Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 12 juin 2025, n° 21/11998

CA Aix-en-Provence
Infirmation 12 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas respecté leur obligation de paiement des charges, rendant la créance exigible.
Accepté
Imputation des frais de recouvrement au copropriétaire débiteur
La cour a jugé que les frais de recouvrement doivent être supportés par le copropriétaire concerné, conformément à la loi.
Accepté
Préjudice causé par la défaillance des copropriétaires
La cour a reconnu que la défaillance des copropriétaires a eu un impact négatif sur la gestion de la copropriété, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Frais d'avocat engagés en cause d'appel
La cour a jugé que les frais d'avocat doivent être remboursés à la partie gagnante, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 12 juin 2025, n° 21/11998
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/11998
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie MARCHESE
Cabinet(s) :	IMAVOCATS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 12 JUIN 2025

N° 2025/ 229

Rôle N° RG 21/11998 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH57O

S.E.L.A.R.L. [F] [O] ET ASSOCIES

[S] [E] [P] [T]

[I] [L] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sophie MARCHESE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 14 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 1120000454.

APPELANTE

S.E.L.A.R.L. [F] [O] ET ASSOCIES représentée par Maître [F] [O] administrateur judiciaire demeurant et domicilié : [Adresse 1], ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires LES MOULINS, nommé à ses fonctions par ordonnance

rendue sur requête par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 06 avril 2017 et du 29 octobre 2019, dans le cadre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Madame [S] [E] [P] [T]

née le 27 Décembre 1973 à PORTUGAL, demeurant [Adresse 2]

Assignation portant signification de la DA et des conclusions en étude le 28/10/2021

défaillante

Monsieur [I] [L] [Y]

né le 11 Mai 1965 demeurant [Adresse 2]

Assignation portant signification de la DA et des conclusions en étude le 28/10/2021

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025 puis ont été avisées que le délibéré était prorogé au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant ordonnance du Président du tribunal de grande instance de Toulon en date du 6 avril 2017, Maître [O] a été désigné dans le cadre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 3], pour une durée de 12 mois avec notamment pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Afin d’accomplir sa mission de rétablissement de la copropriété, Maître [O] s’est fait assisté d’un cabinet d’expertise comptable afin d’établir les comptes de l’ensemble des exercices depuis 2004 lui permettant d’appréhender l’état des dettes, l’état des charges dues par les copropriétaires, d’établir un budget de fonctionnement et d’appeler les charges permettant d’équilibrer les comptes.

La mission de l’administrateur provisoire a été prorogée jusqu’au 6 avril 2021.

Suivant exploit d’huissier en date du 27 novembre 2017, la SELARL [F] [O] & ASSOCIES, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a assigné devant le tribunal d’instance de Nice Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] , propriétaires des lots n° 1007, 1108 et 845 afin de les voir condamner au paiement des charges de copropriété.

Compte tenu des opérations d’expertise en cours, le tribunal d’instance de Nice, par jugement avant-dire droit du 3 octobre 2018, a ordonné le sursis à statuer sur l’action en paiement des charges de copropriété dans l’attente du résultat de l’expertise sur les comptes de la copropriété, a dit que la juridiction serait saisie à nouveau à l’initiative de la partie la plus diligente et a réservé les dépens.

L’expert déposait son rapport le 15 novembre 2018.

L’instance était reprise à l’initiative de la SELARL [F] [O] & ASSOCIES , ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] et l’affaire évoquée à l’audience du 7 avril 2021.

La SELARL [F] [O] & ASSOCIES , ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] sollicitait la condamnation solidaire de Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 19.399,18 € au titre des arriérés de charges impayées dus sur le fondement de l’approbation des comptes des exercices 2004 à 2019 et le vote du budget prévisionnel de 2020, assortie des intérêts légaux à compter du prononcé de la décision.

Elle sollicitait également la condamnation solidaire de Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ainsi qu’à celle de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] n’étaient ni présents, ni représentés.

Par jugement contradictoire en date du 14 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

*débouté la SELARL [F] [O] & ASSOCIES, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes.

*condamné la SELARL [F] [O] & ASSOCIES, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] aux entiers dépens

Par déclaration d’appel en date du 5 août 2021, la SELARL [F] [O] & ASSOCIES, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute la SELARL [F] [O] & ASSOCIES , ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes.

