ARRÊT N°

R.G : 14/01653

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’ALES

26 février 2014

RG:14/00120

SA X

C/

XXX

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE COMMERCIALE

Chambre 2 B

ARRÊT DU 30 AVRIL 2015

APPELANTE :

SA X

SA au Capital de 800.000€ 00

Prise en la personne de son Président du Directoire, Mr A B

XXX

XXX

Représentée par M^e CHAMSKI de la SCP COUDURIER & CHAMSKI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES,

INTIMÉE :

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Euria THOMASIAN, Postulant, avocat au barreau D’ALES

Représentée par M^e ARENDT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Février 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président

M. Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller

M^me Viviane HAIRON, Conseiller

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 23 Février 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Avril 2015, prorogé au 30 avril 2015

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 30 Avril 2015, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

Vu le jugement rendu le26/02/2014 par le Tribunal de commerce d’ALES dans l’affaire opposant la S.C.I ISA NICO à la C X,

Vu la déclaration d’appel de la C X en date du 27/03/2014,

Vu les dernières conclusions adressées au greffe de la Cour le 20/06/2014 par C X et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu les dernières conclusions adressées au greffe de la Cour le 17/02 /2015 par la S.C.I ISA NICO, et le bordereau de pièces qui y est annexé,

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure en date du 23/02/2015,

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 9 janvier 2009 la SCI ISA-NICO a donné à bail commercial un local à la SA X pour une durée de 9 ans ( 3-6-9 ) commençant à courir le 1^er février 2009 pour se terminer le 31 janvier 2018 moyennant un loyer initial mensuel de 700 euros hors taxe.

Par acte d’huissier du 20 décembre 2010, la SA X a donné congé pour la première échéance triennale au 31 janvier 2012, mais s’est maintenue dans les lieux après cette dernière date en continuant de payer le montant des loyers.

La SA X a libéré effectivement les lieux et rendu les clefs à son bailleur seulement le 29 juillet 2013.

Suite à l’autorisation d’assignation à jour fixe délivrée par le Président du Tribunal de Grande Instance d’ALES le 8 octobre 2013, la SCI ISA-NICO a assigné la SA X en paiement de loyers et poursuite du bail.

Elle demandait plus précisément à titre principal de juger ' que la SA X a renoncé au congé donné par acte extra judiciaire du 20 décembre 2010 en vue du 31 janvier 2012 en se maintenant dans les lieux et en payant ses loyers jusqu’au mois de juillet 2013" ' en conséquence de la caducité du congé, lui enjoindre de payer les loyers jusqu’au terme du bail du 9 janvier 2009, soit jusqu’au 31 janvier 2018,' sollicitant le montant des loyers impayés pour 5 023,20 € TTC, outre une somme de 160 € au titre de la redevance ordures ménagères.

Elle demandait à titre subsidiaire de dire qu’un bail commercial verbal d’une durée de 9 ans a pris cours le ler février 2012 et que les mêmes loyers étaient ainsi dus.

Elle demandait à titre infiniment subsidiaire de dire que la SCI X a commis une faute en quittant les lieux donnés à bail sans préavis, de prononcer la résiliation de bail aux torts exclusifs de la SA X et de la condamner à payer des loyers jusqu’à la relocation de l’immeuble donné à bail sur la base de 931,08 € TTC par mois de carence.

Elle sollicitait enfin 3 205,28 € TTC au titre des frais de remise en état de l’immeuble , 7 000 € dommages-intérêts à raison de l’abus consistant à avoir quitté les lieux sans préavis , 160 € au titre de la redevance ordures ménagère due pour 2013 et 4000 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Le Tribunal de grande instance d’ALES , par jugement en date du 26/02/2014, a jugé:

'DECLARE caduc le congé délivré à la SCI ISA-NICO le 20 décembre 2010 par la SA X avec prise d’effet au 31 janvier 2012 ;

CONSTATE en conséquence que le bail commercial conclu le 9 janvier 2009, pour une durée de 9 ans avec prise d’effet au le` février 2009 et un terme fixé au 31 janvier 2018, se poursuit régulièrement ;

CONDAMNE la SA X à payer à la SCI ISA-NICO la somme de 5.586,51 euros TTC au titre des loyers échus des mois d’août 2013 à janvier 2014 inclus ;

CONDAMNE la SA X à payer, en deniers ou en quittance, à la XXX la somme de 160 euros au titre de la redevance des ordures ménagères ;

CONDAMNE la SA X à payer à la SCI ISA-NICO la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA X de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA X aux dépens ;

REJETTE pour le surplus toutes demandes des parties plus amples ou contraires.'

* * *

LA C X – appelante- fait essentiellement valoir en un argumentaire que le long dispositif de ses dernières conclusions suffisent en l’état à exposer succinctement au sens de l’article 455 du code de procédure civile ( texte du dispositif cité in extenso pour sa partie utile)

Elle demande à la Cour au dispositif de ses dernières écritures :

'Tenant la relation contractuelle liant les parties.

Tenant le congé régulièrement délivré en date du 20 Décembre 2010 pour la date du 31 Janvier 2012.

Faisant application des dispositions d’ordre public attachées au statut des baux commerciaux.

Réformant totalement la décision entreprise.

Constater que par application des textes de ta Loi, le congé est un acte unilatéral mettant un terme de façon définitive au bail liant les parties sauf à ce que les deux parties n’en décident explicitement autrement.

Dire et juger que le simple maintien dans les lieux de la Société X à l’expiration du congé qui a été délivré, et en toute connaissance par le bailleur tenant les relations qui existaient entre elles ne pouvait en aucun cas présumer la renonciation de la locataire au congé valablement délivré.

Réformer en conséquence totalement la décision entreprise.

Constatant que la Société X a régulièrement quitté les lieux à la fin du mois de Juillet 2013 à jour de la totalité de ses loyers et charges.

Débouter la XXX de la demande qu’elle a présentée tendant à voir affirmer que la SA X aurait renoncé au congé donné par acte extrajudiciaire du 20 Décembre 2010 en se maintenant simplement dans les lieux

La débouter de sa demande de payer les loyers jusqu’au terme du bail du 9 Janvier 2009, soit jusqu’au 31 Janvier 2018.

Constater que la SA X a payé tout ce qu’elle devait.

Débouter la XXX de la totalité de ses demandes.

La débouter également de toute demande de paiement de dommages-intérêts aux motifs d’un préjudice subi par un départ abusif de la Société X.

Tenant le caractère particulièrement abusif de son action hardiment engagée.

La condamner à verser à la Société X la somme (5.000€ 00) à titre de dommages-intérêts outre celle de (3.000€ 00) titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la Société ISA NICO aux entiers dépens de la présente instance'

* * *

XXX – intimée et appelante incidente – fait essentiellement valoir ses mêmes prétentions et moyens de première instance , en un argumentaire que le long dispositif de ses dernières conclusions suffisent en l’état à exposer succinctement au sens de l’article 455 du code de procédure civile ( texte du dispositif cité in extenso pour sa partie utile )

Elle demande à la Cour au dispositif de ses dernières écritures :

(…)

A titre principal,

Vu les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu l’article 1134 du code civil,

Confirmer le jugement en ce qu’il déclaré caduc le congé délivré à la SCI ISA-NICO le 20 décembre 2010 à effet du 31 janvier 2012 et constaté que le bail se poursuit régulièrement,

Le compléter en constatant que la SA X a donné congé par acte extra-judiciaire du 18 juillet 2014 pour l’échéance triennale du 31 janvier 2015,

En conséquence, l’enjoindre à payer les loyers jusqu’au 31 janvier 2015,

D’ores et déjà, la condamner à payer la somme de 14 013 € HT, TVA en sus, correspondant aux loyers d’août 2013 au 31 janvier 2015.

Condamner la SA X à payer à la SCI ISA-NICO une somme de 3 205,28 € TTC au titre des frais de remise en état de l’immeuble suite aux dégradations par elle commises

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué à la SCI ISA-NICO une somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles.

Subsidiairement,

En cas d’infirmation du jugement sur la demande principale,

Vu les articles L. 145-1 et L 145-4 du code de commerce, Vu l’article 1134 du code civil,

Dire qu’un bail commercial verbal d’une durée de 9 ans a pris cours le ler février 2012 entre la SCI ISA-NICO et la SA X,

Par conséquent, enjoindre la SA X de payer les loyers jusqu’au terme du bail, soit jusqu’au 31 janvier 2021,

D’ores et déjà, la condamner à payer à la SCI ISA-NICO le montant des loyers impayés soit une somme de 14 791,50 € HT, TVA en sus, correspondants aux loyers d’août 2013 à février 2015, somme à parfaire.

A titre plus subsidiaire,

Vu les articles 1134, 1184 et 1760 du code civil,

Dire que la SCI X a commis une faute en quittant les lieux donnés à bail sans préavis,

En conséquence,

Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la SA X,

Condamner la SA X à payer à la SCI ISA-NICO :

le montant des loyers jusqu’à la relocation de l’immeuble donné à bail sur la base de 778,50 € HT, TVA en sus, par mois de carence

la somme de 3 205,28 € TTC au titre des frais de remise en état de l’immeuble suite aux dégradations par elle commises

la somme de 7 000 € au titre de dommages-intérêts à raison de l’abus consistant à avoir quitté les lieux sans préavis

En tout état de cause, condamner la SA X à payer à la SCI ISA-NICO la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif,

La Condamner à payer une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre aux entiers dépens.

SUR CE

Attendu qu’il ne ressort pas des pièces de la procédure d’irrecevabilité de l’appel que la Cour devrait relever d’office, et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point ;

Attendu qu’il convient de préciser qu’en cours de procédure la SA X a à toutes fins donné congé par acte extra-judiciaire du 18 juillet 2014 pour l’échéance triennale du 31 janvier 2015 ;

Attendu qu’il convient de souligner en fait que la C X n’avait besoin du local que dans l’attente d’autres locaux qu’elle faisait construire et que dés le 23/09/2010 elle avait fait savoir qu’elle aurait voulu mettre fin de façon anticipée au bail du 9/01/2009 ; qu’elle a délivré congé le 20/12/2010 pour la première échéance triennale prévue contractuellement au 31/01/2012 ; que la C X justifie avoir réceptionné ses nouveaux locaux dont la construction avait pris du retard en juillet 2013, ce qui explique son départ du local loué par la S.C.I ISA NICO le 29/07/2013, et remise des clefs ; qu’un constat d’état des lieux a été effectué le 9/08/2013 ;

Attendu que la C X invoque sans être utilement contredite que dés l’origine la S.C.I ISA NICO savait qu’elle avait un besoin particulier et provisoire pour stockage en l’attente de nouveaux locaux attendus ; que singulièrement la S.C.I ISA NICO pour des motifs propres a demandé une attestation de son agent immobilier – Madame Z du Cabinet REYNES – ( pièce 17 ) qui explique qu’à l’origine elle avait fait deux propositions au candidat preneur C X : ' soit un bail commercial 3-6-9, soit un bail à durée dérogatoire .' [sic] ; qu’on ne peut ainsi mieux dire que dés l’origine la durée du bail était incertaine ;

Attendu que la S.C.I ISA NICO conteste que les locaux étaient inoccupés et à louer initialement lors de la conclusion du bail, mais ne produit aucun élément sur l’occupation avant le bail commercial , ni d’ailleurs sur la situation depuis et les efforts faits pour le relouer ;

Sur la caducité ou la nullité du congé donné par le preneur C X

Attendu que le premier juge a considéré , suivant la prétention de la S.C.I ISA NICO , que le congé était caduc ;

Attendu qu’en droit la caducité désigne ( voir extrait dictionnaire du vocabulaire juridique CORNU) [de cadere = tomber= caducus , en latin ] 'Sort qui frappe l’acte *caduc (sens I); état de non-valeur auquel se trouve réduit un acte initialement valable du fait que la condition à laquelle était suspendue sa pleine efficacité vient à manquer par l’effet d’un événement postérieur (…) '; que par contre il n’existe pas de caducité sans texte , a fortiori dans la matière si réglementée et d’ordre public des baux commerciaux ;

Attendu que la question est de savoir si un congé peut être rétracté ou être considéré comme remis en cause , rétracté, ou si il peut ' tomber ' devenir caduc ' ; qu’en droit un congé – émanant du bailleur ou du preneur- ne peut qu’être annulé dans des circonstances strictement définies par la loi; qu’il est pour le surplus ' irrévocable’ nonobstant toute manifestation de volonté contraire unilatérale ou – et a fortiori- tout comportement de fait ambigüe ;

Attendu – en droit – que le congé est un acte d’huissier ayant valeur d’acte de procédure , par lequel une partie manifeste dans des conditions fixées légalement , sa volonté au regard de l’exécution d’un contrat en cours d’y mettre fin ;

Attendu qu’il est de principe ( voir notamment Cour de Cassation III 30/09/2009 – Y- – au visa des articles 114 , 117 et 649 du code de procédure civile-) qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public et la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ; que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice, et le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ;

Attendu que le congé donné par la C X ne pouvait en conséquence être annulé par le premier juge ni déclaré caduc ;

Attendu que la C X n’a jamais entendu s’engager en un nouveau bail commercial ni a fortiori faire revivre et poursuivre un précédent bail commercial , pour lequel sans esprit de retour elle avait donné un congé irrévocable ;

Sur les conséquences financières du maintien dans les lieux par la C X

Attendu que son maintien dans les lieux n’impliquait à cet égard aucune volonté contraire, ni du preneur de conclure un contrat , ni a fortiori consentement mutuel des parties à ce sens étant remarqué que le bailleur lui même n’a manifesté – immédiatement du moins – expressément aucune volonté en ce sens ; qu’il est à noter que si le preneur avait eu intérêt à se prévaloir d’un bail commercial , le bailleur n’aurait pas manqué de lui opposer qu’il n’en était rien et lui dénier la propriété commerciale ;

Attendu que le congé de la C X ne peut être remis en cause et conserve toute sa valeur ;

que le maintien dans les lieux , auquel le bailleur n’a pas mis fin par mesure d’exécution, a créé une situation de fait qui n’est pas créatrice d’une situation contractuelle nouvelle : ni bail verbal nouveau, ni re-vie du bail commercial antérieur ;

Attendu qu’en se maintenant dans les lieux postérieurement à la fin du bail commercial , la C X créait une situation anormale qui a été compensé par une indemnité mensuelle d’un montant équivalent au loyer du bail antérieur ; que la S.C.I ISA NICO ne justifie pas et n’invoque à proprement parler pas d’autre préjudice à cet égard ;

Attendu par contre qu’en se maintenant dans les lieux, et dans l’impossibilité apparente de pouvoir

indiquer la date de son départ- absence de tout préavis explicite et clair -, la C X a causé un trouble à la S.C.I ISA NICO, qui ne pouvait envisager la recherche éventuelle d’un nouveau locataire et l’exécution éventuelle de travaux de remise en état des lieux loués ; qu’elle est en droit en conséquence de demander une indemnisation de ce chef : qu’il lui sera alloué la somme de 5000 € , soit environ 6 mois de préavis, à titre d’indemnisation ;

Sur les travaux de remise en état des lieux

Attendu que la Cour a dans les pièces communiquées sur ce point : l’état contradictoire de prise des locaux en date du 30/01/2009, le constat d’huissier unilatéral de la S.C.I ISA NICO en date du 9/08/2013 et un devis de travaux établi à la demande de la S.C.I ISA NICO par la société Concept Gardois le 6/09/2013 ;

Attendu qu’à ces éléments la C X oppose sommairement que le constat d’huissier a été fait 15 jours après son départ et n’est pas contradictoire ; qu’il lui serait inopposable ;

Mais attendu que ce constat est un moyen de preuve soumis au contradictoire des parties en la procédure ; qu’il est composé au-delà de l’introduction générique sommairement de 17 photographies en noir et blanc de mauvaise qualité avec 10 lignes de commentaires ; que le premier commentaire indique ainsi : page III EXTERIEUR DU BATIMENT ' bardage en bon état ( voir cliché ci- après )

et relève quelques chocs sur la porte à volet roulant, des rayures sur le seuil ou le sol du hangar industriel et in fine notamment une baguette de sol de quelques mètres présente mais ' déposée’ ;

Attendu que si la C X parle peut être un peu vite de ' quelques désordres non vérifiés ', la S.C.I ISA NICO considère comme acquis que tout le devis du 6/09/2013 lui est dû, alors qu’il ne s’agit que d’un devis; qu’elle ne rapporte pas la preuve de travaux réellement effectués depuis ce devis, soit 18 mois plus tard ; que le devis touche enfin partie du bardage extérieur ( alors que l’huissier dit qu’il est en bon état ) et opère par exemple le remplacement pur et simple d’un seuil de porte rayé pour une remise à neuf de 460 € H.T ;

Attendu que la Cour en l’état des documents ainsi produits fera droit à la prétention de la S.C.I ISA NICO à seule hauteur de ce qui est justifié, soit la somme de 1200 € ;

Attendu que les parties succombant chacune dans leurs prétentions ne son pas fondées en leurs demandes réciproques de dommages et intérêts pour procédure abusive ou appel abusif ;

Attendu que la C X qui succombe sur l’essentiel sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement et contradictoirement , en dernier ressort,

Dit recevable l’appel de la C X,

Réformant le jugement entrepris et statuant à nouveau,

Dit que le congé donné le 20 décembre 2010 par la C X à la S.C.I ISA NICO pour le 31/01/2012 n’est ni caduc ni nul,

Dit que la C X s’est maintenue après le 31/01/2012 et jusque fin juillet 2013 dans les lieux , sans droit ni titre,et sans création d’une situation contractuelle nouvelle ou prorogation d’une situation contractuelle antérieure,

Constate que les parties sont concordantes pour dire qu’elles sont quittes de toute indemnisation pour l’occupation des lieux , jusqu’à la date du 1/08/2013,

Condamne la C X à payer à la S.C.I ISA NICO la somme de 5000 € pour le trouble causé par l’incertitude sur son départ effectif des lieux et l’absence de préavis d’usage,

Condamne la C X à payer à la S.C.I ISA NICO la somme de 1200 € TTC pour frais de remise en état des lieux loués,

Condamne la C X à payer à la S.C.I ISA NICO la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la C X aux dépens de première instance et aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs autres ou plus amples prétentions.

Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Madame SIOURILAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,