ARRÊT N°

BUL/CM

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2020

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique du 27 octobre 2020

N° de rôle : N° RG 19/01643 – N° Portalis DBVG-V-B7D-EEYZ

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL D’INSTANCE DE BESANCON

en date du 28 mai 2019 [RG N° 11-18/1139]

Code affaire : 51A

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

D X, E F épouse X C/ K-L Y, G H épouse Y

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur D X

né le […] à […], demeurant […]

Madame E F épouse X

née le […] à […], demeurant […]

APPELANTS

Représentés par M^e K-L B, avocat au barreau de BESANCON

ET :

Monsieur K-L Y

né le […] à […]

de nationalité française

demeurant […]

Madame G H épouse Y

née le […] à ANNONAY

de nationalité française

demeurant […]

INTIMÉS

Représentés par M^e Franck BOUVERESSE, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame B. UGUEN LAITHIER et Monsieur K-D LEVEQUE, Conseillers.

GREFFIER : Madame C. MOUGET, faisant fonction de Greffier

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame B. UGUEN LAITHIER (magistrat rédacteur) et Monsieur K-D LEVEQUE, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 27 octobre 2020 a été mise en délibéré au 01 décembre 2020. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

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Faits et prétentions des parties

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2015, M. K L Y et M^me G H, son épouse (les époux Y) ont donné à bail à M. D X et à M^me E F, son épouse (les époux X) une maison d’habitation située […] à Besançon, moyennant paiement mensuel d’un loyer de 1 450 euros et d’une provision sur charge de 15 euros. Un dépôt de garantie de 1 450 euros a été versé par les locataires lesquels ont libéré les lieux loués le 9 mai 2018.

Suivant exploit d’huissier délivré le 22 novembre 2018, les époux Y ont fait assigner les époux X devant le tribunal d’instance de Besançon aux fins d’obtenir leur condamnation à leur verser diverses sommes en exécution du bail.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 28 mai 2019, ce tribunal a :

— condamné solidairement les époux X à payer aux époux Y le sommes de :

* 5 019,09 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2018,

* 157,87 euros au titre de la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie, outre intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2018,

— condamné in solidum les époux X à verser aux époux Y une indemnité de 500 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 1^er août 2019, les époux X ont relevé appel de cette décision et, aux termes de leurs dernières écritures transmises le 23 octobre 2020, ils concluent à son infirmation et, demandent à la cour de :

— leur donner acte de ce qu’ils reconnaissent devoir indemniser leurs bailleurs au titre du petit sapin bleu et de l’échelle télescopique et qu’ils proposent de verser à ce titre la somme de 100 euros,

— débouter les époux Y de leurs demandes en réparation de dégradations locatives,

— les condamner à leur restituer le montant du dépôt de garantie et à leur payer au titre de la régularisation des charges, après déduction de la somme de 100 euros précitée, celle de 1 424,61 euros, outre intérêts au taux légal à compter d’un délai de deux mois à compter de leur départ intervenu le 9 mai 2018,

— leur donner acte de ce qu’ils acceptent de prendre en charge la moitié du coût d’état des lieux de sortie,

— condamner les époux Y à leur verser une indemnité de procédure de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, en sus des dépens, avec droit pour M. B, avocat, de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par d’ultimes écritures déposées le 19 octobre 2020, les époux Y demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, débouter les époux X de leurs éventuelles demandes et les condamner solidairement à leur verser 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère aux dernières conclusions susvisées de l’appelante, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2020.

Discussion

* Sur les réparations locatives,

Attendu qu’en vertu des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations ou pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas lui-même introduit dans le logement ;

Qu’il lui incombe également d’assurer l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction cas fortuit ou de

force majeure ;

Attendu qu’en l’espèce, les appelants font valoir que l’état de la maison décrit dans l’état des lieux de sortie résulte de la vétusté des lieux et de l’usure normale consécutive à trois ans d’occupation et soulignent que si les bailleurs prétendent avoir entièrement rénové les lieux en 2011 ils n’en justifient pas, considérant au contraire que ceux-ci ont entendu faire peser sur les locataire sortants le coût de réfection de la maison avant sa mise en vente ;

Que les époux Y rétorquent que la comparaison entre les procès-verbaux d’état des lieux d’entrée et de sortie caractérise de multiples dégradations, défaut d’entretien et saleté des équipements imputables aux locataires sortants, qui les ont contraints de solliciter des professionnels pour reprendre ces désordres et dont les locataires doivent répondre en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu’ils soulignent que si les appelants invoquent une vétusté des lieux, ils s’abstiennent toutefois d’en justifier alors que cette charge leur incombe s’ils entendent être exonérés des réparations locatives ;

Attendu qu’il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 14 avril 2015 par ministère de M. C, huissier de justice, d’une part et du procès-verbal de constat des lieux dressé le 9 mai 2018 selon des modalités identiques par le même auxiliaire de justice, que les désordres, dégradations et défauts d’entretien suivants sont imputables aux locataires sortants, au regard de l’usage normal des lieux loués et de la durée d’occupation de ceux-ci (trois ans) :

— à l’extérieur : la partie herbeuse et le jardinet sont en friche, la terrasse en bois et les jardinières sont sales, une chaise de jardin en bois est cassée, un baby-foot est à évacuer ;

— la cuisine présente des salissures sur le revêtement plastifié du sol, la porte d’entrée et son embrasure, les fenêtre et porte-fenêtres et sur les caches de certaines prises électriques, l’un des deux inverseurs de vidage de l’évier est déboîté ;

— dans le garage : le sol, les murs, l’extérieur de la porte en bois et l’étagère stratifiée sont sales, l’établi en bois est souillé, la débroussailleuse électrique et la bouille n’ont pas été nettoyées après usage et la pelle est dépourvue de manche, la porte de l’armoire métallique et un tiroir de meuble à chaussures sont endommagés, des matériels sont à évacuer ;

— dans le dégagement sur cuisine : une face de la peinture murale présente des salissures et la porte coulissante qui communique avec la cuisine est cassée en sa partie inférieure ;

— dans la buanderie, le sol carrelé, le bac en PVC, la tablette, la fenêtre et les trois châssis vitrés sont sales et le plafond et le convecteur sont poussiéreux ;

— dans le bureau adjacent au garage : le sol, la fenêtre à deux vantaux, le châssis vitré, le plan de travail, l’interphone et la porte peinte sont sales, plusieurs éléments du faux plafond sont endommagés ;

— dans la salle de bains n° 1 : le sol, une face de la peinture murale, la porte peinte et les deux tiroirs en partie inférieure sont sales ;

— dans le salon : les quatre fenêtres sont sales et l’un des gonds inférieurs est tordu ;

— dans la chambre adjacente au salon : un des quatre spots dysfonctionne et le matelas de marque Epeda est taché ;

— dans la salle de bains n° 2 : aucune observation ;

— dans la cave, des pots de peintures entamés et des pierres sont à évacuer ;

— dans la cage d’escaliers desservant l’étage : la peinture murale est sale ;

— dans la chambre située à gauche, jouxtant les toilettes : les deux fenêtres, les caches de prises électriques sont sales, la porte est fortement rayée sur une face et des éclats et rayures sont apparents entre les deux fenêtres ;

— dans la salle de bains n° 3 et les toilettes : aucune observation ;

— dans le couloir : le parquet en chêne cérusé est impacté à plusieurs endroits ;

— dans la chambre n° 3 : une lame de plancher en sapin est cassée, la porte peinte est fortement rayée et la fenêtre est sale ;

— dans le petit dégagement au fond du couloir et les toilettes : aucune observation ;

— dans la chambre à droite de l’escalier, le parquet en chêne présente quelques rayures et les murs présentes des salissures sur deux faces ;

— dans la salle de bains n°4 : le pommeau de la douche est en mauvais état ;

— dans la chambre sur rue : les murs entoilés présentent des salissures sur trois faces ;

— dans la mezzanine (2^e étage) : un film plastifié est partiellement déchiré sur une vitre ;

— dans le grenier : deux chaises de cuisine sont à évacuer ;

Attendu que si les époux X justifient avoir employé une femme de ménage suivant contrat du 5 juin 2015, cet élément ne contredit nullement le constat de sortie des lieux, au demeurant réalisé contradictoirement, en ce qu’il relève que de nombreuses surfaces vitrées sont sales de même que certaines pièces ou éléments n’ont pas été nettoyés par les intéressés avant de libérer les lieux ;

Qu’ils n’apportent pas davantage la démonstration de la vétusté qu’ils invoquent pour être dispensés d’assumer la charge de tout ou partie des réparations locatives qui leur sont imputables ;

