BUL/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00845 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E5CR

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 28 avril 2025 – RG N°24/00408 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 3]

Code affaire : 5AA – Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : Monsieur Xavier DEVAUX, Greffier, lors des débats et Madame Leila ZAIT au prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [K] [M]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

Madame [J] [N]

née le 15 Août 1955 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Michel Wachter, président de chambre et par M^me Leila Zait, greffier lors du prononcé.

*************

Expose du litige, de la procédure et des prétentions

Selon contrat du 3 mai 2021, Mme [J] [N] a donné à bail à Mme [K] [M] un logement à usage d’habitation sis à [Localité 3] pour un loyer mensuel initial de 503,30 euros hors charges.

Un commandement de payer a été signifié le 4 avril 2024 à Mme [M] pour un montant en principal de 2 666,50 euros.

Par exploit en date du 20 juin 2024, Mme [N] a assigné Mme [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de Mme [M] et sa condamnation en paiement de la dette locative à titre provisionnel. Mme [M] a répliqué en demandant la condamnation de Mme [N] au titre d’un préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement ou, à défaut, la réduction du montant du loyer.

Suivant ordonnance de référé rendue le 28 avril 2025, le juge du contentieux de la protection a :

— condamné Mme [M] à payer à Mme [N] la somme provisionnelle de 6 679,30 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2024, incluant le loyer d’octobre 2024) au titre des loyers et des charges échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— condamné Mme [M] à payer à Mme [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 503,30 euros à compter du 31 octobre 2024 et jusqu’au 16 décembre 2024, date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés,

— condamné Mme [M] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Pour se déterminer ainsi le premier juge a considéré que :

— il n’était pas contesté que Mme [M] ait cessé tout paiement de loyers au mois de novembre 2023 et qu’elle était redevable de la somme de 6 679,30 euros

— que le constat d’huissier établi à la demande de la locataire et l’état des lieux de sortie produit par la propriétaire, corroborés par des photographies, démontraient un décollement de tapisserie et de toile de verre outre la présence d’humidité sur les deux côtés d’un même mur causant certes un préjudice esthétique important mais sans empêcher l’utilisation du logement ou causer un danger pour la santé, aucun élément ne justifiant par ailleurs un déménagement de Mme [M] chez sa fille ni la nécessité médicale d’une telle mesure

— aucun dégât des eaux n’a jamais été évoqué dans les discussions des parties par messageries instantanée, l’organisation de la venue d’un expert ayant été tentée sans succès en raison notamment de la rupture de toute communication en novembre 2023

Par déclaration du 26 mai 2025, Mme [M] a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions et aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 juin 2025, demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle rejette les demandes adverses

Statuant à nouveau :

— Dire et juger que Mme [M] a subi un préjudice de jouissance du fait du manquement de Mme [N] à son obligation de délivrer un logement décent,

— Condamner Mme [N] à lui payer la somme de 6 679,30 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance pour la période du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024,

— Ordonner la compensation entre la somme qu’elle doit au titre des loyers et charges et la somme due par Mme [N] au titre du préjudice de jouissance,

— Débouter Mme [N] de l’intégralité de ses demandes plus amples ou contraires,

— Condamner Mme [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— Condamner Mme [N] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions transmises le 17 juillet 2025, Mme [N] demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance dont appel,

— Rectifier l’erreur matérielle affectant la dite ordonnance en ce qu’elle a omis de préciser dans son dispositif que Mme [M] était condamnée au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [M] à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [M] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR CE, LA COUR

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « dire et juger'» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

I. Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

Mme [M] fait grief à l’ordonnance déférée d’avoir rejeté sa demande reconventionnelle au titre de son préjudice de jouissance et réitère sa demande de condamnation dirigée contre Mme [N] à hauteur de cour, abandonnant en revanche sa demande subsidiaire en diminution du loyer.

Au soutien de sa voie de recours, elle précise que le logement était bien devenu inhabitable en raison de l’humidité et des moisissures résultant du dégât des eaux et renvoie au procès verbal de constat établi le 2 août 2024 donnant à voir que les désordres ne relevaient pas du simple préjudice esthétique limité à un pan de mur.

Elle souligne que ces constatations démontrent une atteinte grave aux caractéristiques de décence du logement et que la présence de moisissures et d’humidité constituait un risque manifeste pour sa santé, la contraignant à quitter son logement pour s’installer chez sa fille.

