ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 22 Janvier 2020

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 18/02842 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KN26

SCI DU […]

c/

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Société URBALYS HABITAT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 22 Janvier 2020

Par Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l’affaire opposant :

SCI DU […]

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social […]

représentée par M^e Olivier ENYENGE ESSOMBE, avocat au barreau de PÉRIGUEUX

Appelante d’un jugement rendu le 06 avril 2018 par le juge de l’expropriation du département de la Dordogne suivant déclaration d’appel en date du 03 mai 2018,

à :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

TRÉSORERIE GÉNÉRALE FRANCE DOMAINE – […]

BORDEAUX

représenté en la personne de Monsieur X Y

Société URBALYS HABITAT

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[…]

représentée par M^e Frédéric CHASTRES, avocat au barreau de BERGERAC

Intimés,

Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 27 novembre 2019 devant :

Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente

Monsieur Z-A B, Magistrat honoraire ayant des fonctions juridictionnelles,

Madame Catherine COUDY, Conseillère

Greffier lors des débats : Florence Chanvrit

en présence de Monsieur X Y, inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu’il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

La Sci du […] est propriétaire sur la commune de Bergerac des lots 1 à 8 et de 463/1000 des parties communes générales de la copropriété des 13 et 15 de la rue de Berggren et titulaire du droit de jouissance exclusive sur la cour de cet immeuble, de 160 m² en sa qualité de propriétaire du lot n°6 et de 105 m² en sa qualité de propriétaire du lot n°8. Ces biens se situent sur l’emprise cadastrée section ES […] qui est d’une contenance totale de 910 m².

Le préfet de la Dordogne par arrêtés du 17 février 2015 :

— déclare insalubre à titre remédiable le bâtiment situé commune de […], sur la parcelle cadastrée section ES n°369 sur la commune de Bergerac ;

— déclare insalubre à titre irrémédiable le bâtiment B, lot 10, situé commune de Bergerac, […] et […], sur la parcelle cadastrée section ES […] sur laquelle se trouve les biens appartenant à la SCI du […] ;

— déclare insalubre à titre remédiable le bâtiment C lot […], 1 et […], sur la parcelle cadastrée section ES […] ;

Par délibération du conseil municipal de la commune de Bergerac du 7 juillet 2016, la société Urbalys Habitat se voit confiée l’opération de résorption de l’habitat insalubre et de renouvellement urbain de l’îlot Berggren.

Par arrêtés préfectoraux des 7 et 25 juillet 2017, l’acquisition par voie d’expropriation de tous les immeubles de l’îlot Berggren est déclarée d’utilité publique. Ces décisions déclarent immédiatement cessible, pour cause d’utilité publique, au profit de l’aménageur, la parcelle cadastrée ES 150 de 910 m² sachant que la commune de Bergerac a procédé aux relogements nécessaires, que le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires est fixé conformément aux évaluations domaniales du 22 mars 2017 et il est prévu une prise de possession des biens après paiement de l’indemnité provisionnelle aux propriétaires ou, en cas d’obstacle au paiement, après consignation de l’indemnité provisionnelle.

La société Urbalys Habitat ne parvenant pas à contacter la Sci du 13, rue Bergreen, consigne les provisions lui revenant ce qu’elle notifie à l’intéressée avant prendre possession des lots litigieux.

La Sci du 13, rue Bergreen, par acte du 14 février 2018, assigne l’aménageur devant le juge de l’expropriation du département de la Dordogne pour faire prononcer la nullité des consignations.

L’aménageur conclut à la régularité de la procédure de consignation et au débouté des demandes de la Sci du […].

*

Le juge de l’expropriation du département de la Dordogne prononce par jugement du 6 avril 2018. Il déclare régulière la procédure de consignation de l’indemnité provisionnelle suivie par l’aménageur et, en conséquence, déboute la Sci du […] de l’ensemble de ses demandes, la condamne à payer à son adversaire la somme de 200 € pour frais irrépétibles et lui laisse la charge des dépens de l’instance.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge, après avoir relevé que l’examen de la régularité de la consignation de l’indemnité provisionnelle due au propriétaire exproprié ressortissait de sa compétence, rappelle que dans tous les cas d’obstacles au paiement prévu à l’article R323-8 du code de l’expropriation, l’expropriant peut prendre possession en consignant le montant de l’indemnité et que l’opposition au paiement peut être, soit exprès, soit tacite ; qu’au cas d’espèce bien que dûment mise en demeure, l’expropriée s’est abstenue de lui adresser ses coordonnées bancaires, faisant ainsi obstacle au paiement de la provision et qu’en conséquence la procédure suivie par l’aménageur est régulière.

*

La Sci du 13, rue Bergreen relève appel de cette décision dont elle poursuit l’infirmation. Elle entend faire juger que la consignation de l’indemnité d’expropriation, nullement fixée en l’état, est irrégulière et elle voudrait qu’il soit enjoint à la société Urbalys de requérir auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation, dans les 8 jours de la décision à intervenir, la déconsignation de la valeur vénale des biens expropriés. Elle réclame 6.000 € pour frais irrépétibles et poursuit la condamnation de l’aménageur aux dépens de l’instance.

Au soutien de son recours, elle fait valoir :

— que ses immeubles n’ont jamais été déclarés insalubres,

— que la délibération du conseil municipal du 7 juillet 2016 a été prise en présence d’élus, membres de la société Urbalys, ce qui caractérise une ingérence coupable,

— que les arrêtés préfectoraux des 7 et 25 juillet 2017 sont actuellement contestés devant le

tribunal administratif ;

— que si l’expropriation de ses biens a été déclarée d’utilité publique, il n’a jamais été prétendu que les emprises étaient elles-mêmes insalubres ;

— qu’aucun texte ne prévoit que l’autorité expropriante devrait notifier l’arrêté et enjoindre aux propriétaires de transmettre un RIB pour le paiement de l’indemnité provisionnelle ;

— qu’il s’ensuit qu’il ne peut être tiré aucune conséquence du fait que les plis recommandés des 1^er et 28 août 2017 n’auraient pas été retirés alors surtout que ces envois n’ont été précédés d’aucune tentative amiable pour parvenir à la cession des biens ;

— que les ordonnances d’expropriation n’étant pas intervenues à la date des notifications, les propriétaires n’avaient aucune obligation de déférer à une injonction de remettre un RIB ;

— que l’article L511-2 du code de l’expropriation prévoit que l’autorité qui déclare d’utilité publique l’expropriation des biens déclarés insalubre doit :

* fixer l’indemnité provisionnelle allouée au propriétaire en référence à l’estimation domaniale,

* déterminer la date pour la prise de possession qui doit être d’au moins d’un mois après paiement de l’indemnité provisionnelle ou consignation de la dite indemnité,

* fixer l’indemnité provisionnelle de déménagement pour le cas ou celui-ci ne serait pas assuré par l’expropriant et fixer, le cas échéant, l’indemnité de privation de jouissance, et que l’indemnité de déménagement qui n’a pas été prévue, n’a pas été consignée ;

— que l’avis des domaines était assorti de nombreuses réserves, qui n’ont jamais été levées ;

— que la procédure a été conduite sans enquête préalable ;

— que si les ordonnances d’expropriation ont été finalement rendues, la problématique de l’indemnisation n’a jamais été abordée, aucune offre n’ayant jamais été faite ;

— que l’expropriation des lots 2 et 3 est intervenue pour des raisons totalement étrangères à l’utilité publique ;

— que la procédure de consignation opérée par l’expropriant est irrégulière car :

a) ses immeubles n’ont jamais été déclarés insalubres et n’ont jamais fait l’objet d’un arrêté de péril assortis d’une ordonnance de démolition ou d’une interdiction définitive d’habiter (article L511-1 et L511-2 du code de la construction et de l’habitation) ;

b) les circonstances de l’espèce ne caractérisent pas une opposition à paiement de l’indemnité provisionnelle au sens des dispositions de l’article R322-8 du code de l’expropriation ;

c) la valeur vénale de l’immeuble fixée sous réserve par l’administration domaniale ne peut se confondre avec l’indemnité provisionnelle qui doit être expressément fixée par l’administration domaniale.

Elle reproche à la société Urbalys au travers de sa dirigeante d’avoir un comportement particulièrement déloyal qui n’hésite pas à dénaturer les pièces du dossier comme son courrier du 1^er décembre 2017 car là où elle lit : je ne serais à même de vous autoriser (le paiement) qu’après accord de mon conseil en cours d’étude des voies et moyens de recours possibles en réalité il fallait lire : je ne serais à même de vous autoriser à pénétrer dans mes locaux qu’après accord de mon conseil en cours d’étude des voies et moyens de recours possibles.

*

La société Urbalys Habitat conclut à la confirmation de la décision déférée avant de réclamer 10.000 € pour procédure abusive et dilatoire et 3.500€ pour frais irrépétibles.

Elle fait valoir qu’en matière de résorption de l’habitat insalubre la consignation est régie par le code de l’expropriation ; que l’article L511-1 du code de l’expropriation prévoit que peut être poursuivie l’expropriation :

— d’immeubles déclarés insalubres,

— d’immeubles à usage total ou partiel d’habitation faisant l’objet d’arrêtés de périls (…) ;

— à titre exceptionnel, d’immeubles qui ne sont eux-mêmes ni insalubres, ni impropres à l’habitation, lorsque leur expropriation est indispensable à la démolition d’immeubles insalubres ou d’immeubles menaçant ruine, ainsi que des terrains où sont situés les immeubles déclarés insalubres ou menaçant ruine, lorsque leur acquisition est nécessaire à la résorption de l’habitat insalubre, alors même qu’y seraient implantés des bâtiments non insalubres ou ne menaçant pas ruine ;

— que les arrêtés préfectoraux des 7 juillet et 25 juillet 2017, devenus définitifs, ont déclaré d’utilité publique l’acquisition par voie d’expropriation des immeubles nécessaires à la résorption de l’habitat insalubre de l’îlot Berggren à Bergerac et cessibles les immeubles, parties d’immeubles et lot de copropriété du dit îlot ;

— que pour entrer en possession des immeubles, l’expropriant doit, soit avoir payé au(x) propriétaires(s) l’indemnité provisionnelle d’expropriation, soit l’avoir consignée en cas d’obstacle au paiement (article L511-2 al 4 du code de l’expropriation) ;

— que l’expropriant a été contraint de consigner car la Sci appelante n’a pas répondu à l’offre de paiement de cette indemnité qui lui a été notifiée les 1^er et 28 août 2017 et n’a pas communiqué le numéro de compte sur lequel pourrait être virée cette indemnité ;

— qu’est assimilé à un refus le fait de subordonner l’acceptation du paiement à des conditions ou des réserves (ici, la Sci le 1^er décembre 2017 a écrit à la société : je ne serais à même de vous autoriser (le paiement) qu’après accord de mon conseil en cours d’étude des voies et moyens de recours possibles et vous comprendrez que nous puissions … prendre le temps de réfléchir à une défense possible), alors qu’elle n’avait pas à autoriser le paiement, ni à prendre son temps.

— que l’appelante cherche à retarder la prise de possession des lieux sans raison car son immeuble est vide de toute occupation, et qu’il convient de sanctionner le caractère abusif et dilatoire de sa résistance ;

— que, contrainte de plaider, sa demande pour frais irrépétibles est parfaitement fondée.

*

Le commissaire du gouvernement conclut à la veille de l’audience, dans des conditions qui

n’ont pas permis de transmettre son avis aux parties. Ses conclusions ne peuvent être prises en compte.

SUR CE :

S’il n’appartient pas au juge de l’expropriation de prononcer sur la validité des délibérations du conseil municipal ou sur le bien fondé des arrêtés préfectoraux portant expropriation pour cause d’utilité publique, il lui incombe de vérifier si l’autorité expropriante devait consigner, ce qu’elle devait consigner et si la consignation a été régulièrement effectuée.

En application des dispositions de l’article L 511-1 du code de l’expropriation peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L511-2 à L511-9, au profit de l’Etat, (…) d’un organisme y ayant vocation ou d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement (…), l’expropriation

1° des immeubles déclarés insalubres (…) ;

2° des immeubles à usage total ou partiel d’habitation, ayant fait l’objet d’un arrêté de péril (…) ;

3° à titre exceptionnel, des immeubles qui ne sont eux-mêmes, ni insalubres, ni impropres à l’habitation, lorsque leur expropriation est indispensable, à la démolition d’immeubles insalubres ou d’immeubles menaçant ruine, ainsi que des terrains où sont situés les immeubles déclarés insalubres ou menaçant ruine lorsque leur acquisition est nécessaire à la résorption de l’habitat insalubre, alors même qu’y serait également implantés des bâtiments non insalubres ou ne menaçant pas ruine.

Au vu de ce texte, l’expropriation des immeubles de la SCI du […], qui sont ceux du 3° de l’article L511-1, est poursuivie suivant la procédure prévue aux articles L 511-2 à L 511-9 du code de l’expropriation et notamment en ce qui concerne le versement de l’indemnité provisionnelle ou de sa consignation prévue à l’article L 511-2 susvisé.

Le montant de l’indemnité provisionnelle est fixé par l’autorité compétente de l’Etat, ici l’autorité préfectorale, qui par arrêtés des 7 et 25 juillet 2017 l’arrête par référence aux évaluations du service du domaine de l’Etat du 22/03/2017 annexées aux décrets susvisés. Au cas d’espèce, concernant les biens de la Sci du 13, rue de Berggren, l’indemnité provisionnelle ressort à la somme de 15.330 €.

Enfin, la prise de possession par l’expropriant étant conditionnée au règlement aux propriétaires de l’indemnité d’expropriation, en cas de résistance au paiement, l’article L 511-2 prévoit, en substitut au paiement, un mécanisme de consignation. Au cas d’espèce, l’expropriant pour pouvoir justifier du règlement de l’indemnité provisionnelle qui lui permettait d’entrer en possession devait nécessairement obtenir les coordonnées bancaires du propriétaire afin d’effectuer le virement libératoire. Or, l’expropriant justifie, comme l’a d’ailleurs déjà relevé le premier juge, que l’expropriant a notifié à l’intéressée à deux reprises les arrêtés préfectoraux relatifs aux lots, dont la Sci du […] était propriétaire, en sollicitant l’envoi d’un relevé bancaire ou postal pour pouvoir procéder au règlement de l’indemnité provisionnelle. Si la première notification n’a pas touché la Sci du […], le courrier recommandé n’ayant pas été retiré, la deuxième notification a été remise à personne, comme en témoigne l’accusé de réception versé aux débats. Le fait que la Sci du […] n’ait pas cru devoir répondre à l’invite de l’expropriant est une manifestation implicite de son refus de recevoir l’indemnité fixée à son profit et est un cas d’obstacle au paiement tel que prévu à l’article R 323-8 10° du code de l’expropriation. En conséquence, la procédure de consignation menée par l’expropriant, qui était nécessaire, a été

d’une façon régulière.

La société Urbalys Habitat n’établit pas que, comme elle le prétend, le recours de la Sci du […] ait dégénéré en abus de droit et qu’il ait paralysé l’opération de résorption de l’habitat insalubre de l’îlot Berggren puisque l’expropriant a pu entrer en possession des biens convoités dans les délais de l’article L 511-2 du code de l’expropriation et la procédure d’indemnisation de l’expropriée a été conduite jusqu’à l’arbitrage du juge de l’expropriation. Elle sera déboutée de sa demande pour procédure abusive et dilatoire.

Les frais irrépétibles de l’expropriant seront arbitrés à la somme de 2.500 €. L’appelante qui succombe supportera la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Vu les articles L 511- 1 à L 511-9 et R 328-8 10° du code de l’expropriation,

Déclare l’appel recevable en la forme,

Confirme la décision déférée,

Y ajoutant,

Déboute la société Urbalys Habitat de sa demande de dommages et intérêts pour recours abusif et dilatoire,

Condamne la Sci du […] à payer à la société Urbalys Habitat la somme de 2.500 € pour frais irrépétibles,

Condamne société Urbalys Habitat aux entiers dépens,

L’arrêt a été signé par Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente et par Florence Chanvrit, AAP faisant fonction de greffier auquel elle a remis la minute signée de la décision

Le Greffier La Présidente