Attendu qu’au regard des éléments qui précèdent, le coût de l’intervention de la société NDE suivant facture du 28 septembre 2018 pour un montant de 1 410 euros correspondant à un service de nettoyage, de même que celui de l’intervention de cette même société portant sur l’entretien des extérieurs et le débarras des encombrants, suivant facture du 28 mai 2018 d’un montant de 780 euros, auxquels s’ajoute l’indemnisation, acceptée par les appelants, de la disparition du sapin et de l’échelle télescopique, soit 100 euros, doivent être mis à la charge des époux X ;

Que si le remplacement d’un pommeau de douche et la fixation d’un inverseur de vidage d’évier sont justifiés, dans la facture de l’entreprise Grimm du 3 juillet 2018, tel n’est pas le cas de la repose d’un « tuyau d’eau pluviale », qui ne fait l’objet d’aucune mention particulière dans l’état de sortie des lieux, de sorte que ladite facture sera ramenée à la somme de 253 euros TTC au lieu de 368,50 euros ;

Que le remplacement justifié d’une chaise de jardin en bois et du matelas de marque Epeda souillé commande de faire droit à la demande d’indemnisation correspondante, savoir 184,25 euros et 228 euros ;

Qu’en l’absence de toute mention d’un dysfonctionnement sur le portillon et sa serrure, ainsi que sur

le volet de la cuisine, le devis de la société MIDS du 4 juin 2018 pour un montant de 403,70 euros ne saurait en revanche être mis à la charge des locataires sortants ; que pareillement le remplacement de deux chaises de cuisine pour un coût ' non justifié ' de 77,98 euros, alors que le constat du 9 mai 2018 mentionne la présence de six chaises à l’instar de celui du 14 avril 2015, sans mention d’une dégradation quelconque doit être écarté comme injustifié ;

Qu’enfin, les époux Y produisent une facture de la société Edifice du 7 septembre 2018 d’un montant de 3 581,50 euros portant sur des travaux de révision des murs et remise en peinture de certaines pièces, sur laquelle les bailleurs ne sollicitent la condamnation de leurs contradicteurs qu’à leur payer la somme de 2 063,60 euros ; qu’au regard des désordres imputables aux locataires sortants, le coût ainsi retenu apparaît parfaitement justifié ;

Attendu qu’il résulte des développements qui précèdent que la somme de 5 018,85 euros doit être mise à la charge des époux X au titre des réparations locatives ;

Qu’il ressort par ailleurs du décompte de sortie du locataire émanant de la SARL Estimm que le compte apparaissait créditeur d’une somme de 1 524,61 euros au profit des locataires sortant au titre du dépôt de garantie (1 450 euros) et de la régularisation de charges (74,61 euros), de sorte que déduction faite de cette somme, les époux X devront être condamnés solidairement à s’acquitter d’une somme de 3 494,24 euros au profit de leurs anciens bailleurs ; que de ce chef le jugement entrepris sera infirmé ;

* Sur les frais d’état des lieux de sortie,

Attendu qu’en vertu de bail signé le 7 avril 2017, il est stipulé qu’un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs, et qu’en cas d’intervention d’un tiers, le coût qui en résulte est à frais partagés par moitié, ce dont ne disconviennent pas les époux X ;

Que le jugement entrepris, qui a condamné solidairement ces derniers à verser aux époux Y la somme de 157,87 euros assortie des intérêts au taux légal, sera confirmé de ce chef ;

* Sur les demandes accessoires,

Attendu que les époux X, qui succombent au principal, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à verser aux époux Y la somme de 700 euros au titre des frais non répétibles exposés en appel, le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et indemnité de procédure de première instance ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement réputé-contradictoire rendu par le tribunal d’instance de Besançon le 28 mai 2019 improprement qualifié de contradictoire, sauf en ce qu’il a fixé à 5 019,09 euros la créance des époux Y au titre des réparations locatives imputables aux époux X, déduction faite du dépôt de garantie et des restitutions de provisions sur charges.

L’infirmant de ce chef et statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. D X et M^me E F, son épouse, à payer à M. K L Y et à M^me G H, son épouse, ensemble, la somme de trois mille quatre cent quatre vingt quatorze euros et vingt quatre centimes (3 494,24 euros) à ce titre.

Condamne in solidum M. D X et M^me E F, son épouse, à payer à M. K L Y et à M^me G H, son épouse, ensemble, la somme de sept cents (700) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

Les condamne in solidum aux dépens d’appel et autorise M. K-L B, avocat, à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par monsieur Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, le président de chambre