Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08688 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJM4F

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Février 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 23/06799

APPELANT

M. [Y] [G]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0818

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2024-009443 du 17/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉ

E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT-OPH, RCS de [Localité 9] sous le n°344 810 825, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 27 avril 1998, l’établissement [Localité 9] habitat-OPH a donné à bail à M. et Mme [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10].

Le divorce de M. et Mme [G] a été prononcé le 13 décembre 2021 et retranscrit sur les actes d’état civil.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le 4 juillet 2022, l’établissement [Localité 9] habitat-OPH a fait signifier à M. et Mme [G] un commandement de payer, d’un montant de 2 256,48 euros correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte du 7 août 2023, l’établissement Paris habitat-OPH a fait assigner en référé M. et Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Autoriser le transport des meubles aux frais et risques des défendeurs,

Condamner, à titre de provision, solidairement M. et Mme [G] à lui payer au titre des loyers et charges impayés la somme de 6.667,59 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

Condamner les défendeurs in solidum à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Comparant en personne, M. [G] a exposé n’être pas en mesure de payer plus de 150 euros par mois pour régler la dette locative. Mme [G] n’a pas comparu.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 26 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

Débouté [Localité 9] habitat-OPH de ses demandes envers Mme [R] [Z] divorcée [G],

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 1998 entre [Localité 9] habitat-OPH et M. [Y] [G], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 4 septembre 2022 ;

Ordonné en conséquence à M. [Y] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 9] habitat-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné M. [G] à verser à [Localité 9] habitat-OPH la somme provisionnelle de 7.506,23 euros (décompte arrêté au 25 novembre 2023), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 août 2023 ;

Condamné M. [Y] [G] à verser à [Localité 9] habitat-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalant à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 394,57 euros hors charges), à compter du 26 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Dit n’y avoir lieu au versement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [Y] [G] aux dépens ;

Rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 4 mai 2024, M. [G] a relevé appel de cette décision à l’encontre de [Localité 9] habitat-OPH.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 18 août 2024, il demande à la cour, au visa des articles L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, 122, 1231 834 et 848 du code de procédure civile, de :

Juger son appel recevable et bien fondé ;

Avant dire droit,

Ordonner une mesure de médiation à titre liminaire,

Surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de cette mesure ;

Infirmer l’ordonnance du 26 février 2024 rendue par le juge des référés du pôle de proximité près le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

Dit l’action recevable ;

Constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 1998 entre [Localité 9] habitat-OPH et M. [Y] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 septembre 2022 ;

Ordonné en conséquence à M. [Y] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 9] habitat- OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné M. [Y] [G] à verser à [Localité 9] habitat-OPH la somme provisionnelle de 7.506,23 euros (décompte arrêté au 25 novembre 2023), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 août 2023 ;

Condamné M. [Y] [G] à verser à [Localité 9] habitat-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 394,57 euros, hors charges), à compter du 26 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejeté les demandes de M. [Y] [G] ;

Condamné M. [Y] [G] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Faire droit à la fin de non-recevoir soulevée par M. [G] ;

Déclarer [Localité 9] habitat-OPH irrecevable en son action ;

Rejeter par conséquent la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, la demande de résiliation, condamnation et expulsion ;

Subsidiairement,

Dire les contestations sérieuses ;

Rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent toute demande de résiliation, condamnation et expulsion ;

Très subsidiairement,

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Dire que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location durant ce délai ;

Constater l’acceptation du FSL à hauteur de 9.278,84 euros ;

Accorder, en tant que de besoin, 36 mois de délais pour régler l’éventuelle dette de M. [G], à hauteur de 30 euros mensuel en sus du loyer courant jusqu’à parfait paiement ;

Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer sans majoration ;

Juger par conséquent n’y avoir lieu à résiliation du bail, condamnation et expulsion ;

A titre infiniment subsidiaire,

Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer sans majoration ;

Accorder à M. [G] les plus larges délais pour quitter les lieux si l’expulsion était prononcée ;

