PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/01044 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZKN

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 avril 2024 – RG N°1123000727 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

Code affaire : 72A – Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et M^me Leila ZAIT au prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 07 octobre 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Syndicat SDC LE GOELAND

sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Ariel LORACH de la SELASU LORACH – CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de BESANCON

Représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG

ET :

INTIMÉ

Monsieur [R] [X]

demeurant [Adresse 1]

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 17 septembre 2024.

ARRÊT :

— DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat de copropriété de l’immeuble «Le Goéland » situé [Adresse 2] a entrepris le recouvrement de charges de copropriété impayées à l’encontre de M. [R] [X] et Mme [J] [Y] en leur qualité de copropriétaires détenant les lots n° 42 à usage de cave, n°8 à usage de parking extérieur et n° 44 correspondant à un appartement.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, il a saisi le tribunal judiciaire de Besançon à l’effet de voir les copropriétaires impécunieux condamnés à lui payer la somme en principal de 6 126,61 euros au titre de sa créance de charges, outre la somme de 925,50 euros à titre de dommages-intérêts, de même que la somme de 1 200 euros en compensation des frais irrépétibles exposés. À l’audience d’évocation de l’affaire, les défendeurs n’ont pas comparu.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 9 avril 2024, le tribunal judiciaire de Besançon a débouté le syndicat de l’ensemble des fins, moyens et prétentions articulés contre M. [X] et Mme [Y] et a laissé à sa charge les entiers dépens de l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a considéré que, faute pour le syndicat requérant d’administrer la preuve de la qualité de copropriétaire des défendeurs, il devait être débouté des fins de l’action diligentée contre eux. Il signale que les pièces produites sont insuffisantes pour s’assurer de la qualité de propriétaires des locaux que ceux-ci détiendraient au sein de l’ensemble immobilier dans la mesure où aucun extrait d’acte cadastral n’a été fourni.

Suivant déclaration au greffe, en date du 15 juillet 2024, formalisée par voie électronique, le syndicat de copropriété a interjeté appel du jugement rendu.

Dans le dernier état de ses écritures en date du 18 septembre 2024, le syndicat de copropriété a invité la cour à statuer dans le sens suivant :

' Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat concluant de l’ensemble de ses demandes et mis à sa charge les entiers dépens de l’instance.

Statuant à nouveau :

' Condamner M. [R] [X] à lui payer la somme de 6 126,61 euros avec majoration d’intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 16 juin 2023, outre la somme de 925,52 euros à titre de dommages-intérêts relativement aux frais de relance, de transmission du dossier à un cabinet d’avocat et à l’étude de commissaire de justice, avec majoration d’intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir (sic).

' En toute hypothèse, condamner M. [R] [X] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ou bien en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Il fait valoir à l’appui de ses prétentions, les moyens et arguments suivants :

' Il n’incombe pas au syndicat de copropriété d’administrer la preuve du droit de propriété de ceux qui sont débiteurs des charges.

' L’extrait de la matrice cadastrale produit aux débats démontre, à suffisance, que M. [X] est bien propriétaire des lots n° 4, n° 8 et n° 44 de l’ensemble immobilier,ce que démontre également le dernier procès-verbal d’assemblée générale habilitant le syndicat à procéder à des appels de fonds, et dans lesquels figure l’ensemble des tantièmes détenus par le copropriétaire impécunieux.

Par conclusions du 22 novembre 2024, l’appelant a déclaré se désister de son appel à l’égard de Mme [J] [Y], ce désistement étant parfait dès lors que Mme [Y], qui n’a pas constitué, n’a formé aucune demande.

* * *

M. [R] [X] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions du syndicat de copropriété appelant lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024. L’officier ministériel a dressé procès-verbal de recherches infructueuses.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le premier juge a rejeté la demande en paiement de charges de copropriété exposée par le syndicat requérant au motif qu’à défaut de production aux débats d’un extrait cadastral établissant la qualité de copropriétaires des débiteurs, l’action en recouvrement dirigée à leur encontre ne pouvait prospérer.

À hauteur d’appel, le syndicat de copropriété appelant verse au dossier de la procédure un extrait de la matrice cadastrale, actualisée pour la dernière fois le 13 septembre 2024, faisant apparaître que les lots numéro 7,42, 44 (nouvelle numérotation) de l’ensemble immobilier sont bien la propriété de M. [X] et de Mme [Y]. Ces derniers, en leur qualité de copropriétaires sont donc débiteurs des charges et la demande en paiement formulée par l’organe de représentation de la collectivité des copropriétaires n’encourt aucune irrecevabilité. Le jugement sera donc réformé sur ce point.

En toute hypothèse, quand bien même le syndicat de copropriété se serait abstenu de produire aux débats à l’appui de sa requête l’extrait de matrice cadastrale, il ne pouvait en être inféré l’absence de preuve de la propriété des défendeurs portant sur les lots privatifs compris dans l’ensemble immobilier, outre la quotité représentative des tantièmes de parties communes.

Il convient tout d’abord de rappeler qu’aux termes de l’article 10 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Le règlement de copropriété fixe la quote-part affectée à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part des parties communes dans la répartition des charges. »

Cette disposition est rendue opposable aux tiers et aux membres de la copropriété par sa publication au fichier immobilier (article 12 de la loi précitée).

Traditionnellement, le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division qui, même s’il ne se confond pas avec ce dernier, peut être compris dans le même document. Cet état descriptif vise essentiellement à décrire l’immeuble et les éléments qui le composent. Aucune disposition de la loi sur le statut de la copropriété immobilière sus-évoqué n’y fait spécifiquement référence puisqu’il s’agit avant tout d’un descriptif destiné au service de la publicité foncière. À cet égard, l’alinéa premier de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière énonce que :

« Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit indiquer, pour chacun des immeubles qu’il concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit). Le lieu-dit est remplacé par l’indication de la rue et du numéro pour les immeubles situés dans les parties agglomérées des communes urbaines. »

Il s’en déduit que la référence cadastrale est implicitement visée dans les actes liquidatifs de la quote-part des charges imputables à un copropriétaire, soit par le règlement de copropriété, soit par l’état descriptif de division, lesquels fondent l’assiette de calcul des charges de copropriété. La preuve de la qualité de copropriétaire n’a donc pas à figurer dans les procès-verbaux d’assemblée générale, ni dans les appels de fonds des provisions pour charges, ni même dans l’état définitif de répartition de la dette commune. Il appartient donc à la partie qui conteste les modalités de calcul telles que prévues dans le règlement et dans l’état descriptif de division d’apporter la preuve de son caractère erroné et de l’incidence lésionnaire qui en résulte pour le copropriétaire redevable d’une quote-part des charges.

C’est donc au travers de ce dispositif gigogne, dans lequel la preuve recherchée résulte de documents élaborés en amont de l’acte de répartition lui-même, que doit être appréhendée la cohérence des mécanismes de recouvrement des charges impayées.

Il y a lieu également de rappeler que l’ordre de mutation d’un lot de copropriété doit être notifié au syndicat à l’initiative de la partie la plus diligente. Celui-ci n’est donc pas tenu de rechercher, de sa propre initiative, si le copropriétaire débiteur est toujours détenteur du lot auquel une quote-part des charges est rattachée. Si les formalités de mutation n’ont pas été accomplies, il ne peut être fait grief au syndicat de copropriété d’imputer sa créance de charges à une personne ne faisant plus partie de la collectivité des copropriétaires. Ce n’est qu’après l’accomplissement de cette formalité, que le syndicat procède à la division de sa créance en la répartissant entre l’ancien et le nouveau copropriétaire, et ce en application de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967.

Pour obtenir le recouvrement de sa créance, le syndicat de copropriété doit tout d’abord démontrer l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Au cas présent, le syndicat appelant produit aux débats un procès-verbal de délibération en date du 26 juin 2023 approuvant les comptes, et notamment l’état liquidatif des charges communes. Sont également produits un état détaillé du compte des copropriétaires intimés, des avis de mise en recouvrement des provisions et enfin la sommation interpellative valant mise en demeure en date du 16 juin 2023.

Etant rappelé qu’en suite du désistement intervenu à l’égard de Mme [Y], plus aucune demande ne subsiste à son encontre, M. [X] sera condamné à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble « [Adresse 4] » la somme de 6 126,61 euros au titre des charges impayées pour les exercices 2022 et 2023. Cette somme portera majoration d’intérêts au taux légal à compter de la sommation adressée aux débiteurs.

* * *

Le syndicat de copropriété instigateur de la procédure réclame à l’intimé le paiement de dommages et intérêts, à hauteur d’une somme de 925,52 euros correspondants au montant des frais de relance adressée aux redevables, aux frais de transmission du dossier contentieux à l’avocat et au commissaire de justice. Toutefois, ces frais sont inhérents à l’action, infra-juridictionnelle ou juridictionnelle intentée à l’encontre du copropriétaire impécunieux et participent, en conséquence, des frais non taxables entrant dans le champ de prévision de l’article 700 du code de procédure civile. Seule la sommation délivrée aux débiteurs participe des frais taxables puisque la mise en demeure est expressément prévue par l’article 19 de la loi précitée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriété de l’immeuble « [Adresse 4] » les frais irrépétibles engagés pour sa défense, à hauteur de la somme de 1000 euros. M. [X] sera tenu d’en acquitter le paiement à son profit.

Les dépens de première instance et d’appel, et en ce compris le coût de la sommation datée du 16 juin 2023 seront supportés par M. [X].

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, et après en avoir délibéré conformément à la loi :

' Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.

Statuant à nouveau :

' Condamne M. [R] [X] à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble « Le Goéland » la somme de 6 126,61 euros au titre des charges impayées pour les exercices 2022 et 2023, avec majoration d’intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023.

' Condamne M. [R] [X] à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble « Le Goéland » la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

' Déboute le syndicat de copropriété de l’immeuble « Le Goéland » du surplus de ses demandes.

' Condamne M. [R] [X] aux entiers dépens en ce compris la sommation de commissaire de justice en date du 16 juin 2023.

Le greffier, Le président,