Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00678 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYPT

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 20 MAI 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 mars 2024 – RG N°22/00305 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BELFORT

Code affaire : 51D – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et M^me Leila Zait au prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 18 mars 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTES

Madame [U] [S]

née le 04 Décembre 1954 à [Localité 6], de nationalité française, retraitée,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Julien DICHAMP de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

S.C.I. LES COLOMBAGES prise en la personne de Mme [U] [S] sa Gérante

en exercice

Sise [Adresse 2]

Immatriculée au RCS de Belfort sous le numéro 444 152 789

Représentée par M^e Julien DICHAMP de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉS

Madame [J] [M]

née le 30 Juillet 1985 à [Localité 3], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Vincent BESANCON de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2024-005590 du 10/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

Monsieur [G] [W]

né le 05 Mai 1982 à [Localité 4], de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Vincent BESANCON de la SELARL AVOCATS DSOB, avocat au barreau de BELFORT

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2024-005591 du 10/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Leila Zait, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Le 16 octobre 2019, Mme [U] [S] a donné à bail à Mme [J] [M] et M. [G] [W] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (90), pour une durée de 3 ans à compter du 26 octobre 2019, et moyennant un loyer mensuel de 890 euros, outre 360 euros d’avance de charges.

Par acte du 25 janvier 2022, Mme [S] a fait délivrer aux locataires un congé pour motifs légitimes et sérieux, et le 15 septembre 2022, Mme [J] [M] et M. [G] [W] ont fait assigner Mme [S] en annulation de congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort.

Par jugement rendu le 21 mars 2024, le tribunal a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCI Les Colombages,

— déclaré Mme [U] [S] irrecevable en ses demandes,

— dit que le congé délivré par Mme [U] [S], le 25 janvier 2022, n’est pas valide et qu’en conséquence il convient de la débouter de sa demande d’expulsion de Mme [J] [M] et de M. [G] [W] du logement situé [Adresse 1],

— débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement de la somme de 8 038,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 26 octobre 2022 avec intérêts légaux à compter de la décision,

— débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement de la somme de 6 490,81 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 27 octobre 2022 au 22 janvier 2024,

— débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement au titre des charges,

— débouté Mme [J] [M] et de M. [G] [W] de leur demande à titre de dommages et intérêts,

— mis in solidum à la charge de Mme [U] [S] et la SCI Les Colombages les dépens,

— condamné in solidum Mme [U] [S] et la SCI Les Colombages à verser à Mme [J] [M] et de M. [G] [W] une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu :

Sur l’intervention volontaire de la SCI Les Colombages

— qu’il ressortait d’un arrêt de la cour d’appel de Besançon du 21 juillet 2022 que la SCI Les Colombages, avec pour gérante Mme [S], avait la qualité de propriétaire des lieux,

— que son intervention volontaire à la procédure était en conséquence recevable ;

Sur le défaut de qualité à agir de Mme [S]

— que le congé du 25 janvier 2022 avait été délivré à la requête de Mme [S] et non de la SCI Les Colombages,

— que le congé n’était en conséquence pas valable ;

Sur l’existence d’un contrat de bail le 30 mai 2020

— qu’il ressortait d’un écrit du 30 mai 2020 que le bail du 16 octobre 2019 avait été résilié au profit d’un nouveau contrat de bail débutant le 30 mai 2020 pour un loyer mensuel de 700 euros ;

Sur l’arriéré locatif

— qu’il apparaissait que les locataires avaient versé, en plus du loyer de 700 euros, une somme mensuelle de 240 euros pour la période postérieure au 30 mai 2020,

— que Mme [S], dans les tableaux qu’elle produisait, retenait un versement global de 7 360 euros pour la période du 26 octobre 2019 au 30 avril 2020,

— que ce montant était supérieur de 140 euros à celui justifié par les locataires,

— que sur la période du 30 mai 2020 au 26 octobre 2022, Mme [S] mettait en compte un versement global de 29 440 euros, représentant un trop-perçu de 1 240 euros au profit des locataires,

— que la SCI Les Colombages devait en conséquence être déboutée de sa demande d’arriéré de loyers sur la période du 26 octobre 2019 au 26 octobre 2022, ainsi que de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation dès lors que les locataires n’étaient pas expulsés ;

Sur les charges

— que l’absence de précision sur la manière dont le calcul des charges avait été réalisé et leur répartition empêchait toute vérification ;

Sur les dommages et intérêts

— qu’il n’était pas démontré que Mme [S] avait voulu commettre un abus en délivrant le congé à son nom.

— oOo-

Par déclaration du 30 avril 2024, Mme [U] [S] et la SCI Les Colombages ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celle déclarant recevable l’intervention volontaire de la SCI Les Colombages.

Aux termes de leurs dernière conclusions transmises le 19 février 2025, elles demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 21 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Belfort en ce qu’il :

. a déclaré Mme [U] [S] irrecevable en ses demandes,

. a dit que le congé délivré par elle le 25 janvier 2022 n’est pas valide et qu’en conséquence il convient de la débouter de sa demande d’expulsion de Mme [J] [M] et M. [G] [W] du logement situé [Adresse 1],

. a débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement de la somme de 8 038,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 26 octobre 2022 avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

. a débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement de la somme de 6 490,81 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 27 octobre 2022 au 22 janvier 2024,

. a débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement au titre des charges,

. a mis in solidum à leur charge les dépens,

. les a condamnées in solidum à verser à Mme [J] [M] et M. [G] [W] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— de dire et juger que Mme [J] [M] et M. [G] [W] sont occupants sans droits ni titre du logement du [Adresse 1] à [Localité 5] depuis le 26 octobre 2022,

— de condamner solidairement Mme [J] [M] et M. [G] [W] à leur payer la somme de 8 038,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 26 octobre 2022, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— de condamner solidairement Mme [J] [M] et M. [G] [W] à leur payer une indemnité d’occupation de 1 250 euros par mois à compter du 27 octobre 2022, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux,

— de condamner solidairement Mme [J] [M] et M. [G] [W] à leur payer la somme de 14 460,81 euros au titre de cette indemnité d’occupation pour la période du 27 octobre 2022 au 6 février 2025,

A titre subsidiaire,

— de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties aux torts exclusifs des locataires du fait de l’absence de règlement de tout loyer et provision sur charges par Mme [J] [M] et M. [G] [W] depuis septembre 2024,

— de condamner solidairement Mme [J] [M] et M. [G] [W] à leur payer la somme de 22 759,46 euros à titre d’arriérés de loyers et charges depuis le 6 novembre 2022, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— de condamner solidairement Mme [J] [M] et M. [G] [W] à leur payer une indemnité d’occupation de 1 250 euros par mois à compter du 1er janvier 2025, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux,

En tout état de cause,

— d’ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [J] [M] et M. [G] [W] de l’immeuble qu’ils occupent au [Adresse 1], et celle de tous occupants de leur chef, ainsi que l’évacuation de leurs objets mobiliers, si besoin est, avec l’assistance de la force publique,

— de débouter Mme [J] [M] et M. [G] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— de condamner solidairement Mme [J] [M] et M. [G] [W] à leur payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement Mme [J] [M] et M. [G] [W] aux entiers dépens de la procédure, y compris les frais d’huissier de justice du commandement de payer du 6 octobre 2020, dont le recouvrement pourra être directement opéré au profit de la SCP Mayer-Blondeau – Giacomoni – Dichamp – Martinval en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— oOo-

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 10 février 2025, Mme [J] [M] et M. [G] [W] demandent à la cour :

— de constater qu’ils ne sont locataires que de l’appartement sis [Adresse 1], à l’exclusion du studio sis [Adresse 1],

— de constater qu’ils exécutent régulièrement leurs obligations,

— de constater que Mme [S] est débitrice de la somme de 3 025 euros envers eux au titre de l’ordonnance de référé du 30 août 2021 et de l’arrêt de la cour d’appel de Besançon du 21 juillet 2022,

— au besoin, d’ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,

— de confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de Belfort le 21 mars 2024 en ce qu’il a :

. déclaré Mme [U] [S] irrecevable en ses demandes,

. dit que le congé délivré par elle le 25 janvier 2022, n’était pas valide et qu’en conséquence il convenait de la débouter de sa demande d’expulsion du logement situé [Adresse 1],

. débouté la débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement de la somme de 8 038,65 euros au titre des loyers , charges et indemnités d’occupation échus au 26 octobre 2022 avec intérêts légaux à compter de la décision,

— débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement de la somme de 6 490,81 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 27 octobre 2022 au 22 janvier 2024,

— débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement au titre des charges,

— débouté Mme [U] [S] et la SCI Les Colombages de l’intégralité de leurs demandes,

— débouté Mme [U] [S] et la SCI Les Colombages de leur demande en résiliation de bail pour faute,

— d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de Belfort le 21 mars 2024 en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts,

— de condamner Mme [S] à leur la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard au congé abusif délivré par Mme [S], alors même qu’elle ne justifie pas de sa qualité de propriétaire, nonobstant l’arrêt rendu par la cour d’appel de Besançon le 21 juillet 2022,

— de condamner Mme [S] et la SCI Les Colombages à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de la procédure d’appel sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— à défaut, de condamner Mme [S] et la SCI Les Colombages à leur payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [S] et la SCI Les Colombages aux entiers dépens.

