ARRÊT N°

BUL/CB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2018

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique

du 06 novembre 2018

N° de rôle : N° RG 17/02068 – N° Portalis DBVG-V-B7B-D3ZD

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BESANCON

en date du 29 août 2017 [RG N° 15/01740]

Code affaire : 70A

Revendication d’un bien immobilier

B X C/ D E

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur B X,

[…]

APPELANT

Représenté par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON et M^e Pierre-Etienne MAILLARD, avocat

ET :

Monsieur D E,

[…]

INTIMÉ

Représenté par M^e Bruno Y, et M^e Sylvia SERRI, avocats au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Mesdames B. P Q (magistrat rapporteur) et

A. G, Conseillers.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Mesdames B. P Q, et A. G, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 06 novembre 2018 a été mise en délibéré au 11 décembre 2018. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Faits et prétentions des parties

Par acte notarié en date du 7 janvier 1985, M. D E a acquis un lot n° 5 dans la copropriété horizontale en l’état futur d’achèvement d’un ensemble immobilier sis à Mouthe à la SCI Les Chalets du Beau Site et par acte notarié du 21 janvier 1987, M. B X et son épouse se sont portés acquéreurs du lot n° 4 dans la même copropriété, voisin de celui de M. D E, M. B X ayant ensuite acquis en 1996 la parcelle de terrain cadastrée AB n° 232 située au nord de la sienne sans qu’aucun bornage ne soit établi.

Aux termes d’une assemblée générale du 27 décembre 1997, les copropriétaires ont décidé la dissolution de la copropriété avec attribution à chaque copropriétaire de leurs anciens lots et d’un numéro de cadastre pour chaque lot, ainsi qu’à la voirie et aux trois groupes de parking, M. M-N, géomètre, étant chargé de borner les parcelles et d’établir un document d’arpentage, en plaçant les bornes définitives en fonction de piquets qui auront été placés provisoirement par les copropriétaires.

En mars 1998, M. M-N a procédé à la pose définitive des bornes et a établi le 30 octobre 1998 le document d’arpentage et le 7 janvier 1999 le plan de bornage.

Par acte du 22 mars 1999, M. D E, dûment représenté, a donné son accord pour la dissolution de la copropriété, le remplacement de son lot par la section AB n° 262 d’une contenance de 4 ares 36 centiares et l’attribution en nue-propriété aux époux X et en usufruit à M. I X, de la section AB n° 261 d’une contenance de 6 ares 42 centiares en remplacement du lot n° 4.

Courant 2009, M. D E s’est prévalu d’une division erronée de la parcelle initialement en copropriété, et n’ayant pu obtenir la restitution amiable de la bande de terrain de 40 m² dont il revendiquait la propriété, a, par exploit d’huissier délivré le 3 juin 2014, fait assigner M. B X devant le tribunal d’instance de Pontarlier aux fins de voir ordonner un bornage.

Par jugement rendu 22 juin 2015, ce tribunal, requalifiant la demande de bornage en action en revendication, s’est déclaré matériellement incompétent pour en connaître et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance de Besançon qui, par jugement prononcé le 29 août 2017 a :

— déclaré l’action en revendication recevable en la forme,

— dit qu’il convient de restituer à M. D E une surface minimale de 40,36 m² en déplaçant de 1,65 mètres à l’ouest et sur toute la longueur du terrain, soit au minimum une longueur de 24,46 mètres, la limite séparative fixée par le bornage amiable entre la propriété de M. D E et celle des époux X,

— ordonné le bornage judiciaire de la limite séparative ainsi définie des parcelles sises à Mouthe cadastrées section AB n° 261 propriété de M. B X, et section AB n° 262, propriété de M. D E et désigné pour y procéder M. J K, géomètre expert, avec mission habituelle de bornage, à charge pour lui de déposer son rapport au plus tard le 30 mars 2018,

— réservé les autres demandes.

Par déclaration d’appel parvenue au greffe le 18 octobre 2017, M. B X a relevé appel de cette décision et aux termes de ses derniers écrits transmis le 21 septembre 2018 il conclut à son infirmation et demande à la cour de :

— dire que M. D E a expressément consenti par acte du 22 mars 1999 à fixer la surface de sa propriété à la parcelle dont il a actuellement la jouissance, qu’il n’allègue aucun vice du consentement et n’établit donc pas sa propriété sur la bande de terrain litigieuse, son action en revendication se heurtant à l’existence d’une prescription acquisitive,

— débouter en conséquence M. D E de ses entières prétentions, sa demande de bornage se heurtant au surplus à l’autorité de chose jugée,

— condamner M. D E à lui payer une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par ses dernières conclusions déposées le 30 août 2018, M. D E conclut à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation de M. B X à lui payer une indemnité de 4.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens avec droit pour Maître Y de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la Cour se réfère aux dernières conclusions susvisées de celles-ci, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 6 novembre 2018.

