Le copies exécutoires et conformes délivrées à

BM/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00914 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZBL

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 avril 2024 – RG N°1223000737 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BESANÇON

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, président de chambre

Monsieur Marc RIVET président de chambre

Madame Bénédicte MANTEAUX, conseiller.

Greffier : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Monsieur Marc Rivet, président de chambre et Madame Bénédicte Manteaux, conseiller, qui ont fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour à :

— Monsieur Michel Wachter, président de chambre.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [O] [S]

née le 08 Janvier 1999 à [Localité 5], [Localité 4] (RUSSIE),

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Yacine HAKKAR, avocat au barreau de BESANCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2024-003446 du 14/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

ET :

INTIMÉE

S.A. LOGE GBM Société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration, venant aux droits de Grand Besançon Habitat et de la SAIEMB Logement, inscrite au registre du commerce et des sociétés de BESANCON sous le numéro B 493 017 826 représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social,

Sise [Adresse 2]

Représentée par M^e Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Marc RIVET, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat à effet au 28 mars 2022, la SAEM Loge GBM a donné à bail à Mme [O] [S] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 480,21 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier, le 21 avril 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 323,70 euros.

Selon exploit du 18 octobre 2023, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection de Besançon en référé en sollicitant les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la locataire ;

— condamner Mme [S] au paiement de l’arriéré locatif, soit la somme de 5 352,35 euros, sous réserve des loyers à échoir qui seront actualisés le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

— la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, soit la somme de 491,15 euros, révisée selon la clause d’indexation prévue au bail ;

— la condamner aux dépens.

Par ordonnance rendue le 9 avril 2024, le juge des contentieux de la protection de Besançon, statuant en référé, a :

— déclaré irrecevables les notes communiquées en cours du délibéré les 16, 26 et 28 février 2024 ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à compter du 22 juin 2023 ;

— débouté Mme [S] de sa demande en délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

— ordonné en conséquence à Mme [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

— dit qu’à défaut pour Mme [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Loge GBM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné Mme [S] à payer à la société Loge GBM à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 490,86 euros à compter du 22 juin 2023, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail ;

— condamné Mme [S] à payer à la société Loge GBM à titre provisionnel la somme de 3 381,76 euros (décompte arrêté au 6 février 2024, indemnité d’occupation de janvier 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

— condamné Mme [S] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

— disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que :

— les notes en délibéré ne sont autorisées que sur autorisation du juge, ce qui n’a pas été le cas ; la violation du respect du contradictoire invoquée n’est pas caractérisée puisqu’à l’audience M^e Berger qui substituait M^e Hakkar a sollicité que la dette de sa client soit fixée à la somme de 1350 euros, ce qui correspond, avec une inversion des colonnes du tableau, au décompte actualisé que le demandeur a produit à l’audience, conformément à ce qui était annoncé dès l’assignation initiale ;

— des délais de paiement ne peuvent lui être accordés faute pour elle d’avoir repris le paiement du loyer courant.

Par déclaration du 22 juin 2024, Mme [S] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions transmises le 21 août 2024, elle conclut à son infirmation et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— constater que le tribunal en fondant sa décision de résiliation du bail liant les parties sur un décompte de février 2024 non communiqué contradictoirement a violé les dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile ;

— prononcer la nullité de l’ordonnance de référé rendue le 9 avril 2024 ;

— donner acte à Mme [S] qu’elle se désiste de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement sollicités ;

— condamner la société Loge GBM aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que la preuve de la transmission à son conseil du décompte de février 2024 n’est pas rapportée. Or ce décompte est une pièce fondamentale du débat puisque c’est sur la base de ce décompte que le tribunal a prononcé la résiliation du bail sans que ce décompte ait pu être débattu contradictoirement entre les parties violant ainsi les droits de la concluante à un débat judiciaire contradictoire et équitable.

La société Loge GBM a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 15 novembre 2024 pour demander à la cour de :

— débouter Mme [S] de sa demande tendant à la nullité de l’ordonnance de référé du 9 avril 2024 ;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 9 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection de Besançon, sauf en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l’expulsion, ces demandes étant désormais sans objet ;

statuant à nouveau sur le quantum ;

— condamner Mme [S] au paiement de la somme de 4 484,25 euros, compte actualisé arrêté au 28 août 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance du 9 avril 2024 ;

— condamner aux entiers dépens d’appel.

Elle fait valoir que :

— depuis la déclaration d’appel, Mme [S] a donné congé par courrier du 19 juin 2024 et quitté les lieux loués le 19 juillet 2024 ;

— la facturation postérieure à l’état des lieux de sortie effectué contradictoirement le 19 juillet 2024 conduit à solliciter le décompte définitif des sommes à 4 484,25 euros arrêté au 28 août 2024.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2024 suivant et mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour relève en liminaire que la nullité de l’ordonnance n’a pas été sollicitée par l’appelante dans sa déclaration d’appel ; dès lors, cette demande ne lui a pas été dévolue.

En outre, la pièce dont Mme [S] soutient ne pas avoir été destinataire en 1re instance est versée aux débats de la cour, de sorte que la violation du principe du contradictoire est inutilement invoquée devant la cour.

Dans le dispositif de ses conclusions qui circonscrit, dans la limite des demandes figurant dans la déclaration d’appel, les chefs du jugement dévolus à la cour, Mme [S] ne forme donc aucune demande sauf à condamner la société Loge GBM aux dépens de l’instance.

La cour n’est donc plus saisie, hors frais et dépens, que d’une demande formulée par la société Loge GBM d’actualisation de sa créance en suite de la sortie des lieux de Mme [S].

La créance de la société Loge GBM a été arrêtée par le jugement déféré à la cour à la somme de 3 381,76 euros au 6 février 2024, indemnité d’occupation de janvier incluse. La cour n’est pas saisie d’une demande d’infirmation de ce chef de jugement, de sorte que l’actualisation de la créance ne peut se faire que sur la base de ce montant à la date arrêtée par le jugement.

L’ordonnance de référé du 9 avril 2024 a prévu le versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date effective de sortie des lieux. L’état des lieux s’est déroulé de façon contradictoire le 19 juillet 2024 ; les clés ont été remises à cette occasion ; dès lors, l’indemnité d’occupation n’est à verser que jusqu’à cette date, étant rappelé que les modalités du contrat de bail ne sont plus applicables du fait de la résiliation du contrat par l’acquisition de la clause résolutoire.

Les frais de contentieux seront également déduits de la somme demandée puisqu’ils ont vocation à être intégrés aux dépens ou couvert par l’indemnité prévue à l’article 700 du code de procédure civile ou auraient dus être justifiés au titre de frais contractuellement prévus.

La créance de la société Loge GBM est donc de :

— solde restant dû par Mme [S] au 6 février 2024 3 381,76

— indemnités d’occupation de février à juin 2024 (5) 540,25

— indemnités d’occupation pour juillet 2024 (19 jours) 66,23

— versements effectués par Mme [S] sur cette période – 300,00

— régularisation des charges -11,32

— restitution du dépôt de garantie – 367,01

— solde restant dû par Mme [S] au 31 août 2024 3 332,55

Mme [S] devra donc verser à la société Loge GBM la somme de 3 332,55 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024.

Mme [S], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique :

Confirme, dans les limites de l’appel, l’ordonnance de référé rendue entre les parties le 9 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection de Besançon sauf à actualiser le montant de la créance de la SA Loge GBM sur Mme [O] [S] à la somme de 3 332,55 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 en arrêté de compte locatif entre les parties ;

Condamne Mme [O] [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés selon les règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,