COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 27 juin 2024

N° RG 23/05242 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NQP6

Madame [U] [O] [H] [N] épouse [T]

Madame [X], [O], [G] [N] épouse [Y]

Madame [H], [O], [B] [N] épouse [LZ]

c/

Monsieur [L] [N]

Madame [W] [N]

Madame [F] [E]

S.C. SCCV JARDIN [N]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : ordonnances du juge de la mise en état de BORDEAUX rendues le 12 octobre 2021 et le 15 novembre 2022 (R.G. 20/04799) ; jugement rendu le 28 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX (R.G. 20/04799) suivant déclaration d’appel du 21 novembre 2023.

APPELANTES :

Madame [U] [O] [H] [N] épouse [T]

es qualité d’ayant droit de feu Monsieur [L] [R] [N]

née le 26 Juin 1953 à [Localité 19]

de nationalité Française

Profession : Retraitée,

demeurant [Adresse 1] – [Localité 8]

Madame [X], [O], [G] [N] épouse [Y]

es qualité d’ayant droit de feu Monsieur [L] [R] [N]

née le 30 Juin 1957 à [Localité 19]

de nationalité Française

Profession : Retraitée,

demeurant [Adresse 13] – [Localité 7]

Madame [H], [O], [B] [N] épouse [LZ]

es qualité d’ayant droit de feu Monsieur [L] [R] [N]

née le 1er Février 1956 à [Localité 19]

de nationalité Française

Profession : Retraitée,

demeurant [Adresse 14] – [Localité 15]

Représentées par M^e Laure COOPER, avocate au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Monsieur [L] [N]

né le 16 Février 1966 à [Localité 19]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 10] – [Localité 5]

Représenté par M^e Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [W] [N]

née le 07 Juillet 1960 à [Localité 19]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 25] – [Localité 9]

Représentée par M^e Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [F] [E]

représentée par Madame [DP] [IG], Mandataire judiciaire à la protection des majeurs

demeurant [Adresse 4] 33200 BORDEAUX – hébergée au sein de l’EHPAD Jardins de Leysotte situé [Adresse 2] [Localité 6]

née le 30 Juillet 1932 à [Localité 24]

de nationalité Française

Profession : Retraitée,

demeurant EHPAD [22] [Adresse 2] – [Localité 6]

Représentée par M^e Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué

S.C. SCCV JARDIN [N]

demeurant [Adresse 3] -[Localité 23]

Représentée par M^e Matthieu CHAUVET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 mai 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Mélody VIGNOLLE-DELTI

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

*****

LES FAITS ET LA PROCÉDURE

M. [L] [N] et Mme [F] [M] se sont mariés en 1952.

Ils sont séparés de corps depuis le 30 novembre 1997.

De leur union sont nés cinq enfants:

' [U] épouse [T],

' [X] épouse [Y],

'[H] épouse [LZ],

'[W] [N]

'[L], prénommé comme son père.

Le 14 mai 2019, les parents [N] ont vendu à la SCCV Jardins [N], s’agissant de la réitération en la forme authentique de la vente sous seing privé régularisée un an auparavant, de parcelles de terre appartenant à chacun des deux époux':

— M. [L] [N] une parcelle de terre lui appartenant en propre dans la commune de [Localité 19] pour le prix de 521 600 euros

— Mme [M] épouse [N] deux parcelles de terre, contiguës, lui appartenant en propre, situées dans la même commune pour le prix de 278 000 euros.

La veille de la réitération de cette vente, Mme [U] [N] épouse [T] a déposé une requête aux fins de voir ordonner une mesure de protection à l’égard de sa mère.

Le 8 juillet 2019, Mme [N] mère a été placée sous sauvegarde de justice pour la durée de l’instance.

Le 26 septembre 2019, celle-ci a été placée sous tutelle aux biens et sous curatelle à la personne, Mme [IG] étant désignée en qualité de tutrice.

Il convient de préciser que sur demande de mainlevée de la mesure de protection, Mme [N] mère a été déboutée mais le juge lui a accordé la libre disposition de son compte courant.

En juin 2020, la tutrice de Mme [N] mère a assigné M. [L] [N] et la SCCV [N], acheteur des parcelles aux fins de voir annuler cette vente en raison d’une insanité d’esprit des vendeurs et au motif que la vente aurait été effectuée à vil prix.

Mesdames [U] [T], [X] [Y] et [H] [LZ] ont de leur coté assigné leur frère [L], leur s’ur [W] [N] et leur mère représentée par sa tutrice aux mêmes fins.

