COUR D’APPEL DE BORDEAUX CHAMBRE SOCIALE – SECTION B -------------------------- ARRÊT DU : 02 FEVRIER 2017 (Rédacteur : Madame Sophie Brieu, Vice-Présidente Placée)

XXX

N° de rôle : 15/07409

Monsieur A Z

SCEA Z

c/

XXX

Nature de la décision : AU FOND

XXX le :

Grosse délivrée le :

à:

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 novembre 2015 (R.G. n°14-000019) par le tribunal paritaire des baux ruraux de BORDEAUX, suivant déclaration d’appel du 30 novembre 2015,

APPELANTS :

Monsieur A Z

né le XXX XXXXXX – XXX

SCEA Z, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

5 rue Edouard Herriot – 33180 SAINT-ESTEPHE

représentés par M^e Guy GRAVELLIER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

XXX, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

XXX représenté par M^e Jean-Philippe MAGRET de la SELARL MAGRET, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 novembre 2016 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Marc SAUVAGE, Président,

Madame Catherine MAILHES, Conseiller,

Madame Sophie BRIEU, Vice-Présidente placée,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Gwenaël TRIDON DE REY,

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. FAITS, PROCÉDURE :

Le 7 juin 2013, le XXX a donné à bail à ferme pour une durée de 25 ans à monsieur A Z des parcelles de terre et de vignes ainsi qu’un bâtiment d’exploitation situés commune de Saint Estèphe, d’une contenance totale de 6ha 08a et 50ca, dont 5ha 82a 96ca en vigne, 32a 98 ca en cours de replantation et 04a 86ca en terre à vignes AOC. Le fermage annuel est fixé à XXX appliqué à une superficie exploitable de 5ha 29a, auquel s’ajoute un coefficient pour bail à long terme de 1,15 et un coefficient de notoriété de 1,7. Ce bail a fait l’objet d’une mise à disposition, dans le même acte, au profit de la SCEA Z.

Le 8 octobre 2014, le XXX a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux aux fins d’obtenir le paiement de l’arriéré des fermages et le prononcé de la résiliation du bail.

Par jugement rendu le 16 novembre 2015, le tribunal paritaire des baux ruraux a :

• prononcé la résiliation du bail rural consenti par le XXX à M Z le 7 juin 2013 aux torts du preneur, • dit que les replantations exigées par l’organisme de défense et de gestion pour des questions de densité, les frais de fournitures et de main d’oeuvre seront à la charge du XXX, • condamné le XXX à rembourser à M Z les dépenses engagées au titre des replantations exigées par l’organisme de défense et de gestion pour des questions de densité, • débouté le XXX de sa demande tendant à voir condamner solidairement et conjointement M Z et la SCEA Z à lui régler les intérêts sur la somme de 20 041,13 € du 1^er novembre 2013 au 13 mars 2014 et sur la somme de 25 135,20 € du 1^er juin 2014 au 24 décembre 2014, • débouté M Z et la SCEA Z de leur demande au titre du coefficient de notoriété, • ordonné l’exécution provisoire de la présente décision, • débouté le XXX de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, • débouté M Z et la SCEA Z de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, • dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposé.

Selon déclaration de leur avocat au greffe de la cour le 2 décembre 2015, monsieur Z et la SCEA Z ont régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions communiquées le 9 novembre 2016 et soutenues à l’audience, monsieur Z et la SCEA Z sollicitent de la cour qu’elle :

• déclare M Z et la SCEA Z recevables et bien fondés en l’appel qu’ils formé à l’encontre du jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux le 16 novembre 2015, • y faisant droit, réforme ledit jugement notamment en ce que le tribunal a prononcé la résiliation du bail du 7 juin 2013, • déclare le XXX irrecevable et en tous cas mal fondé en ses prétentions. L’en déboute, • dise et juge que les conditions de l’article L411-31 du code rural ne sont pas réunies en l’espèce dès lors que, à la date de la saisine du tribunal, il n’y avait pas deux échéances restées conjointement impayées qu-delà d’un délai de trois mois suivants mise en demeure. A tout le moins, • dise et juge qu’il existe en l’espèce des raisons sérieuses et légitimes justifiant le rejet de la demande en résiliation, • constate que, à la date de l’audience devant le tribunal, la totalité des fermages dus a été payée, • constate qu’à aucun moment la créance du bailleur n’a été en péril, • constate en outre que le bail est particulièrement déséquilibré, contenant même des conditions illicites, • dise et juge que le fermage tel qu’il est fixé dans le bail est illicite, que ceci constitue des raisons sérieuses et légitimes ne permettant pas à la Cour de prononcer la résiliation du bail, • dise qu’il ne peut être appliqué un quelconque coefficient de notoriété, les critères de l’arrêté préfectoral n’étant à l’évidence pas réunis. Condamne le bailleur à rembourser le différentiel, • dise que, au titre des replantations exigées par l’ODG pour des questions de densité, les frais (fournitures et main-d’oeuvre) sont à la charge du bailleur, • condamne le XXX aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M Z et la SCEA Z font valoir que :

* Il n’y a jamais eu deux échéances restées conjointement impayées au-delà du délai de trois mois.

* Le fermage imposé par l’acquéreur est surévalué mais surtout illicite. Le bail prévoit une longue durée dans le seul but d’appliquer un coefficient de majoration.

De plus, ces vignes ne produisent pas de crus classés ni de crus bourgeois.

* Le nouveau propriétaire impose au preneur un fermage de base de première catégorie et en même temps un programme très important de replantation pesant en réalité sur le preneur. Les dispositions du bail sont illicites en ce qu’elles imposent au preneur de financer tout ou partie des frais de replantation, également en ce qu’elles imposent au preneur de continuer de payer un fermage entre l’arrachage et l’entrée en production.

Enfin, le fermage tel que déterminé par le bail du 7 juin 2013 est illicite comme faisant référence à une denrée non prévue par l’arrêté préfectoral applicable.

Ce sont des raisons sérieuses et légitimes au sens des dispositions de l’article L.411-31 du code rural, qui font obstacle à la résiliation du bail.

***

Par écritures communiquées le 26 juillet 2016 et développées à l’audience, le XXX sollicite de la Cour qu’elle :

• déclare recevable mais mal fondées les demandes de M Z et de la SCEA Z, • confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, • déboute M Z et la SCEA Z de toutes leurs demandes, fins et conclusions, • prononce la résiliation du bail à long terme en date du 7 juin 2013, au rapport de Maître X, Notaire à Paris avec le concours de Maître Petitjean, Notaire à Lesparre, entre le XXX et M Z pour non – paiement des fermages dans les délais situé à XXX, XXX, • ordonne en tant que de besoin l’expulsion de tous les lieux affermés de M. A Z et de la SCEA M Z et de toutes personnes et objets leur appartenant de leurs chef. • désigne tel expert foncier qu’il plaira aux fins de chiffrer le préjudice du GFV German Marbuzet du fait des dégradations de l’ensemble des biens affermés par M. A Z et la SCEA M Z. • condamne conjointement et solidairement M Z et la SCEA Z à payer au XXX une indemnité de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, • condamne conjointement et solidairement M Z et la SCEA M Z aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel avec distraction pour ces derniers au profit de la SELARL Lexavoue par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civil et aux frais d’état des lieux de sortie établis par la SELARL TGGV le 21 avril 2016.

XXX fait valoir que :

* Les défauts de paiement du fermage ont persisté à l’expiration du délai de 3 mois après les mises en demeure. La résiliation est devenue automatique. Les manquements de la SCEA Z ont perduré pendant toute l’année 2014.

* le programme de replantation ne pèse pas sur le preneur, il est en réalité financé par les parties selon les principes établis par l’arrêté préfectoral en vigueur. Les allégations de M Z sont donc sans fondement.

* le GFV entend bien rembourser à M Z les dépenses qu’il aura engagées au titre des replantations exigées pour des questions de densité. Les demandes de M Z sont donc mal fondées et prématurées.

* Les parties ont décidé d’un commun accord de l’application d’un coefficient de notoriété au regard de la qualité du terroir et de la production en résultant et de leur destination. La demande de M Z et de la SCEA Z au titre du coefficient de notoriété a été justement rejetée.

MOTIFS DE LA DECISION : Attendu que l’article L.411-31 du code rural autorise le bailleur à demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage, ou de la part de produits lui revenant, ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ;

Qu’il est constant que les motifs de résiliation doivent être appréciés au jour de la demande en justice et qu’un paiement tardif ou partiel ne fait pas obstacle à l’action en résiliation ; que les défauts de paiement ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure entraînent la résiliation, même si le paiement est effectué au moment où le tribunal se prononce ;

Attendu que le bail rural conclu le 7 juin 2013 entre le XXX (ci-après le GFV) et monsieur A Z stipule en page vingt que le preneur s’oblige à payer le fermage au bailleur le 1^er novembre de chaque année et que le preneur versera le 1^er juin de chaque année un acompte égal à 50 % du montant du fermage pour l’année en cours ; que monsieur Z s’est donc obligé à payer le fermage annuel en deux échéances semestrielles ;

Que le XXX a adressé le 14 octobre 2013 une facture de 20.041,13 euros, représentant le solde du fermage annuel ; que, faute d’un paiement avant le 1^er novembre, le bailleur a adressé le 3 décembre 2013 une lettre recommandée à monsieur Z mettant celui-ci en demeure de s’acquitter des sommes dues ; qu’il est constant que ce semestre a été réglé le 13 mars 2014 par le fermier, soit postérieurement au délai de trois mois prévu à l’article L.411-31 du code rural ;

Qu’il est établi que le semestre suivant a également été réglé postérieurement au délai légal de trois mois puisque, pour un paiement contractuellement stipulé au plus tard le 1^er juin de chaque année, une première mise en demeure a été envoyée à monsieur Z le 6 juin 2014 puis une deuxième mise en demeure le 3 octobre 2014 et que le paiement a été effectué le 24 décembre 2014 ;

Que les trois mises en demeure visent expressément les dispositions de l’article L.411-31 du code rural ;

Que la résiliation du bail rural est donc encourue ;

Attendu que le preneur excipe toutefois d’une raison sérieuse et légitime au sens de l’article L.411-31 du code rural pour s’opposer à la résiliation du bail rural ; qu’il fait valoir que la clause relative à la fixation et au paiement du fermage est illicite pour plusieurs raisons ;

Que, cependant, le motif tiré de l’illicéité de la clause d’un bail rural ne peut être regardé comme susceptible de constituer une raison sérieuse et légitime à opposer en défense à une action en résiliation de ce bail ; que l’illicéité d’une clause de bail rural ne peut que faire l’objet d’une action en nullité, même par voie reconventionnelle, ce qui n’était pas ici le cas ni en première instance ni par voie d’appel incident ;

Que, en conséquence, puisque l’appelant n’avance pas de raison sérieuse et légitime de nature à faire obstacle à la résiliation du bail, la cour confirmera dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux ;

Attendu que la société intimée, qui tend à la confirmation du jugement du 16 novembre 2015, réclame que soit désigné un expert foncier afin que soit chiffré son préjudice au résultat des dégradations commises par le preneur ;

Que cette demande n’est pas étayée, l’état des lieux de sortie dressé le 21 avril 2016 par maître Y, huissier de justice, n’étant pas de nature à fonder une demande en expertise devant la cour d’appel ; Q’elle sera rejetée ;

Attendu qu’il n’est pas contraire à l’équité de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

Que monsieur Z et la SCEA Z, parties succombantes, seront condamnés à payer in solidum les dépens, dont sont exclus les deux constats d’huissier puisque, non ordonnés par décision de justice, ils n’entrent pas dans le champ des dispositions exhaustives de l’article 696 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

CONFIRME dans toutes ses dispositions le jugement prononcé le 16 novembre 2015 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux.

Y ajoutant,

DEBOUTE le Groupement foncier viticole de sa demande en expertise.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE monsieur A Z et la Société civile d’exploitation agricole Z à payer in solidum les dépens.

Signé par Marc SAUVAGE, Président et par Gwenaël TRIDON DE REY Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président