COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET 04 Février 2026

N° RG 23/01804 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GC6S

ACB

Arrêt rendu le quatre Février deux mille vingt six

Sur appel d’un jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montluçon en date du 15 novembre 2023, enregistré sous le n° 22/01273

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [Y] [O]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C63113-2023-003647 du 15/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

Mme [J] [G] épouse [O]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C63113-2023-003648 du 15/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

APPELANTS

ET :

M. [F] [C]

[Adresse 2]

[Localité 1]

M. [F] [C] décédé le 24 mars 2024, MM. [Z] et [T] [C] viennent aux droits de leur père

Représenté par M^e Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON

INTIMÉ

DEBATS : Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, à l’audience publique du 04 Décembre 2025, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON et Madame BERGER, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré. L’affaire est mise en délibéré au 04 Février 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement le 04 Février 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé, Mme [C] a donné à bail à Mme [J] [G] épouse [O] des locaux à usage d’habitation située au [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte d’huissier en date du 24 février 2022, M.[F] [C], venant aux droits de M. [D] [C] et Mme [P] [C], a fait notifier à M et Mme [O] un congé pour reprise à la date du 31 août 2022 justifié par sa volonté de reprendre le logement au bénéfice de son fils [T] [C] né le 9 novembre 1973 demeurant actuellement [Adresse 5] à [Localité 6] au motif que ce dernier a des enfants scolarisés à [Localité 1] et qu’il souhaite donc résider à [Localité 1] pour réduire ses trajets quotidiens.

Par acte du 25 novembre 2022, M. [F] [C] a fait assigner M et Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire de Montluçon afin d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et la condamnation in solidum à lui payer la somme de 1500 euros pour résistance abusive, outre la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 15 novembre 2023, le JCP a :

— constaté la validité de délivrance du congé pour reprise ;

— constaté l’occupation sans titre des locaux par M et Mme [O] à compter du 1er septembre 2022;

— dit qu’à défaut pour M et Mme [O] d’avoir volontairement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

— débouté M. [F] [C] de sa demande de dommages et intérêts fondés sur la résistance abusive ;

— rejeté tous les autres chefs de demande ;

— condamné in solidum M et Mme [O] aux dépens de l’instance en ce compris notamment les frais de l’assignation et les frais de signification de la présente décision ;

— rappelé que la présente décision est assortie de droits de l’exécution provisoire.

M et Mme [O] ont interjeté appel du jugement le 1er décembre 2023.

Par conclusions déposées au greffe par voie électronique le 23 janvier 2024, les appelants demandent à la cour, au visa des articles 1103 et 1104, 1231-1 et 1240 du code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel du jugement rendu le 15 novembre 2023

par le JCP de Montluçon ;

— y faisant droit,

— réformer dans toutes ses dispositions le jugement du 15 novembre 2023 ;

— statuant à nouveau :

— prononcer la nullité du congé pour reprise qui leur a été délivré le 24 février2022 ;

— dire M. [F] irrecevable, en tout cas mal fondé ;

— le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [F] [C] à leur payer la somme de 1.700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [F] [C] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 21 mars 2024, Madame la première présidente de la cour d’appel de Riom a':

— rejeté comme irrecevable la demande d’arrêt d’exécution provisoire qui s’attache au jugement du 15 novembre 2023 du JCP de Montluçon ;

— condamné M et Mme [O] à payer à M. [C] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [F] [C] est décédé le 24 mars 2024. MM. [Z] et [T] [C] viennent désormais aux droits de leur père et poursuivent l’instance devant la cour d’appel.

Aux termes de leurs conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, MM. [Z] et [T] [C] demandent à la cour, au visa de l 'article 15-1 et de l 'article 25-8 de la loi du 6juillet l989, de :

— confirmer le jugement rendu sauf en ce qu’il a débouté M. [F] [C] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la résistance abusive.

— en conséquence, condamner in solidum M et Mme [O] à leur payer à porter et à payer la somme de 2.500 euros pour résistance abusive ;

— condamner in solidum M et Mme [O] à leur payer à porter la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de première instance et d’appel.

— débouter M et Mme [O] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 avril 2025.

MOTIFS

Sur la validité du congé délivré le 24 février 2022 :

Au soutien de leurs demandes, les époux [O] contestent le caractère réel et sérieux du congé pour reprise qui leur a été délivré et font valoir que :

— le bailleur n’a jamais justifié de la situation exacte de M.[T] [C] et notamment s’il est ou non propriétaire de son logement de [Localité 6], si ses enfants résident habituellement chez lui et s’ils prennent les transports scolaires ; il souligne que ce dernier travaille à [Localité 6] gérant d’un commerce de quincaillerie, vente de vin, de bois et d’appareils de chauffage soit à 90 km du lieu où il souhaite habiter ;

— il semblerait que M. [F] [C] soit propriétaire d’autres logements à usage locatif qui sont vacants;

— ils perçoivent des modestes retraites, leur revenu annuel imposable 2022 s’établissant à 10.743 euros soit un revenu mensuel de 895,25 euros et ils souffrent tous deux de problèmes de santé importants.

En réplique, les intimés soutiennent que :

— le congé a été donné par M. [F] [C] en raison de circonstances personnelles puisqu’il souhaitait reprendre son bien qui est un bien familial pour que son fils [T] [C] puisse s’installer à l’intérieur de son logement lequel a deux enfants à charge dont l’un est scolarisé au lycée [4] [Localité 1] et le second collège [7] à [Localité 1] ;

— [T] [C] justifie qu’il habite actuellement [Localité 6] et que les trajets actuels lui occasionnent un coût extrêmement important lequel serait notoirement réduit par son installation dans l’immeuble appartenant à son père ; il a un commerce de quincaillerie et peut adapter son activité professionnelle et il a toujours manifesté le souhait de se rapprocher de [Localité 1] afin de limiter le temps de trajet le temps de fatigue pour ses enfants ;

— M. [F] [C] n’a pas d’autre bien immobilier vacant ;

— l’état de santé des locataires ne peut à lui seul justifier qu’ils se maintiennent dans les lieux.

Sur ce la cour,

L’article 15- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois.

L’article 15-1 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.l

L’âge du locataire et du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat et le montant de leurs ressources, à la date de la notification du congé.

En l’espèce, M. [F] [C], bailleur, a donné congé à M et Mme [O], ses locataires, suivant congé pour reprise à la date du 31 août 2022 par acte d’huissier en date du 24 février 2022. Cet acte précise le bénéficiaire de la reprise est son fils M. [T] [C] et que le caractère réel et sérieux de cette reprise est justifié par le fait que ce dernier a des enfants actuellement scolarisés dans deux lycées de [Localité 1], qu’il est contraint de ce fait d’effectuer de nombreux allers-retours pour les conduire en classe et qu’il souhaite venir habiter à [Localité 1] afin de réduire les trajets journaliers.

Il appartient aux juges de fond de vérifier le caractère légitime du motif invoqué par le bailleur.

Pour établir le motif réel et sérieux du congé, il est justifié qu’à la date où le congé a été donné les deux enfants de M. [T] [C] étaient scolarisés à [Localité 1] (collège [7] et lycée [4]).Il est également établi que M. [T] [C] est domicilié à [Localité 6], soit à une quarantaine de kilomètres de [Localité 1].

Force est de constater qu’aucun élément probant n’est produit par M et Mme [O] pour établir que ce congé serait frauduleux et que M. [T] [C] n’aurait pas l’intention d’occuper le logement. A cet égard, le seul fait qu’il ait un commerce à [Localité 6] n’est pas de nature à établir une fraude.

Dès lors, les éléments versés aux débats sont suffisants pour établir que M. [T] [C], fils du bailleur, a un intérêt à venir habiter le logement objet de la reprise afin de limiter ses trajets quotidiens.

Enfin, comme relevé à juste titre par le premier juge et par des motifs que la cour adopte si M et Mme [C] qui sont tous deux âgés de plus de 65 ans (soit respectivement 73 et 71 ans) bénéficient d’un statut protecteur, M. [F] [C], bailleur, étant lui-même âge de plus de 65 ans la loi l’autorise à donner congé pour reprise sans que l’état de santé des locataires soit de nature à y faire obstacle.

En conséquence, le jugement qui a constaté la validité du congé pour reprise au bénéfice de M. [T] [C] fils du bailleur et l’occupation sans titre des locaux par M et Mme [O] à compter du 1er septembre 2022 sera confirmé.

Sur la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive formée par MM. [C]':

Les intimés font valoir que M. [F] [C] a fait signifier le jugement rendu par le JCP le 22 novembre 2023 avec un commandement d’avoir à quitter les lieux mais que M et Mme [O] estiment avoir un droit acquis à se maintenir dans les lieux de sorte que cette résistance abusive sera sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts.

Sur ce la cour,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, à hauteur de cour, MM. [C] ne justifient pas de la réalité du préjudice qu’ils ont subi.

Le jugement qui a débouté M. [F] [C] de cette demande sera donc confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement qui a condamné M et Mme [O] aux dépens et a dit n’y avoir lieu par équité à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

M et Mme [O], qui succombent en appel, seront condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à MM. [C] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] [O] et Mme [J] [G] épouse [O] à payer à M. [Z] [C] et M. [T] [C], venants aux droits de leur père M. [F] [C], la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [O] et Mme [J] [G] épouse [O] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente