Le copies exécutoires et conformes délivrées à

CS/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01034 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EU2Q

[X] D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la [X] : jugement du 13 juin 2023 – RG N°22/00697 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 9]

Code affaire : 57B – Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

COMPOSITION DE LA [X] :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Monsieur Marc RIVET, président de chambre et M. Cédric SAUNIER, conseiller

Greffier : [Localité 6] Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 29 octobre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Monsieur Marc RIVET, président de chambre et M. Cédric SAUNIER, conseiller et assistés de [Localité 6] Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.S. INES

sise18 [Adresse 7]

Représentée par M^e Virginie LEONARD de la SELARL LEONARD VIENNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ET :

INTIMÉS

Monsieur [L] [D]

né le 17 Décembre 1973 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Alexandre BERGELIN, avocat au barreau de MONTBELIARD

Madame [I] [R] épouse [D]

née le 21 Mai 1980 à [Localité 9]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Alexandre BERGELIN, avocat au barreau de MONTBELIARD

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par [Localité 6] Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

Faits, procédure et prétentions des parties

M. [L] [D] et Mme [I] [R] épouse [D] ont confié à la SAS Ines la vente, au prix net vendeur de 249 000 euros, de leur maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 4] (70) selon mandat du 27 février 2018, suivi d’un avenant du 18 septembre 2019 ramenant le prix net vendeur à la somme de 239 000 euros.

Après formalisation d’une offre d’achat au prix susvisé le 15 novembre 2019, M. [N] [O] et Mme [J] [W] ont pris part le 26 novembre 2019 à une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives relatives à l’absence de servitude, de sûretés excédant le prix de vente et d’exercice du droit de préemption, mais sans condition d’obtention d’un crédit immobilier ni versement d’acompte ou d’un dépôt de garantie.

La promesse stipule que l’acte authentique devra être réitéré au plus tard le 31 janvier 2020 et prévoit qu’en cas de refus d’une partie de régulariser celui-ci dans le délai prévu, la promesse sera résolue de plein droit dix jours après une mise en demeure restée infructueuse.

Elle comporte par ailleurs une clause pénale dont le montant est fixé à à 10 % du prix de vente en cas de refus de régulariser la vente par l’une des parties.

Aucun acte authentique n’a été signé malgré des mises en demeure adressées aux candidats acquéreurs par courrier en recommandé retourné avec mention du 'destinataire inconnu à l’adresse’ du 31 janvier 2020 et par huissier de justice signifiée dans les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile le 17 février 2020.

M. [D] et Mme [R], estimant que la société Ines a manqué à ses obligations contractuelles, ont actionné leur assureur protection juridique le GIE Civis qui a sollicité auprès de l’agence immobilière la communication des coordonnées de son assureur responsabilité civile par courriers des 17 septembre, 20 octobre et 10 décembre 2020.

Par acte signifié le 02 juin 2022, M. [D] et Mme [R] ont assigné la société Ines devant le tribunal judiciaire de Vesoul en indemnisation de leur préjudice lié à l’immobilisation de leur bien, chiffré à la somme de 23 900 euros, au motif de la commission par l’agence immobilière d’une faute contractuelle ayant consisté dans le fait de ne pas s’assurer de la solvabilité des acquéreurs et d’omettre de les informer des risques liés à l’absence de garantie.

Après refus des demandeurs de rencontrer un médiateur, le tribunal a, par jugement rendu le 13 juin 2023, condamné la société Ines à verser à M. [D] et Mme [R] la somme indemnitaire de 23 900 euros, outre celle de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en refusant d’écarter l’exécution provisoire de droit tel que sollicité subsidiairement par la défenderesse.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

— qu’aux termes de l’article 1231 du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur de l’obligation a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable, l’article 1344 du même code précisant qu’il n’est pas nécessaire que la mise en demeure revête une forme particulière mais doit cependant constituer une interpellation suffisante;

— que les termes des courriers adressés par l’assureur de M. [D] et Mme [R] ne sont pas équivoques et constituent une mise en demeure de la société Ines ;