Les procédures ont été jointes.

M. [L] [N], père est décédé en octobre 2020. Celui-ci avait été placé sous tutelle aux biens et curatelle à sa personne le 8 juillet 2019.

Par ordonnance du 12 octobre 2021, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formulée par Mme [IG] de Mme [N] aux motifs de l’existence dans le dossier d’éléments de fait et de droit suffisants.

Par ordonnance en date du 15 novembre 2022, le juge de la mise en état a également rejeté la demande d’obtention de pièces du dossier de tutelle de Mme [N], soutenue par Mesdames [U], [X] et [H] [N], ainsi que par Madame [DP] [IG] ès qualités de tutrice de celle-ci, au motif qu’il n’appartenait pas au juge de la mise en état de se substituer au juge des tutelles, seul compétent après le prononcé de la mesure de protection, pour autoriser la délivrance d’une copie des pièces du dossier d’un majeur protégé et que cette communication ne pouvait être entreprise qu’à celui-ci ou à son tuteur.

Par jugement en date du 28 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré recevable l’action en nullité de la vente conclue le 14 mai 2019 par Monsieur [L] [N] portant sur une parcelle sise à [Localité 19], cadastrée Section AO, numéro [Cadastre 17] élevée par Madame [DP] [IG], en qualité de curatrice à la personne et de tutrice aux biens de Madame [F] [E], veuve [N], ayant-cause de Monsieur [L] [N] ;

— débouté Madame [DP] [IG], en qualité de curatrice à la personne et de tutrice aux biens de Madame [F] [E], veuve [N], et Mesdames [U] [N], épouse [T], [X] [N], épouse [Y], et [H] [N], épouse [LZ] de l’ensemble de leurs chefs de demande ;

— débouté la SCCV Jardins [N] de sa prétention en indemnisation à hauteur 8.042,73 euros au titre de son préjudice matériel et financier ;

— condamné Madame [DP] [IG], en qualité de curatrice à la personne et de tutrice aux biens de Madame [F] [E], veuve [N], et Mesdames [U] [N], épouse [T], [X] [N], épouse [Y], et [H] [N], épouse [LZ] au paiement de la somme de 2.500 euros à la SCCV Jardins [N] et la somme de 2.500 euros à Monsieur [L], [V] [N] in solidum avec Madame [W] [N];

— condamné Madame [DP] [IG], en qualité de curatrice à la personne et de tutrice

aux biens de Madame [F] [E], veuve [N], et Mesdames [U] [N], épouse [T], [X] [N], épouse [Y], et [H] [N], épouse [LZ] aux dépens.

— débouté les parties du surplus de leurs chefs de demande.

Par déclaration électronique en date du 21 novembre 2023, Mesdames [U] [N], [X] [N], [H] [N] ont interjeté appel de ce jugement ainsi que des deux ordonnances du juge de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions du 22 avril 2024, Mesdames [U] [N], [X] [N], [H] [N] demandent à la cour de :

— les juger recevables et bien fondées en leurs appels interjetés à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 15 octobre 2022 et du jugement rendu par le tribunal judiciaire du 28 septembre 2023 par déclaration d’appel du 21 novembre 2023,

Avant dire droit,

— réformer l’ordonnance en date du 15 octobre 2022 en ce qu’elle les a déboutées de l’intégralité de leurs demandes,

— ordonner la communication des pièces du dossier de tutelle ouvert à l’égard de Madame [F] [E] veuve [N] sous le numéro RG 19/A/001051,

Statuant à nouveau,

— réformer le jugement en date du 28 septembre 2023 en ce qu’il les a déboutées de l’intégralité de leurs demandes ;

— ordonner l’annulation de la vente conclue entre Monsieur [L] [R] [N] et la SCCV Les Jardins [N] le 14 mai 2019 par acte en l’étude de Maître [I], notaire à [Localité 5], eu égard à l’altération des facultés mentales de Monsieur [L] [R] [N] lors de la signature de cet acte,

— condamner la SCCV Les Jardins [N] à restituer à l’indivision successorale de feu Monsieur [L] [R] [N] en nature la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 17] située [Adresse 12] à [Localité 19] (33) d’une contenance de 29 a et 43 ca dans l’état antérieur à la vente,

— ordonner que le présent arrêt à intervenir prononçant le transfert de propriété de la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 17] située [Adresse 12] à [Localité 19] (33) d’une contenance de 29 a et 43 ca sera publié à la Conservation des Hypothèques de Bordeaux à la diligence des appelantes,