Discussion

* sur la revendication d’un droit de propriété sur la bande de terrain,

Attendu que M. B X fait valoir qu’un bornage amiable est intervenu en 1999 suite à un accord passé entre les parties sur la limite séparative de leurs parcelles et que M. D E ne tient plus son droit de propriété de l’acte d’acquisition du 7 janvier 1985, qui portait sur un lot de copropriété et sur la jouissance exclusive d’un jardinet, dès lors que la copropriété a été dissoute, mais de la décision de dissolution du 27 décembre 1997 et de son accord par acte du 22 mars 1999 portant notamment sur cette dissolution, sur l’attribution à son bénéfice d’une section AB n° 262 de 4a 36ca et à son voisin d’une section AB n° 261 de 6a 42ca ; qu’il estime donc que l’intimé ne peut

fonder une action en revendication sur le titre originel et, qu’en tout état de cause, dans ce titre il n’était pas propriétaire du jardinet mais n’en avait que la jouissance exclusive ;

Attendu qu’il appartient à celui qui revendique la propriété d’un bien de l’établir par tous moyens, le juge disposant alors d’un pouvoir souverain pour dégager des pièces qui lui sont soumises, et en particulier des titres de propriété, références cadastrales et documents d’arpentage, les présomptions les plus convaincantes ;

Qu’il convient en premier lieu d’examiner les titres de propriété respectifs des parties et le cas échéant de la chaîne des titres, afin de s’assurer de la continuité de la propriété sur la bande de terrain litigieuse et de son assiette ;

Attendu qu’il ressort des actes notariés versés aux débats que :

* M. D E a acquis par acte dressé par Maître Z, notaire à A, le 7 janvier 1985, de la SARL Mont d’Or Immobilier le lot n° 5 d’une copropriété horizontale en l’état futur d’achèvement consistant en un chalet à usage d’habitation et le droit à la jouissance exclusive du jardinet y attenant, le tout d’une surface d’environ 483 m² ;

* M. et M^me B et L X ont acquis à leur tour par acte dressé par le même auxiliaire de justice le 21 janvier 1987 de la même société le lot n° 4 de la même copropriété consistant en un chalet à usage d’habitation et le droit à la jouissance exclusive du jardinet y attenant, le tout d’une surface d’environ 608 m² ;

Attendu qu’il résulte ensuite d’un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété « Les Chalets du Beau Site » du 27 décembre 1997 que ceux-ci, tous présents à l’exception de M. D E, représenté, ont unanimement décidé du principe d’une suppression de la copropriété horizontale et fixé certaines modalités du partage à intervenir, en prévoyant notamment la cession de la voirie à la commune de Mouthe pour le franc symbolique et l’attribution des autres parties communes à certains propriétaires sans soulte ; qu’ils ont encore désigné M. R M-N, géomètre expert, à l’effet d’établir un document d’arpentage afin d’obtenir un numéro de cadastre pour chacune des parcelles et de procéder au bornage en plaçant les bornes aux endroits préalablement désignés par les copropriétaires eux-mêmes ; que Maître S-T U a enfin été désigné comme notaire choisi ;

Que par acte sous seing privé du 22 mars 1999, M. D E a constitué pour ses mandataires spéciaux M. S-V W et M^me AA AB-AC à l’effet, en son nom, de donner son accord à la suppression de la copropriété, accepter en remplacement de son lot l’immeuble cadastré section AB n° 262 lieudit « Le Bas des Cotes » d’une contenance de 4a 36ca et 1/6^e indivis de la section AB n° 268, même lieudit, d’une contenance de 10a 27ca, accepter l’attribution à chaque propriétaire des biens désignés au mandat et en particulier en nue-propriété aux époux X et usufruit à M. I X la section AB n° 261 lieudit « Le Bas des Cotes » d’une contenance de 6a 42ca et 1/6^e indivis de la section AB n° 268, même lieudit, d’une contenance de 10a 27ca et solliciter et passer tous actes prescrits par la loi ;

Attendu que la Cour observe cependant qu’aucune des parties ne produit l’acte notarié de partage, pour lequel, notamment, le mandat précité avait été donné, qui aurait dû intervenir afin de régulariser la suppression de la copropriété, permettre l’affectation des anciens lots de façon divise et les publications d’usage au service de la publicité foncière ;

Que l’opération de suppression d’une copropriété laisse en effet subsister des immeubles sur lesquels s’exercent désormais des droits privatifs, chacun des anciens lots recevant une désignation cadastrale correspondant à une unité foncière indépendante sur laquelle s’exerce exclusivement un droit de propriété privatif et un tableau de concordance entre les anciens lots de copropriété et les nouvelles

parcelles cadastrées est habituellement établi pour permettre d’annoter en toute sécurité le fichier immobilier du changement intervenu dans la désignation des biens immobiliers concernés ;

Qu’une telle décision requiert donc à sa suite un acte de partage notarié ; qu’en l’absence d’un tel acte, le seul titre de propriété demeure donc bien l’acte d’acquisition du 7 janvier 1985 et M. B X ne peut valablement soutenir que le mandat spécial susvisé, donné par son contradicteur à M. S-V W et M^me AA AB-AC, constitue un titre de propriété qui se serait substitué à cet acte d’acquisition initial, et qui, accessoirement, lui ouvrirait droit à une prescription acquisitive abrégée ;

Que le mandat spécial par lequel M. D E a expressément accepté l’attribution d’une section AB n° 262 lieudit « Le Bas des Cotes » d’une contenance de 4a 36ca et 1/6^e indivis de la section AB n° 268 en remplacement de son lot n° 5, d’une contenance de 4a 83ca constitue tout au plus, au regard de la preuve, une présomption simple ;

Que le jugement querellé a pertinemment retenu qu’aucune des pièces du débat ne permettait de retenir que lors de l’assemblée générale du 27 décembre 1997 les copropriétaires avaient entendu faire application d’autres critères essentiels que celui des surfaces initialement acquises par chacun d’eux sur lesquels ils avaient un droit de jouissance exclusive (chalet et jardinet attenant) et en définitive celui de préserver un équilibre des droits des anciens copropriétaires s’agissant de la division des parties communes ;

Que c’est encore à juste titre que le premier juge a refusé de tirer une conséquence juridique de l’acceptation par M. D E de l’attribution d’un bien immobilier amputé de quelques dizaines de m² dans la mesure où celui-ci a pu, ainsi qu’il l’explique dans ses écritures, faire une confusion avec l’amputation de son lot par la rétrocession du lot voirie au profit de la commune de Mouthe, et qui en réalité s’est limitée à une amputation pour chaque ancien lot de l’ordre de 6 m² ;

Qu’il est par ailleurs incontestable que le bornage amiable réalisé par M. M N, auquel M. D E n’a d’ailleurs pas personnellement participé, n’avait pas d’autre objet que de fixer les limites des deux fonds contigus et non de trancher la question de la propriété de la bande de terrain litigieuse et peut tout au plus constituer une présomption simple à cet égard ;

Que l’intimé souligne avec raison que suite à ce bornage, la surface de sa parcelle étant passée de 483 à 436 m² alors que celle de M. B X est passée de 608 à 642 m², cette répartition ne correspond pas aux modalités de division des lots telles qu’elles résultent du procès-verbal d’assemblée générale et de l’objet habituel d’une dissolution de copropriété qui est de conserver sous la forme d’un droit de propriété privatif un bien de contenance au moins égale à celle de son ancien lot ; qu’il convient donc de se reporter à la surface mentionnée dans l’acte d’acquisition initial (1985), pour apprécier le droit de propriété de M. D E, les droits qui en résultent n’ayant nullement disparu par le seul fait de la dissolution de la copropriété, faute d’acte notarié de partage ultérieur ;

* Sur la prescription acquisitive,

Attendu que M. B X prétend, à titre subsidiaire, qu’il a acquis la propriété de la bande litigieuse par juste titre sur le fondement de l’article 2272 code civil pour en avoir joui de façon publique, paisible, continue et non équivoque depuis le 27 décembre 1997, date de dissolution de la copropriété horizontale, et à tout le moins depuis le 22 mars 1999, date d’acceptation des modalités de division des lots par son voisin, puisque ce n’est que par sa lettre du 29 mai 2009 que M. D E la lui a contestée ;

Que sur ce point, M. D E objecte que ce moyen est inopérant dès lors que son voisin ne justifie pas d’une jouissance continue et de bonne foi sur la bande de terrain litigieuse, en l’absence

de séparation matérielle des deux fonds ;

Attendu qu’en vertu de l’article 2272 précité, si le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, celui qui acquiert un immeuble de bonne foi et par juste titre en prescrit la propriété par dix ans ; que M. B X ne peut valablement soutenir que le mandat spécial par lequel son voisin a délégué à deux mandataires le pouvoir d’accepter en son nom la dissolution de la copropriété et l’attribution des lots respectifs des anciens copropriétaires constitue un « juste titre » au sens de ce texte, lequel doit en soi être translatif de propriété ; que le procès-verbal d’assemblée générale du 27 décembre 1997 ne peut davantage constituer un tel titre dans la mesure où il ne fait qu’accepter le principe d’une dissolution de la copropriété et évoquer les modalités que prendra la mise en oeuvre de cette modification juridique des droits des copropriétaires sans même reposer sur un projet notarié d’acte de partage et de division des lots ;