En tout état de cause,

Débouter [Localité 9] habitat-OPH de toutes ses demandes, y compris d’appel incident, fins et conclusions ;

Juger qu’il n’y a lieu à condamnation à l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [G] en première instance et en appel ;

Dire que les dépens de première instance et d’appel resteront à la charge de l’Etat.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 14 novembre 2024, l’établissement [Localité 9] habitat-OPH demande à la cour, au visa des articles 564 et 700 du code de procédure civile, de :

Dire M. [G] irrecevable en ses moyens élevés pour la première fois en cause d’appel ;

Subsidiairement,

Rejeter son appel comme étant mal fondé ;

Confirmer l’ordonnance du 26 février 2024 en toutes ses dispositions, sauf en celle ayant débouté [Localité 9] habitat-OPH de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Condamner M. [G] à verser à [Localité 9] habitat-OPH une indemnité de 1.400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, du chef des frais irrépétibles exposés par l’office en première instance et en cause d’appel ;

Subsidiairement,

Donner acte à [Localité 9] habitat-OPH de ce qu’il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamner M. [G] aux dépens de l’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

SUR CE, LA COUR

Sur la fin de non-recevoir soulevée par l’intimé

L’intimé soulève l’irrecevabilité des demandes formées en appel par M. [G], faute par lui de les avoir présentées dès la première instance.

Dès lors qu’elles tendent à faire opérer compensation ou à faire écarter les prétentions adverses, les prétentions formées en appel par M. [G] sont recevables en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile. En outre, elles s’analysent en des demandes reconventionnelles, lesquelles sont également recevables en appel conformément aux dispositions de l’article 567 du même code.

Sur la demande avant dire droit de l’appelant

M. [G], sollicite avant dire droit une médiation et un sursis à statuer en l’attente de l’issue de cette mesure.

L’intimé n’a pas répondu à cette demande.

Selon l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

En l’espèce, l’intimé n’ayant pas donné son accord à la médiation sollicitée, cette mesure ne peut être ordonnée.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par l’appelant

M. [G] soulève l’irrecevabilité des demandes de [Localité 9] habitat-OPH pour défaut de qualité à agir, considérant que ce dernier ne justifie pas de sa qualité de propriétaire du bien donné à bail.

[Localité 9] habitat-OPH produit son titre de propriété, à savoir la copie de l’acte authentique de vente conclu entre la ville de [Localité 9] et l’OPAC de la ville de [Localité 9] portant sur l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement donné à bail à M. [G], ainsi qu’un arrêté du préfet de [Localité 9] portant changement d’appellation de l’office public d’aménagement et de la construction de la ville de [Localité 9] en [Localité 9]-habitat-OPH.

Ces pièces démontrent bien que l’établissement [Localité 9] habitat-OPH est propriétaire de l’appartement donné à bail à M. [G] suivant contrat de location conclu le 27 avril 1998 entre l’OPAC de [Localité 9] et M. et Mme [G].

La fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur le fond du référé

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Des locataires se maintenant dans les lieux alors qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit constitue un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, leur obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Au cas présent, M. [G] oppose aux demandes du bailleur deux contestations dites sérieuses :

— quant à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire, le décompte visé à cet acte étant nécessairement erroné faute de tenir compte des régularisations de charges, étant en outre illisible et imprécis faute de reprendre l’historique et comprenant une colonne « divers » incluant des montants non justifiés, ce qui empêche toute vérification ;

— quant à l’exigibilité des charges incluses dans le décompte communiqué avec le commandement, faute de justification des charges, ce décompte incluant en outre des frais de contentieux et des frais divers non justifiés.

Sur la validité du commandement de payer il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ; qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En l’espèce, le relevé de compte annexé au commandement de payer est suffisamment clair et précis pour permettre au locataire de comprendre le montant qui lui est réclamé : il reprend mois par mois depuis que le solde du compte est débiteur le montant du loyer et des charges ainsi que les versements effectués et le solde en résultant chaque mois ; les montants débités ou crédités, autres que les loyers et charges, soit comportent un libellé explicite permettant d’en déterminer la nature soit un libellé « LGT 129541 » moins explicite mais correspondant sans équivoque au poste de charges « Câble » ainsi qu’il ressort du relevé de compte détaillé des charges par ailleurs adressé au locataire.