Elle soutient que le juge ne saurait exiger une preuve formelle de ce déménagement ou une attestation médicale pour corroborer son préjudice alors que la non conformité du logement suffit à l’établir.

Elle déplore en outre la mauvaise foi de Mme [N] dans la gestion du sinistre et le fait que cette dernière savait que le non paiement des loyers était du à l’absence de réalisation des travaux de réparation alors même que Mme [N] avait perçu une indemnité assurantielle à ce titre.

Mme [M] considère que son préjudice de jouissance est égal au montant des loyers et charges qu’elle a continué de devoir alors qu’elle ne pouvait plus jouir normalement du logement en raison de son indécence.

Mme [N] réplique que sa locataire produit des pièces dépourvues de tout caractère probant tendant à démontrer son départ des lieux avant le mois de décembre 2024 et la dégradation de son état de santé.

Elle conteste avoir refusé de faire effectuer les travaux de réparation et affirme s’être heurtée à l’opposition de sa locataire.

Mme [N] rappelle qu’il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre, et estime que tel n’est pas le cas en l’espèce, la preuve de l’indécence alléguée du logement n’étant pas rapportée.

* * *

Il sera rappelé à titre liminaire que l’appréciation de l’état d’indécence d’un logement, formellement contesté par le bailleur, et la fixation d’une indemnisation en réparation du préjudice susceptible d’en être résulté, constituent des questions de fond qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher, ni, partant, à la cour saisie d’un recours contre sa décision, dès lors qu’elle est tenue de statuer dans les mêmes limites.

En tout état de cause, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas particulier, les parties s’accordent à dire qu’un dégât des eaux est intervenu dans l’appartement occupé par Mme [M], sans que la date de sa survenance ne soit indiquée.

A l’examen du procès-verbal de constat du 2 août 2024 établi par commissaire de justice à la requête de la locataire, il ressort que :

— sur un pan de mur de la cuisine, un lé de toile de verre est arraché et l’on constate la présence de nombreuses taches d’humidité et de moisissures outre la présence de cloques sur le mur et le plafond, dont les lames sont endommagées. Pour autant il ressort des photographies jointes que si les stigmates d’un dégât des eaux sont visibles, il n’y pas de signe d’une humidité persistante ou du développement de moisissures

— sur le même pan de mur, côté salon, le papier peint est décollé avec de nombreuses taches d’humidité et de moisissures. Il est également constaté des désordres similaires au dessus de la porte d’accès entre le salon et la cuisine.

Il ressort également des photographies que les désordres sont relativement limités et circonscrits à un pan de mur.

Selon procès verbal de constat d’état des lieux du 17 décembre 2024, le commissaire de justice relève que :

— dans la cuisine, la toile de verre du mur côté séjour est décollée suite à un dégât des eaux

— dans le séjour, des pans de papiers peints sont décollés en regard du mur susmentionné

Il ressort des photographies jointes à ce constat que la toile de verre est en effet décollée sur une fraction limitée et en hauteur d’un seul pan de mur et que ce constat ne relève aucune trace persistante d’humidité ou de développement de moisissures.

La cour relève au demeurant à l’examen desdits clichés que certaines traces décrites par la locataire comme étant des traces d’humidité, non relevées par les deux constats précités, correspondent à l’évidence à des traces de colle ancienne.

Il se déduit de ces constatations, conformément à ce qu’a relevé le premier juge, que les désordres sont d’ordre esthétique et que la présence excessive d’humidité ou de moisissures de nature à perturber la jouissance de l’appartement ou représentant un danger pour la santé, alléguées par Mme [M], n’est pas démontrée.

Si Mme [M] communique des photographies non datées et non géo-localisées, donnant à voir des gouttes d’eau perlant sur un mur et un plafond et la présence d’un seau d’eau, ces clichés, à les supposer pris dans l’appartement litigieux alors que Mme [M] l’occupait, démontrent uniquement qu’un dégât des eaux s’est manifesté, ce qui est acquis aux débats, et corroborent un écoulement modéré.

Par ailleurs la radiographie du thorax produite par Mme [M] fait état de lésions hépatiques et pulmonaires mais n’établit aucun lien entre ces lésions et le dégât des eaux, mentionnant en revanche un 'tabagisme actif'. Cet élément ne permet pas davantage d’établir le caractère indécent du logement.

En outre, si Mme [M] produit une attestation d’hébergement de Mme [E] [B], dont rien n’indique qu’il s’agisse de sa fille, et qui, si elle munie d’une pièce d’identité de son auteur, contrairement à l’allégation erronée de l’intimée, ne précise pas les motifs de cet hébergement, de sorte qu’aucun lien n’est caractérisé de façon objective entre ce choix de résidence et une indécence du logement litigieux.

L’argument tenant à la mauvaise foi imputée à la bailleresse, qui n’aurait pas fait réaliser les travaux de reprise du sinistre, est enfin contredit par les échanges intervenus entre les parties, qui établissent clairement que Mme [N] a fait diligence pour mandater un expert, qui s’est déplacé sur site, ainsi que l’entrepreneur choisi par la locataire, dont il apparaît que le défaut de diligence est précisément imputable à ce dernier ainsi qu’à la locataire.

Il apparaît ainsi qu’en l’état des productions, Mme [M], sur laquelle pèse la charge de la preuve, ne justifie pas de l’indécence de son logement et d’un préjudice de jouissance subséquent, a fortiori imputable à la bailleresse.

L’ordonnance déférée sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a débouté Mme [M] de sa demande indemnitaire à ce titre et de sa demande tendant à voir ordonner la compensation des dettes respectives des parties.

II. Sur le paiement de la dette locative

Si Mme [M] a mentionné dans sa déclaration d’appel au titre des chefs de l’ordonnance critiqués la disposition portant condamnation au paiement de la somme de 6 679,30 euros au titre des loyers et charges échus au 31 octobre 2024, de même que celle la condamnant à s’acquitter d’une indemnité d’occupation du 31 octobre 2024 au 24 décembre 2024, date de libération des lieux, et conclut à l’infirmation de ces chefs dans le dispositif de ses écrits, elle n’a développé aucun argument ni moyen dans le corps de ses conclusions à cet effet, de sorte que la critique de ces condamnations ne s’entend qu’en regard de ses demandes indemnitaire et de compensation des sommes dues par les parties.

Il y a lieu à confirmation de ces chefs.

III. Sur la rectification d’erreur matérielle

Mme [N] fait grief à la décision déférée d’avoir omis de préciser dans son dispositif que Mme [M] était condamnée au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles alors que cette condamnation est retenue dans les motifs de l’ordonnance, et sollicite par conséquent a rectification de cette erreur matérielle.

Mme [M] ne fait aucune observation sur ce point.

* * *

Conformément aux dispositions de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

En vertu de l’article 463 du code de procédure civile, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. En cas d’appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour, à laquelle il revient de statuer à nouveau et de réparer les omissions éventuelles de statuer.

La cour rappelle qu’il y a omission de statuer si le jugement omet de reprendre dans le dispositif une prétention sur laquelle il s’est expliqué dans les motifs (Com. 22 janv. 2002, n°99-17.326 ; Civ. 3ème, 6 mai 2009, n°07-20.546).

Il est constant au cas particulier que l’ordonnance déférée a, dans ses motifs, explicitement condamné Mme [M], partie perdante, à payer à Mme [N] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles sans toutefois reprendre cette condamnation dans le dispositif de l’ordonnance.

Considérant qu’il y a ainsi lieu d’analyser la demande de l’intimée comme tendant non pas à rectifier une erreur matérielle mais à remédier à une omission de statuer il sera fait droit à la demande de l’intimée à ce titre en complétant l’ordonnance déférée, comme il est dit au dispositif ci-après.

IV. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

L’ordonnance entreprise ainsi complétée sera confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [M] aux dépens et à une indemnité de procédure de 500 euros.

Succombant en sa voie de recours, Mme [M] sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles d’appel et condamnée sur ce fondement au paiement de la somme de 1 500 euros en faveur de Mme [N].

Mme [M] sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel et après débats en audience publique,

Réparant l’omission de statuer du juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon sur la demande formée au titre des frais irrépétibles par Mme [J] [N],

COMPLETE le dispositif de l’ordonnance déférée rendue le 28 avril 2025 en ce qu’il convient d’y lire :

'CONDAMNONS Mme [K] [M] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile'.

ORDONNE qu’il soit fait mention de cet ajout en marge de la minute de la décision en cause et des expéditions qui en seront délivrées.

CONFIRME l’ordonnance déférée ainsi complétée en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [K] [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

CONDAMNE Mme [K] [M] à verser à Mme [J] [N] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Mme [K] [M] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,