Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00529 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYGI

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 06 MAI 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 mars 2024 – RG N°23/02292 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON

Code affaire : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Philippe MAUREL et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 04 mars 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Philippe MAUREL et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. DE LA GRETTE

[Adresse 2]

Représentée par M^e Esther GUILLEMARD, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

S.A.S. ALBAKOS

Sise [Adresse 1]

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 7 juin 2024.

ARRÊT :

— DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par exploit du 21 décembre 2023, la SCI de la Grette a fait assigner la SAS Albakos devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins de résiliation d’un bail commercial, paiement de loyers arriérés ainsi que d’une indemnité d’occupation. Elle a indiqué avoir mis gratuitement des locaux commerciaux lui appartenant à disposition de la société Albakos, dans l’attente d’un rachat par celle-ci des parts de la SCI, et qu’il avait été convenu qu’à défaut de rachat des parts un bail commercial serait régularisé moyennant un loyer mensuel de 700 euros. Elle a ajouté que la vente des parts n’était pas intervenue et que la défenderesse s’était maintenue dans les lieux sans régulariser de bail commercial et sans régler de loyer.

Par jugement rendu le 7 mars 2024 en l’absence de comparution de la société Albakos, le tribunal, considérant que la preuve d’un bail commercial n’était pas rapportée du seul fait de l’occupation des locaux et en l’état d’un document signé uniquement par la SCI de la Grette, a débouté celle-ci de l’intégralité de ses demandes, et l’a condamnée aux dépens.

La SCI de la Grette a relevé appel de cette décision le 5 avril 2024.

Par conclusions notifiées le 12 juin 2024, elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions, en ce qu’il a :

1° débouté la SCI de la Grette de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SAS Albakos ;

2° condamné la SCI de la Grette aux dépens de l’instance ;

Partant et statuant à nouveau :

— de juger que la société Albakos n’a pas réglé les loyers convenus entre les parties au titre du bail commercial ;

— de prononcer la résiliation du bail verbal entre la SCI de la Grette et la société Albakos ;

— d’ordonner l’expulsion de la société Albakos ainsi que de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] ;

— de juger que faute de ce faire, l’expulsion pourra avoir lieu par tous moyens de droit au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais de l’expulsée ;

— de condamner la société Albakos à payer à la SCI de la Grette la somme de 10 400 euros au titre des loyers impayés outre intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023, date de la mise en demeure, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

— de condamner la société Albakos à verser à la SCI de la Grette la somme de 800 euros hors taxes (7000 (sic) euros au titre du loyer HT + 100 euros au titre des charges), outre taux de TVA applicable au jour de la décision à intervenir, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle qui sera mise à la charge de la société Albakos jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— de condamner la société Albakos à payer à la SCI de la Grette la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la société Albakos aux entiers dépens.

La SCI de la Grette a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à la société Albakos par acte du 7 juin 2024 remis par dépôt à l’étude du commissaire de justice.

La société Albakos n’a pas constitué avocat.

Il sera statué par arrêt de défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 février 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1217 du même code énonce que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Comme l’a pertinemment retenu le premier juge, s’agissant en l’espèce d’un bail présentant pour le locataire prétendu un caractère commercial, la preuve en est libre par application des dispositions de l’article L. 110-3 du code de commerce.

Il est constant que la société Albakos occupe matériellement les locaux propriété de la SCI la Grette, ainsi que cela est établi par le procès-verbal de commissaire de justice versé aux débats.

Le tribunal n’a pas accordé de force probante à la 'procuration pour intervention du bailleur fonds de commerce’ produite par la SCI de la Grette au soutien de sa demande, au motif que ce document, daté du 28 février 2023, n’était signé que du représentant de celle-ci, et ne comportait donc aucun engagement de la part de la société Albakos.

L’appelante verse à hauteur de cour un document daté du 18 novembre 2022, de même nature que le précédent, et comportant des stipulations identiques, à la seule différence des dates butoir, lequel a été établi en prévision d’un achat des parts sociales de la SCI par la société Albakos, dont la date, prévue au 31 décembre 2022, a ensuite été différée au 28 février 2023 parl’effet du document fourni en première instance.

A la différence du document du 28 février 2023, celui du 18 novembre 2022 est revêtu sur toutes ses pages du paraphe 'DH’ correspondant aux initiales du représentant de la société Albakos, M. [S] [C], et signé par celui-ci, à la suite de la mention manuscrite 'lu et approuvé bon pour pouvoir', de sorte que l’intimée est engagée envers l’appelante par les stipulations figurant à ce document.

Or, il résulte expressément de celui-ci l’engagement de la société Albakos à signer un bail commercial portant sur les locaux mis à disposition par la SCI de la Grette moyennant un loyer net de 700 euros par mois, outre la taxe foncière, pour le cas où elle ne procéderait pas au rachat des parts de la SCI de la Grette.

Dès lors qu’il est constant que ce rachat n’est pas intervenu, ni à l’échéance du 31 décembre 2022, ni à celle du 28 février 2023, il doit être considéré qu’à défaut de formalisation par écrit du bail commercial dont il avait été convenu de la mise en place, il s’est noué entre les parties un bail commercial verbal imposant à la société Albakos le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros en contrepartie de l’occupation des locaux, dans lesquels elle exploite un commerce de restauration.

Or, l’intimée ne justifie pas, depuis l’origine du bail, du paiement du loyer.

L’appelante réclame le paiement d’une somme de 10 400 euros correspondant aux loyers impayés des mois de mai 2023 à mai 2024 inclus, augmentés d’un montant de 100 euros par mois au titre des charges. Toutefois, si le règlement d’un loyer mensuel de 700 euros ressort de l’engagement signé par la société Albakos, il n’en est pas de même de l’avance sur charge mensuelle de 100 euros, le document valant engagement ne faisant en effet état au titre des charges que de la taxe foncière, dont le montant n’est pas chiffré dans ce document, ni d’ailleurs justifié par la procuction d’une quelconque pièce. Le bien-fondé de l’avance sur charge ne saurait pas plus résulter du projet de bail commercial notarié versé par ailleurs aux débats, alors que celui-ci n’a jamais été signé par la société Albakos, et qu’il mentionne au demeurant en qualité de bailleur, non pas la SCI de la Grette, mais une SCI Giullia.

Dès lors, seul un montant mensuel de 700 euros doit être mis en compte. Conformément à la demande tendant à la perfection de la somme due au jour de la décision, la société Albakos sera donc condamnée à payer à la SCI de la Grette, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, la somme de 16 800 euros HT (700 euros x 24 mois), outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Le défaut de paiement des loyers depuis l’origine du bail, qui constitue un manquement récurrent à l’obligation première du locataire, présente une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Il y a lieu en conséquence de prononcer celle-ci, d’ordonner l’expulsion de la société Albakos ainsi que de tous occupants de son chef, et de condamner l’intimée au versement, à compter du jour du présent arrêt et jusqu’à parfaite libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer contractuel, soit 700 euros HT.

Le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

La société Albakos sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI de la Grette la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant par défaut, après débats en audience publique,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Besançon ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Condamne la SAS Albakos à payer à la SCI de la Grette la somme de 16 800 euros HT au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Prononce la résiliation du bail commercial verbal consenti par la SCI de la Grette à la SAS Albakos, et portant sur un local commercial sis à [Adresse 1] ;

Ordonne à la SAS Albakos de libérer les lieux de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef ;

A défaut de libération volontaire, dit qu’il pourra être procédé à l’expulsion de la SAS Albakos et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la SAS Albakos dans tel garde-meubles qu’il plaira à la SCI de la Grette ;

Condamne, à compter du jour du présent arrêt et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS Albakos à verser à la SCI de la Grette une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 700 euros HT ;

Condamne la SAS Albakos aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SAS Albakos à payer à la SCI de la Grette la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,