— condamne la SELARL [F] [O] & ASSOCIES, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 novembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SELARL [F] [O] & ASSOCIES, ès-qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] demande à la Cour de :

*dire et juger le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la SELARL [F] [O] & ASSOCIES, ès-qualités d’administrateur provisoire recevable et bien fondé en sa demande.

*condamner solidairement Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la SELARL [F] [O] & ASSOCIES, ès-qualités d’administrateur provisoire la somme de 20. 792,54 € au titre des arriérés de charges et frais impayés dus sur le fondement de l’approbation des comptes des exercices 2004 à 2018 et le vote des budgets prévisionnels de 2019, 2020 et 2021 avec intérêts légaux à compter du prononcé de la décision à intervenir.

*condamner solidairement Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] à supporter les entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la SELARL [F] [O] & ASSOCIES , ès-qualités d’administrateur provisoire fait valoir que ses demandes en paiement sont parfaitement fondées au regard des pièces versées aux débats.

******

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la SELARL [F] [O] & ASSOCIES, ès-qualités d’administrateur provisoire a signifié à Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] la déclaration d’appel, les conclusions et le bordereau de communication de pièces suivant exploit d’huissier en date du 28 octobre 2021.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 avril 2025 et mise en délibéré au 5 juin 2025, prorogée au 12 juin 2025.

Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] n’ont pas constitué avocat.

******

1°) Sur le paiement des charges

Attendu que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Que l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans sa version applicable au présent litige en outre que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Que l’article 14-2 de ladite loi stipule dans sa version applicable au présent litige que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. »

Que l’article 19-2 de la même loi dans sa version applicable au présent litige précise qu'' à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

Attendu que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Que cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Qu’il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette conformément à l’article 1353 nouveau du code civil.

Attendu qu’il convient de rappeler qu’en raison des grandes difficultés financières engendrées principalement par le refus des copropriétaires d’approuver les comptes et la contestation systématique des assemblées générales, le syndic de la copropriété [Adresse 4] a été contraint de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire lequel s’est fait assister d’un cabinet d’expertise comptable, les comptes n’ayant pas été approuvés depuis 2004.

Que Monsieur [H], expert-comptable désigné par le tribunal de grande instance de Nice a déposé son rapport le 15 novembre 2018.

Que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la SELARL [F] [O] & ASSOCIES , ès-qualités d’administrateur provisoire demande à la cour de condamner solidairement Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 20. 792,54 € au titre des arriérés de charges et frais impayés dus sur le fondement de l’approbation des comptes des exercices 2004 à 2018 et le vote des budgets prévisionnels de 2019, 2020 et 2021 avec intérêts légaux à compter du prononcé de la décision à intervenir.

Qu’il produit au soutien de sa demande :

— la fiche de propriété de Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y]

— un extrait de compte arrêté au 1er octobre 2017.

— une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 19 juillet 2017 adressée à Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y], demeurée infructueuse.

— une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 27 janvier 2020 adressée à Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] , demeurée infructueuse.

— la résolution n° 1 en date du 13 juin 2017 prise par l’administrateur provisoire de changement de date d’exercice comptable.

— les résolutions n° 1 et n°2 en date du 13 juin 2017 prises par l’administrateur provisoire d’approbation des budgets prévisionnels de l’année 2016/ 2017 et 2017/ 2018.

— les résolutions n° 1 et n°2 en date du 13 juin 2017 prises par l’administrateur provisoire d’annulation de l’appel de fonds de 54.418,45 et relative aux travaux de chaufferie

— la résolution n° 1 en date du 13 juin 2017 prise par l’administrateur provisoire de constitution fonds travaux

— les résolutions n° 1 et 2 du 18 juin 2018 prises par l’administrateur provisoire d’approbation des budgets prévisionnels de l’année 2018/ 2019 et 2019/2020

— le rapport d’expertise comptable de Monsieur [H] en date du 15 novembre 2028 et ses annexes.

— un extrait de compte arrêté au 5 février 2020.

— les résolutions n°1 à 12 en date du 3 mai 2019 prises par l’administrateur provisoire d’approbation des comptes des exercices 2004/ 2005 à 2015/ 2016.

— les résolutions n°1 à 2 en date du 3 mai 2019 prises par l’administrateur provisoire d’approbation des budgets prévisionnels de l’année 2020/ 2021 et 2021/2022.

— les résolutions n°1 à 2 en date du 5 février 2020 prises par l’administrateur provisoire d’approbation des comptes des exercices 2016/ 2017 à 2017/ 2018

— l’extrait du grand livre général du 1er octobre 2016 au 5 mai 2017

— l’extrait du grand livre général du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2004

— l’extrait du grand livre général du 1er octobre 2004 au 20 avril 2014

— l’extrait du grand livre général du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2005

— l’extrait du grand livre général du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006

— l’extrait du grand livre général du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2007

— l’extrait du grand livre général du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2008

— l’extrait du grand livre général du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2009

— l’extrait du grand livre général du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2010

— l’extrait du grand livre général du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011

— l’extrait du grand livre général du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012

— l’extrait du grand livre général du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013

— l’extrait du grand livre général du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014

— l’extrait du grand livre général du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016

— l’état de répartition exercice 2014 /2015.

— l’état de répartition exercice 2015/ 2016.

— l’état de répartition exercice 2016/ 2017.

— l’état de répartition exercice 2017/ 2018

Qu’il résulte de ces éléments et notamment de l’extrait du grand livre général du 1er octobre 2016 au 5 mai 2017 que la reprise du solde débiteur par l’administrateur provisoire de Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] correspond au solde débiteur du compte de ces derniers tels qu’il apparaît dans le grand livre à cette date à savoir 15.643,14 €.

Que le grand livre édité le 29 avril 2014 indique qu’au 1er juillet 2013 le compte de Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] présentait un solde débiteur de

7.613,4 82 € solde qui a été repris au 1er octobre 2013 tel que constaté sur l’extrait du grand livre pour la période du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014.

Que l’appelant justifie avoir imputé au crédit du compte des intimés au prorata de leur quote-part de charges le solde de répartition globale couvrant la période 2004/ 2016 pour la somme de 52.453,12 €.

Que le relevé de compte indique en effet une régularisation des charges au crédit du compte de ces derniers en date du 3 mai 2019 correspondant à l’approbation des exercices 2004 /2005 à 2015/ 2016 par le vote des résolutions n°1 à 12 du 3 mai 2019.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 20. 792,54 € au titre des arriérés de charges et frais impayés dus sur le fondement de l’approbation des comptes des exercices 2004 à 2018 et le vote des budgets prévisionnels de 2019, 2020 et 2021 avec intérêts légaux à compter du prononcé de la décision à intervenir.

2°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires .

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la SELARL [F] [O] & ASSOCIES , ès-qualités d’administrateur provisoire sollicite la condamnation de Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 1.186,22 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’il verse à l’appui de sa demande les honoraires hors mission d’expertise relative au dossier des intimés.

Qu’il y a lieu par conséquent d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement de Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 1.186,22 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la SELARL [F] [O] & ASSOCIES , ès-qualités d’administrateur provisoire

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la SELARL [F] [O] & ASSOCIES , ès-qualités d’administrateur provisoire demande à la Cour de condamner Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] au paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé.

Attendu qu’il n’est pas possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci.

Attendu qu’en l’espèce, il convient de relever que les manquements des requis ont privé la copropriété de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble.

Qu’il convient par conséquent d 'infirmer le jugement déféré sur ce point et d’allouer à l’appelant la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

4°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner in solidum Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens en première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de condamner in solidum Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la SELARL [F] [O] & ASSOCIES , ès-qualités d’administrateur provisoire la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement contradictoire en date du 14 juin 2021 du tribunal judiciaire de NICE en toutes ses dispositions,

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNE solidairement Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la SELARL [F] [O] & ASSOCIES, ès-qualités d’administrateur provisoire la somme de 20. 792,54 € au titre des arriérés de charges et frais impayés dus sur le fondement de l’approbation des comptes des exercices 2004 à 2018 et le vote des budgets prévisionnels de 2019, 2020 et 2021 avec intérêts légaux à compter du prononcé de la décision à intervenir.

CONDAMNE in solidum Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens de première instance.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] représenté par la SELARL [F] [O] & ASSOCIES, ès-qualités d’administrateur provisoire la somme de 2.500€ au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum Madame [P] [T] et Monsieur [L] [Y] à supporter les entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,