S’agissant des sommes réclamées au titre des charges, [Localité 9] habitat-OPH justifie par sa pièce 9 avoir adressé chaque année à son locataire le décompte des charges de l’année passée, et avoir bien effectué une régularisation des charges puisque dans les relevés adressés au locataire, dont celui annexé au commandement de payer, apparaissent au crédit du compte les remboursements de charges dus au locataire : 11,94 euros en avril 2021, 192,12 euros en avril 2022, 51,34 euros en mai 2023.

Les frais de contentieux réclamés en avril 2024 à hauteur de 129,61 euros et 85,81 euros sous l’intitulé « Fr ctx rec » sont justifiés, étant liés à la procédure de première instance ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 26 févier 2024 exécutoire de plein droit.

Ainsi, les contestations opposées par l’appelant ne sont pas sérieuses. C’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après la délivrance du commandement de payer dont les causes n’ont pas été apurées dans ce délai, et alloué au bailleur une provision au titre de la dette locative s’élevant alors à 7.506,23 euros au 25 novembre 2023.

Toutefois, il résulte du décompte actualisé au mois de novembre 2024 inclus, produit en pièce 10 par l’intimé, que la dette locative se limite désormais à la somme de 2.354,44 euros, M. [G] ayant repris le paiement du loyer courant et bénéficié d’une aide du FSL (Fonds de solidarité logement).

En outre, dans ses dernières conclusions le bailleur déclare expressément accepter les délais de paiement tels que sollicités par son locataire, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et tant qu’ils sont respectés.

Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement pour une durée de 36 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire, conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, étant observé que cette durée maximale impose, sauf meilleur accord des parties, des versements mensuels minimaux de 65,40 euros en sus du terme courant, et non de 30 euros comme offert par M. [G].

La clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si M. [G] respecte les délais accordés en sus du paiement du loyer et des charges courants. Dans le cas contraire la clause résolutoire reprendra ses effets, il courra contre lui une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges exigibles en vertu du bail et le bailleur pourra procéder à son expulsion.

Il y a donc lieu, au vu de l’évolution du litige, à l’infirmation partielle de l’ordonnance entreprise.

Le sens du présent arrêt commande de condamner M. [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel et de ne faire application de l’article 700 du code de procédure civile ni en première instance ni en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine et au vu de l’évolution du litige,

Déclare recevables les nouvelles demandes formées en appel par M. [G],

Rejette la demande de médiation,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l’établissement [Localité 9] habitat-OPH,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 1998 entre [Localité 9] habitat-OPH (venant aux droits de l’OPAC de la ville de [Localité 9]) et M. [Y] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Localité 10] sont réunies à la date du 4 septembre 2022 ;

Dit n’y avoir lieu au versement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [Y] [G] aux dépens ;

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne M. [G] à payer à l’établissement public [Localité 9] habitat-OPH, à titre de provision, la somme de 2.354,44 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de novembre 2024 inclus,

Autorise M. [G] à régler cette somme dans le délai maximum de 36 mois à raison de mensualités de 65,40 euros chacune en sus du loyer et des charges courants, la première mensualité devant être réglée dans le mois de la signification du présent arrêt, la 36ème mensualité devant solder l’intégralité de la dette,

Dit que pendant ces délais de paiement les effets de la clause résolutoire sont suspendus,

Dit que si le locataire respecte ces délais la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir pas joué ;

Dit que dans le cas contraire, dès le premier impayé et huit jours après l’envoi par [Localité 9] Habitat-OPH d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— le tout deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire sera à nouveau acquise à la date du 4 septembre 2022 et reprendra son plein effet ;

— M. [G] sera tenu de payer à [Localité 9] habitat-OPH, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— il pourra être procédé à l’expulsion de M. [G] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [G] aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE