Cour d'appel de Bordeaux, 19 mai 2016, n° 14/05585

TI Bordeaux 19 août 2014

CA Bordeaux
Infirmation partielle 19 mai 2016

Arguments

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Rejeté
Absence d'occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que l'appelante était responsable de l'occupation sans droit, car elle n'a pas respecté les règles de préavis et a quitté le logement sans réaliser l'état des lieux.
Rejeté
Limitation des loyers impayés
La cour a confirmé le montant des loyers impayés tel que déterminé par le tribunal, considérant que le montant n'était pas utilement discuté.
Accepté
Expiration du cautionnement
La cour a reconnu que le cautionnement avait pris fin, déboutant l'intimé de ses demandes à l'encontre de la caution pour les dettes postérieures.
Accepté
Résistance abusive aux demandes du bailleur
La cour a jugé que la résistance de l'appelante était abusive, justifiant l'octroi de dommages et intérêts au bailleur.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 19 mai 2016, n° 14/05585
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	14/05585
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Bordeaux, 19 août 2014, N° 14-001790

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean CORONATHervé MAIRE
Cabinet(s) :	SCP FOURNIER
Parties :	Etablissement Public CROUS BORDEAUX AQUITAINE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU : 19 MAI 2016

(Rédacteur : Catherine FOURNIEL, président,)

N° de rôle : 14/05585

B G Y

I J A

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/018611 du 16/04/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Etablissement Public X BORDEAUX AQUITAINE

Nature de la décision : AU FOND

XXX

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 août 2014 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 14-001790) suivant deux déclarations d’appel du 26 septembre 2014 (RG 14/05585 et RG 14/05586)

APPELANTES :

B G Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX – XXX

I J A

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX – XXX

représentées par Maître Hervé MAIRE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Etablissement Public X BORDEAUX AQUITAINE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis XXX

représenté par Maître Jean CORONAT de la SCP AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 mars 2016 en audience publique, devant la cour composée de :

Catherine FOURNIEL, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

Madame B, G Y étudiante, a occupé un logement situé XXX, XXX, XXX , à compter du 1^er septembre 2011 , après avoir signé une fiche de renseignements et le règlement intérieur des résidences universitaires.

Un acte de caution solidaire a été signé par M^me A, mère de M^me Y.

Le 26 décembre 2012, M^me Y a notifié un préavis de départ au X de BORDEAUX et délégué à sa mère M^me A le pouvoir de la représenter lors de l’état des lieux de sortie qu’elle a fixé unilatéralement au 31 janvier 2013 à 18h30. Le 31 janvier 2013, elle a quitté le logement sans réaliser l’état des lieux de sortie (le X étant dans l’impossibilité de réaliser l’état des lieux hors horaires d’ouverture des bureaux) et sans en remettre les clés au X alors même qu’elle avait, de sa propre initiative, fait changer le canon de la porte de l’appartement.

Il a été fait sommation le 11 juin 2013 à la locataire ainsi qu’à sa caution de remettre sous quinzaine en l’état initial le barillet apposé sur la porte de l’appartement, d’organiser un état des lieux de sortie avec le X, de remettre les clés et enfin de régler la somme de 756,39€ au titre des loyers impayés.

Un huissier de justice a été mandaté par le X pour procéder à un état des lieux de sortie le 16 décembre 2013, à 9 heures.

Par acte d’huissier du 3 juin 2014, le X de BORDEAUX a fait assigner M^mes Y et A devant le Tribunal d’instance de Bordeaux aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 530,91 € au titre de loyers impayés, 3263,83 € au titre du préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, 418,84€ de frais d’huissier, 2000€ pour résistance abusive et 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec capitalisation des intérêts.

M^me Y et M^me A n’ont pas comparu .

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 19 août 2014, le Tribunal d’instance de Bordeaux a :

— Condamné solidairement M^lle Y et M^me A au paiement des sommes de :

. 530,91 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2013 pour les loyers impayés ;

. 3263,83 € pour l’occupation du logement sans droit ni titre ;

. 418,84 € de frais échus d’huissier de justice ;

. 500 € de dommages-intérêts ;

. 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Ordonné la capitalisation des intérêts dus pour l’année entière ;

— Rejeté le surplus des demandes

— Condamné solidairement M^me Y et A aux dépens.

Par déclarations du 26 septembre 2014, M^me Y et M^me A ont relevé appel de ce jugement.

Ces deux instances ont été jointes.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées et remises par voie électronique le 15 février 2016, M^me Y et M^me A demandent à la cour :

— de dire et juger leur appel recevable et bien fondé , en conséquence de réformer la décision entreprise dans toutes ses dispositions , et de débouter le X de l’intégralité de ses demandes , fins et conclusions ;

— à tout le moins , de limiter le montant des loyers impayés à la somme de 192 euros ;

— si tel n’était pas le cas , d’ordonner la compensation de la somme due de 417, 75 euros avec la caution non récupérée de 225, 48 euros et de condamner le X à payer et à restituer ladite caution , de leur donner acte de ce qu’elles se réservent le droit de demander la restitution d’un éventuel trop perçu de charges, aucun décompte n’ayant été fourni de ce chef , de constater le caractère irrecevable de l’acte de caution, qu’à tout le moins il a expiré au 31 août 2012, et de débouter le X de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’égard de M^me A ;

— à tout le moins , de débouter le X de sa demande au titre d’une occupation sans droit ni titre , aucun fondement juridique ne justifiant une telle démarche, et le débouter de ses autres demandes , fins et prétentions tant s’agissant des frais d’huissier que des dommages et intérêts pour procédure abusive , de la capitalisation des intérêts et des dispositions sur le fondement de l’article 700 ;

— à titre reconventionnel, de condamner au bénéfice de chacune des concluantes le X au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , outre la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 1382 du code civil, et le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Maire en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles font essentiellement valoir qu’il n’y a pas lieu de retenir une occupation sans droit ni titre de l’appartement, M^me Y étant partie dans le cadre de ses études sur Tours puis Rennes et M^me A n’occupant pas l’appartement , qu’elles ne sont pas responsables des agissements du père de M^me Y qui aurait occupé le logement pendant un mois et demi ; que le X a été défaillant dans la réalisation de l’état des lieux de sortie dans la mesure où elles n’ont jamais refusé de se rendre à un état des lieux ; qu’aucune condamnation et demande en paiement ne peut intervenir à l’encontre de M^me A, l’acte de caution prenant fin au 31 aout 2012 , et qu’aucune somme ne peut être réclamée à M^me Y après la résiliation du bail au 31 janvier 2013 ;

Dans ses dernières conclusions notifiées et remises par voie électronique le 17 février 2015, le X Bordeaux Aquitaine, intimé, demande à la cour :

— de confirmer le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Bordeaux le 19 août 2014 en ce qu’il a condamné solidairement M^mes Y et A à lui payer, les sommes de 530, 91 euros au titre des loyers impayés majoré du taux d’intérêt légal à compter du 15 janvier 2013 , date de la première mise en demeure, 3263, 83 euros au titre de l’occupation sans droit ni titre du 1^er mars 2013 au 16 décembre 2013, 418, 84 euros au titre des frais d’huissier de justice, ordonné la capitalisation des intérêts , et condamné solidairement les assignées aux entiers dépens ;

— de réformer le jugement sur le surplus et ainsi de condamner solidairement M^mes Y et A à lui payer la somme de 2000 euros pour résistance abusive , et une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il invoque l’engagement de M^me A en tant que caution solidaire de sa fille , et soutient qu’ aucun élément permettant de contester valablement la dette de loyers impayés n’a été produit , qu’aucune restitution d’un trop-perçu de charges ne pourra être ordonné ; que le délai de préavis ne pouvait être réduit de 3 à un mois en l’absence d’accord du X sur ce point ; que le contrat étant résilié le 1^er mars 2013, le X est fondé à demander le paiement des loyers jusqu’à cette date ; que les appelantes ne pouvaient qu’être informées de l’occupation sans droit ni titre du logement par le père de M^me Y et qu’ainsi, le X est fondé à solliciter une indemnisation à ce titre.

Il est fait référence aux écritures respectives des parties pour l’exposé plus détaillé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance déclarant l’instruction close a été rendue le 22 février 2016.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DE MME Y ET DE MME A

M^me Y n’a pas signé de contrat de location avec le X de Bordeaux mais a signé le 1^er juin 2011 une fiche de renseignements mentionnant qu’elle arrivera à la résidence le 1^er septembre 2011, un exemplaire du règlement intérieur des résidences universitaires du X de Bordeaux , ainsi qu’un état des lieux faisant état de son entrée le 1^er septembre 2011 , et sa mère M^me A a signé également le 1^er juin 2011 un acte de cautionnement solidaire destiné à garantir le paiement des loyers correspondant à cette location.

M^me Y s’est au demeurant acquittée partiellement de ces loyers.

L’existence d’une relation contractuelle entre M^me Y et le X de Bordeaux est ainsi suffisamment établie.

Le relevé de situation au 7 mars 2014 versé aux débats par le X fait apparaître un solde débiteur de 530, 91 euros.

M^me Y prétend que le seul montant porté à sa connaissance était de 417, 75 euros , pour novembre et décembre 2012 et janvier 2013, et que doit être déduite de cette somme la caution de 225, 48 euros.

Le X de Bordeaux fait justement observer que M^me Y l’a averti par courrier du 30 novembre 2012 de sa volonté d’anticiper le terme prévu du bail, que conformément à l’article 10 du règlement intérieur et IV 3 du contrat de résidence universitaire , la durée du préavis est de trois mois , de sorte qu’il est fondé à réclamer le paiement des loyers jusqu’au 1^er mars 2013.

Sur le relevé de situation produit par l’intimé figure la déduction au 7 mars 2014 de la somme de 225, 48 euros correspondant au montant de la caution qui avait été versée par la locataire.

Le montant de 530, 91 euros n’étant pas utilement discuté doit être retenu.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Y au paiement de la somme de 530, 91 euros au titre des loyers impayés , avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2013, date de la première mise en demeure.

L’acte signé par M^me A le 1^er juin 2011 mentionne que celle-ci déclare se porter caution solidaire de M^me B Y pour la durée de l’année 2011-2012, et non pour la durée du contrat , cette durée ayant été rectifiée de la main de M^me A , et aux termes de la mention manuscrite précédent sa signature cette dernière indique 'Je me porte caution solidaire pour les dettes contractées jusqu’au 31 août 2012 … '

Ce cautionnement n’est pas pour autant irrecevable , mais M^me A est fondée à soutenir qu’il a expiré le 31 août 2012 , de sorte qu’elle ne peut être tenue qu’au paiement des loyers dûs pour la période antérieure à cette date.

Il est établi par les pièces produites que l’appartement a été occupé sans droit ni titre du 1^er mars 2013 au 16 décembre 2013 , date de l’état de sortie contradictoire.

A cette date l’huissier de justice mandaté par le X a constaté que l’appartement était occupé par M. C Y , père de M^me B Y.

Celle-ci ne peut valablement prétendre qu’elle n’est pas responsable des agissements de son père , alors qu’elle n’a pas respecté les règles relatives au délai de préavis, a quitté le logement sans réaliser l’état des lieux de sortie et sans remettre les clés au bailleur , lequel n’a pas été en mesure de disposer du logement au 1^er mars 2013 aux fins de nouvelle location , étant précisé qu’elle avait auparavant de sa propre initiative fait changer le canon de la porte d’entrée de l’appartement.

Elle demeure donc responsable du fait que cet appartement a été sans autorisation et en contravention avec le règlement intérieur de cette résidence universitaire , occupé par un tiers.

M^me Y n’est pas fondée à reprocher au X de Bordeaux sa carence à faire réaliser l’état des lieux de sortie dans de meilleurs délais , alors que les pièces versés aux débats établissent qu’elle a adressé au bailleur une lettre recommandée avec avis de réception signé le 27 décembre 2012 aux termes de laquelle elle décidait unilatéralement que cet état des lieux se ferait le 31 janvier 2013 à 18 h 30 , jour de son déménagement , que par lettre recommandée du 15 janvier 2013 non réclamée le X a indiqué que la réalisation de l’état des lieux n’était possible que du lundi au vendredi entre 8 h 30 et 15 h 30 , et invité M^me Y à prendre contact avec le personnel d’accueil pour prendre rendez vous aux fins de visite contradictoire des lieux, que plusieurs dates et heures , dont certaines au delà des horaires de bureau, ont ensuite été proposées par le bailleur en vain à M^me A, qui devait représenter sa fille lors de la réalisation de cette formalité , et que le X a fait signifier le 11 juin 2013 à M^me Y et à sa caution une sommation de remettre à l’état initial le barillet apposé sur la porte de l’appartement , de prendre attache avec lui afin qu’un constat des lieux contradictoire entre le bailleur et le locataire soit effectué aux jour et heure ouvrables de bureau, de remise des clés de l’appartement et de régler la somme lui restant due au titre des loyers impayés.

Il convient en conséquence de confirmer la condamnation de M^me Y au paiement de la somme de 3263, 83 euros correspondant au coût des loyers plus redevance pour services et consommations , durant neuf mois et demi.

La demande formée à ce titre à l’encontre de M^me A dont le cautionnement est limité à la période antérieure au 31 août 2012 sera en revanche rejetée.

Le X a été contraint par la défaillance de sa locataire à exposer des frais d’huissier de justice pour la somme justifiée de 418, 84 euros , et eu égard aux circonstances de l’espèce et aux échanges de courriers intervenus pendant plusieurs mois, la résistance opposée par M^me Y aux demandes formées par le bailleur apparaît abusive , de sorte que des dommages et intérêts d’un montant de 500 euros ont été justement accordés au X de Bordeaux.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE

Aucun faute susceptible de justifier l’allocation de dommages et intérêts à M^me Y et à M^me A n’est établie à l’encontre du X de Bordeaux.

Les appelantes seront donc déboutées de leur demande de dommages et intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1382 du code civil.

SUR LES DEMANDES ANNEXES

La somme allouée au X de Bordeaux sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance est conforme à l’équité et sera donc maintenue , mais uniquement à la charge de M^me Y.

Il n’apparaît pas inéquitable que M^me Y et M^me A supportent les frais exposés par elles en première instance , et que chacune des parties conserve la charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

SUR LES DEPENS

Les dépens de première instance seront supportés par M^me B Y , partie qui succombe à titre principal.

M^me Y succombant en ses prétentions devant la cour et le X étant partiellement débouté de ses demandes , les dépens de la procédure d’appel seront supportés par moitié entre ces deux parties.

* * *

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Infirme partiellement le jugement et statuant à nouveau

Dit que le cautionnement consenti par M^me A au profit de M^me B Y a pris fin le 31 août 2012 ;

Déboute en conséquence le X de Bordeaux de ses demandes formées à l’encontre de M^me A au titre des loyers impayés afférents à la période postérieure au 31 août 2012 et au titre de l’occupation de l’appartement de mars 2013 au 16 décembre 2013 , ainsi que de ses demandes en paiement de frais de justice , de dommages et intérêts pour résistance abusive et d’indemnité pour frais irrépétibles ;

Dit que les dépens de première instance seront supportés par M^me B Y ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions non contraires aux présentes ;

Rejette toutes autres demandes ;

Dit que les dépens de la présente procédure seront supportés à concurrence de moitié par M^me B Y et de moitié par le X de Bordeaux , et qu’ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Catherine FOURNIEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.