COUR D’APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 AVRIL 2022

N° RG 19/03560 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LDF5

SARL KAUFMAN ET BROAD GIRONDE

c/

SARL IMOGEST

SARL VENDOME IMMOBILIER BORDELAIS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 mai 2019 (R.G. 2017F01141) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 25 juin 2019

APPELANTE :

SARL KAUFMAN ET BROAD GIRONDE, agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentée par Maître Y Z de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SARL IMOGEST, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, […]

SARL VENDOME IMMOBILIER BORDELAIS, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, […]

représentées par Maître Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 28 février 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie PIGNON, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Nathalie PIGNON, Présidente,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Exposé du litige

Un mandat a été signé le 4 mars 2011 entre la société Kaufman & Broad Gironde (société Kaufman) et la société Imogest et le 20 mai 2011 entre la société Kaufman et la société Vendôme immobilier Bordelais (société Vendôme). Chaque mandat a porté sur les recherches, démarches et négociations en vue de l’acquisition d’un bien immobilier situé à Bruges et appartenant à la société SAS Létoile.

La société Kaufman s’était engagé à payer des honoraires incompressibles de 100 000 euros à la société Imogest et 50 000 euros à la société Vendôme pour la réalisation de la transaction.

Le mandat a été conclu pour une durée de 24 mois et la société Kaufman s’était interdit de traiter la transaction directement pendant le mandat et dans les 24 mois suivants son expiration.

Le 30 janvier 2015, la société Kaufman a signé une promesse de vente avec la société Létoile.

Par courrier recommandée avec accusé de réception du 9 décembre 2016, les sociétés Imogest et Vendôme ont mis en demeure la société Kaufman de leur payer respectivement la somme de 120.000 euros et la somme de 60.000 euros.

Par acte d’huissier en date du 27 octobre 2017, les sociétés Imogest et Vendôme ont assigné la société Kaufman devant le tribunal de commerce de Bordeaux en paiement de la somme de 180.000 euros.

Par jugement contradictoire du 29 mai 2019, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

- condamné la société Kaufman à payer à a société Imogest la somme de 120.000 euros et à la société Vendôme la somme de 60.000 euros, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2016,

- débouté la société Imogest et la société Vendôme de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- condamné la société Kaufmann à payer à la société Imogest la somme de 2 000 euros et à la société Vendôme la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Kaufman aux dépens.

Par déclaration du 25 juin 2019, la société Kaufman &Broad a interjeté appel de cette décision énumérant expressément les chefs critiqués et intimant les sociétés Imogest et Vendôme.

Par ordonnance de référé du 19 septembre 2019, le Premier Président de la Cour d’appel de Bordeaux a :

- autorisé la société Kaufman à consigner sur un compte séquestre entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de Bordeaux, jusqu’à l’arrêt à intervenir, la somme de 180.000 euros, dans le délai d’un mois de la signification de l’ordonnance,

- condamné la société Kaufman & Broad à verser à la société Imogest et à la société Vendôme, chacune, la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes autres demandes,

- condamné la société Kaufman aux entiers dépens de l’instance en référé.

Prétentions et moyens des parties

Par conclusions transmises par RPVA le 19 février 2020, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société Kaufman demande à la cour de :

- la déclarer bien fondée en son appel et la juger recevable en ses demandes,

- y faisant droit,

- à titre principal,

- réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 27 mai 2019,

- débouter purement et simplement les sociétés Imogest et Vendôme de l’intégralité de leurs prétentions au motif qu’aucune vente n’est intervenue entre elle et la société Létoile,

- à titre subsidiaire,

- réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 27 mai 2019 en ce

qu’il a jugé que la demande de nullité du mandat soulevée par elle n’était pas fondée,

- prononcer la nullité absolue du mandat conclu le 2 mars 2011 entre elle et les sociétés Imogest et Vendôme,

- débouter purement et simplement les sociétés Imogest et Vendôme de l’intégralité de leurs prétentions,

- à titre infiniment subsidiaire,
- réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 27 mai 2019 en ce

qu’il a jugé qu’elle ne produirait aucune preuve pour justifier des manquements des mandataires pour la condamner à leur verser les commissions prévues à la clause d’exclusivité après avoir jugé qu’il s’agissait d’un mandat simple, sans en tirer les conséquences,

- par conséquent,

- prononcer la nullité absolue du mandat conclu le 2 mars 2011 entre elle et les sociétés Imogest et Vendôme,

- débouter purement et simplement les sociétés Imogest et Vendôme de l’intégralité

de leurs prétentions,

- en tout état de cause,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 27 mai 2019 en ce qu’il a débouté les sociétés Imogest et Vendôme de leurs demandes de dommages et

intérêts pour prétendue résistance abusive,

- condamner les sociétés Imogest et Vendôme à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Y Z, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société appelante a de nouveau transmis par RPVA le 7 février 2022 des conclusions dont le dispositif est identique, sauf en ce qu’il est sollicité en outre que soit prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture.

La société Kaufman fait notamment valoir que le terrain n’a jamais été acheté par elle car la promesse de vente du 30 janvier 2015 n’a pas été suivie d’effet.

Subsidiairement, elle soutient que les sociétés Imogest et Vendôme Immobilier bénéficiaient d’un mandat exclusif pour réaliser l’opération, que de ce fait, ce sont donc les règles du mandat exclusif qui doivent s’appliquer en l’espèce.

Elle fait valoir la nullité de ce mandat exclusif, plusieurs mentions étant absentes du mandat de recherche signé le 2 mars 2011: mandat établi en deux exemplaires (au lieu de trois), absence de mention des actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation, mais aussi de la périodicité des comptes rendus d’actions qu’il doit adresser à son mandant, absence de mention concernant la faculté de résiliation unilatérale du mandat résultant des dispositions de l’article 78 du décret d’application du 20 juillet 1972.

A titre infiniment subsidiaire, si le mandat litigieux devait être qualifié de mandat simple, elle soutient que, s’il existe des mentions obligatoires concernant la dénonciation du contrat en matière de mandat exclusif, ces mentions doivent également obligatoirement être indiquées sur un mandat non exclusif.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 6 décembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, les sociétés Imogest et Vendôme demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, y ajoutant la condamnation de la Sarl Kaufman & Broad Gironde, à leur payer, ensemble, 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même aux entiers dépens d’instance.

Les sociétés Imogest et Vendôme font notamment valoir que contrairement aux dires de la Société Kaufman & Broad, l’opération a parfaitement réussi puisque définitivement finalisée par acte notarié du 29 mai 2020.

Elles s’opposent à la nullité invoquée, l’exemplaire destiné au mandant lui ayant été remis immédiatement, le mandat ayant bien été enregistré chronologiquement par les deux sociétés dans le registre prévu par la loi, et le numéro du mandat reporté dans le registre.

Sur le non-respect des dispositions de la loi Hoguet, les intimées soutiennent qu’il ne s’agit pas d’un mandat de recherche (ou de présentation d’un bien à vendre), malgré les termes du contrat, mais d’une négociation d’une opération immobilière qui porte sur un bien déjà déterminé, et qu’aucune violation des dispositions de la loi Hoguet ne saurait être reprochée s’agissant du mandat signé par Kaufman & Broad dans la mesure où la durée de ce mandat est expressément stipulée dans le contrat.

Broad de la famille Letoile et, ainsi que le dit très clairement Monsieur X (représentant la société Kaufman), qu’un mandat a été signé avec la société Kaufman & Broad.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2022 et le dossier a été fixé à l’audience du 28 février 2022.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.

MOTIFS

Les dernières écritures de la société appelante ont été signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture, sans qu’il soit justifié d’un motif grave justifiant la révocation de cet acte de procédure, de sorte qu’il convient de les déclarer irrecevables.

La société appelante soutient en premier lieu à tort qu’aucune vente n’est jamais intervenue, dès lors qu’il est justifié par les sociétés intimées par sa production que, par acte authentique du 29 mai 2020, la société Kaufman & Broad a acquis de la SAS Létoile le bien immobilier situé à Bruges, […], objet du mandat litigieux.

La société appelante soulève ensuite la nullité au motif qu’il s’agit d’un mandat exclusif dont certaines mentions obligatoires sont absentes, ou à titre subsidiaire d’un mandat simple, également nul pour les mêmes motifs d’irrégularité formelle.

Les sociétés intimées soutiennent en réplique qu’aucune irrégularité n’affecte le mandat signé à leur profit, qui n’est pas un mandat de recherche, malgré les termes du contrat, mais un mandat de négociation d’une opération immobilière qui porte sur un bien déjà déterminé.

Ce mandat, intitulé 'mandat de recherche', qui porte sur le seul bien susceptible de faire l’objet de la vente pour laquelle l’acquéreur a fait appel à l’entremise de l’agent immobilier, doit s’analyser non pas comme un mandat de présentation d’un bien à vendre mais comme un mandat de négociation d’une opération immobilière.
Ce mandat de négociation est soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dans sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, laquelle ne prévoit aucune distinction en fonction de la profession des parties en cause, et s’applique, conformément à son article 1er, à l’agent immobilier qui n’a qu’une mission d’entremise, ce qui est le cas en l’espèce.

Selon les dispositions de l’article 7 de ladite loi, sont nulles les promesses et conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

Par ailleurs en application de l’article 6 de la même loi, les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6° doivent être rédigées par écrit. Les dispositions de l’article 1325 du code civil leur sont applicables. Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.

Ces conditions sont fixées par l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dans sa rédaction applicable à la cause, qui prévoit, aux termes de ses deux premiers alinéas : 'Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception…'

Il résulte du rapprochement de ce texte avec l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 que lorsqu’il est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou qu’il comporte une clause de garantie de rémunération en faveur de l’intermédiaire même si l’opération est conçue sans ses soins, le mandat doit rappeler la faculté qu’a chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment, dans les conditions de forme et de délai règlementairement prescrites, et en faire mention, comme de la clause dont cette faculté de résiliation procède, en caractères très apparents. Cette disposition influant sur la détermination de la durée du mandat est prescrite à peine de nullité absolue de l’entier contrat en application de l’article 7 de la loi du 6 janvier 1970, dans sa version applicable au présent litige.

En l’espèce, le mandat du 2 mars 2011 prévoit : 'Le mandant s’interdit pendant toute la durée du mandat, et pendant les vingt quatre mois suivant son expiration, de traiter l’achat éventuel directement, ou indirectement sous quelque forme que ce soit, y compris en partenariat, avec le ou les vendeurs, ou avec d’autres intermédiaires. A défaut, le mandant restera redevable aux mandataires, à titre d’indemnité forfaitaire et définitive du montant des honoraires qu’ils auraient dû percevoir.

Le présent mandat est consenti au mandataire pour une durée de 24 mois.'

Des termes de cette clause, il ressort clairement que les parties ont contracté un mandat exclusif, la société Kaufman & Broad s’interdisant de traiter l’achat directement ou avec d’autres intermédiaires, et ce, pendant toute la durée du mandat.
Par ailleurs, ce mandat exclusif prévoit qu’à défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire et définitive, à la charge du mandant, du montant égal des honoraires que les mandataires auraient dû percevoir.

De même il prévoit sous la même pénalité l’interdiction pour le mandant pendant 24 mois suivant l’expiration du mandant, de traiter directement ou indirectement ou avec d’autres intermédiaires.

Les dispositions de l’article 78 du décret susvisé s’appliquent donc à ce mandat exclusif assorti d’une clause pénale et d’une clause prévoyant la rémunération du mandataire même en cas de conclusion de l’opération sans les soins de l’intermédiaire.

La période d’irrévocabilité initiale était fixée contractuellement par le mandat à 24 mois alors que, conformément à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, elle était légalement limitée à trois mois par l’article 78 du décret, et que ledit mandat pouvait être dénoncé à tout moment, passé ce délai de trois mois, par chacune des parties quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les mentions portées sur le mandat objet du litige quant à la période initiale d’irrévocabilité et à celle de la libre dénonciation à tout moment sont donc contraires aux stipulations légales et ont pour conséquence directe d’induire en erreur et de rendre indéterminables pour le mandant tant la durée d’irrévocabilité que la périodicité d’exercice de son droit unilatéral de dénonciation.

Il en résulte que, en l’absence de mention dans le mandat sur la possibilité pour la société appelante de le dénoncer ledit mandat à l’issue d’un délai de trois mois, ledit mandat encourt la nullité absolue de l’entier contrat en application de l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970.

Il convient en conséquence, en infirmation de la décision déférée, de prononcer la nullité du mandat et de débouter les sociétés intimées de leurs prétentions.

Compte tenu de la décision intervenue, les dépens de première instance et d’appel seront laissés à la charge des sociétés intimées. Il est équitable d’allouer à la société Kaufman & Broad Gironde la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, que les sociétés Imogest et Vendôme immobilier Bordelais seront condamnées in solidum à lui payer.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les conclusions transmises par la SARL Kaufman & Broad le 7 février 2022 ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Prononce la nullité du contrat de mandat conclu entre la société Kaufman & Broad Gironde et les sociétés Imogest et Vendôme Immobilier ;

Déboute la SARL Imogest et la SARL Vendôme Immobilier Bordelais de toutes leurs demandes ;
Condamne in solidum la SARL Imogest et la SARL Vendôme Immobilier Bordelais à payer à la SARL Kaufman & Broad Gironde la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SARL Imogest et la SARL Vendôme Immobilier Bordelais aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Y Z, par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.