— que l’agent immobilier doit s’assurer de l’efficacité des actes conclus par son intermédiaire, qu’en qualité de négociateur et de rédacteur de la promesse de vente il lui appartient, même s’il ne peut être garant de la solvabilité de l’acquéreur, de procéder à un minimum de vérifications concernant l’exactitude des renseignements fournis par celui-ci et de sa solvabilité afin de présenter à son mandant un acquéreur dont la situation accrédite la possibilité de mener l’opération à son terme, à plus forte raison lorsque la promesse ne comporte pas de condition suspensive d’obtention d’un prêt ;

— qu’en l’espèce :

. la société Ines n’a effectué aucune démarche pour vérifier l’exactitude des déclarations fournies par M. [O] et Mme [W] ;

. qu’elle s’est contentée de la photocopie des cartes d’identité de ces derniers et des déclarations Tracfin ;

. que si elle prétend avoir pu consulter des relevés bancaires et une attestation émanant de la Banque Populaire attestant de la provenance des fonds, les échanges de courriels avec l’étude notariale démontrent sa méconnaissance flagrante de la situation des acquéreurs et notamment de l’établissement bancaire dépositaire de leurs liquidités ;

. que le courriel du 30 janvier 2020 par lequel M. [T] [X], gérant de la société Ines, a indiqué avoir échangé avec un contact au sein de la Banque Populaire qui lui a répondu ne pas être en charge des comptes des candidats acquéreurs et s’est engagée à effectuer une recherche à partir des dates de naissance de ceux-ci, démontre non seulement le manque de diligences dans la vérification des données transmises mais aussi sa faculté d’effectuer des investigations contrairement à ce que l’agence immobilière prétend dans ses écritures ;

. qu’ainsi, cette dernière a été en mesure de prendre contact avec les employeurs déclarés des acquéreurs à savoir la préfecture du [Localité 3] et la préfecture de la Haute-[Localité 8] ;

. que les démarches effectuées par la société Ines sont intervenues postérieurement à la signature du compromis de vente et à l’issue du délai pour régulariser l’acte authentique, la majorité des vérifications étant intervenues au mois de février 2020 ;

. qu’il appartenait à la société Ines, qui prétend ne pas avoir conservé l’attestation de provenance des fonds des acquéreurs en raison du refus de ces derniers, de les alerter sur les risques afférents à la signature du compromis en l’absence de production de documents et de garantie en exécution de son obligation de renseignement et de conseil;

— qu’ainsi, l’agence immobilière ne s’est pas assurée de la réunion des conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes auxquels elle a prêté son concours, à défaut de vérification de la disponibilité des fonds nécessaires à l’achat ainsi que de la solvabilité des acquéreurs et en n’attirant pas l’attention de ses clients sur les circonstances de leur engagement, sur les risques que comportait l’opération et sur la manière de les éviter, y compris en déconseillant l’opération;

— qu’elle a par ailleurs manqué à son obligation de conseil en omettant d’avertir les vendeurs sur leur engagement définitif sans aucune garantie, ce d’autant plus que le compromis de vente ne prévoyait pas le versement d’un acompte ;

— que le préjudice de M. [D] et Mme [R] réside dans la perte de chance correspondant à l’immobilisation de leur immeuble ;

— que s’ils ne peuvent prétendre au paiement de la clause pénale par l’agence immobilière, ils sont fondés à obtenir sa condamnation à des dommages-intérêts, lequels doivent être fixés au même montant en considération de l’immobilisation de l’immeuble pendant quatre mois.

Par déclaration du 10 juillet 2023, la société Ines, intimant M. [D] et Mme [R], a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions et, selon ses dernières conclusions transmises le 18 janvier 2024, conclut à son infirmation et demande à la cour de débouter Mme [R] et M. [D] de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner in solidum à lui payer la somme 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens distraits au profit de son conseil.

Elle fait valoir :

A titre principal,

— qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée de sorte qu’aucune indemnisation ne peut lui-être réclamée en application de l’article 1231 du code civil ;

— qu’elle n’a jamais été destinataire des courriers lui ayant été adressés par l’assureur des intimés, ces courriers se bornant à solliciter les coordonnées de son propre assureur mais ne correspondant pas à une mise en demeure de payer des dommages-intérêts dans un délai déterminé ;

— en réponse aux écritures adverses, que ce moyen de défense ne constitue pas une prétention nouvelle en appel ;

Subsidiairement,

— qu’elle a procédé à la vérification de la solvabilité des acquéreurs en leur faisant compléter la fiche Tracfin et en exigeant une preuve de leur solvabilité les ayant conduits à lui communiquer des relevés bancaires d’une agence Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté ;

