Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 7 mai 2026, n° 25/00397

TGI 23 décembre 2024

CA Grenoble
Infirmation partielle 7 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, ch. com., 7 mai 2026, n° 25/00397
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	25/00397
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 23 décembre 2024, N° 22/00732
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Catherine CALDARA-BATTINI
Parties :	S.A.R.L. RP MUSIC au capital de 23.000 €

Texte intégral

N° RG 25/00397 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MR67

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 07 MAI 2026

Appel d’une décision (N° RG 22/00732)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

en date du 23 décembre 2024

suivant déclaration d’appel du 30 janvier 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. RP MUSIC au capital de 23.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de VIENNE sous le n° 450 376 975, représentée par son gérant Monsieur [T] [X] domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-Catherine CALDARA-BATTINI, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e REYMOND, avocat au barreau de LYON,

INTIMÉ :

M. [J], [Y] [B]

né le 06 Mai 1964 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représenté,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 février 2026, M. BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Alice MARION, Greffière, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS ET PROCÉDURE:

1. Par acte sous seing privé du 21 janvier 2004, la Sarl RP Music a pris à bail un local suivant contrat de bail commercial régularisé avec la Sci [I] et [M]. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 19 novembre 2003 pour un loyer annuel de 45.600 euros HT, soit 3.800 euros HT par mois.

2. Le 8 juin 2010, la Sci [I] et [M] a cédé le local commercial à M.[J] [B].

3. Considérant que des loyers demeuraient impayés, M. [B] a, par acte du 22 avril 2021, fait signifier à la société RP Music un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 62.787,89 euros correspondant à 37.921,62 euros au titre des loyers des mois d’avril, mai, septembre, octobre, novembre et décembre 2020; 18.960,81 euros au titre des loyers des mois de janvier, février et mars 2021; 5.557,20 euros au titre de la taxe foncière 2020; 348,26 euros au titre du coût de l’acte. Par courrier du 10 mai 2021, la société RP Music a reconnu être redevable d’impayés de loyers mais exclusivement pour une somme de 40.357 euros et a proposé un règlement échelonné de ses impayés.

4. Selon exploit du 13 juin 2022, M. [B] a assigné la société RP Music devant le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins notamment que soit constatée l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de voir condamner la société RP Music au règlement des loyers impayés.

5. Par jugement contradictoire du 23 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a:

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial liant M. [B] et la société RP Music au 23 avril 2021;

— constaté la résiliation du bail commercial conclu le 21 janvier 2004;

— dit que la société RP Music devra libérer les lieux;

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la société RP Music et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du local situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5];

— autorisé M.[B] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls du défendeur;

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du prononcé du jugement égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail;

— condamné la société RP Music à payer à [J] [B] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles a échoir;

— condamné la société RP Music à payer à [J] [B] la somme de 22.082 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 avril 2021, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 22.082 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes;

— condamné la société RP Music aux dépens;

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision en tous ses éléments.

6. La société RP Music a interjeté appel de cette décision le 30 janvier 2025 en ce qu’elle a:

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial liant M.[B] et la société RP Music au 23 avril 2021;

— constaté la résiliation du bail commercial conclu le 21 janvier 2004;

— dit que la société RP Music devra libérer les lieux;

— ordonné à défaut de départ volontaire l’expulsion de la société RP Music et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique du local situé [Adresse 3] et [Localité 6] à [Localité 5];

— autorisé M.[B] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et péril du défendeur;

— fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du prononcé du jugement égale au montant du loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail;

— condamné la société RP Music à payer à M.[B] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celle à échoir;

— condamné la société RP Music à payer à M.[B] la somme de 22.082 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 avril 2021 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 22.082 euros à compter de l’assignation pour le surplus;

— débouté la société RP Music du surplus de ses demandes;

— condamné la société RP Music aux dépens;

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

7. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 29 janvier 2026.

Prétentions et moyens de la société RP Music:

8. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 18 décembre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1343-5 du code civil, des articles L145-41 du code de commerce:

— de la déclarer recevable et bien fondée en son appel;

— de juger que les clauses du contrat de bail commercial en date du 21 janvier 2004 ne mettent pas à la charge de la concluante le coût de la taxe foncière;

— de juger que la concluante pouvait légitiment imputer sur le montant de son arriéré locatif, la somme de 16.525 euros réglée par elle au titre des taxes foncières 2016, 2017 et 2018;

— de juger que la concluante n’est pas redevable de la taxe foncière 2020;

— de juger que la concluante a apuré la totalité de la dette locative visée par le commandement de payer délivré le 22 avril 2021 qui n’a donc pas pu produire ses effets.