— mettre à la charge de la SCCV Les Jardins [N] les frais de publication de l’arrêt à intervenir à la Conservation des Hypothèques de Bordeaux ;

— condamner la SCCV Les Jardins [N] à supporter à ses frais exclusifs la charge des frais nécessaires à la remise en l’état antérieur de la parcelle nue cadastrée section AO numéro [Cadastre 17] située [Adresse 12] à [Localité 19] (33) :

— condamner également la SCCV Les Jardins [N] à restituer à l’indivision successorale de feu Monsieur [L] [R] [N] les fruits et la valeur de la jouissance que la vente a procuré,

A titre subsidiaire, si la restitution en nature était jugée impossible,

— condamner la SCCV Les Jardins [N] à payer la somme de 570.916,69 euros à l’indivision successorale du défunt Monsieur [L] [N],

— condamner également la SCCV Les Jardins [N] à payer à l’indivision successorale du défunt Monsieur [L] [N] les fruits et la valeur de jouissance que la vente lui a procurée, au prorata des droits détenus par l’indivision (soit 65,20 %),

A titre infiniment subsidiaire, si la cour s’estimait insuffisamment renseignée sur la valeur des parcelles,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire et donner mission à l’expert qui sera désigné de chiffrer la valeur du bien immobilier cédé et de l’indemnité d’éviction due à Monsieur [L] [N] fils, ainsi que les fruits et valeur de la jouissance devant revenir à l’indivision successorale du défunt Monsieur [L] [N],

En toute hypothèse,

— débouter la SCCV Les Jardins [N] de sa demande formulée au titre de l’appel incident tendant à voir condamné les appelantes et Madame [IG] au paiement de la somme de 8.042,73€ à mettre par états et déclarations au jour de l’audience,

— condamner la SCCV Les Jardins [N] in solidum avec Monsieur [L] [N] fils et Madame [W] [N] à leur verser une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance,

Dans leurs dernières conclusions du 24 avril 2024, la SCCV Jardin [N] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— Confirmer la décision du 28 septembre 2023 en ce qu’elle a débouté Mme [IG] et Mmes [U], [X] et [H] [N] de leur action en nullité des ventes et des restitutions subséquentes.

— Débouter intégralement Mme [IG] et Mmes [U], [X] et [H] [N] de leurs demandes dirigées contre elle.

Sur l’appel incident de la SCCV Jardin [N],

Statuant à nouveau,

— Condamner Mme [IG] ès qualité et Mmes [U], [X] et [H] [N] à lui régler solidairement la somme de 8.042,73 € à mettre par états et déclarations au jour de l’audience finale, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.

— Les condamner à régler solidairement à la concluante la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— Les condamner aux entiers dépens d’instance.

Dans leurs dernières conclusions du 6 mars 2024, [L] et [W] [N] demandent à la cour de :

— Déclarer Madame [IG] ès qualités de tutrice de Mme [N] et Mmes [U], [X] et [H] [N] mal fondées en leur appel tant de l’ordonnance du Juge de la mise en état du 15 octobre 2022 que du jugement du tribunal judiciaire du 28 septembre 2023.

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du Juge de la mise en état du 15/10/2022 et le jugement du tribunal judiciaire du 28/09/2022.

— Débouter Madame [IG] ès qualités de tutrice de Mme [N] et Mmes [U], [X] et [H] [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Les condamner solidairement à régler à Monsieur [L], [V] [N] et Madame [W] [N] à chacun, la somme de 5.000 € sur leurs propres deniers et fonds personnels et ce sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— Condamner les mêmes en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions du 2 avril 2024, Madame [DP] [IG], agissant ès qualités de tutrice de Madame [F] [E], demande à la cour de :

Avant dire droit,

— Dire et juger recevables et bien fondés les appels incidents de Madame [N] représentée par sa tutrice

— Réformer l’ordonnance du juge de la mise en état du 15 octobre 2022 en ce qu’elle l’a déboutée ès qualité de tutrice de Madame [F] [E] veuve [N]

— Ordonner la communication des pièces du dossier de tutelle ouvert à l’égard de Madame [F] [E] veuve [N] sous le numéro RG 19/A/001051

Au fond,

— Constater que Madame [N] n’était pas, au jour de la vente de ses biens, saine d’esprit

— Constater que Monsieur [N] n’était pas, au jour de la vente de son bien, sain d’esprit

— En conséquence, réformer le jugement du 28 septembre 2023 en ce qu’il l’a déboutée ès qualité de tutrice de Madame [F] [E] veuve [N],

A titre principal, réformant le jugement entrepris,

— Annuler la vente conclue le 14 mai 2019, en l’étude de Maître [I], Notaire à [Localité 5], par Madame [N] au bénéfice de la SCCV Jardins [N] et portant notamment sur les parcelles cadastrées section AO numéro [Cadastre 11] et [Cadastre 16] pour un montant total de 278 400 €

— Annuler la vente conclue le 14 mai 2019, en l’étude de Maître [I], Notaire à [Localité 5], par Monsieur [N] au bénéfice de la SCCV Jardins [N] et portant sur la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 17] pour un montant total de 521 600 €

— Condamner la SCCV Jardins [N] à lui restituer ès qualité de tutrice de Madame [F] [E] veuve [N] les biens vendus, cadastrés section AO numéro [Cadastre 11] et [Cadastre 16], dans l’état dans lequel ils se trouvaient au jour de la vente annulée

— Condamner la SCCV Jardins [N] à restituer à l’indivision de Monsieur [N] le bien vendu, cadastré section AO numéro [Cadastre 17], dans l’état dans lequel il se trouvait au jour de la vente annulée

— Ordonner la publication de l’arrêt rendu, aux frais de la SCCV Jardins [N]

— Condamner la SCCV Jardins [N] à régler les frais de remise en état ou tout autre frais ou remboursement à effectuer rendus nécessaires par la remise à l’état antérieur des parcelles cadastrées section AO numéro [Cadastre 11] et [Cadastre 16] et [Cadastre 17] mais également du bien constituant la maison d’habitation de Madame [N]

— Condamner la SCCV Jardins [N] à lui restituer ès qualité de tutrice de Madame [F] [E] veuve [N], s’agissant des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 16], et à l’indivision successorale, s’agissant de la parcelle [Cadastre 17], les fruits et la valeur de la jouissance que la vente lui a procurée et dont la SCCV Jardins [N] est sommée de justifier dans le cadre de la présente procédure

— Condamner la SCCV Jardins [N] à lui rembourser ès qualité de tutrice de Madame [F] [E] veuve [N] les frais notariés mis à la charge des vendeurs et de Madame [N]

A titre subsidiaire, si la restitution en nature est jugée impossible et réformant le jugement entrepris,

— Condamner la SCCV Jardins [N] à lui restituer les biens en valeur, ès qualité de tutrice de Madame [F] [E] veuve [N], s’agissant des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 16], et à l’indivision successorale, s’agissant de la parcelle [Cadastre 17], outre les fruits et la valeur de la jouissance que la vente lui a procurée et dont la SCCV Jardins [N] est sommée de justifier dans le cadre de la présente procédure, soit, la condamner à lui régler la somme de 1 700 000 € outre les fruits et la valeur de la jouissance que la vente lui a procurée déduction faite des 800 000 € d’ores et déjà payés entre les mains des vendeurs pour l’acquisition litigieuse,

— A défaut, statuer ce que de droit sur la demande d’expertise formulée par Mesdames [LZ], [T] et [Y], à titre infiniment subsidiaire

Dans tous les cas,

— Condamner la SCCV Jardins [N] à lui payer ès qualité de tutrice de Madame [F] [E] veuve [N] la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile

— Condamner la SCCV Jardins [N] aux entiers dépens

— Débouter la SCCV Jardins [N], Monsieur [L] [N] et Madame [W] [N] de leurs demandes notamment reconventionnelles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de l’ordonnance du juge de la mise en état du 12 octobre 2021

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, un acte juridique est valable sous réserve notamment que la personne qui s’y est engagée soit en capacité de contracter au moment de la signature de l’acte.

En effet, l’article 414-1 du code civil dispose que «'pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte ».

Par ailleurs, l’article 1123 du code civil dispose que «'toute personne peut contracter si elle n’en est pas déclarée incapable par la loi ».

En outre, la preuve de l’insanité d’esprit peut être rapportée par tout moyen.

Le demandeur à l’action en nullité doit apporter la preuve de l’insanité d’esprit du contractant au moment de la conclusion de l’acte et doit ainsi prouver d’une part, l’existence d’un trouble mental ayant affecté le discernement du disposant, et d’autre part l’existence de ce trouble au moment de la rédaction de l’acte dont la nullité est sollicitée.

En l’espèce, les demanderesses à l’action ont communiqué plusieurs certificats médicaux et des témoignages.