Que c’est donc à bon droit que le premier juge a écarté le moyen tiré de la prescription acquisitive abrégée ;

* Sur la demande de bornage,

Attendu que M. B X excipe de l’irrecevabilité de la demande adverse de bornage au motif qu’elle se heurterait à l’existence d’un précédent bornage amiable et serait inutile dès lors que les limites actuelles des fonds contigus correspondent parfaitement aux titres que sont la dissolution de la copropriété et l’accord du 22 mars 1999 ;

Mais attendu que l’argument tenant à l’inutilité du bornage est inopérant dès lors qu’il se fonde de façon erronée sur une concordance du bornage réalisé en 1999 et les titres que sont le procès-verbal de l’assemblée générale et le mandat spécial alors qu’il a été précédemment exposé que ces documents ne constituaient pas des titres de propriété ; qu’en outre, alors que le procès-verbal d’assemblée générale prévoyait que M. M-N serait chargé de borner les parcelles et d’établir un document d’arpentage, en plaçant les bornes définitives en fonction de piquets qui auront été placés provisoirement par les copropriétaires, M. D E n’est pas contesté lorsqu’il affirme que le positionnement des piquets supposés l’être de façon amiable par les copropriétaires, avait été réalisé hors sa présence et alors qu’il n’était pas représenté ; que ce bornage aboutissant à une attribution de contenance de parcelles contraire à celle des anciens lots respectifs au détriment de M. D E et au profit de M. B X, ne saurait dès lors être considéré comme un bornage antérieur régulier et opposable à l’intimé ;

Attendu que dans ces conditions, la demande de bornage judiciaire formée par M. D E est parfaitement recevable ; que le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il l’a ordonné un bornage et commis pour y procéder M. J K ;

Attendu par ailleurs que c’est à bon droit que le premier juge, répondant à l’action principale en revendication dont il était saisi et disposant des éléments suffisants pour le faire, a retenu que la contenance de la parcelle de l’intimé ayant été diminuée de 47 m² alors que, dans le même temps, celle de M. B X avait été augmentée de 34 m² et que chaque parcelle avait été amputée en moyenne de 6 m² du fait de la rétrocession accordée à la mairie de Mouthe, il convenait de fixer d’ores et déjà la contenance de la bande de terrain litigieuse, sauf à la porter à 40,5 m² au lieu de 40,36 m² mentionné dans le jugement déféré ;

Qu’en revanche, la mission de l’expert fixée par le premier juge, dont certains pans sont sans objet, sera simplifiée et limitée à celle énoncée au dispositif ci-après ;

* Sur les demandes accessoires,

Attendu que M. B X échouant en sa voie de recours, il apparaît équitable de mettre à sa

charge une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles qu’a été contraint d’exposer son contradicteur ; que pour les mêmes motifs il supportera les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement rendu le 29 août 2017 par le tribunal de grande instance de Besançon, sauf en ce qu’il a fixé à 40,36 m² la surface de terrain qui devrait être restituée à M. D E et défini la mission confiée au géomètre-expert.

Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés et y ajoutant,

Dit qu’il convient de restituer à M. D E une surface de terrain de 40,50 m² sur le fonds contigu de M. B X, tel qu’actuellement délimité par le plan de bornage litigieux du 7 janvier 1999.

Dit que M. J K aura pour mission de :

— se rendre sur les lieux ;

— prendre connaissance des titres de propriété des 7 janvier 1985 et 21 janvier 1987, du document d’arpentage du 30 octobre 1998 et du plan de bornage du 7 janvier 1999 établis par M. M-N ;

— procéder au positionnement des bornes selon les modalités fixées par le jugement déféré sauf à fixer à 40,50 m² la surface à restituer à M. D E par rapport à l’emplacement actuel des bornes ;

— déposer au greffe du tribunal de grande instance de Besançon son procès-verbal de bornage dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt.

Condamne M. B X à payer à M. D E la somme de deux mille euros (2.000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. B X aux entiers dépens et autorise Maître Y, avocat, à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Madame A. G, Conseiller, substituant Monsieur Edouard Mazarin, Président de chambre empêché, magistrat ayant participé au délibéré, et par Madame Dominique Borowski, Greffier.

Le Greffier, P/Le Président de chambre