9. Elle demande, en conséquence, à titre principal, d’infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial liant M. [J] [B] et la concluante au 23 avril 2021 ;

— constaté la résiliation du bail commercial conclu le 21 janvier 2004 ;

— dit que la concluante devra libérer les lieux ;

— ordonné à défaut de départ volontaire l’expulsion de la concluante et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique du local situé [Adresse 3] et [Localité 6] à [Localité 5];

— autorisé M.[B] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et péril du défendeur ;

— condamné la concluante à payer à M.[B] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celle à échoir ;

— condamné la concluante à payer à M.[B] la somme de 22.082 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 avril 2021 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 22.082 euros à compter de l’assignation pour le surplus ;

— débouté la concluante du surplus de ses demandes ;

— condamné la concluante aux dépens.

10. Elle demande de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a débouté

M. [B] du surplus de ses demandes.

11. Elle sollicite de la cour, statuant à nouveau:

— de débouter l’intimé de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, notamment de sa demande visant à voire constater l’acquisition de la clause résolutoire;

— à titre très subsidiaire, d’accorder à la concluante des délais de paiement pour le règlement de la somme de 22.082 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif;

— d’autoriser, par conséquent, la concluante à s’acquitter de cette somme en six mensualités: la première d’un montant de 11.041 euros, correspondant à la moitié de la somme due, payable dans le mois suivant la signification de la décision, le solde en cinq mensualités égales de 2.208,20 euros;

— de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire prévue par le commandement de payer du 22 avril 2021;

— en tout état de cause, de condamner l’intimé à payer à la concluante la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive;

— de condamner M.[B] à payer à la concluante la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

12. L’appelante expose:

13. – que suite à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, la concluante a, par courrier du 27 avril 2021, contesté le montant des sommes réclamées au motif qu’elle ne peut être tenue du paiement des taxes foncières, qui incombent au seul bailleur, alors qu’elle a réglé à sa place un cumul de 16.525 euros au titre des taxes 2016 à 2018, qui doit ainsi se compenser avec l’arriéré de loyers et de charges; que la concluante s’est ainsi reconnue débitrice de 40.357 euros qu’elle a proposé de régler en six mois; qu’elle a réglé cette somme par six chèques remis au conseil de l’intimé entre les mois de mai et septembre 2021, ces chèques ayant été encaissés;

14. – que le paiement de la taxe foncière incombe par principe au bailleur, sauf stipulation expresse du bail commercial, puisque si une clause fait référence à tous les impôts dont le propriétaire est redevable à un titre quelconque, cela ne concerne que les impôts normalement récupérables par le bailleur sur le preneur, ce qui n’est pas le cas de la taxe foncière;

15. – que le fait d’avoir payé des charges non exigibles pendant plusieurs années n’emporte pas acceptation expresse du locataire de les supporter et ne le prive pas d’une action en répétition de l’indu;

16. – que selon l’article 1190 du code civil, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé;

17. – qu’en l’espèce, le tribunal a commis une erreur d’interprétation du bail en retenant que le preneur est tenu au règlement de toutes taxes afférentes au locaux loués et donc qu’il est bien tenu de supporter le coût de la taxe foncière, puisque le bail a seulement prévu que le preneur acquittera, en sus, les taxes, charges et prestations afférentes aux locaux loués, et qu’il devra payer directement tous impôts, contributions ou taxes lui incombant en sa qualité de locataire et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque; que contrairement à l’appréciation du tribunal, et en application de la jurisprudence, il ne peut être déduit de cette clause, qui ne vise pas expressément la taxe foncière, que le preneur serait tenu d’en supporter le coût; qu’en l’absence de stipulation précise sur le sort de la taxe foncière, le bail doit ainsi s’interpréter en faveur de la concluante;

18. – que le paiement des taxes foncières par la concluante à la place du bailleur s’explique par le fait que l’intimé détient 50'% de son capital social, et que la concluante a accepté de faire l’avance de ces taxes; que seules les taxes 2016 à 2018 sont concernées par ces paiements, alors que pour les autres années, elles ont été réglées par le bailleur, ce qui confirme qu’il en est le seul débiteur;

19. – qu’il en résulte que les sommes réglées par la concluante à titre d’avance pour le compte du bailleur doivent être imputées sur le solde de l’arriéré locatif, alors qu’il n’appartient pas à la concluante de supporter la taxe foncière 2020;

20. – que la concluante est de bonne foi, puisque l’arriéré locatif résulte de ses difficultés survenues à l’occasion de la crise de la Covid 19, la concluante exerçant une activité de bar-discothèque, alors qu’elle a ensuite soldé cet arriéré pour sa partie non contestée; que la concluante est ainsi bien fondée à subsidiairement solliciter des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire;

21. – que la procédure engagée par M.[B] est abusive, compte tenu des circonstances dans lesquelles l’arriéré locatif a été constitué, alors que la concluante s’est acquittée de l’ensemble des sommes dues et que le bailleur a demandé, de mauvaise foi, le paiement de taxes n’incombant pas au preneur, cette procédure étant destinée à l’opposer à son associé au sein de la concluante.

*****

22. M.[B] ne s’est pas constitué, bien que la déclaration d’appel avec assignation lui ait été signifiée le 15 avril 2025 selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

23. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

24. Il résulte du bail initial conclu entre l’appelante et la Sci [I] et [M] que dans le paragraphe relatif au loyer, il a été convenu que le preneur acquittera les taxes, charges et prestations afférentes aux lieux loués. Dans le paragraphe afférent aux charges locatives, il est stipulé que le preneur remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges, taxes et prestations de toute nature afférentes aux locaux loués. Au titre du paragraphe concernant les contributions, impôts et taxes, il est encore précisé qu’indépendamment des remboursements éventuels qu’il aura à effectuer au bailleur, le preneur devra payer directement tous impôts, contributions ou taxes lui incombant en sa qualité de locataire et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque. La cour constate ainsi qu’aucune référence précise à la taxe foncière ne figure dans ce bail.

25. Ainsi que soutenu par l’appelante, le contrat doit s’interpréter en faveur de la partie qui s’oblige. En l’absence de stipulation précise concernant l’imputabilité du paiement, ou du remboursement, de la taxe foncière au preneur, il en résulte que cette taxe, qui incombe normalement au propriétaire des lieux, n’a pas à être assumée par le preneur. Il s’agit en outre désormais d’une charge exorbitante au sens de l’article R145-35 créé par le décret du

3 novembre 2014.

26. Il en résulte que le tribunal n’a ainsi pu retenir que l’appelante est tenue de supporter le coût de la taxe foncière en raison d’un bail imprécis sur ce point.

27. En la cause, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour la somme totale de 62.787,89 euros correspondant à:

—  37.921,62 euros au titre des loyers des mois d’avril, mai, septembre, octobre, novembre et décembre 2020;

—  18.960,81 euros au titre des loyers des mois de janvier, février et mars 2021;

—  5.557,20 euros au titre de la taxe foncière 2020;

—  348,26 euros au titre du coût de l’acte.

28. Au regard des motifs pris plus haut, il n’est pas contestable que la somme de 5.557,20 euros au titre de la taxe foncière 2020 n’est pas due. En outre, il n’est pas plus contesté que la somme totale de 16.525 euros, correspondant aux taxes foncières des années 2016 à 2018 n’a pas à être supportée par le preneur.

29. Il en résulte que l’appelante ne pouvait être mise en demeure qu’au titre des loyers, représentant un total de 40.357,43 euros, ainsi qu’énoncé dans son courrier du 27 avril 2021.

30. Le commandement visant la clause résolutoire a été signifié le 22 avril 2021, et a reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les articles L145-41 et L145-17 du code de commerce. Il est constant que ses causes, même ramenées à la somme de 40.357,43 euros effectivement due par le preneur, n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. Le premier paiement de 6.726 euros a été adressé à l’avocat du bailleur le 10 mai 2021, suivi d’autres paiements identiques entre fin mai et fin septembre 2021, pour un total de 40.356 euros. Au regard des stipulations du bail et des disposition du code de commerce citées ci-dessus, la clause résolutoire a produit ses effets le mois suivant la signification de ce commandement.

31. Cependant, le solde de l’arriéré locatif de nature à justifier la signification du commandement visant la clause résolutoire a été réglé, à l’exception du reliquat de 1,43 euros, lorsque M.[B] a assigné l’appelante le 13 juin 2022 devant le tribunal judiciaire afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du preneur et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

32. La cour ne peut que retenir la bonne foi de la société RP Music, au regard du bien fondé de son argumentation concernant la charge de la taxe foncière, alors que concernant les loyers effectivement impayés, elle justifie qu’à l’occasion de la crise sanitaire liée à la Covid 19, sa situation financière a été obérée, puisque l’activité qu’elle exerce a été soumise aux restrictions résultant des diverses mesures administratives.

33. En conséquence, l’appelante est bien fondée à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire. Le jugement entrepris sera ainsi infirmé en ce qu’il a:

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial liant M. [B] et la société RP Music au 23 avril 2021;

— constaté la résiliation du bail commercial conclu le 21 janvier 2004;

— dit que la société RP Music devra libérer les lieux;

— autorisé M.[B] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls du défendeur;

34. Statuant à nouveau, la cour:

— condamnera la société RP Music à payer à M.[B] le solde de 1,43 euros au titre de l’arriéré locatif;

— autorisera la société RP Music à se libérer de ce reliquat en un versement, en sus du loyer courant exigible le mois suivant le présent arrêt;

— suspendra la résiliation et les effets de la clause résolutoire du bail, sauf à préciser qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance mensuelle du loyer courant, après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le bail se trouvera résilié de plein droit et que la société RP Music sera tenue de payer à M.[B] la totalité de la somme devenue alors exigible, et une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges n’incluant pas la taxe foncière, ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs.

35. Concernant la demande de dommages et intérêts de l’appelante, au titre d’une procédure engagée abusivement par M.[B], la cour ne peut que rappeler que pour l’essentiel, il existait bien un arriéré locatif justifiant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, laquelle a été acquise avant que l’intimé n’assigne l’appelante devant le tribunal judiciaire afin de voir constater les effets de cette clause, avec ses conséquences. Cette procédure n’était pas nécessairement abusive, et la demande de la société RP Music sur ce point ne pouvait qu’être rejetée. Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté les parties du surplus de leurs demandes, incluant celle en dommages et intérêts de la société RP Music.

36. Succombant devant cet appel, M.[B] sera condamné à payer à la société RP Music la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par défaut et mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce, l’article 1190 du code civil;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a:

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial liant M. [B] et la société RP Music au 23 avril 2021;

— constaté la résiliation du bail commercial conclu le 21 janvier 2004;

— dit que la société RP Music devra libérer les lieux;

— autorisé M.[B] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls du défendeur;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour;

statuant à nouveau,

Déboute M.[B] de ses demandes formées en première instance tendant à:

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial contracté le 21 janvier 2004;

— juger que la société RP Music n’a pas réglé l’intégralité des loyers et accessoires de loyers;

— prononcer la résiliation du bail commercial contracté le 21 janvier 2004;

— ordonner l’expulsion de la Sarl RP Music et de tous occupants de son chef des locaux tels que décrits dans le bail du 21 janvier 2004;

— condamner la Sarl RP Music à payer la somme de 69.205,99 euros au titre des loyers échus et impayés, des taxes foncières et autres accessoires de loyers et frais exigibles suivant décompte arrêté au 30 mai 2024, sauf à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2021 sur la somme de 62.787,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

— condamner la Sarl RP Music au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuellement fixé jusqu’à complète libération des lieux;

Condamne la société RP Music à payer à M.[B] le solde de 1,43 euros au titre de l’arriéré locatif;

Autorise la société RP Music à se libérer de ce reliquat en un versement, en sus du loyer courant exigible le mois suivant le présent arrêt;

Suspend la résiliation et les effets de la clause résolutoire du bail, sauf à préciser qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance mensuelle du loyer courant, après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le bail se trouvera résilié de plein droit et que la société RP Music sera tenue de payer à M.[B] la totalité de la somme devenue alors exigible, et une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges n’incluant pas la taxe foncière, ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs;

Dit que dans cette hypothèse, M.[B] pourra faire procéder à l’expulsion de la société RP Music et de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique en cas de besoin, des lieux occupés;

Condamne M.[B] à payer à la société RP Music la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M.[B] aux dépens d’appel;

Signé par Madame FIGUET, Présidente et par Madame MARION, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente