ARRÊT N°

BUL/CB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2017

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique

du 24 octobre 2017

N° de rôle : 16/01382

S/appel d’une décision

du tribunal de grande instance de […]

en date du 01 juin 2016 [RG N° 14/01239]

Code affaire : 30E

Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

SELARL Y Z C/ A B

PARTIES EN CAUSE :

SELARL Y Z

dont le siège est […]

APPELANTE

Représentée par M^e G RUBIGNY, avocat au barreau de STRASBOURG

et M^e Ludovic PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

ET :

Monsieur A B

né le […] à […]

[…]

INTIMÉ

Représenté par M^e Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON

et M^e François TRECOURT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame B. J-K (magistrat rapporteur) et Monsieur L. D, Conseillers.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS :Madame B. J-K et Monsieur L. D, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 24 octobre 2017 a été mise en délibéré au 28 novembre 2017. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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Faits, procédure et prétentions des parties

Suivant contrat en date du 25 septembre 1991, M. et M^me X et E B ont donné à bail commercial pour une durée de neuf ans à la société Y G H des locaux situés […] à Lons le Saunier de part et d’autre d’un porche et devant servir exclusivement à l’usage de Y, laboratoire, orthopédie, orthophonie et toutes activités s’y rapportant ainsi qu’à l’usage d’habitation.

Ce bail a été renouvelé par actes des 22 et 30 mars 2005 avec effet au 1^er septembre 2003 et cédé à la Selarl Y Z le 31 mai 2006.

Le 21 décembre 2006, le bailleur a autorisé la Selarl Y Z à sous-louer le local situé à droite du porche uniquement pour l’exercice de l’activité de parapharmacie bio, phytothérapie, diététique, compléments nutritionnels et à y réaliser des travaux d’aménagement.

Constatant qu’une activité de vente de cigarettes électroniques était exploitée dans le local situé à droite du porche, M. A B, devenu propriétaire des lieux, a fait délivrer le 18 juillet 2014 à la Selarl Y Z un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à mettre les locaux occupés en conformité avec leur destination contractuelle dans le délai d’un mois, et par acte du 31 juillet 2014, cette dernière l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lons le Saunier afin de voir juger nul et non avenu ledit commandement.

Par jugement rendu le 1^er juin 2016, ce tribunal a :

— débouté la Selarl Y Z de ses demandes,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonné la libération des lieux par la Selarl Y Z et tous occupants de son chef dans le délai d’un an suivant la signification du jugement et à défaut son expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné la Selarl Y Z à payer à M. A B une indemnité de 3.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Suivant déclaration parvenue au greffe de la cour le 1^er juillet 2016, la Selarl Y Z a relevé appel de cette décision et, aux termes de ses dernières écritures transmises le 3 octobre 2017, elle demande à la Cour de :

— constater qu’elle détient en totalité le capital social de la Société PCV Développement et qu’elle ne pratique donc pas de sous-location dans les locaux pris à bail,

— constater que l’activité de la Société PCV Développement est en accord avec la clause de destination du bail commercial et qu’il n’y a pas eu de déspécialisation,

— déclarer nul et non avenu le commandement du 18 juillet 2014 et accessoirement le dire sans fondement,

— en tout état de cause débouter M. A B de ses prétentions et le condamner à lui verser une indemnité de 7.000 € au titre des frais irrépétibles en sus des dépens de première instance et d’appel.

Par dernières écritures déposées le 10 juillet 2017, M. A B, appelant incident, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté l’existence d’un contrat de sous-location entre la Selarl Y Z et la Société PCV Développement et constater l’existence de cette sous-location en contravention des droits du bailleur,

— en tout état de cause condamner la Selarl Y Z à lui verser une indemnité de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement du 18 juillet 2014.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la Cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2017.

Motifs de la décision

* Sur l’existence d’une sous-location prohibée,

Attendu qu’en vertu de l’article C145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ;

Attendu qu’en l’espèce le bail portant sur le local commercial sis […] à Lons le Saunier, consenti initialement à l’Eurl Y G H suivant contrat du 25 septembre 1991, renouvelé par acte des 22 et 30 mars 2005 pour une durée de 9 ans à compter du 1^er septembre 2003, a été cédé par celle-ci, suivant acte notarié du 31 mai 2006, à la Selarl Y Z ;

Que ledit bail stipule que les locaux loués devront servir exclusivement au preneur à l’usage de Y – laboratoire – orthopédie – orthophonie outre toutes activités s’y rapportant ainsi qu’à l’usage d’habitation, qu’ils ne pourront être utilisés même temporairement à un autre usage et qu’il ne pourra y être exercé aucune autre activité ; qu’il précise par ailleurs que le preneur 'ne pourra en aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au présent bail ni sous-louer en tout ou partie les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur sauf le cas de cession du bail à son successeur’ ;

Qu’aux termes d’un acte sous seing privé distinct du 21 décembre 2006, M. X B, M. A B et M^me L-M B, alors propriétaires indivis des locaux, ont autorisé leur locataire, la Selarl Y Z, à sous-louer une partie des locaux (en fait le local contigu et à l’ouest du local actuellement à usage de Y) à une entreprise dans les mêmes conditions de durée que le bail principal, pour y exercer l’activité de parapharmacie bio, phytothérapie, diététique, compléments nutritionnels, sans pour autant avoir été appelés à la convention de sous-location ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que dans le local situé de l’autre côté du porche par rapport au local dans lequel est exploité l’officine de Y, a été exploité par la SAS PCV Développement, immatriculée le 27 août 2013, une activité distincte consacrée à titre principal à la vente de cigarettes électroniques sous la franchise 'J WELL’ implantée au niveau national, ainsi qu’en attestent les pièces communiquées et les clichés photographiques de la devanture du local ;

Que la Selarl Y Z fait valoir qu’elle n’a consenti aucun bail de sous-location à ladite société, qui ne lui verse donc aucun loyer, l’exercice de l’activité de sevrage tabagique de celle-ci devant s’appréhender dans le cadre de la notion de groupe de sociétés, la SAS PCV Développement étant sa filiale dont elle détient 100 % du capital (fait non contesté par la partie adverse), dotée d’une autonomie juridique mais sur laquelle elle dispose d’un pouvoir de contrôle ; que l’appelante explique ce montage juridique par la nécessité d’exploiter légalement le commerce de cigarettes électroniques, dont le législateur s’interrogeait alors s’il relevait ou non de la qualification de produit pharmaceutique ou para-pharmaceutique ;

Mais attendu que la sous-location est définie comme étant l’acte par lequel le preneur confère à un tiers un droit de jouissance sur tout ou partie du fonds loué et n’est constituée que sous la réserve de l’existence d’un loyer payé au preneur ;

Qu’en l’espèce, si l’absence de loyer acquitté par la SAS PCV Développement n’est pas contestée par M. A B, celui-ci prétend que la Selarl Y Z et la SAS PCV Développement sont deux entités juridiques distinctes, quand bien même la première serait l’unique actionnaire de la seconde, et que le choix d’implanter une activité commerciale différente dans ses locaux est un acte de commerce dont la gratuité est illusoire ;

Attendu que cet argument ne saurait cependant prospérer alors qu’il n’est pas en mesure d’apporter la démonstration de l’existence d’une contrepartie onéreuse à la mise à la disposition du local litigieux ;

Que c’est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que le grief articulé à l’encontre du preneur tenant à la sous-location prohibée d’une partie du local commercial devait être écarté ;

* Sur l’existence d’une déspécialisation,

Attendu qu’en vertu de l’article C145-47 du code de commerce, le locataire qui souhaite adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires doit faire connaître son intention au bailleur, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception valant mise en demeure du bailleur de faire valoir sa contestation dans les deux mois à peine de déchéance ;

Qu’en application de ce texte, le preneur à bail commercial qui effectue une telle déspécialisation en s’abstenant d’observer la procédure susvisée s’expose à ce que son bailleur lui fasse sommation de cesser l’activité qui n’entre pas dans les prévisions du bail et à voir résilier son bail, éventuellement par le jeu d’une clause résolutoire ;

Attendu qu’en l’espèce M. A B affirme à titre subsidiaire que l’activité exercée dans le local litigieux par la SAS PCV Développement n’est pas conforme à l’activité autorisée par le bail et n’en est pas connexe, l’e-cigarette ne constituant pas un usage médicamenteux, ajoutant à titre surabondant qu’elle n’entre pas davantage dans l’activité prévue dans l’autorisation de sous-location consentie à l’appelante le 21 décembre 2006, pour le cas où la Cour estimerait qu’elle a vocation à s’appliquer ;

Que la Selarl Y Z conteste pour sa part le grief tiré de la déspécialisation prohibée retenu par les premiers juges pour constater le jeu de la clause résolutoire dès lors qu’elle ne vend pas de cigarettes électroniques puisque cette activité est exploitée par sa filiale qui n’aurait par ailleurs aucun droit à demeurer dans les lieux si elle-même était amenée à les libérer, de sorte qu’aucune violation du bail n’est caractérisée ;

Mais attendu que l’appelante admet spontanément dans ses écritures qu’elle exploite dans le local litigieux l’activité de vente de cigarettes électroniques par le truchement d’une filiale ; que la circonstance que l’exploitation de cette activité par une société filiale importe d’ailleurs peu dès lors qu’elle existe du seul fait de la Selarl Y Z qui a fait le choix de permettre à cette filiale de s’installer à l’insu du bailleur dans une partie des locaux objets du bail ; que de même son second argument est inopérant dans la mesure où l’existence d’un préjudice subi par le bailleur n’est pas exigé pour obtenir la sanction d’une déspécialisation prohibée ;

Qu’il est constant que le bail initial renouvelé a été consenti pour l’usage exclusif de Y – laboratoire – orthopédie – orthophonie et de toutes activités s’y rapportant ; que la Selarl Y Z ne peut sérieusement prétendre que la vente de cigarettes électroniques n’était pas prohibée dans les officines de Y à la date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire dès lors qu’elle admet dans le même temps avoir précisément, pour des raisons déontologiques et afin d’éviter toute difficulté avec l’ordre des pharmaciens, élaboré un montage juridique par le recours à une société filiale afin d’exploiter cette activité distincte ; qu’au surplus elle a reconnu implicitement que la vente de cigarettes électroniques n’entrait pas dans le champ d’activité circonscrit par son bail dans la mesure où elle a exprimé le souhait, lors des pourparlers aux fins de renouvellement du bail intervenus courant 2012 mais qui n’ont pas prospéré, que l’activité autorisée dans les lieux loués soit étendue à l’activité de sevrage tabagique ;

Qu’il n’est pas inutile de rappeler à cet égard que l’ordonnance n°2016-623 du 19 mai 2016 portant transposition de la directive 2014/40/UE sur la fabrication, la présentation et la vente des produits du tabac et des produits connexes, distingue d’une part clairement les produits du vapotage des produits constituant des médicaments ou des dispositifs médicaux au sens des articles L. 5111-1 et L. 5211-1 du code de la santé publique et prohibe d’autre part toute publicité de ces produits et toute vente à des mineurs ;

Que s’agissant de l’autorisation de sous-location accordée le 21 décembre 2006 à la Selarl Y Z et par voie de conséquence du champ d’activité alors strictement autorisé dans le local litigieux, force est de constater qu’elle est entachée d’une irrégularité en ce que les bailleurs n’ont pas, en contravention avec l’article C145-31 du code de commerce, été appelés à la convention de sous-location intervenue le 31 mars 2007 entre la locataire et la Sarl La Nature et Moi ; qu’elle n’a donc pu valablement être renouvelée à l’occasion du renouvellement du bail intervenu au profit de la Selarl Y Z le 1^er septembre 2012, à telle enseigne d’ailleurs que dans sa demande de renouvellement de bail commercial par acte extra-judiciaire du 27 mars 2012, celle-ci ne vise que le bail initial du 25 septembre 1991 et à aucun moment l’autorisation de sous-location, qui n’avait pas fait l’objet d’un avenant à ce contrat ;

Que pour autant c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que, même à supposer que l’autorisation de sous-location du 21 décembre 2006 aurait été reconduite lors du renouvellement du bail la vente de cigarettes électroniques n’entrait pas davantage dans le champ d’activité assigné par le bailleur, lequel était strictement limité à l’activité de parapharmacie bio, phytothérapie, diététique, compléments nutritionnels ;

Qu’à ce titre l’appelante ne peut emporter l’adhésion de la cour lorsqu’elle soutient que les produits inhalés seraient des produits de parapharmacie bio comme étant issus de la production biologique, ce qu’elle ne démontre au demeurant pas, et que leur vente constituerait même un prolongement de son activité principale puisqu’elle viserait au bien-être de la personne, alors même que certains des produits ainsi inhalés contiennent de la nicotine ;

Attendu qu’il résulte ainsi de ce qui précède qu’une déspécialisation partielle de l’activité exercée dans les locaux loués à la Selarl Y Z, non autorisée par le bailleur, est suffisamment démontrée ;

* Sur la résiliation du contrat de bail commercial,

Attendu que la déspécialisation non autorisée est une faute contractuelle qui permet au bailleur de solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts de son locataire ou de se prévaloir d’une clause résolutoire insérée au bail, qui sera alors acquise sans qu’il y ait même à rechercher si les activités exercées sont connexes ou complémentaires ni si le bailleur a subi un préjudice du fait de la déspécialisation ;

Que la Selarl Y Z justifie en la cause que l’activité de vente de cigarettes électroniques par le truchement de la SAS PCV Développement a cessé en cours d’instance dans le local loué à M. A B dès lors que cette activité est désormais exploitée dans un local sis au n°13 de la même rue à la faveur d’une cession de bail intervenue au profit de cette société suivant acte notarié du 7 juin 2017 ;

Que cet événement serait de nature à influer le cas échéant sur l’issue du présent litige si la Cour était saisie d’une demande de résiliation judiciaire du bail, qui lui aurait permis d’apprécier l’opportunité de faire droit à la demande au regard des faits de la cause et notamment de la cessation d’une déspécialisation prohibée ; que tel n’est pas le cas en l’espèce dès lors que le bailleur a, par acte extra-judiciaire du 18 juillet 2014 reprenant les extraits du bail relatifs à la destination des locaux loués et la cession/sous-location, fait commandement à la Selarl Y Z d’avoir à mettre en conformité les lieux occupés avec la destination du bail dans le délai d’un mois à peine de résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

Qu’il n’est pas contesté qu’une clause résolutoire est insérée dans le bail commercial liant les parties en cas de défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail, parmi lesquelles figure la destination du bail, et que la locataire n’a pas déféré dans le délai imparti au commandement précité d’avoir à cesser l’activité de vente de cigarettes électroniques ;

Qu’il s’ensuit que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a constaté le jeu de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux dans le délai d’un an de la signification du jugement et l’expulsion de tous occupants des lieux, passé ledit délai, au besoin avec le concours de la force publique ;

* Sur les demandes accessoires,

Attendu que la Selarl Y Z qui succombe à hauteur de cour sera condamnée à payer à M. A B la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel, le jugement critiqué étant par ailleurs confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire du 18 juillet 2014 ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu le 1^er juin 2016 par le tribunal de grande instance de Lons-le-Saunier en toutes ses dispositions.

Condamne la Selarl Y Z à payer à M. A B la somme de mille cinq cents euros (1.500 €) en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la Selarl Y Z aux dépens d’appel.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Dominique Borowski, greffier.

Le Greffier, le Président de chambre