PM/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 24/00554 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYH7

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 janvier 2024 – RG N°23/00002 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

Code affaire : 31D – Demande en garantie formée contre le vendeur

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 16 septembre 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Philippe MAUREL, conseillers et assistés de M^me Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [L] [Z]

né le 30 Novembre 1975 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Isabelle MADOZ, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

S.A.S. [D]

RCS de 850 738 501

Sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Franck BOUVERESSE, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

La SAS « Hôtel de la vallée » dont le président est M. [L] [Z] a cédé à la SAS [D] son fonds de commerce d’hôtellerie exploité à Ornans dans des locaux appartenant à la SCI [Z]. La cession a été régularisée par acte authentique en date du 31 mai 2019. Le même jour, un bail commercial a été souscrit par acte notarié entre la société nouvellement exploitante du fonds de commerce et le propriétaire des locaux commerciaux.

Par acte authentique en date du 23 janvier 2020, la SCI [Z] a fait l’acquisition d’un immeuble de rapport situé [Adresse 2] à Ornans. Le bâtiment était composé de quatre appartements destinés à la location. Les trois premiers ont été loués dans le courant de l’année 2020 et le dernier a fait l’objet d’une cession à bail le 5 novembre 2021. Dans l’intervalle de temps séparant la date d’acquisition de l’immeuble et celle à laquelle le dernier contrat de location été souscrit, le bailleur a passé plusieurs conventions d’occupation précaire portant sur ce dernier appartement.

Durant la période de confinement due à la pandémie de Covid 19, l’établissement hôtelier géré par la SAS [D] a été contraint à la fermeture. Les tensions entre bailleur et preneur se sont exacerbées et ont pris une tournure de plus en plus conflictuelle donnant lieu à plusieurs procédures contentieuses.

Le contrat de cession de fonds de commerce comportait une clause de non-rétablissement imposant au cédant de n’entreprendre aucune activité commerciale à [Localité 7] et dans toute la vallée de la [Localité 6] pour une durée de sept ans. Il était néanmoins prévu que les exploitations hôtelières gérées par la SAS venderesse étaient exclues du champ de prévision de la clause de non-concurrence.

Estimant que la location à titre provisoire, assortie de certaines prestations accessoires, au sein de l’immeuble nouvellement acquis par la SCI [Z], violait cette clause, la société [D] a sollicité du tribunal judiciaire de Besançon la condamnation de M. [Z] à lui payer une indemnité de 100 euros par jour de retard depuis le premier constat de l’infraction aux clauses du contrat de vente.

Suivant jugement en date du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Besançon a statué dans le sens suivant :

' Rejeté la demande tendant à faire cesser, sous astreinte, l’activité concurrente exercée au [Adresse 2] à [Localité 7].

' Débouté la SAS [D] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SAS « Hôtel de la vallée » et de la SCI [Z].

' Condamné M. [L] [Z] à payer à la SAS [D] la somme de 11'500 euros au titre de la pénalité prévue par l’acte de cession du 31 mai 2019.

' Débouté la SAS [D] de sa demande d’expertise judiciaire.

' Débouté la SAS [D] de ses demandes à hauteur des sommes de 69'000 euros au titre du préjudice financier, 30'000 euros au titre du préjudice moral et 1000 euros au titre de la résistance abusive.

' Débouté la SCI [Z] et M. [L] [Z] de leur demande reconventionnelle au titre de préjudice moral.

' Débouté la SCI [Z] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

' Condamné M. [L] [Z] à payer à la SAS [D] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a retenu, pour ce faire, que :

' Contrairement aux assertions de M. [Z] celui-ci était bien partie à l’acte de vente si bien que la clause de non-concurrence lui est parfaitement opposable alors que la SCI est tiers à l’acte de cession et ne peut se voir opposer celle-ci.

' L’indemnité prévue en cas de violation de la clause de non-rétablissement s’analyse en une clause pénale au sens des dispositions de l’article 1231-5 du code civil et peut donc faire l’objet d’une réduction.

' M. [Z] a recruté sa clientèle par le biais d’un site Internet et a accompli des prestations hôtelières jusqu’à la location, pour une durée triennale, du logement en question.