— oOo-

La clôture a été ordonnée le 25 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025.

Elle a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

Pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Mme [S] et sur la validité du congé

Mme [J] [M] et M. [G] [W] concluent au défaut de qualité à agir de Mme [U] [S] au motif qu’elle n’est pas propriétaire des lieux loués. Ils renvoient sur ce point à la motivation d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Besançon le 21 juillet 2022, et soutiennent en conséquence que le congé qui leur a été délivré n’est pas valable en ce qu’il a été formé par Mme [S] qui n’avait pas qualité à agir.

Mme [U] [S] et la SCI Les Colombages concluent à la régularité du congé en faisant valoir que le bail a été signé par Mme [S] qui avait donc qualité pour y mettre fin, ajoutant que les locataires ne justifient d’aucun grief.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel notamment le défaut de qualité.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, les parties produisent chacune un contrat de bail passé le 16 octobre 2019 entre Mme [U] [S] d’une part, et Mme [J] [M] et M. [G] [W] d’autre part, pour des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], contrat dans lequel Mme [S] est désignée en qualité de bailleur des lieux.

La validité de ce bail n’est pas contestée, et il n’est versé au dossier aucun acte qui permettrait de remettre en cause la qualité de bailleur à Mme [S], l’arrêt du 21 juillet 2022 auquel les locataires se réfèrent pour dénier cette qualité ne présentant qu’un caractère provisoire puisqu’il a statué sur l’appel d’une ordonnance de référé.

Mme [S] avait donc bien qualité pour faire délivrer le congé du 25 janvier 2022, lequel n’est donc entaché d’aucune irrégularité.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu’il a déclaré Mme [S] irrecevable en ses demandes et a dit que le congé délivré par elle n’est pas valide.

II. Sur la nullité du congé

Mme [J] [M] et M. [G] [W] concluent à la nullité du congé en faisant valoir que les motifs qui y sont mentionnés ne sont ni réels, ni sérieux. Ils expliquent ainsi que le congé n’est pas valable en ce qu’il a été délivré par référence à un bail qui avait pris fin, et qui avait été remplacé par un autre signé le 30 mai 2020, et qu’ils se trouvent en règle des loyers et charges.

Les appelantes contestent la conclusion d’un nouveau bail en lieu et place de celui signé le 16 octobre 2019, et reprochent aux locataires de ne plus s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges.

Réponse de la cour :

Selon l’article 1353 du code civil : 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Les charges sont exigibles sur justification par le bailleur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

'I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…)'.

Sur l’existence d’un nouvau bail

Il est constaté :

— que par lettre du 22 mars 2020, Mme [M] et M. [W] ont fait part de leur décision de quitter le logement en raison 'd’odeurs gênantes et désagréables', moyennant un préavis d’un mois (pièce locataires N°2),

— que par lettre du 2 juin 2020, Mme [M] et M. [W] ont demandé à Mme [S] une réduction de loyer en raison d’odeurs nauséabondes et d’une fuite d’eau, ainsi qu’un remboursement de loyers sur une période de six mois du 1er novembre 2019 au 1er avril 2020 (pièce locataires N°3),

— que par acte du 18 décembre 2020, Mme [S] a fait assigner ses locataires en référé aux fins de constatation de la résiliation du bail du 16 octobre 2019 pour défaut de paiement du dépôt de garantie, des loyers et des provisions pour charges,

— que par arrêt du 21 juillet 2022, la cour d’appel de Besançon a infirmé l’ordonnance du 30 août 2021 rendue sur cette assignation et a déclaré Mme [S] irrecevable en ses demandes.

Si Mme [M] et M. [W] font valoir l’existence d’un nouveau bail en date du 30 mai 2020, ils n’en justifient pas de la réalité, les éléments ainsi retracés témoignant de la poursuite, au-dela de cette date, du bail passé le 16 octobre 2019, et la lettre du 30 mai 2020, aux termes de laquelle Mme [S] a attesté avoir reçu de la part de ses locataires la somme de 200 euros au titre du dépôt de garantie lié au contrat de bail signé le 30 mai 2020 en complément de 500 euros déjà perçus, se trouve notamment contredite par les courriers qu’elle a adressés aux locataires les 31 juin 2020, 19 août 2020 et 24 octobre 2020 leur demandant de procéder au règlement des loyers et charges au titre du bail du 16 octobre 2019.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu’il a dit que le contrat de bail du 16 octobre 2019 a été résilié au profit d’un autre contrat débutant le 30 mai 2020 pour un loyer mensuel de 700 euros.

Sur le motif légitime et sérieux du congé

Le congé du 25 janvier 2022 a été donné pour motifs légitimes et sérieux pour défaut de paiement intégral des loyers et charges, défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité, et défaut d’entretien des espaces verts, par application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, et à effet au 25 octobre 2022.

Il ressort du contrat de bail du 16 octobre 2019 que le loyer mensuel a été fixé à la somme de 890 euros, outre 360 euros de provisions pour charges, soit un total de 1 250 euros par mois.

L’historique des versements des loyers et provisions sur charges produit par la bailleresse en pièce N°11 montre :

— que d’octobre 2019 à septembre 2020, un total de 13 080 euros a été réglé,

— que d’octobre 2020 à septembre 2021, un total de 12 400 euros a été réglé,

— que d’octobre 2021 à septembre 2022, un total de 11 040 euros a été réglé,

— qu’au 7 octobre 2022, une somme de 920 euros a été réglée.

Les mouvements de compte auxquels renvoient Mme [M] et M. [W] font ressortir (pièces N°16, 17, 18, 21) :

— d’octobre 2019 à octobre 2020, un total de versements de 4 110 euros,

— d’octobre 2020 à octobre 2021, un total de versements de 11 540 euros,

— d’octobre 2021 à octobre 2022, un total de versements de 11 040 euros.

Il résulte de ces éléments, qui ne sont contredits par aucune pièce :

— que pour la période d’octobre 2019 à septembre 2020, les locataires restaient devoir la somme de 1 920 euros (15 000 (1 250 x 12) -13 080),

— que pour la période d’octobre 2020 à septembre 2021, les locataires restaient devoir la somme de 2 600 euros (15 000 – 12 400),

— que pour la période d’octobre 2021 à octobre 2022, les locataires restaient devoir la somme de 3 960 euros (15 000 – 11 040),

— qu’au 25 octobre 2022, l’arriété locatif (loyer et provision sur charges) s’élevait à 8 480 euros.

Il ressort du contrat de bail du 16 octobre 2019 que sont compris dans les charges récupérables les compteurs électriques, le chauffage, l’eau individuelle divisée par la location, l’entretien de la chaudière, le ramonage, les ordures ménagères par personne.

Par courrier du 24 octobre 2020, Mme [S] a fourni à ses locataires un décompte de charges pour l’année 2019/2020 relatives à l’eau, le fuel, l’électricité, les ordures ménagères, le ramonage, l’entretien de la chaudière et la fosse septique, pour un total de 4 280,85 euros.

Si les intimés contestent la consommation facturée au titre de l’électricité au motif qu’elle remonte au 13 juin 2019, soit à une période antérieure au bail, cette affirmation est contredite par les termes du courrier du 24 octobre 2024 qui fait partir le décompte des sommes dues à la date d’entrée du bail, et il est constaté que dans cette lettre, Mme [S] précise que les sommes sont calculées sur la base des relevés des compteurs effectués le jour même en la présence de Mme [M] et M. [W], excepté pour le compteur d’électricité situé dans leur logement et dont ils lui ont communiqué le relevé.

La même observation est faite pour les charges d’eau qui sont mises en compte à partir du 16 octobre 2019 et pour lesquelles le décompte fait mention d’un relevé établi lors de l’entrée dans le logement, et si, sur ce point, comme pour celui des ordures ménagères et du fioul, dont les montants ne sont pas contestés dans leur quantum, les intimés font valoir que les factures ne les concernent pas au motif qu’elles mentionnent l’adresse de leur bailleur et non celle du logement loué, ils admettent dans leurs conclusions (page 11) qu’il y a plusieurs appartements loués à cette adresse dont le leur, et il est observé que les consommations sont facturées par rapport à la clé de répartition figurant au bail.

S’agissant de l’entretien de la chaudière, du ramonage et de la fosse septique, il est constaté que les factures ne sont pas produites, de sorte que la somme de 786,75 euros composée comme suit est à déduire de celle de 8 480 euros due au 25 octobre 2022 :

Ramonage :

—  70 euros pour la période 2019/2020

—  71 euros pour la période 2020/2021

—  71 euros pour la période 2021/2022

Entretien chaudière :

—  146,85 euros pour la période 2019/2020

—  139,70 euros pour la période 2020/2021

—  139,70 euros pour la période 2021/2022

Fosse septique :

—  148,50 euros pour la période 2019/2020.

Concernant les espaces verts, le manquement reproché aux locataires ne se vérifie pas dans la mesure où le contrat de bail du 16 octobre 2019, qui prévoit au paragraphe 'Clause particulière’ qu’une 'réduction de loyer (1 200 ' annules) valorise l’engagement des locataires d’effectuer les travaux d’entretien du jardin. A défaut l’entretien sera confié à une entreprise spécialisée et les factures intégrées aux charges annuelles payées par les locataires', ne met pas d’obligation sur ce point à la charge des locataires.

S’agissant de l’assurance 'responsabilité locative', les intimés produisent des attestations couvrant la période du 5 octobre 2019 au 22 juin 2025.

Il ressort de ces éléments que le congé délivré le 25 janvier 2022 par Mme [S] se trouve fondé sur un motif légitime et sérieux dès lors qu’il est établi qu’à cette date et postérieurement jusqu’au 25 octobre 2022, soit à l’effet du congé, Mme [M] et M. [W] étaient redevables d’une somme de 7 693,25 euros au titre des loyers et charges dus.

Le bail se trouve en conséquence résilié et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point, la demande de résiliation judiciaire devenant sans objet.

Les intimés seront condamnés solidairement à payer à Mme [S] la somme de 7 693,25 euros au titre des loyers et charges dus au 26 octobre 2022, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement de la somme de 8 038,65 euros.

III. Sur l’indemnité d’occupation

Les appelantes font valoir que les locataires étant occupants sans droit ni titre depuis le 26 octobre 2022, ils sont redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer et à la provision sur charges.

Mme [J] [M] et M. [G] [W] rétorquent que s’il était fait droit à la demande, l’indemnité d’occupation serait à compenser avec les sommes dues par Mme [S] au titre des précédentes procédures.

Réponse de la cour :

Le bail passé entre les parties ayant pris fin le 25 octobre 2022 et les intimés étant toujours dans les lieux, il y a lieu de les condamner, à compter du 26 octobre 2022, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 250 euros à compter de cette date.

La demande de compensation formée par Mme [M] et M. [W] sera rejetée, l’arrêt de la cour d’appel auquel ils renvoient ayant infirmé l’ordonnance déférée.

VI. Sur la demande de dommages et intérêts

Le congé donné par Mme [S] étant valable, la demande de dommages et intérêts pour congé abusif sera rejetée et le jugement entrepris confirmé sur ce point.

VII. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera infirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

Mme [M] et M. [W] seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d’appel (en ce non compris les frais d’huissier de justice du commandement de payer du 6 octobre 2020), dont le recouvrement pourra être directement opéré au profit de la SCP Mayer-Blondeau Giacomoni Dichamp Martinval au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront en outre condamnés solidairement à payer à Mme [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et leur demande sur ce point sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et en avoir délibéré,

CONFIRME le jugement rendu le 21 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Belfort en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SCI Les Colombages,

— débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement de la somme de 8 038,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 26 octobre 2022 avec intérêts légaux à compter de la décision,

— débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement de la somme de 6 490,81 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 27 octobre 2022 au 22 janvier 2024,

— débouté la SCI Les Colombages de sa demande en paiement au titre des charges,

— débouté Mme [J] [M] et de M. [G] [W] de leur demande à titre de dommages et intérêts ;

L’INFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT

DECLARE Mme [U] [S] recevable en ses demandes ;

DECLARE le congé donné par elle le 25 janvier 2022 valide ;

DIT que Mme [J] [M] et M. [G] [W] sont occupants sans droits ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] depuis le 26 octobre 2022 ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [J] [M] et de M. [G] [W] du logement qu’ils occupent au [Adresse 1] à [Localité 5], et celle de tous occupants de leur chef, ainsi que l’évacuation de leurs objets mobiliers, si besoin est, avec l’assistance de la Force publique ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Mme [J] [M] et M. [G] [W] à Mme [U] [S] à la somme de 1 250 euros par mois à compter du 26 octobre 2022, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux, et les condamne au besoin à son règlement ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [M] et M. [G] [W] à payer à Mme [U] [S] la somme de 7 693,25 euros au titre des loyers et charges dus au 26 octobre 2022 ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [M] et M. [G] [W] aux dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement pourra être directement opéré au profit de la SCP Mayer-Blondeau Giacomoni Dichamp Martinval au titre de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [M] et M. [G] [W] à payer à Mme [U] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [J] [M] et M. [G] [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,