En outre, au jour où l’acte litigieux a été passé aucune mesure de protection n’avait été ordonnée au bénéfice de Mme [N], une telle demande ayant été formulée seulement la veille de celui-ci.

En conséquence, lors de la passation de cet acte, Mme [N] n’était pas limitée dans sa liberté de contracter.

Aussi, il appartient au juge seul de rechercher si, au moment de la conclusion de l’acte, Mme [N] était saine d’esprit au regard des pièces médicales et des témoignages qui sont versées aux débats.

Or si Mme [N] était au jour de la passation de la vente atteinte de troubles cognitifs elle restait présumée lucide, quand bien même ses facultés auraient été gravement altérées ( Cass. 1ère Civ., 4 juillet 2006, n° 05-12005).

Dés lors, la réalisation d’une expertise médicale postérieurement à la passation de l’acte permettrait de décrire l’état actuel de la personne et éventuellement la probable évolution de sa pathologie mais ne permettrait en aucune manière de déterminer si le 14 mai 2019, soit il y a cinq ans, Mme [N] était privée de sa capacité de signer l’acte litigieux.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande d’expertise sollicitée.

Sur l’appel de l’ordonnance du juge la mise en état du 15 novembre 2022

L’article 1222 du code de procédure civile prévoit que le dossier d’une personne bénéficiant d’une mesure de protection « peut être consulté au greffe par le requérant jusqu’au prononcé de la décision d’ouverture ou, lorsqu’une modification de la mesure de protection est sollicitée, jusqu’à ce qu’il soit statué sur celle-ci. Il peut être également consulté dans les mêmes conditions et sur autorisation de la juridiction saisie, par une des personnes énumérées à l’article 430 du code civil si elle justifie d’un intérêt légitime (al. 1er). Leurs avocats, si elles en ont constitué un, disposent de la même faculté (al. 2) ».

Ce texte subordonne la connaissance des pièces de ce dossier à une autorisation du juge des tutelles laquelle en application des dispositions de l’article 1222 du même code, est une mesure d’administration judiciaire, non sujette à recours'.( civ 1er 13 décembre 2017 n° 17-18-437)

En conséquence, l’ordonnance du juge de la mise en état du 15 novembre 2022 doit être confirmée alors qu’il appartenait au seul juge des tutelles, lequel n’a pas été saisi, de permettre la communication dans le présente instance des pièces du dosssier de Mme [N].

Sur l’état de Mme [N] au jour de la vente

Le tribunal a considéré, s’agissant de Mme [N] , que le prononcé d’une mesure de protection était insuffisante à présumer et encore moins à établir l’existence d’un trouble mental ou d’un état habituel d’insanité au jour de la vente dont elle constituerait au mieux qu’un indice nécessitant d’être confirmé. Le premier juge a par ailleurs rappelé que Mme [N] mère qui était née en 1932 avait pu relater devant le juge des tutelles le 10 septembre 2019, la teneur de la vente en terme généraux et que celle-ci ne s’était jamais occupée de la gestion de son patrimoine. En conséquence, il a considéré qu’il n’était pas démontré que Mme [N] mère était sous l’emprise d’un trouble mental au jour de la vente.

Mme [IG], tutrice de Mme [N] ainsi que Mesdames [T], [Y] et [LZ] considèrent au contraire qu’il résulte de leurs pièces que Mme [N] était sous l’emprise d’un trouble mental au jour de la vente alors que notamment la veille de la réitération de la vente elle ne connaissait pas le nom du notaire chargé de recevoir l’acte, ni davantage le prix de la vente.

Mme [W] [N], M. [L] [N] fils et la SCCV Jardin [N] sollicitent la confirmation du jugement.

***

Aux termes de l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit.

C’est à ceux qui agissent en nullité de cet acte de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

Il résulte de cet article que le trouble mental dont la preuve doit être rapportée doit exister au moment précis où l’acte attaqué a été fait.

L’existence d’une pathologie mentale, même lourde, n’implique pas nécessairement un état habituel d’insanité d’esprit.

Le placement sous un régime de protection juridique ne constitue pas davantage une preuve suffisante de l’insanité (Cass. 1re civ., 14'mars 2018, n°'17-15.406': JurisData n°'2018-003721)

En l’espèce les appelantes, communiquent un certain nombre de pièces médicales démontrant que Mme [N] connaissait une pathologie mentale ( pièces n° 3, 11, 12, 13 de Mme [IG] et pièces n° 9, 13, 14, 16, 17, 18, 19, 20 de Mesdames [T], [Y] et [LZ]) de type Alzheimer qui affectait notamment sa mémoire mais partiellement.

Toutefois, aucune d’elles ne permet d’affirmer qu’au jour de la réitération de la vente qu’elle a consentie à la SCCV jardins [N], elle présentait une insanité d’esprit qui aurait altéré son consentement.

Si la veille de la vente, elle ignorait le nom du notaire chargé de recevoir, l’acte, il convient d’observer qu’il s’agissait du notaire de l’acheteur et qu’il ne s’agissait pas d’un élément déterminant de son engagement.

Par ailleurs, si la veille de la réitération de la vente elle n’était plus en mesure de rappeler sans erreur le prix de la vente, il est nécessaire de rappeler que ce prix avait été arrêté plus d’un an avant, lors de la réalisation de l’acte sous seing privé, et en outre ce prix était complexe car si un seul acte était passé il convenait de distinguer le prix de vente des parcelles vendues par Mme [N] de celui des parcelles vendues par son époux, et enfin du prix global devant revenir à l’acheteur.

Pour leur part les intimés ont démontré que si Mme [N] connaissait quelques problèmes de mémoire, celle-ci était toujours en capacité de conduire son véhicule et de faire ses courses sans assistance.

Ceci est si vrai que le juge des tutelles postérieurement à sa mesure de protection et ainsi à la passation de l’acte litigieux a accordé à Mme [N] la libre disposition de son compte courant, ce qui démontre l’autonomie dont elle disposait pour gérer ses biens.

Ainsi en l’espèce, il est constant que le 8 juillet 2019, Mme [N] mère a été placée sous sauvegarde de justice pour la durée de l’instance et le 26 septembre 2019, celle-ci a été placée sous tutelle aux biens et sous curatelle à la personne.

Il résulte du certificat médical fondant la demande de protection de Mme [N] que celle-ci était suivie à la consultation mémoire de l’hôpital [18] depuis janvier 2018 pour un trouble cognitif progressif, prédominant sur la mémoire, pour lequel l’hypothèse

étiologique principale est celle d’une maladie neuro-dégénérative de type Alzheimer avec toutefois une composante vasculaire. Un tel diagnostic a été réalisé par le docteur [A] qui a précisé que le test MMS de Holstein était de 20 sur 30.

Entre 24 et 30 points obtenus, le test MMSE est considéré comme révélant une situation de vieillissement normal. Par ailleurs un score inférieur à 24 points révèle une atteinte des fonctions cognitive nécessitant des examens complémentaires afin d’identifier la démence concernée. En l’espéce, si le test réalisé par Mme [N] était inférieur à 24, il n’en était pas très éloigné, ce qui laisse supposé une atteinte très relative de la maladie.

En toute hypothèse, ce diagnostic a été confirmé par le médecin traitant de Mme [N], le docteur [P] qui a attesté que sa patiente présentait des troubles neurologiques de type Alzheimer ou apparentée.

Au cas présent, il convient de constater que la première dégénerescence chez Mme [N] a été diagnostiquée en janvier 2018 sans qu’un expert ne mentionne un état d’insanité permanent de celle-ci, antérieur au contrat litigieux intervenu le 14 mai 2019.

Aucun des certificats médicaux versés aux débats ne relate depuis lors d’une insanité permanente de Mme [N], et il n’est d’ailleurs pas démontré que le juge des tutelles aurait été ressaisi en raison de l’aggravation de son état.

Dans ces conditions, force est de constater que les appelantes ne démontrent pas l’existence d’une insanité d’esprit au moment de l’acte de vente litigieux.

Par conséquent, il convient de débouter les appelantes de leur demande d’annulation de la vente conclue avec la société Jardins [N] et de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la vente entreprise par Mme [N] de ses parcelles de terre.

Sur l’état de M. [N] au jour de la vente

Le tribunal a considéré que s’il résultait de certificats médicaux établis plus de six mois, voir une année après la vente que si M. [L] [N] père était atteint d’un ralentissement moteur et de troubles cognitifs modérés avec une dépendance pour les actes de la vie quotidienne si bien que l’ouverture d’une curatelle renforcée était conseillée, la personne à protéger était toutefois en capacité d’exprimer sa volonté et sa capacité d’exercer son droit de vote si bien que le premier juge a considéré qu’il n’était pas davantage démontré que M. [L] [N] père était le jour de la vente sous l’empire d’un trouble mental.

Les appelantes considèrent au contraire que M. [L] [N] père présentait une insanité d’esprit au jour de la réitération de l’acte de vente ainsi que les certificats médicaux le démontreraient . Elles font notamment valoir que celui, alors âgé de 92 ans, présentait également d’importants problèmes de santé et que lors de son audition par le juge des tutelles qui l’avait interrogé sur la vente litigieuse celui-ci avait indiquait que le prix de vente était de 96 000 euros au lieu de 800 000 euros effectivement réglé.

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement entrepris.

***

Les règles qui ont présidé à l’appréciation de la situation de Mme [N] s’appliquent dans les mêmes termes à la situation de son époux.

Si le docteur [Z], sollicité par Mme [T] a conseillé une protection de M. [L] [N] père alors que celui-ci ne le souhaitait pas, elle n’a pas décrit un état d’insanité passager ou permanent de celui-ci, et ainsi pas un tel état d’insanité au jour où l’acte a été passé.

M. [L] [N] père était alors pris en charge pour des troubles liés à son grand âge et avait pris rendez-vous à cette fin au [Adresse 20] à [Localité 21], sur les conseils de son médecin traitant, le docteur [P] lequel, aux termes de son certificat du 17 juin 2020, a écrit que s’il avait constaté depuis plusieurs années, une altération physique de son état, il n’avait pas noté de trouble cognitif.

Par ailleurs, il résulte du certificat médical du docteur [C], du 17 septembre 2020, médecin désigné par le juge des tutelles que si une mesure de curatelle renforcé à la personne et aux biens était conseillée, il n’était pas relevé d’insanité d’esprit du patient'.

Aucun autre élément ne vient démontrer qu’au jour de la vente litigieuse, le 14 mai 2019, M. [L] [N] père aurait été atteint d’une insanité d’esprit.

Les intimés font justement valoir que les notaires présents ce jour là n’ont décelé aucune insanité d’esprit des parties à l’acte sans quoi ils n’auraient pas prêté leur concours à l’acte de vente.

Notamment, il résulte de l’attestation de Me [D] qui a reçu la promesse de vente le 6 février 2018 que celui-ci n’a remarqué aucun signe pouvant être assimilé à un manque ou une absence de discernement. Il a précisé que les notaires avaient repris l’ensemble des points de la transaction pour une signature en toute connaissance de cause.

De même, Me [K] et Me [I] qui étaient présents lors de la réitération de l’acte atteste que les époux [N], bien qu’âgés n’ont pas montré de signes d’insanité d’esprit et que notamment Mme [N] connaissait parfaitement sa maison, en évoquant la nature des différents murs, leur orientation, la présence de différentes plantes ou les nuisances qu’occasionneraient les futurs travaux

Si les notaires ne sont pas des médecins, ils doivent néanmoins s’assurer du consentement libre et éclairé des parties à l’acte.

Aussi, si M. [N] père a pu se tromper sur le prix de vente de son bien, devant le juge des tutelles plusieurs semaines après la vente, un tel oubli qui n’était pas contemporain de la vente ne pouvait témoigner d’une insanité d’esprit de celui-ci.

Dans ces conditions, force est de constater que les appelantes ne démontrent pas l’existence d’une insanité d’esprit de M. [L] [N] père au moment de l’acte de vente litigieux.

Par conséquent, il convient de débouter les appelantes de leur demande d’annulation de la vente conclue avec la société Jardins [N] et de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la vente entreprise par M. [L] [N] père de ses parcelles de terre.

Sur le prix de vente

Le tribunal a jugé qu’il n’était pas démontré que les parcelles de terre vendues à la SCCV Jardins [N] aient été vendus à un vil prix.

Les appelantes au contraire estiment qu’il résulte du rapport d’expertise de M. [J] que les parcelles litigieuses ont été vendues au vil prix de 800 000 euros alors qu’elles en valaient 1 700 000 euros. En outre, une société Hexagone a proposé l’achat de celles-ci au prix de 1 400 000 euros ce qui démontre également un tel prix dérisoire.

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement.

***

Le rapport d’expertise de M. [S] du 26 février 2020 est parfaitement complet sauf qu’il n’a pas été porté à la connaissance de l’expert que les terrains vendus étaient occupés alors qu’il a considéré que ceux-ci étaient libres de toute occupation ( cf': page 10 de son rapport ) alors qu’il avait demandé à son mandant, Mme [IG], de lui communiquer notamment un état locatif détaillé de ces biens dont les baux en cours ( cf': ce même rapport page 4) ce qu’il n’a manifestement pas reçu.

Or, il est constant que M. [L] [N], fils disposait d’un bail commercial sur ces terres depuis 2016 et pour une durée de 12 ans, si bien que la vente ne pouvait être réalisée sans le versement à celui-ci d’une indemnité d’éviction laquelle avait été négociée au prix de 412 250 euros à la charge de l’acheteur, ce qui devait permettre au preneur de trouver un autre terrain, démonter ses serres, déménager, remonter ses serres et trouver une nouvelle clientèle.

Aussi, cette indemnité d’éviction se rajoutant au prix de vente revenant au vendeur, le prix réel de vente des terrains est en réalité de 1 212 250 euros.

Dans ces conditions ce prix apparaît sérieux en contemplation de l’offre d’achat de la société Hexagone qui avait proposé un prix de 1 400 000 mais pour des terrains libres de toute occupation, ce qui n’était pas le cas.

En conséquence, le seul rapport d’expertise de M. [S], rapport amiable établi non contradictoirement, qui n’est pas corroboré par l’offre d’achat de la société Hexagone puisque celle-ci est en définitive très proche du prix de vente réel, ne peut établir l’existence d’un vil prix alors qu’un tel rapport a été établi non contradictoirement et à la demande d’une seule partie.

En conséquence, la cour d’appel constate que les appelantes ne démontrent pas que les terrains litigieux auraient été vendus à un vil prix et le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur l’appel incident de la SCCV Jardins [N]

Le tribunal a débouté la SCCV Jardins [N] de sa demande au titre de son préjudice financier en raison de la présente procédure alors qu’elle devait être liquidée après l’opération immobilière qu’elle a réalisée au motif qu’elle ne justifiait pas de la volonté de ses associés de procéder avant l’introduction de cette procédure ou en cours de procédure de la dissoudre et de la liquider.

La SCCV reprend une telle demande à hauteur de 8.042,73 €. Elle fait valoir que cette procédure lui a interdit d’être liquidée alors que l’essence d’une société civile de construction et de vente est d’être effectivement liquidée une fois l’opération réalisée. Elle ajoute que les demandes qui sont présentées par les appelantes sont exorbitantes. Elle communique les justificatifs des frais qu’elle a supportés.

Les appelantes sollicitent la confirmation du jugement sur cette question.

***

La cause de dissolution d’une SCCV est généralement l’achèvement de l’opération immobilière envisagée.

Toutefois, rien n’interdit à cette société de réaliser plusieurs opérations immobilières et ainsi de prévoir une durée d’existence plus longue que la durée prévisible d’une seule.

En l’espéce, la SCCV Jardins [N] avait prévue une durée de la personne morale jusqu’au 25 mai 2117 et elle ne démontre pas, ainsi que le premier juge l’avait relevé, que ses associés avaient prévu de liquider plus rapidement cette personne morale. Notamment, il n’est pas démontré que les opérations de liquidation aient été entreprises alors qu’il convient de rappeler que la personne morale de la société survit pour les besoins de la liquidation, et qu’elle ne disparaîtra qu’avec la clôture de la liquidation.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCCV Jardins [N] de sa demande.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Les appelantes succombant en leurs appels seront solidairement condamnées aux dépens et à verser à la SCCV Jardins [N], d’une part et à M. [L] [N] fils et à Mme [W] [N], d’autre part la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme les ordonnances du juge de la mise en état des 12 octobre 2021 et 15 novembre 2022,

Confirme également le jugement entrepris, y ajoutant':

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne solidairement Mme [DP] [IG], ès qualités de curatrice à la personne et de tutrice aux biens de Mme [F] [M] veuve [N] et Mesdames [U] [N] épouse [T], Mme [X] [N] épouse [Y] et Mme [H] [N] épouse [LZ] à payer à la SCCV Jardins [N] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Mme [DP] [IG], ès qualités de curatrice à la personne et de tutrice aux biens de Mme [F] [M] veuve [N] et Mesdames [U] [N] épouse [T], Mme [X] [N] épouse [Y] et Mme [H] [N] épouse [LZ] à payer à Mme [W] [N] et à M. [L], [V] [N], ensemble, la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Mme [DP] [IG], ès qualités de curatrice à la personne et de tutrice aux biens de Mme [F] [M] veuve [N] et Mesdames [U] [N] épouse [T], Mme [X] [N] épouse [Y] et Mme [H] [N] épouse [LZ] aux dépens d’appel.

La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT