Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MR/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01998 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EW3P

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 novembre 2023 – RG N°23/000070 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LURE

Code affaire : 51C – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Marc RIVET, Président de chambre

M. Cédric SAUNIER, conseiller

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant

M. Marc RIVET, Président de chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour à M. Michel WACHTER, Président de chambre et M. Cédric SAUNIER, conseiller.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [Y] [X]

née le 08 Décembre 1948 à [Localité 3], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Anne LAGARRIGUE de la SELARL ANNE LAGARRIGUE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ET :

INTIMÉ

Monsieur [C] [H]

né le 06 Juillet 1951, de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Pierre-Henri BARRAIL de la SCP PIERRE-HENRI BARRAIL – EMILIE POIROT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS

Le 1er janvier 1999, [W] [H] et [K] [H] consentaient un bail d’habitation à Mme [Y] [X] à [Localité 4].

[W] [H] décédait le 8 novembre 2001, M. [C] [H] recevant la nue propriété du bien immobilier tandis que sa mère en conservait l’usufruit.

Le 24 mai 2022, M. [C] [H], venant aux droits de [K] [H] décédée le 8 avril 2018, faisait délivrer à Mme [X] un congé pour vendre. Faute de libération de lieux, il assignait, le 27 février 2023, Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lure aux fins :

— de constater la résiliation du bail par effet du congé pour vendre depuis le 1er janvier 2023 ;

— d’autoriser l’expulsion de Mme [X] et des occupants de son chef ;

— de condamner Mme [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 437,43 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux et de la restitution des clefs ; des charges dues ; de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Mme [X] sollicitait que soit prononcée la nullité du congé délivré et la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Par jugement du 6 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lure :

— rejetait la demande en nullité du congé pour vendre délivré le 24 mai 2022 ;

— constatait la résiliation du bail à compter du 31 décembre 2022 par effet du congé pour reprise délivré le 24 mai 2022 ;

— ordonnait à Mme [X] et aux occupants de son chef de libérer les lieux et à défaut dit qu’il pourrait être procédé à son expulsion ;

— condamnait Mme [X], à compter du 31 décembre 2022, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamnait Mme [X] aux dépens ;

— condamné Mme [X] à payer à M. [H] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 14 décembre 2023, Mme [X] relevait appel de l’entier jugement, sollicitant, dans ses conclusions du 8 février 2024 que la cour :

— dise son appel recevable et bien fondé ;

— infirme le jugement rendu le 6 novembre 2023 par le tribunal de proximité de Lure ;

et statuant à nouveau :

— prononce la nullité du congé pour vendre délivré le 24 mai 2022 ;

— condamne M. [H] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamne M. [H] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamne aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Lagarrigue en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions d’intimé du 30 avril 2024, M. [H] demandait à la cour de :

— débouter Mme [X] de toutes ses demandes ;

— de confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;

et y ajoutant :

— de condamner Mme [X] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Barrail en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 7 novembre 2024 et l’affaire était appelée à l’audience du 28 novembre 2024.

Elle était mise en délibéré au 30 janvier 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

SUR CE, LA COUR

Sur la validité du congé pour vendre

Mme [X] conteste la validité du congé pour vendre délivré le 24 mai 2022 exposant qu’il ne respecterait pas les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en raison de son imprécision et du caractère insincère du prix de vente proposé.

Elle relève par ailleurs que son bailleur ne s’est pas soucié de sa possibilité d’être relogée en dépit de son âge et de son état de santé.

M. [H] rétorque que le congé délivré visait explicitement le logement occupé par Mme [X] suivant contrat de bail ayant pris effet au 1er janvier 1999, la désignation du bien n’ayant jamais posé difficulté durant les 23 années d’occupation par la locataire. Que Mme [X] n’a jamais manifesté sa volonté de procéder à l’acquisition du bien loué. Que l’imprécision alléguée, si elle était retenue, ne serait pas de nature à faire grief à la locataire. Qu’enfin, l’insincérité du prix de vente n’est pas établie ainsi que le démontre l’évaluation proposée par une agence immobilière le 4 mars 2023.

Par ailleurs, M. [H] souligne que Mme [X], à qui il attribue le délabrement du logement, est en capacité de se reloger sans difficulté puisque disposant d’un logement meublé familial à proximité.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, que 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement […] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[…]

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

[…]'

En l’espèce, le congé délivré à Mme [X] le 24 mai 2022 contient :

— sans équivoque possible, la référence aux locaux que celle-ci occupe depuis le 1er janvier 1999 à la suite du bail signé avec M. et Mme [H], [Adresse 1] ;

— une offre de vente des locaux objets de la location pendant les deux premiers mois du préavis au prix de 150 000 euros ;

— le rappel intégral des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de la désignation des locaux et conformément à ce qu’a relevé le premier juge, Mme [X] ne saurait 'sérieusement’prétendre avoir pu se méprendre sur la consistance du bien visé dans le congé au prétexte d’une discordance entre l’état des lieux d’entrée et la description figurant dans le bail et de l’absence de références cadastrales.

S’agissant du prix de vente, l’affirmation selon laquelle il serait insincère n’est pas établie par Mme [X] qui procède de manière spéculative pour dénoncer l’intention frauduleuse du bailleur. Elle est en outre contredite par l’estimation proposée par l’agence Immobilière du Chêne qui évalue le prix de vente net vendeur à une somme comprise entre 140 000 et 150 000 euros.

S’agissant du relogement de Mme [X], celle-ci ne justifie pas pouvoir prétendre aux dispositions protectrices des paragraphes III et IV de la loi du 6 juillet 1989. Aucune obligation ne pesait dès lors sur le bailleur à cet égard.

Il s’en déduit que le congé querellé a été régulièrement délivré.

Par conséquent, la cour confirme le jugement sur ce point.

Sur la demande en dommages et intérêts

Mme [X] sollicite la condamnation de M. [H] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts. Aucun moyen n’est toutefois présenté au soutien de cette prétention qui sera dès lors rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement du 6 novembre 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lure ;

Y ajoutant ,

Condamne Mme [Y] [X] aux dépens d’appel dont distraction au profit de maître Pierre-Henri Barrail conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Y] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Y] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 2 000 euros à M. [C] [H].

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier Le président