N° RG 24/01101 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JTT4

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00586

Ordonnance du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection du Havre du 07 mars 2024

APPELANT :

Monsieur [N] [E]

né le 2 mars 1962 à [Localité 9] (76)

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté et assisté par M^e Stanislas MOREL de la SCP SCP DPCMK, avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/003435 du 12/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMES :

Madame [H] [I] épouse [Z]

née le 18 septembre 1947 à [Localité 6] (76)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée et assitée par M^e Pascal HUCHET de la SCP HUCHET DOIN, avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [J] [Z]

né le 22 avril 1946 à [Localité 7] (76)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté et assisté par M^e Pascal HUCHET de la SCP HUCHET DOIN, avocat au barreau du HAVRE

Maître [F] [K] es-qualité de liquidateur judiciaire de M. [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 30 septembre 2024 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 28 novembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 20 avril 2017, à effet au 25 avril 2017, M. [J] [Z] et son épouse Mme [H] [I] épouse [Z] ont consenti à M. [N] [E] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] (76) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 200 euros.

Le 14 septembre 2023, M. et Mme [Z] ont fait délivrer à M. [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 3 450 euros au titre de l’arriéré locatif et le mettant en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance, ledit commandement ayant été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 18 septembre suivant.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, M. et Mme [Z] ont fait assigner M. [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins de constat de résiliation du bail, d’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et de condamnation du locataire au paiement de diverses sommes.

Ayant été informés de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire au profit de M. [E] suivant jugement du tribunal de commerce du Havre du 27 octobre 2023 ayant désigné Maître [F] [K] en qualité de liquidateur judiciaire, par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, M. et Mme [Z] ont dénoncé la procédure au mandataire liquidateur et l’ont assigné en intervention forcée.

M. et Mme [Z] ont par suite procédé à la déclaration de leur créance entre les mains du liquidateur judiciaire du chef de la dette locative antérieure à l’ouverture de la procédure collective par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 7 décembre 2023.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 7 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré M. et Mme [Z] recevables en leur demande en résiliation de bail ;

— constaté au 15 novembre 2023 l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 avril 2017 concernant le bien à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 8] (76) donné en location à M. [E] et la résiliation de plein droit du bail ;

— dit que M. [E] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

— dit n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— ordonné, en conséquence, à M. [E] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour M. [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. et Mme [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonné la libération des lieux et à défaut l’expulsion, en conséquence, à M. [E] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8] (76), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision;

— dit qu’à défaut pour M. [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. et Mme [Z] pourraient, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné M. [E] et Maître [F] [K], ès qualités, à payer à titre provisionnel à M. et Mme [Z], une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 200 euros par mois outre l’indexation ;

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

— fixé la créance de M. et Mme [Z] au passif de la liquidation judiciaire de M. [E] à la somme de 4 931,18 euros au titre des loyers impayés ainsi que des dépens dus antérieurement à la liquidation judiciaire ;

— condamné M. [E] et Maître [F] [K], ès qualités, à payer à titre provisionnel à M. et Mme [Z] la somme de 3 600 euros au titre des loyers impayés nés postérieurement au jugement de liquidation judiciaire et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance ;

— fixé la créance de M. et Mme [Z] au passif de la liquidation judiciaire de M. [E] à la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

— fixé le montant des dépens au passif de la liquidation judiciaire de M. [E] ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— dit que la décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’Etat dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration électronique du 22 mars 2024, M. [E] a interjeté appel de cette décision.

Une ordonnance de référé a été rendue le 29 août 2024 par le Premier Président de la cour d’appel de ROUEN.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2024.

Moyens et prétentions des parties

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, l’appelant demande à la cour de voir :

À titre principal :

infirmer l’ordonnance de référé ;

Statuant à nouveau :

juger irrecevable la demande présentée par M. et Mme [Z] visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du 20 avril 2017 ;

condamner M. et Mme [Z] in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700, 2° du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

À titre subsidiaire :

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

lui accorder des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois pendant 23 mois et le solde le 24ème mois ;

laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.

Il conclut à l’irrecevabilité de l’action initiée postérieurement à son placement en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce du Havre du 27 octobre 2023.

Il sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement et le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, les intimés demandent à la cour de voir :

Sur l’appel principal :

juger mal fondé l’appel principal régularisé par M. [E] et l’en débouter ;

En conséquence :

confirmer l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du 7 mars 2024 ;

Sur l’appel incident :

juger recevable et bien fondé leur appel incident ;

En conséquence :

infirmer partiellement l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté, au 15 novembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire et dit que l’indemnité d’occupation mise à la charge de M. [E] se substitue au loyer dès le 15 novembre 2023 ;

Statuant à nouveau sur ces deux points :

constater, au 14 octobre 2023, du chef de l’absence de justification de souscription d’une police d’assurance, et au 26 octobre 2023 du chef de l’absence de règlement de la dette locative, l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail ;

juger que l’indemnité d’occupation se substituera au loyer dès le 14 octobre 2023 ou, au plus tard, dès le 26 octobre 2023 ;

En tout état de cause :

condamner M. [E] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [E] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils répondent que si la procédure collective avait pour effet d’arrêter les poursuites des bailleurs sur le terrain d’une condamnation (article L622-21-I du code de commerce) et à fortiori d’un recouvrement au titre de la dette locative antérieure au jugement du 27 octobre 2023, pour autant, la liquidation judiciaire de M. [E] n’emportait aucune suspension des poursuites du chef du constat de l’acquisition de la clause résolutoire, alors que l’immeuble lui avait été donné à bail à titre personnel et non pas dans l’exercice de son activité d’entrepreneur individuel;

que leur action est, au surplus, parfaitement recevable dès lors que les conditions de la clause résolutoire étaient remplies au plus tôt le 14 octobre 2023, en l’absence de justification de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs, et au plus tard le 26 octobre 2023, en raison de la réduction du délai d’acquisition de ladite clause à six semaines par le jeu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

qu’il a ainsi été délivré au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire mais également d’avoir à justifier de la souscription d’une police d’assurance sous peine de résiliation de plein droit du bail ;

que les dispositions de l’article L. 622-21-I du code de commerce n’ont vocation à s’appliquer qu’à la prohibition de la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent, à l’exclusion de tout autre motif;

que la suspension des effets d’une clause résolutoire visée dans un commandement simplement de payer et le bénéfice de délais de paiement ne sont désormais prévus que lorsque « le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » (article 24-IV dans sa rédaction modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023), conditions auxquelles ne satisfaisait pas M. [E] ;

que ses demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire devront être rejetées alors qu’il ne fournit pas la moindre pièce justificative de la réalité de sa situation financière actuelle.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en constatation de la résiliation du bail

Au visa de l’article L.622-21 du code de commerce, M. [E] tend à l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Il fait valoir que, suivant jugement du tribunal de commerce du Havre en date du 27 octobre 2023, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à son profit, de sorte qu’aucune poursuite ne peut être engagée à son endroit, qu’il s’agisse d’une action en paiement de loyers et charges ou en constat de la résiliation du bail, qu’en l’espèce, l’acquisition de la clause résolutoire le 14 novembre 2023 est intervenue postérieurement au jugement prononçant la liquidation judiciaire.

L’article L.622-21 précité énonce : « I.- Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.- Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers, tant sur les meubles que sur les immeubles, ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.

III.- Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus. » L’article L.622-17 alinéa 1 énonce que « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance ».

Il a cependant été jugé que ni cet article ni l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ne font obstacle à l’action aux fins de constat de la résiliation d’un contrat de bail d’habitation par application d’une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement de liquidation judiciaire, dès lors que le locataire n’a pas demandé de délais de paiement (Com 23 octobre 2019 n°18-14823), étant précisé que, pour produire son effet, la clause résolutoire de plein droit du bail d’habitation n’a pas, comme en matière de baux commerciaux, à être constatée par une décision passée en force de chose jugée au jour de l’ouverture de la procédure collective.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3', 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, un commandement de payer comportant en annexe un extrait des clauses contractuelles et reproduisant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à M. [E] le 14 septembre 2023, lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 3 600 euros en principal.

Le bail ayant été conclu pour une durée d’au moins trois ans le 20 avril 2017, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, la clause résolutoire n’a produit ses effets qu’au 14 novembre 2023 à minuit, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l’absence de tout règlement de la part de M. [E] dans ce délai, et par conséquent, postérieurement au jugement de liquidation judiciaire.

Cependant, le commandement susvisé impartissait en outre au locataire un délai d’un mois aux fins de justifier de l’existence d’une assurance contre les risques locatifs. En l’absence de communication d’un tel justificatif dans le délai d’un mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se trouvaient réunies au 14 octobre 2023, soit antérieurement au jugement de

liquidation judiciaire intervenu le 27 octobre 2023, de sorte que l’action intentée par M. et Mme [Z] est recevable.

Sur la résiliation du bail

Il sera rappelé à titre liminaire les termes de l’article L. 622-22 du code de commerce, qui disposent que, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, M. et Mme [Z] ont déclaré leur créance auprès du mandataire liquidateur le 7 décembre 2023, ce dernier ayant été régulièrement appelé à l’instance.

En application des dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.

La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail liant les parties prévoyait en son paragraphe VII (clause résolutoire) qu’il serait résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. et Mme [Z] ont fait délivrer à M. [E] un commandement le 14 septembre 2023, aux termes duquel il lui était notamment enjoint de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Ce commandement mentionnait expressément qu’à défaut de produire le justificatif d’assurance dans le délai d’un mois à compter de la date de délivrance du commandement, les bailleurs entendaient expressément se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Il n’est pas discuté que le locataire n’a pas justifié de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois requis au commandement, de sorte que le manquement est caractérisé.

M. et Mme [Z] sont donc fondés à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 14 octobre 2023 par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit, et M. [E], se trouvant occupant sans droit ni titre, devra une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, en cas de maintien dans les lieux.

L’ordonnance sera confirmée, sauf en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail au 15 novembre 2023.

Sur la créance de loyer

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par lettre du 7 décembre 2023, adressée à Mme [K], mandataire liquidateur, M. et Mme [Z] ont déclaré leur créance à hauteur de 4 931,18 euros, dont 4 650 euros en principal représentant les loyers impayés au titre des mois de juillet, août, septembre et octobre 2023. Ils justifient en outre d’une dette locative postérieure au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire de M. [E] à hauteur de 3 600 euros correspondant aux mois de novembre, décembre 2023 et janvier 2024.

M. [E] n’apporte aucun élément de nature à contester cette dette dans son principe ni dans son montant.

Il conviendra donc de fixer la créance de M. et Mme [Z] à la somme précitée de 4 931,18 euros en principal, frais et accessoires, et de condamner M. [E] et le mandataire liquidateur au paiement de celle de 3 600 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, l’ordonnance déférée étant confirmée sur ces points.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

La loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions a conféré au juge la possibilité d’octroyer au locataire, même d’office, des délais de grâce pour apurer sa dette.

Aux termes de l’article 24 V, modifié par la loi 2014-366 du 24 mars 2014, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 applicable au litige précise que « pendant le cours des délais accordés par le juge (') les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il a été retenu l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. M. [E] ne peut donc solliciter la suspension de ses effets et des délais de paiement par mensualités dès lors que le juge n’a pas d’autre possibilité que de la constater.

En tenant compte de la seule demande de délais de paiement, force est de relever qu’aucune somme n’a été versée en paiement de l’arriéré locatif et que les propositions d’apurement par mensualités de 300 euros n’apparaissent pas réalistes au regard du passif exigible, et en particulier en l’état de l’existence de dettes fiscales d’un montant de 234 736,90 euros, de sorte qu’en tout état de cause, il ne peut y être fait droit.

Les demandes formulées par le locataire seront en conséquence rejetées.

Sur les frais du procès

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens d’appel seront mis à la charge de M. [E], partie perdante, outre une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 15 novembre 2023 et dit que l’indemnité d’occupation mise à la charge de M. [N] [E] se substitue au loyer dès cette date.

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 avril 2017 au 14 octobre 2023 et la résiliation de plein droit.

Dit que l’indemnité d’occupation mise à la charge de M. [N] [E], qui se substitue au loyer dès le 15 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Y ajoutant,

Fixe la créance provisionnelle de M. [J] [Z] et son épouse Mme [H] [I], épouse [Z], au passif de la procédure collective de M. [N] [E] au titre des frais irrépétibles d’appel à la somme de 1 000 euros ;

Condamne M. [N] [E] aux dépens d’appel ;

Déboute M. [N] [E] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Rejette le surplus des demandes des parties.

La greffière La présidente