— qu’ils n’ont cependant pas souhaité qu’elle conserve ces documents, dont elle a ensuite découvert qu’ils étaient faux ;

— que comme les vendeurs, elle a été trompée par les acquéreurs qui ont par ailleurs faussement indiqué travailler au sein de préfectures ;

— que le compromis stipulant un paiement total comptant, elle n’a pas sollicité la production de justificatifs de revenus dans la mesure où ces éléments sont sans intérêt en l’absence de recours à un emprunt ;

— qu’elle ne dispose d’aucun pouvoir d’investigation et de vérifier la crédibilité des acquéreurs, tandis qu’en l’espèce elle n’avait aucune raison de douter des renseignements fournis par Mme [W] et M. [O] ;

— que contrairement à ces derniers, elle n’a commis aucune faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité ;

A titre infiniment subsidiaire,

— que la clause pénale prévue au contrat ne peut être opposée qu’aux acquéreurs et ne permet pas, en tout état de cause, d’évaluer le préjudice invoqué par les vendeurs puisqu’elle ne prévoit que des dommages-intérêts forfaitaires ;

— que le courrier de l’assureur des vendeurs du 17 septembre 2020 fait état d’un préjudice d’immobilisation du bien pendant quatre mois chiffré à la somme de 2 485,79 euros, de sorte que l’indemnisation ne peut en tout état de cause excéder ce montant.

Après révocation de l’ordonnance de clôture le 16 octobre 2024 afin de leur permettre de transmettre au greffe leurs propres conclusions et non celles de l’appelante prélablement communiquées par erreur, M. [D] et Mme [R] ont répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 17 octobre suivant pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter la société Ines de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions et de la condamner à leur verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent :

Concernant la mise en demeure,:

— que le moyen tiré de l’absence de mise en demeure est irrecevable devant la cour à défaut d’avoir été présenté en première instance en vertu du principe de concentration des moyens ;

— qu’en effet, l’appelante ne peut invoquer en appel un moyen auquel elle a renoncé en première instance, alors que les courriers litigieux ont été produits sans qu’elle ne soulève l’absence de mise en demeure ;

— que si l’appelante indique ne pas avoir reçus lesdits courriers simples tandis que la lettre en recommandé ne lui est pas parvenue, cette dernière leur a été retournée non réclamée, de sorte que la société Ines ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ;

— que par ailleurs, les termes du courrier adressé en recommandé à l’appelante le 17 septembre 2020 sont sans équivoque, à l’instar des suivants, en ce que son assureur a pris le soin d’indiquer que ses assurés avaient subi un préjudice important ;

— que par la suite et en l’absence de retour de la part de la société Ines, leur assureur a rappelé à cette dernière les termes de son premier courrier en précisant qu’à défaut de réponse de sa part, une action en justice serait engagée ;

— qu’enfin le troisième courrier adressé le 29 janvier 2021 indique en caractères gras 'dernier avis avant poursuites’ et rappelle qu’à défaut de réponse une procédure sera engagée ;

Concernant la responsabilité de la société Ines :

— qu’ils ont confié à cette dernière un mandat au sens de l’article 1984 du code civil, dont il résulte, en application de l’article 1991 du même code, que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ;

— que la société Ines n’a pas étudié de façon approfondie les documents bancaires lui ayant été remis puisqu’elle n’était même pas en mesure de préciser de quelle agence il s’agit ;

— que l’agent immobilier n’a même pas pris le soin de solliciter un contrat de travail afin de s’assurer de la profession et de l’existence d’un emploi ainsi que de la réalité du domicile déclaré;

— qu’elle n’a informé les vendeurs que le 29 janvier 2022, alors que la signature de l’acte authentique devait intervenir deux jours plus tard, du refus des acquéreurs qu’elle conserve lesdits documents, ledit refus n’étant d’ailleurs pas établi ;

— que les courriels par lesquels l’appelante entend attester de l’accomplissement de diligences sont postérieurs au 31 janvier 2022, tandis que les courriels antérieurs ont été envoyés par le notaire en charge de recevoir l’acte authentique ;

— que le courriel envoyé le 30 janvier 2020 à l’étude notariale démontre d’ailleurs la négligence de la société Ines qui n’a même pas pris le soin de conserver un exemplaire du dossier afférent au bien pour lequel elle a reçu mandat, tandis qu’elle confirme avoir été destinataire d’un décompte transmis le 09 janvier et pour lequel une relance d’accusé de réception lui avait été adressée le 13 janvier ;

— que la société Ines a ainsi failli à son devoir de diligence et de conseil envers ses clients ainsi qu’à son obligation de s’assurer de la solvabilité des acquéreurs ;

Concernant leur préjudice :

— qu’ils n’ont pas été en mesure de réitérer l’acte de vente ou de solliciter par la suite le règlement de la clause pénale, faute de pouvoir joindre les cocontractants ;

— que leur bien a été vendu après avoir été immobilisé jusqu’au mois de mars 2020, les démarches entreprises par le commissaire de justice n’ayant pas abouti ;

— qu’ayant engagé la vente immobilière dans le contexte d’un déménagement à huit-cent kilomètres, ils ont vécu une période de stress particulièrement importante, sans savoir s’ils pourraient vendre leur bien ni dans quelles conditions tandis que l’échéance de leur prêt relais arrivait.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 29 octobre suivant et mise en délibéré au 17 décembre 2024.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour observe que si M. [D] et Mme [R] invoquent, dans les motifs de leurs écritures, l’irrecevabilité du moyen tiré du défaut de mise en demeure, ils ne formulent aucune demande à cette fin de sorte que la cour n’en est pas saisie.

— Sur l’exigence de mise en demeure,

Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1344 du même code prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

En application de ces dispositions, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation lorsque l’exécution de l’obligation requiert le concours du créancier.

Ainsi, seule l’exigence d’une mise en demeure utile peut être opposée au créancier agissant à des fins indemnitaires à l’encontre du débiteur d’une obligation contractuelle inexécutée ou mal exécutée, cette utilité étant subordonnée à la possibilité d’une exécution satisfactoire de l’obligation en cause.

Au contraire et lorsque l’inexécution est définitivement consommée et le préjudice acquis, une telle mise en demeure est alors inutile et ne conditionne pas la mise en oeuvre du droit à réparation qui naît de plein droit, sauf dans le cas où elle est nécessaire à établir l’inexécution et intervient alors comme mode de preuve de la faute contractuelle et non en tant que condition du droit à réparation.

En l’espèce, M. [D] et Mme [R] fondent leur action sur l’inexécution, par la société Ines, de son devoir de diligence et de conseil ainsi que de son obligation de s’assurer de la solvabilité des candidats acquéreurs, faits qui les ont conduits à s’engager par une promesse synallagmatique de vente envers M. [O] et Mme [W] dont le manque de fiabilité a conduit à l’absence de concrétisation de la vente alors même que la convention entre les parties ne comportait pas de disposition suffisamment contraignante.

Dès lors qu’il est constant entre les parties que la vente n’a pu être finalisée dans le délai contractuellement défini et est désormais exclue, la délivrance d’une mise en demeure ne revêt aucun intérêt dans le cadre de l’action indemnitaire introduite par M. [D] et Mme [R] au motif de fautes commises par leur co-contractante ayant conduit à leur faire supporter un préjudice déjà réalisé.

Indépendamment de la qualification des courriers adressés par l’assureur des intimés à l’appelante les 17 septembre, 20 octobre et 10 décembre 2020, soit largement postérieurement à la date maximum de réitération de la promesse par acte authentique fixée au 31 janvier précédent, le défaut de mise en demeure invoqué par la société Inès est inopérant.

— Sur la responsabilité contractuelle de la société Inès,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Tel que retenu par le juge de première instance par d’exacts motifs non remis en cause en appel par la société Inès, il résulte des échanges intervenus d’une part entre les parties au mandat de vente et d’autre part entre M. [O] et Mme [W] et l’agence immobilière que cette dernière n’a pas procédé aux vérifications élémentaires des informations relatives aux candidats acquéreurs concernant leur solvabilité, essentielle dans le cadre du paiement comptant d’un achat immobilier, mais aussi leur identité, leur domiciliation personnelle et bancaire et leurs employeurs.

De même, il résulte des termes de la promesse synallagmatique de vente, conjuguée à l’inconsistance des vérifications effectuées par la société Inès, que celle-ci a manqué à son devoir de conseil et d’information des vendeurs en n’intégrant pas a minima dans ladite promesse, rédigée par ses soins, l’obligation de versement d’un dépôt de garantie et en ne les alertant pas sur le refus de communication de pièces opposé par M. [O] et Mme [W] lors de la signature.

La cour observe au surplus que les renseignements oralement communiqués par les candidats acquéreurs lors de l’établissement par l’agence immobilière de la fiche Tracfin le 26 novembre 2019 sont purement déclaratifs et n’opèrent aucune vérification de leur solvabilité, tandis que la société Inès évoque sans l’établir la communication de relevés bancaires d’une agence Banque Populaire Bourgogne Franche-Comté dont M. [O] et Mme [W] se seraient opposés à la conservation.

L’agence immobilière ne peut ainsi déplorer avoir été trompée par ces derniers de la même manière que les vendeurs, alors même qu’il lui appartenait justement, en sa qualité de professionnelle informée des enjeux d’une négociation et d’une cession immobilière assumant la rédaction de promesses synallagmatiques, d’opérer les vérifications indispensables ne nécessitant pas de pouvoirs d’investigation particuliers et de prémunir ses mandants de la mauvaise foi des candidats à l’achat.

La faute de la société Inès est donc caractérisée.

Contrairement aux motifs retenus par le juge de première instance, M. [D] et Mme [R] ne caractérisent cependant aucun préjudice consistant en une perte de chance de réitérer l’acte authentique ou de solliciter le règlement de la clause pénale en lien direct avec le comportement fautif de l’agence immobilière, l’immobilisation de leur immeuble qu’ils invoquent ne relevant pas d’une perte de chance.

Ne pouvant prétendre au paiement de la clause pénale prévue au contrat par l’agence immobilière qui n’est pas engagée par celle-ci, leur préjudice doit être fixé en fonction des circonstances de l’espèce qui ne peuvent être réduites à un renvoi par analogie au montant prévu par ladite clause pénale qui est calculée par référence au prix de cession et non aux chefs de préjudices consécutifs à une immobilisation de l’immeuble pendant quatre mois.

Le défaut de vérification et de conseil de la société Inès a conduits ses mandants à s’engager envers M. [O] et Mme [W] et à immobiliser leur bien durant la période susvisée, soit un préjudice matériel chiffré par l’assureur des intimés à la somme de 99,66 + 202,67 + 1 511,48 + 437 + 118,64 + 99,66 + 16,68 = 2 485,79 euros non contesté sur le principe par l’appelante.

En outre, il résulte des échanges de correspondances entre M. [D] et Mme [R] et l’agence immobilière, par l’intermédiaire ou non de leur assureur protection juridique, que l’attitude de M. [O] et Mme [W], qui ont laissé penser qu’ils entendaient poursuivre la cession sans effectuer les démarches indispensables à celle-ci, a inévitablement généré un stress compte tenu des sommes en jeu et des nombreuses démarches accessoires à un déménagement auxquelles sont contraints les vendeurs d’un bien immobilier.

Indépendamment des démarches engagées à l’encontre de la société Inès mais aussi de M. [O] et Mme [W] par l’intermédiaire d’un huissier de justice, M. [D] et Mme [R] ont ainsi subi un préjudice moral chiffré à la somme de 2 500 euros.

Il en résulte que le jugement sera infirmé sur le quantum en ce qu’il a condamné la société Ines à verser à M. [D] et Mme [R] la somme indemnitaire de 23 900 euros, tandis que la première sera condamnée à verser aux seconds la somme de 2 485,79 + 2 500 = 4 985,79 euros.

M.[L] [D] et Mme [I] [R] seront déboutés du surplus de leur demande.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 13 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Vesoul en ce qu’il a condamné la SAS Ines à verser à M.[L] [D] et Mme [I] [R] la somme indemnitaire de 23 900 euros ;

Le confirme pour le surplus et statuant à nouveau sur le chef infirmé,

Condamne la SAS Ines à verser à M.[L] [D] et Mme [I] [R] la somme indemnitaire de 4 985,79 euros ;

Déboute M.[L] [D] et Mme [I] [R] du surplus de leur demande ;

Les condamne aux dépens d’appel ;

Accorde aux avocats de la cause qui l’ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Rejette les demandes formées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier, Le président,