Suivant déclaration d’appel en date du 12 avril 2024, formalisée par voie électronique, M. [Z] a interjeté appel du jugement. Dans le dernier état de ses écritures en date du 1er juillet 2024, il invite la cour à statuer dans le sens suivant :

' Infirmer le jugement en date du 23 janvier 2024 en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 11'500 euros au titre de la pénalité prévue à l’acte de cession, l’a débouté de sa demande au titre du préjudice moral et l’a condamné à payer à son adversaire la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Statuant à nouveau :

' Débouter la société [D] de toutes ses demandes.

Subsidiairement :

' Réduire dans de très larges proportions la demande de la société [D] sur le fondement de la clause pénale prévue dans l’acte de cession de fonds de commerce.

' Condamner la société [D] à payer au concluant une somme de 10'000 euros au titre de préjudice moral.

' Condamner la société [D] à payer au concluant la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 CPC, outre les entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat constitué aux offres de droit.

Il fait pour cela valoir que :

' La clause de non-rétablissement lui est inopposable dans la mesure où il n’était pas partie à l’acte de vente. En effet, seule la société propriétaire du fonds de commerce est intervenue à l’acte pour céder ses droits. Dès lors, l’obligation dérivant de cette clause ne concerne que la SCI venderesse et non pas son gérant.

' Subsidiairement, la location pendant une durée de sept mois d’un local meublé constitue une activité radicalement distincte de celle exercée par la société acquéreuse si bien qu’aucune concurrence déloyale n’a pu préjudicier à l’activité de l’entreprise cessionnaire.

' En toute hypothèse, la méconnaissance de la clause de non rétablissement n’a aucunement préjudicié à l’activité de la société [D].

* * *

En réponse, la SAS [D], dans d’ultimes écritures en date du 4 octobre 2024, expose, de la manière suivante, ses moyens ses prétentions :

' Confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de l’appelant au titre de la violation de la clause de non-concurrence et déclaré, par suite, la clause pénale applicable à son encontre.

' Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a réduit le quantum de la clause pénale et condamné M. [Z] à payer à la société concluante la somme de 11'500 euros au titre de la pénalité stipulée à l’acte de cession.

' Débouter la société concluante de sa demande en paiement de la somme de 30'000 euros au titre du préjudice moral et de 1000 euros au titre de la résistance abusive.

Statuant à nouveau :

' Condamner M. [L] [Z] à payer à la société concluante les sommes de 10'000 euros au titre du préjudice moral et de 1000 euros au titre de la résistance abusive, outre la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient, à cet égard, que :

' La clause de non-rétablissement prévue à l’acte de vente concerne à la fois la société cédante et toute autre personne qui pourrait la substituer par voie d’interposition comme le dirigeant social.

' La location à la journée, voire pour des périodes plus longues, assortie d’un service de petit-déjeuner et de ménage répond à la définition de la prestation hôtelière et dans ces conditions entre dans le champ de prévision de la clause litigieuse.

* * *

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Pour se soustraire à toute obligation de paiement, l’appelant se défend de toute opposabilité à son endroit de la clause de non-rétablissement, insérée dans l’acte de cession du fonds de commerce, à laquelle il estime ne pas avoir été partie. La clause en question est rédigée dans les termes suivants :

« À titre de condition essentielle et déterminante sans laquelle le cessionnaire n’aurait pas contracté, le cédant s’interdit la faculté :

' de créer, acquérir, exploiter, prendre à bail ou faire valoir, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, aucun fonds similaire en tout ou partie à celui présentement cédé ;

' de donner à bail pour une activité identique à l’activité principale cédée ;

' de s’intéresser directement ou indirectement par personne interposée, et même en tant qu’associé ou actionnaire de droit ou de fait, même à titre de simple commanditaire ou de gérant dirigeant social, salarié ou préposé, fût-ce à titre accessoire, à une activité concurrente ou similaire en tout ou partie à celle exercée par lui dans le fond présentement cédé.

Cette interdiction limitée à la commune d'[Localité 7] et à la vallée de la [Localité 6] s’exerce à compter de ce jour et cependant ne s’applique pas aux gîtes exploités par le cédant sur la commune d'[Localité 7] et dont le cessionnaire à parfaite connaissance. »

Il résulte de la lettre même de cette clause que le dirigeant social de la société cédante est concerné par l’obligation de non-concurrence faite au cessionnaire, que ce soit à titre individuel ou par le biais d’une entité sociétaire. Il convient de rajouter que, quand bien même le mandataire social n’aurait pas été visé par la stipulation, la clause de non-rétablissement lui serait, en toute hypothèse opposable en le plaçant en situation d’incapacité puisque le gérant d’une société civile ou commerciale est directement visé par les mesures de sauvegarde des intérêts de l’acquéreur (Cass. Com 4 mai 2005 n° 02- 19. 704). Il s’ensuit que, par le jeu d’une stipulation pour autrui implicite, le tiers à l’acte de cession peut se voir imposer des obligations dérivant de l’acte conventionnel auquel il demeure formellement étranger.

* * *

L’appelant conteste avoir exercé une activité concurrente de celle qui constitue l’objet social de la société cédante de son fonds de commerce. Il estime, tout d’abord, que, par nature, la délivrance d’une prestation hôtelière constitue un acte de commerce alors que la mise à disposition à titre onéreux d’un local meublé est, de manière intrinsèque, une activité civile relevant de la catégorie des contrats de louage d’immeuble.

Il convient, avant de procéder à la qualification juridique de l’activité qu’il est fait reproche à l’appelant d’avoir exercée en méconnaissance de la clause de non-concurrence et de non-rétablissement , de déterminer, tant sur le plan juridique que factuel, la nature et les contours du service rendu à une clientèle de passage. Il y a lieu, pour cela, de se référer aux définitions d’activités périphériques à la prestation hôtelière proprement dite pour rechercher, ensuite, si l’activité lucrative à laquelle s’est livrée M. [Z] entre dans le champ de prévision de la clause de non-rétablissement.

Le premier juge a, pour sa part, rapproché la mise à disposition d’appartements meublés de la location de meublés de tourisme telle que définie à l’article L.324-1 et 324-2 du code du tourisme. Ce dernier article définit la location meublée dans les termes suivants :

« Villa, appartement ou studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, confiés en location à une clientèle de passage qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, la semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile. »

Le droit fiscal propose également une définition plus précise de la cession à titre temporaire de locaux meublés qui s’apparentent à des prestations hôtelières. Ainsi, l’article 261-D-4° b) du code général des impôts définit la location de logements meublés ou garnis à usage d’habitation comme ceux n’excédant pas 30 nuitées, mais sans préjudice d’une possible reconduction. La doctrine administrative a précisé que cette mise à disposition temporaire d’un local d’habitation devait normalement prévoir le service d’un petit-déjeuner dans les locaux mis à disposition du client ou dans un local commun, sous réserve d’une commande préalable, via un lien Internet ou une ligne téléphonique (BO-TVA 10- 10- 50- 20 du 26 mars 2005 § 70). La même ligne directrice énonce également comme critère la fourniture de linge ou d’un service de nettoyage des locaux avec cependant la faculté que celui-ci n’intervienne qu’au début ou à la fin de la location. De la même manière et en vertu de la même directive, un service d’accueil doit être présent à l’arrivée et au départ du client.

L’application d’un régime spécifique de location meublée doit prévoir, outre un local garni avec du mobilier n’appartenant pas au client, un éventail de services complémentaires comme la prise en charge par le loueur d’obligations d’entretien ou la mise à disposition d’informations touristiques, via éventuellement un site Internet de recrutement ou d’intercession. La césure entre le service hôtelier, qui n’est pas un contrat de louage de chose, et la location de locaux meublés se rapproche, au point quelquefois de s’estomper, si le loueur d’immeuble met à disposition de sa clientèle une palette de services limitant ainsi son autonomie dans la jouissance du bien temporairement cédé à bail.

Le droit de l’urbanisme fournit également un adjuvant utile à la distinction entre l’activité hôtelière et la location d’immeuble en opérant une répartition par référence à l’objet de l’opération. En effet, l’article R. 151-28 du code de l’urbanisme prévoit deux catégories d’immeubles en fonction de l’affectation dont ils sont l’objet, à savoir une destination d’habitation ou de logement, et une destination d’hébergement. À la première catégorie appartiennent les logements occasionnels, le plus souvent de courte durée avec adjonction de services annexes, alors que relèvent de la seconde les hébergements de longue durée accompagnés de services de confort ou de soins, comme les résidences pour personnes âgées.

Ces dispositifs légaux ou réglementaires permettent donc de caractériser comme proche de la prestation hôtelière les opérations de location d’immeuble mais dont la simple cession en jouissance ne suffit pas à épuiser l’objet puisque s’y ajoutent d’autres avantages dont le coût est répercuté dans le prix. Sous ce rapport, la forme ou le statut sous couvert desquels est exercée l’activité litigieuse compte moins que son contenu objectif qui doit seul entrer en ligne de compte pour déterminer l’existence d’une activité concurrentielle rendue illicite par un accord réciproque de volonté. Autrement dit la forme civile ou commerciale sous laquelle l’activité lucrative est exercée demeure sans incidence quant à la réalité et la portée de l’infraction commise.

Au cas présent, il ressort des pièces produites au dossier que la sélection de la clientèle s’effectue par l’intermédiaire d’un site Internet auquel l’appelant est affilié en sa qualité d’auto- entrepreneur. Il était explicitement spécifié que la réservation ne pouvait concerner qu’un nombre limité de nuitées. La fiche relative à l’établissement géré par l’appelant énumérait de manière exhaustive le mobilier garnissant le local meublé et précisait également que pouvaient être comptabilisés des services supplémentaires. L’un des internautes a même indiqué avoir acquitté un supplément de prix pour bénéficier de prestations de ménage.

Il s’en déduit que le service rendu s’apparentait fortement à celui délivré par un établissement hôtelier dans les termes résultant du dispositif légal et réglementaire sus-évoqué. Il s’ensuit que la violation de la clause de non-concurrence est manifeste. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

* * *

La méconnaissance de la clause de non-rétablissement par son débiteur est sanctionnée forfaitairement par l’allocation d’une indemnité de 100 euros par jour d’infraction consommée. Il s’agit donc, ainsi que l’a opportunément qualifié le premier juge, d’une clause pénale au sens des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Il s’ensuit que le montant de la pénalité peut être modulé en fonction des agissements commis et du préjudice qui en est résulté pour le créancier.

S’agissant du préjudice, force est de constater que l’usage illicite du bien acquis par l’appelant est cantonné à une durée totale de 230 jours comprise entre la date d’acquisition de l’immeuble le 23 janvier 2020, au plus tôt, et la cession à bail triennal de l’appartement loué jusqu’alors à titre précaire, soit le 5 novembre 2021. Bien que situé dans la même zone de chalandise que la société propriétaire du fonds de commerce acquis par la SAS [D], il n’est pas établi, au regard des pièces de la procédure, que le chiffre d’affaires de celle-ci ait été impacté de manière significative par l’activité concurrentielle du cédant agissant par personne interposée. Il n’est pas, de la sorte, établi que l’activité hôtelière de la société cessionnaire soit devenue florissante depuis que M. [Z] a cessé toute activité illicite dans l’immeuble qu’il a acquis.

Mais la pénalité contractuellement prévue, dans la mesure où elle s’analyse en une clause pénale à la portée tout à la fois indemnitaire et comminatoire doit, pour sa liquidation tenir compte du comportement du débiteur de l’obligation de ne pas faire. Or malgré une pratique ostensible de l’activité hôtelière par l’appelant, le créancier a tardé à réagir pour préserver ses droits.

Il s’ensuit qu’une réfaction sera opérée sur le montant de la pénalité due, laquelle sera ramenée à la somme de 5000 euros. Le jugement sera donc réformé sur ce point.

A l’appui de sa demande de condamnation de l’appelant à lui payer une indemnité en réparation de son préjudice moral, la société [D] ne prouve, ni n’offre de prouver, avoir subi un préjudice résidant dans l’atteinte à sa renommée ou à son image. Elle sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

La société intimée entend également être dédommagée du préjudice consécutif à la résistance estimée abusive imputable à M. [Z]. Mais l’intéressé a légitimement pu se méprendre sur l’étendue de ses droits si bien que son comportement ne revêt aucun caractère fautif. La SAS [D] sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

L’équité ne commande pas l’application, au cas présent, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Chaque partie conservera donc la charge intégrale de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi:

— Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M. [L] [Z] à payer à la SAS [D] la somme de 11 500,00 euros à titre de clause pénale.

Statuant à nouveau de ce chef :

— Condamne M. [L] [Z] à payer à la SAS [D] la somme de 5000, 00 euros à titre de clause pénale en raison de la méconnaissance de la clause de non-concurrence stipulée dans l’acte de cession du fonds de commerce.

— Déboute les parties pour le surplus.

— Condamne M. [L] [Z] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,