COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 30 JANVIER 2020

(Rédacteur : Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président)

N° RG 17/01638 – N° Portalis DBVJ-V-B7B-JXMX

[…]

c/

Monsieur C D E X

Madame Z A Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 janvier 2017 (R.G. 15/06511) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 15 mars 2017

APPELANTE :

SARL KAUFMAN & […]) immatriculée au RCS de […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 127 avenue Charles de Gaulle – 92207 NEUILLY-SUR-SEINE

Représentée par M^e Luc BOYREAU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e GREBAUT substituant M^e Sylvie DE LESTRANGE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

C D E X

né le […] à LIBOURNE

de nationalité Française,

demeurant […]

Z A Y

née le […] à CLAMART

de nationalité Française,

demeurant […]

Représentés par M^e GALTIER substituant M^e Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e POMPIERE substituant M^e Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle DELAQUYS, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique du 29 août 2013, M. X et M^me Y ont acquis, en l’état futur d’achèvement, de la société Kaufman & Broad un appartement de type T3 situé […], […] à Bordeaux pour un prix de 224 600 euros ttc, la livraison devant intervenir au plus tard le 31 octobre 2014.

L’appartement a été livré le 6 octobre 2015.

Par acte d’huissier du 29 juin 2015, M. X et M^me Y ont saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une action en responsabilité et en dommages et intérêts au vu d’un important retard de livraison contre la société Kaufman & Broad.

Par jugement du 17 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— rejeté l’incident soulevé par M. X et M^me Y ;

— condamné la société Kaufman & Broad à payer à M. X et M^me Y la somme de 7.826,20 euros au titre des loyers ;

— condamné la société Kaufman & Broad à payer à M. X et M^me Y la somme de 5.500 euros au titre du préjudice moral et de jouissance ;

— condamné la société Kaufman & Broad à remettre à M. X et M^me Y les copies du certificat d’attribution du label RT 2012 et du certificat d’attribution du label BBC sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois à compter de la signification du présent du jugement ;

— condamné la société Kaufman & Broad à payer à M. X et M^me Y la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. X et M^me Y du surplus de leurs demandes ;

— débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la société Kaufman & Broad aux dépens ;

— ordonné pour le tout l’exécution provisoire de la présente décision, hormis la condamnation sous astreinte.

La SARL Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche (anciennement Kaufman & Broad Coté Bassin) a interjeté appel du jugement le 15 mars 2017.

Dans ses conclusions notifiées le 2 octobre 2017, la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée au paiement de 7 826,20 euros au titre des loyers, 5500 euros au titre du préjudice moral et de jouissance et à remettre à M. X et M^me Y sous astreinte les copies du certificat d’attribution du label Rt 2012 et du certificat d’immatriculation du label Bbc ;

— constater que le retard dans la livraison ne lui est pas imputable mais résulte de causes légitimes de suspension du délai de livraison ;

— débouter M. X et M^me Y de leurs demandes relatives au retard de livraison;

— confirmer le jugement déféré pour le surplus ;

A titre subsidiaire, si la cour retient une faute imputable à la société Kaufman & Broad à l’origine du retard dans la livraison :

— constater que M. X et M^me Y n’apportent pas la preuve de leur préjudice matériel, au titre des frais, ni de leur préjudice moral ;
- en conséquence les débouter de ces demandes.

Dans leurs conclusions notifiées le 3 août 2017, M. X et M^me Y demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que le retard de livraison était imputable à la SARL Kaufman & Broad et en ce qu’il a reconnu qu’ils avaient subi, de ce fait, un préjudice financier et un préjudice moral ;

— confirmer le jugement en ce qu’il leur a octroyé la somme de 7 826,20 euros au titre des loyers; – réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes d’indemnisation

liées aux frais financiers exposés par eux, du fait de retard de livraison et au titre des intérêts intercalaires, de l’assurance des emprunts et de leur demande formulée au titre de la perte de valeur locative;

— réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes afférentes aux désordres et non-conformités après réception ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé une astreinte à l’encontre de la SARL Kaufman & Broad à hauteur de 100 euros par jour de retard à compter d’un mois passé la signification ;

Statuant à nouveau :

— condamner la société Kaufman & Broad à leur régler les sommes de :

' 1.080 euros au titre de la perte de la valeur locative ; ' 3.523,37 euros au titre des intérêts intercalaires réglés ; ' 456,56 euros au titre de l’assurance des prêts immobiliers réglés ; ' 5.599 euros au titre du préjudice moral subi.

— condamner la SARL Kaufman & Broad au titre des non conformités afférentes au tuyau d’évacuation de la cuisine et de la salle d’eau, à leur verser une somme de 674,56 euros outre 750 euros pour préjudice de jouissance du fait de l’absence de la cuisine ;

— la condamner du fait de l’absence du local à vélos pour manquement à l’obligation de délivrance aux sommes de 59,10 euros au titre du remboursement des antivols et 490 euros au titre du préjudice de jouissance du fait de l’absence de local à vélo ;

En toute hypothèse :

— la condamner au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2019.

SUR CE

La société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche soutient qu’aucune responsabilité contractuelle ne peut être retenue contre elle du fait du retard de livraison en raison de l’existence de causes légitimes de suspension de ce délai de livraison. Elle fait valoir qu’elle a du reporter le délai de livraison pour deux motifs:

— la découverte d’eaux en sous-sol ainsi que la découverte d’une dalle béton entraînant un retard sur le lot démolition et fondation

— des intempéries entre les mois d’octobre 2013 et avril 2014 entraînant un retard de la phase d’élévation.

Elle indique que les événements constitués une cause légitime à la suspension du délai de livraison ainsi que cela était expressément mentionné dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Elle précise que l’exigence de l’établissement d’un certificat par le maître d’oeuvre pour établir ces causes légitimes n’est prévue que pour faciliter la preuve de leurs existences et son absence n’est assortie d’aucune sanction.

Elle demande à la cour de débouter les intimés de leurs demandes et subsidiairement, elle sollicite la réduction des demandes formées par ces derniers.

Les consorts X/Y relèvent que le délai contractuel de livraison a été dépassé de plusieurs mois. En outre, ils constatent que la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche les a informés trés tardivement du retard de livraison.

Ils relèvent tout d’abord que la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche n’ignorait pas le problème posé par la présence d’eau en sous-sol lorsqu’elle a signé l’acte authentique le 29 août 2013 prévoyant une livraison au 31 octobre 2014.

D’autre part, ils soutiennent que la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche est défaillante à rapporter la preuve d’une quelconque cause légitime de suspension via la production d’un certificat établi par le maître d’oeuvre.

Ils indiquent que la présence d’eau dans le sous-sol et la découverte d’une dalle en béton importante ne correspondent pas aux causes visées dans l’acte de vente pour justifier une prolongation du délai de livraison.

Ils relèvent qu’au vu des courriers émanant de la société ACR Construction, seuls 66 jours d’intempérie pourraient être retenus, notant cependant que la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche ne rapporte pas la preuve que ces intempéries ont effectivement retardé le déroulement du chantier.

En conséquence, ils affirment que la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche a engagé sa responsabilité contractuelle en ne respectant pas le délai de livraison.

L’acte du 29 août 2013 portant vente en l’état futur d’achèvement de l’ensemble immobilier litigieux prévoyait une livraison au 31 octobre 2014 sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Il n’est pas contesté que la remise des clés n’est intervenue que le 6 octobre 2015.

L’acte de vente stipulait que seraient exclusivement considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison :

— les intempéries au sens de la réglementation des chantiers des bâtiments et les jours chômés conséquences de ces intempéries étant rappelé la définition du terme 'intempérie’ à savoir vent sup à 60km/h, pluie sup 5mm et le gel inf à -5°c

— les jours de retard provenant de la découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol (telles que présence de source ou résurgence d’eau…) et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

Cet acte précisait que le chantier avait pu déjà connaître des jours d’intempéries retardant sa livraison et que le délai prévisionnel de livraison indiqué dans l’acte n’en tenait pas compte car ce délai correspondait au délai initialement conclu lors du démarrage des travaux.

D’autre part, l’acte authentique indiquait que pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués (causes légitimes de report du délai de livraison) les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.

En l’espèce, il convient tout d’abord de relever que la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche ne verse pas aux débats le certificat dressé par le maître d’oeuvre chargé de l’exécution mentionnant les différentes causes légitimes de report du délai de livraison.

La société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche affirme que lors de la démolition, avant le début des travaux de construction, il aurait été constaté la présence d’eau dans les sous-sols ainsi que la présence d’une chape de béton. Cette affirmation par ailleurs non justifiée par la moindre pièce ne peut permettre de justifier un retard susceptible de présenter les caractéristiques d’une cause légitime. En effet la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche ne peut prétendre qu’elle aurait découvert au début des travaux la présence d’une chape en béton car elle a nécessairement procédé à une étude du sol. De même elle ne peut prétendre qu’elle ignorait, alors que le chantier était situé à proximité immédiate de la Garonne, que cette situation était de nature à entraîner la présence d’eau en sous-sol.

En conséquence, ces éléments outre qu’ils ne sont pas certifiés par le maître d’oeuvre d’exécution, ne peuvent être considérés comme des éléments ayant été découverts en cours de chantier.

En ce qui concerne les intempéries, la cour relève encore une fois que la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche n’a pas cru devoir demander au maître d’oeuvre chargé de l’exécution une attestation concernant les jours d’intempéries. Néanmoins il résulte de deux courriers émanant de la société ACR Construction en date des 6 février et 16 avril 2014 que pour la période entre le 26 août 2013 et le 29 janvier 2014, il a été comptabilisé 27 jours au titre des intempéries et que pour la période du 4 février 2014 au 25 mars 2014, il a été comptabilisé 12 jours d’intempéries. Il était annexé à ces courriers les relevés climatologiques de Bordeaux Mérignac démontrant que les jours retenus étaient conformes aux critères rappelés dans l’acte de vente.

Ainsi, il apparaît que la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche peut prétendre déduire de la date de livraison 39 jours d’intempéries constituant une cause légitime au sens contractuel. Il apparaît dans ces conditions que la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche a eu un retard non justifié de 301 jours.

Les consorts X/Y demandent une somme de 7.826,20 euros au titre de loyers supplémentaires qu’ils ont du régler entre le 31 octobre 2014 et le 6 novembre 2015.

Ils affirment qu’ils ont été privés pendant ce même délai de l’agrément d’habiter un appartement plus grand, préjudice qu’ils évaluent à la somme de 90 euros /mois soit 1.080 euros.

Ils demandent également le remboursement des intérêts intercalaires qu’ils ont versés pour la période du 1^er novembre 2014 au 5 novembre 2015 soit 3.523,37 euros outre le coût de l’assurance des deux prêts pour un montant de 456,56 euros.

Ils sollicitent la réparation de leur préjudice de jouissance qu’ils évaluent à la somme de 500 euros/mois soit un total de 5.599 euros entre le 31 octobre 2014 et le 6 octobre 2015.

Ils demandent en outre l’indemnisation de désordres et de non conformités à savoir un défaut

d’implantation des tuyaux d’évacuation de la cuisine et de la salle de bains ayant nécessité des travaux de reprise qu’ils ont financés soit la somme de 674,56 euros outre la réparation de leur préjudice de jouissance lié à ces désordres évalué à la somme de 750 euros.

Enfin ils indiquent que la résidence devait comporter un local à vélo ce qui n’était pas le cas au moment de la livraison de leur appartement. Ils demandent la somme de 59,90 euros au titre de l’acquisition d’antivols ainsi que la somme de 490 euros au titre du trouble de jouissance jusqu’à la date de livraison des parties communes.

Il résulte des pièces du dossier que les consorts X/Y ont du demeurer dans leur appartement en location ce qui a engendré pour eux un préjudice financier représentant les loyers payés. Néanmoins pour tenir compte du retard justifié, il y a lieu de limiter leur demande au montant des loyers entre le 9 décembre 2014 et le 6 octobre 2015 soit une somme de 6.354,01 euros.

En ce qui concerne les frais intitulés 'valeur locative', la cour constate qu’il s’agit d’un des éléments à prendre en compte dans le préjudice de jouissance. Cette demande en tant que telle sera rejetée.

Il est certain que le retard de livraison a entraîné pour les consorts X/Y le paiement d’intérêts intercalaires correspondant au 9 mois et 28 jours de retard dont ils n’auraient pas été débiteurs si la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche avait livré dans les temps l’immeuble vendu. En conséquence, il y a lieu de condamner la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche au paiement de la somme de 2.311,18 euros à ce titre.

M. X et M^me Y réclament le remboursement de l’assurance DC/ITT/INVAL pour quatre prêts. Outre le fait qu’ils ne justifient que de deux prêts, il convient de relever que les cotisations d’assurance sont directement liées à la souscription de prêts et non au retard de livraison. Ils ne démontrent pas que leurs prêts auraient été allongés entraînant ainsi l’existence de cotisations d’assurance supplémentaires. Il convient de les débouter de ce chef de demandes.

Il est incontestable que le retard de livraison de l’immeuble a occasionné à M. X et à M^me Y un préjudice de jouissance puisqu’ils n’ont pas pu bénéficier pendant 9 mois et 28 jours d’un appartement plus spacieux et un préjudice moral en raison de l’attente de la réalisation de cette opération immobilière liée avec les reports de livraison annoncés tardivement par la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche. C’est à bon droit que le premier juge leur a alloué une somme de 5.500 euros à ce titre.

En ce qui concerne les désordres et non conformités à la réception, la cour relève que les pièces versées aux débats ne permettent pas de démontrer la non conformité des tuyaux de la cuisine au regard du plan de la société Cuisine plus. De plus, l’absence de local à vélos au moment de la livraison de leur appartement ne peut s’analyser comme une non conformité puisqu’il s’agissait en fait d’un simple retard. Au surplus, l’achat d’anti-vol pour leurs vélos ne peut être imputé à l’absence de local vélo, la présence d’un tel local ne dispensant pas les propriétaires de vélos de se prémunir d’un éventuel vol en posant une telle sécurité qui d’ailleurs est utile en dehors du lieu de stockage habituel de ceux-ci. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les consorts X/Y de ce chef de demande.

Enfin M. X et M^me Y demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche à leur remettre les copies des certificats du label RT2012 et du label BBC et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter du jugement de première instance.

Cependant M. X et M^me Y reconnaissent dans leurs conclusions que ces deux documents leur ont été remis par la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche. Certes la remise de ces documents n’est intervenue que le 22 juin 2017 mais il résulte d’un courrier de Promotelec Services que le dit certificat n’a été remis à la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche que le 21 juin 2017. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il avait condamné sous astreinte la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche à remettre les dits certificats.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche à payer à M. X et M^me Y la somme de 5.500 euros au titre de leur trouble de jouissance et préjudice moral ainsi que la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’infirme pour le surplus.

Statuant à nouveau,

Condamne la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche à verser à M. X et M^me Y la somme de 6.354,01 euros au titre des loyers et la somme de 2.311,18 euros au titre des intérêts intercalaires.

Déboute M. X et M^me Y du surplus de leurs demandes.

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une mesure d’astreinte portant sur la remise de certificats d’attribution du Label RT2012 et du Label BBC.

Condamne la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche à verser à M. X et M^me Y la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Kaufman & Broad Bordeaux Rive Gauche aux dépens d’appel.

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne Lavergne-Contal, présidente, et madame Audrey Collin, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE