Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 22 novembre 2019, n° 17/02781

TGI Bordeaux 5 avril 2017

CA Bordeaux
Confirmation 22 novembre 2019

Arguments

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Rejeté
Validité de la clause pénale
La cour a estimé que la clause pénale n'était pas suffisamment mise en évidence pour être considérée comme valide, confirmant ainsi la décision du tribunal.
Rejeté
Existence d'un acte unique pour la vente
La cour a jugé que l'agent immobilier ne pouvait pas réclamer de commission sans un acte unique signé par les parties, et que les conditions posées par le vendeur n'avaient pas été satisfaites.
Rejeté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé la condamnation aux dépens, considérant que la demande de l'appelante n'était pas fondée.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Bordeaux a confirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux qui avait débouté la SAS Bourse de l'Immobilier de ses demandes de paiement d'une clause pénale et de dommages et intérêts à l'encontre de Mme A F Y et M. B G H X, suite à l'échec de la vente de leur villa du Cap Ferret. La question juridique principale concernait la validité de la clause pénale du mandat de vente, que les intimés contestaient en raison de sa non-conformité avec l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, exigeant que la clause soit inscrite en caractères très apparents. La Cour a jugé que la clause pénale n'était pas suffisamment mise en évidence par rapport au reste du texte du contrat et a donc confirmé sa nullité. En outre, la Cour a rejeté la demande subsidiaire de la SAS Bourse de l'Immobilier pour des dommages et intérêts, estimant qu'aucune faute n'avait été commise par les vendeurs qui avaient clairement conditionné leur consentement à la vente à la signature d'une promesse de vente notariée. La Cour a également accordé aux intimés une indemnité complémentaire de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné la SAS Bourse de l'Immobilier aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 22 nov. 2019, n° 17/02781
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	17/02781
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 5 avril 2017, N° 15/12580
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Roland POTEE, président
Avocat(s) :	Catherine LATAPIE-SAYONicolas ROUSSEAU
Cabinet(s) :	SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIES
Parties :	SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 22 NOVEMBRE 2019

(Rédacteur : Monsieur Roland POTEE, Président)

N° RG 17/02781 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-J2IG

SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER

Madame A F Y

Monsieur B G H X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 avril 2017 (R.G. 15/12580) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 05 mai 2017

APPELANTE :

SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social Agent immobilier, demeurant […]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

A F Y

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant 7 rue de la Fontaine de Lattes-Villa Helios n°1407 – 34000 MONTPELLIER

B G H X

né le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

[…]

Représentés par M^e SOURZAC substituant M^e Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU – CYRIL PEREZ ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 octobre 2019 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Roland POTEE, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle DELAQUYS, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Martine MASSE

Greffier lors du prononcé : Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par jugement du 5 avril 2017 auquel il est référé pour l’exposé du litige et de la procédure antérieure, statuant sur les demandes en paiement de clause pénale et subsidiairement de dommages et intérêts formées par la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER à l’encontre de M^me A Y et de M. B X au titre du mandat de vente de leur villa du CAP FERRET signé le 22 janvier 2015, le tribunal de grande instance de BORDEAUX a:

— débouté M. X et M^me Y de leur demande de nullité du mandat de vente,

— prononcé la nullité de la clause pénale insérée au mandat de vente du 22 janvier 2015,

— débouté la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER à verser à M. X et M^me Y la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens

La SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER a régulièrement formé appel le 5 mai 2017 de la décision dont elle sollicite la réformation dans ses conclusions du 31 juillet 2017 demandant à la cour de:

— réformer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de 1a clause pénale insérée au mandat

de vente du 22 janvier 2015, débouté la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes et 1'a condamnée au paiement de la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par suite,

— condamner solidairement M. X et M^me Y à payer à la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER la somme de 40.000 € au titre de la clause pénale avec intéréts au taux légal à compter du 5 juin 2015, date de la mise en demeure de payer,

Subsidiairement,

— condamner solidairement M. X et M^me Y à payer à la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2015, date de 1a mise en demeure de payer,

— en toute hypothèse,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

— condamner solidairement M. X et M^me Y à payer à la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris ceux de première instance.

M. X et M^me Y prient la cour, par conclusions du 6 septembre 2017, de:

Confirmer le jugement en ce que :

— il prononce la nullité de la clause pénale insérée au mandat de vente du 22 janvier 2015,

— il déboute la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,

— il condamne la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER à verser à M. X et M^me Y la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

En conséquence

Débouter la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER de l’ensemble de ses prétentions en appel.

Condamner la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER à verser la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 23 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la clause pénale

La société La Bourse de l’immobilier demande à la cour de condamner les consorts X-Y au paiement de la somme de 40.000 euros au titre de la clause pénale insérée dans le mandat signé entre les parties le 22 janvier 2015.

Selon les consorts X-Y, ladite clause est nulle comme n’apparaissant pas en caractères apparents au sens de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, la police et la taille

employées étant les mêmes que pour le reste des conditions générales dans lesquelles elle est incluse et la mise en caractères gras n’étant pas suffisante à la distinguer d’autres mentions du paragraphe elles aussi inscrites en gras.

Ils demandent donc à la cour de débouter l’appelante de cette demande.

La Bourse de l’immobilier fait valoir que la clause pénale est non seulement écrite en caractères gras, mais également dotée d’une police plus grande et qu’elle est précédée et suivies par deux sauts de ligne qui la mettent en valeur.

Elle en déduit que la clause pénale litigieuse se distingue ainsi parfaitement du reste du texte.

L’article 78 du décret du 20 juillet 1972 dispose que 'lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale (…), cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.'

Dans ce texte, il faut entendre par l’expression 'très apparents' qualifiant les caractères, une nécessité de démarquer nettement la clause pénale du reste du corps de texte dans lequel elle s’insère.

Dans le mandat, la clause litigieuse est précédée de la mention 'important', insérée dans des sauts de lignes et écrite en caractères gras.

Toutefois, sur la même page, d’autres clauses que celle-ci sont elles aussi rédigées en gras, avec une police identique à l’ensemble des inscriptions de la page et, même à considérer plus grands les caractères employés pour écrire la clause pénale, cette différence n’est pas perceptible à l’oeil nu.

Ainsi, de manière générale, l’observation par un profane de cette page de contrat ne permet pas pour ce dernier de démarquer nettement et d’un seul regard la clause pénale du reste du corps du texte.

Dès lors, c’est à bon droit que les consorts X-Y soutiennent que la clause pénale est nulle, faute pour elle d’être inscrite en caractères très apparents.

Dans ces conditions, il y a lieu de dire que la demande de la Bourse de l’Immobilier de faire application de la clause litigieuse n’est pas fondée.

Elle en sera, en conséquence, déboutée, par confirmation sur ce point du jugement déféré.

Sur la demande indemnitaire

La société La Bourse de l’immobilier considère que la vente entre les consorts X-Y et la SCI Les Sirènes était parfaite le 31 mars 2015 dès lors que les parties s’étaient accordées sur la chose et sur le prix au-travers d’échanges de SMS, de courriels, d’échanges avec le notaire des vendeurs, de la transmission du compromis de vente puis la transmission par le notaire mandaté par les vendeurs d’un autre compromis de vente.

Elle qualifie d’abusif le refus, de la part des vendeurs, de poursuivre la vente et fait valoir qu’il est à l’origine d’une perte de commission s’élevant à 40.000 euros, montant convenu dans le compromis de vente.

Elle demande donc à la cour de condamner les consorts X-Y à leur verser cette somme à titre de dommages et intérêts.

Selon les intimés, l’agent immobilier n’invoque pas de fondement opérant au soutien de sa demande. Ils contestent l’existence d’un consentement réciproque sur la chose et le prix, dès lors qu’aucun acte unique en ce sens n’est produit par la partie adverse.

Selon l’article 6 alinéa 8 de la loi du 2 janvier 1970, en sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 : 'aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1^er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.'

Ainsi, l’agent immobilier ne peut se prévaloir de sa commission que s’il existe un acte unique signé par les parties. Le fait que la vente soit ou non considérée, dans le rapport entre les parties, comme parfaite au sens de l’article 1589 du code civil, est indifférent à l’application de ce texte.

En revanche, s’il prouve qu’une faute de la part du vendeur est à l’origine de sa perte de chance de percevoir sa commission, l’agent immobilier peut réclamer des dommages et intérêts. Cette faute peut être constituée par une faute primitive de vendeur à l’encontre de l’acquéreur avec lequel il est en pourparlers.

Il ressort des pièces du dossier que M. X a toujours conditionné une acceptation ferme et définitive de sa part à la vente avec la SCI Les Sirènes, à la signature d’une promesse de vente notariée.

Ainsi, le 30 mars 2015 à 21h40, M. X répondait à M. C de la Bourse de l’immobilier : 'Merci de me transmettre donc son offre écrite sans condition suspensive afin que j’y réfléchisse', puis, à 22h17, de nouveau sollicité par l’agent immobilier : 'Je vous appelle demain après réception de l’offre écrite'.

De même, après que le 31 mars 2015, M. C ait adressé à M. X un projet de compromis de vente, le vendeur lui rappelait ses conditions et notamment celle de voir son propre notaire rédiger un projet d’acte qu’il souhaitait étudier.

Ainsi, il ne peut être reproché aucun abus au vendeur qui n’a jamais dissimulé à ses interlocuteurs les conditions qu’ils posaient à son consentement ferme et définitif.

Dans ces conditions, la demande indemnitaire de la Bourse de l’Immobilier n’est pas fondée et elle en sera, en conséquence, déboutée, par confirmation du jugement déféré.

Il sera alloué aux intimés une indemnité complémentaire de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

Condamne la SAS Bourse de l’immobilier à verser à M^me D Y et M. B X ensemble la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Bourse de l’immobilier aux dépens.

La présente décision a été signée par monsieur Roland Potée, président, et madame Audrey Collin, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT