cette perte de chance à 40 % en raison d’un aléa moyen de réalisation.

Ils allèguent que les revenus locatifs escomptés au vue d’une étude locative déjà produite en première instance étaient certains au vu du caractère particulièrement touristique de la Corse et demandent que ces sommes leur soient allouées au titre des saisons estivales 2021, 2022 et 2023 et qu’elles soient actualisées en cause d’appel en y ajoutant l’été 2024.

La cour observe que les premiers juges ont retenu l’évaluation du revenu locatif annuel proposé par les appelants et que c’est à juste titre qu’ils ont décidé de pondérer leur calcul de la perte de chance en tenant compte des aleas inhérents à ce type d’entreprise.

Les caractéristiques et la situation des immeubles destinés à la location justifient cependant que cette perte de chance soit évaluée à 60 %.

Le tribunal judiciaire a également décidé que cette indemnisation devait couvrir la période incluse entre la date prévisible de livraison et la date de résolution du contrat, ce qui aurait dû les conduire à inclure dans leur évaluation l’été 2024, la résolution étant intervenue à la date du jugement rendu le 4 novembre 2024.

Leur décision sera donc infirmée à ce titre et la S.A.S. Corsea promotion 21 sera condamnée à payer aux appelants la somme de 19 185, 60 euros au titre de leur perte de chance ce qui porte les dommages-intérêts qui leur seront alloués à 39 994, 09 euros.

Sur les autres demandes

La solution du litige commande que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

L’équité justifie le rejet des demandes irrépétibles présentées.

PAR CES MOTIFS :

la cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 4 novembre 2024 dans toutes ses dispositions à l’exception du montant des dommages-intérêts alloués à M. [P] [A] et Mme [Y] [G] ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d’Ajaccio du 4 novembre 2024 sur le montant des dommages-intérêts alloués à M. [P] [A] et Mme [Y] [G] ;

Statuant de nouveau ;

Condamne la S.A.S. Corsea promotion 21 à payer à M. [P] [A] et Mme [Y] [G] la somme de 39 994, 09 euros à titre de dommages-intérêts ;

Y ajoutant,

Laisse aux parties la charge de leurs dépens ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT