COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 JANVIER 2024

N° RG 20/01794 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LRF7

S.C.I. SCI BELA

c/

S.A.R.L. PIERRE ET PATRIMOINE

Madame [S] [R]

Monsieur [E] [C]

Monsieur [W], [P], [Z] [O]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 avril 2020 (R.G. 18/02914) par la 5ème chambre civile du Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 20 mai 2020

APPELANTE :

S.C.I. BELA

société civile au capital de 1 000 €, dont le siege social est sis [Adresse 1], immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n° 435 131 131,

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siége

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

L’EURL PIERRE ET PATRIMOINE

société unipersonnelle à responsabilité limitée, au capital de 10.000 €, dont le siège social est situé à [Localité 9], immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 751 073 743 représentée par son représentant légal domicilié es qualité audit siège social

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

Assistée par M^e Florence MOLERES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTS :

[S] [R]

assignée en intervention forcée par l’EURL PIERRE ET PATRIMOINE selon acte d’huissier en date du 05.09.22

née le 07 Août 1981 à [Localité 10]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Ayant pour avocat M^e Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX

[E] [C]

assigné en intervention forcée par l’EURL PIERRE ET PATRIMOINE selon acte d’huissier en date du 05.09.22

né le 18 Février 1993 à [Localité 7]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Ayant pour avocat M^e Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

[W], [P], [Z] [O]

assigné en intervention forcée par l’EURL PIERRE ET PATRIMOINE selon acte d’huissier en date du 05.09.22

né le 15 Août 1991 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Ayant pour avocat M^e Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 décembre 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Mélody VIGNOLLE-DELTI

Greffier stagiaire lors des débats : M^me Charlotte GUITART

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 septembre 2017, la société civile immobilière SCI Bela, vendeur, a conclu avec la société à responsabilité limitée à associé unique Pierre et Patrimoine, acquéreur, une vente conditionnelle portant sur un immeuble situé [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 5], pour un prix de 491.000 euros payable le jour de la signature de l’acte authentique, fixé au 22 décembre 2017.

L’acte était notamment conclu sous une condition suspensive stipulée au profit du vendeur, relative au versement par l’acquéreur entre les mains du notaire rédacteur d’une somme égale au montant du prix et des frais à la date la plus tardive fixée pour la signature de l’acte authentique.

Le 22 décembre 2017, le notaire a dressé un procès-verbal de difficulté en présence des parties.

Le 16 janvier 2018, un acte déclaratif de vente caduque était signifié à la demande de la société SCI Bela à la société Pierre et Patrimoine.

Le 8 février 2018, la société Pierre et Patrimoine a fait signifier à la société SCI Bela une sommation d’avoir à passer l’acte le 21 février 2018, à laquelle la société SCI Bela a répondu s’y opposer, par acte extrajudiciaire du 20 février 2018.

Le 21 février 2018, le notaire a dresser un procès-verbal de carence en l’absence de la SCI Bela.

Par acte du 15 mars 2018, la société Pierre et Patrimoine a fait assigner la société SCI Bela devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir dire et juger la vente parfaite.

Par jugement rendu le 23 avril 2020, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— constaté le caractère parfait de la vente intervenue entre la société civile immobilière Bela et la société à responsabilité limitée à associé unique Pierre et Patrimoine

— dit que son jugement vallait acte réitératif de l’acte authentique du 21 septembre 2017 portant cession par la SCI Bela au profit de la Sarlu Pierre et Patrimoine des biens immobiliers et mobiliers appartenant à la SCI Bela

— ordonné la publication de son jugement auprès des services de la publicité foncière de [Localité 6], 1er bureau, à la requête de la partie la plus diligente

— condamné la SCI Bela à verser à la Sarlu Pierre et Patrimoine la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts

— condamné la SCI Bela à verser à la Sarlu Pierre et Patrimoine la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— rejeté l’intégralité des demandes de la SCI Bela

— condamné la SCI Bela aux dépens

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision

Par déclaration électronique en date du 20 mai 2020, la SCI Bela a interjeté appel de cette décision.

Le 5 septembre 2022, la société Pierre et Patrimoine a assigné Monsieur [E] [C], Monsieur [W] [O] et Madame [S] [R], les propriétaires actuels du bien litigieux.

Par ordonnance en date du 26 avril 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les assignations en intervention forcée délivrées par la société Pierre et Patrimoine.

La SCI Bela, dans ses dernières conclusions d’appelante en date du 10 mars 2022, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 23 avril 2020

Statuant à nouveau, à titre principal,

— constater la caducité de la vente le 22 décembre 2017 en raison de la défaillance de la société Pierre et Patrimoine dans la réalisation de sa condition suspensive

— constater qu’elle n’a jamais donné son accord exprès pour la prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives

— constater que l’acte de vente conditionnelle du 21 septembre 2017 ne prévoyait pas de possibilité de prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives

— constater que la société Pierre et Patrimoine est défaillante dans la preuve de la réalisation de toutes les conditions suspensives prévues au contrat

— débouter la société Pierre et Patrimoine de sa demande de réitération judiciaire de l’acte de vente

— débouter la société Pierre et Patrimoine de sa demande d’indemnisation au titre de la clause pénale prévue au contrat de vente

A titre subsidiaire,

— limiter toute condamnation au paiement de dommages-intérêts en raison de l’impossibilité de procéder à l’exécution forcée en nature de la vente

En tout état de cause,

— condamner la société Pierre et Patrimoine à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu de la particulière mauvaise foi démontrée par celle-ci par l’introduction de son action

— condamner la société Pierre et Patrimoine à lui verser la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner la société Pierre et Patrimoine aux dépens

La société Pierre et Patrimoine, dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 17 novembre 2023, demande à la cour de :

— juger recevables ses demandes

— débouter la SCI Bela de ses demandes, fins et conclusions

— confirmer le jugement rendu par la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 23 avril 2020 en ce qu’il a constaté le caractère parfait de la vente

Statuant à nouveau, eu égard à la division parcellaire illégale et aux ventes des parcelles issues de la division, en fraude de ses droits et à l’impossibilité matérielle de réitérer la vente,

— juger que la SCI Bela a engagé sa responsabilité en violant ses obligations de conservation et de délivrance du bien vendu

— condamner la SCI Bela à l’indemniser à hauteur de 260.348,47 euros à titre de dommages-intérêts qui se décompose ainsi :

—  190.348,47 euros de préjudice financier

—  20.000 euros de préjudice lié à la consignation du prix

—  20.000 euros de préjudice de perte de temps

—  30.000 euros de préjudice moral

— condamner la SCI Bela à lui verser la somme de 49.100 euros au titre de la clause pénale

En tout état de cause,

— condamner la SCI Bela à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2023.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal après avoir rappelé l’existence de la clause insérée dans l’acte du 21 septembre 2017 au profit du vendeur, relative au versement par l’acquéreur d’une somme égale au montant du prix et des frais au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature de l’acte authentique, date qui avait été fixée au 22 décembre 2017, a considéré que les parties avaient prévu la possibilité d’une prorogation de cette date et qu’en l’espèce, il résultait des échanges de courriels entre les notaires que les parties étaient convenues, le 12 janvier 2018 de la signature de l’acte authentique le 19 janvier 2018, et ce moyennant le versement par l’acquéreur d’une indemnité de retard de 7000 euros. En conséquence, le tribunal a jugé que la condition suspensive stipulée au profit de l’acquéreur avait été réalisée et qu’ainsi la vente était parfaite.

La SCI Bela conteste l’analyse retenue par le tribunal. Elle expose que l’acte de vente du 21 septembre 2017 comportait des conditions suspensives au profit des parties dont une condition suspensive à son profit relative à la constitution d’un gage-espèces par l’acquéreur qui devait verser une somme égale au montant du prix de vente et des frais au plus tard à la date du jour prévu pour la signature de l’acte authentique, soit le 22 décembre 2017. L’appelante insiste sur le fait que cette condition suspensive ne pouvait « en aucune façon » faire l’objet d’une prorogation ou d’une renonciation tacite. Or, le 22 décembre 2017, la société Pierre et Patrimoine n’avait pas été en mesure de remplir cette condition si bien que celle-ci était défaillie. En conséquence, au 22 décembre 2017, la caducité de la vente était acquise, sans qu’il soit besoin qu’un acte soit dressé pour le constater. Par ailleurs, aucune prorogation n’est intervenue contrairement à ce qu’a jugé le tribunal qui a purement et simplement modifié les termes de la convention. En effet la possibilité d’une prorogation visée en page 15 de l’acte porte sur un délai « indiqué ci-dessus » qui ne peut donc concerné le délai de gage-espèces dont il est question après, en page 17. Par ailleurs, la SCI Bela ajoute qu’en toute hypothèse, elle n’a jamais donné d’accord pour voir proroger la réalisation de la condition suspensive litigieuse ce qui était impossible dans l’acte, et aucun accord n’est jamais intervenu sur une prorogation. Si son notaire avait confirmé un rendez-vous pour le 19 janvier 2018, sans que l’objet de celui-ci soit précisé, dès le 16 janvier 2018 ce dernier a expressément confirmé que la SCI Bela n’avait jamais donné son accord sur une prorogation.

La société Pierre et Patrimoine sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a considéré qu’il y avait bien eu entre les parties une volonté commune de voir prorogé la date de la constitution d’un gage-espèces au profit du vendeur. Il ressort en effet du compromis de vente en page 15 qu’une prorogation conventionnelle et ou automatique était possible si bien que la date du 22 décembre 2017 n’était pas une date extinctive du compromis. Notamment, concernant la prorogation automatique, il est très clairement indiqué en page 15 de l’acte que si le dossier n’était pas complet 8 jours avant la date prévue ci-dessus, la date de réitération par acte authentique serait reportée jusqu’à l’expiration d’un délai de 8 jours à partir de la réception par le notaire rédacteur de la dernière des pièces nécessaires au sens de ce qui précède, cette prorogation automatique ne pouvant en tout état de cause excéder un mois à la date ultime ci-dessus fixée. En l’espèce, tel était le cas si bien qu’une prorogation automatique devait avoir lieu. Et le 22 décembre 2017, les parties étaient ainsi convenues de reporter la date de signature de l’acte authentique en janvier 2018. Elle ajoute que si le prix de vente et les frais n’ont pas été réglés par elle à la date du 22 décembre 2017, c’est que le notaire n’avait pas sollicité l’appel de fonds alors que l’acheteur ne pouvait procéder à aucun règlement sans appel de fonds du notaire.

***

Il résulte de l’acte de vente dite conditionnelle signé entre les parties le 21 septembre 2017 qui devait être versé à l’acquéreur ou pour son compte, entre les mains du notaire désigné pour recevoir l’acte authentique, une somme égale au montant du prix et des frais (sous déduction des fonds versés le cas échéant à titre de dépôt de garantie séquestre et éventuellement des fonds empruntés pour lesquels l’acquéreur aura justifié d’une offre acceptée par lui). Ce versement devait être fait par l’acquéreur à titre de sûreté, en garantie de son engagement d’acquérir, il devait être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue ci-dessous pour la signature de l’acte authentique. Il était précisé que le notaire qui recevrait ce versement en deviendrait automatiquement séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du Code civil. Il était ajouté que cette condition suspensive au profit du vendeur serait censée défaillie à défaut de la production par l’acquéreur du justificatif de ce versement, sans préjudice de l’application de l’article 1304-3 du Code civil. Il était encore indiqué que cette condition suspensive devait être appliquée strictement et ne pourrait en aucune façon faire l’objet d’une prorogation ou d’une renonciation tacite, prorogation ou renonciation ne pouvant être expresse et écrite. (Page 16 de l’acte).

Il était encore précisé que la condition suspensive relative au gage espèces devait être constituée au plus tard pour la date la plus tardive retenue pour la signature de l’acte authentique. (Page 17 de l’acte).

La convention prévoyait encore en cas de non réalisation d’une condition suspensive à la date prévue, il y aurait caducité de la vente sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ni formalité quelconque. (Page 17 de l’acte).

Enfin, la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 22 décembre 2017. (Page 17 de l’acte).

Si en page 15 de l’acte il était prévu une prorogation conventionnelle en ces termes : « sans préjudice des stipulations ci-dessus, le délai indiqué ci-dessus pourra, pendant son cours, être prorogé une ou plusieurs fois par le mutuel assentiment des parties » une telle prorogation ne pouvait s’appliquer à la condition suspensive relative à la constitution d’un gage espèces ou à la date de la signature de l’acte authentique qui n’étaient prévus qu’en dessous, en pages 16 et 17.

En conséquence, seule une prorogation expresse et écrite de la constitution du gage espèces aurait pu éviter la caducité de la vente.

Or, la cour constate qu’au 22 décembre 2017 la constitution de cette garantie n’avait pas été entreprise par l’intimée, étant précisé qu’il n’était nullement prévu dans l’acte du 21 septembre 2017 que ce soit le notaire qui appelle les fonds, si bien qu’il revenait à l’acquéreur de se renseigner préalablement pour connaître les modalités de consignation des sommes qu’il devait verser.

La cour constate encore qu’au 22 décembre 2017, aucune prorogation expresse et écrite n’avait fait l’objet d’un accord.

La cour constate toujours qu’après le 22 décembre 2017 un tel accord n’a pas davantage été trouvé.

En conséquence, à la date du 22 décembre 2017, la cour juge que le compromis de vente était devenu caduc sans que la SCI Bela procède à une quelconque formalité.

Par ailleurs, c’est à tort que la société Pierre et Patrimoine sollicite l’octroi de dommages et intérêts en raison du fait qu’elle aurait connu une perte financière liée à l’absence de cette vente, ses projets postérieurs n’ayant pu se réaliser en raison de l’absence de réalisation par son fait de la condition suspensive acceptée par elle dans le seul intérêt du vendeur, sans qu’aucune faute puisse être reprochée à la SCI Bela qui s’est contentée de tirer les conséquences de la caducité convenue.

Dés lors, il y a lieu de débouter la société Pierre et Patrimoine de l’ensemble de ses demandes au titre des préjudices par elle allégués.

Sur les dommages et intérêts sollicités par l’appelante

La SCI Bela sollicite la condamnation de la société Pierre et Patrimoine à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de sa mauvaise foi.

Toutefois, le seul recours au juge, y compris devant la cour d’appel ne témoigne pas d’une volonté de nuire à son adversaire s’il n’est pas démontré par ailleurs des faits fautifs qui n’apparaissent pas en l’espèce.

En conséquence la SCI Bela sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

En revanche, la société Pierre et Patrimoine succombant devant la cour sera condamnée aux entiers dépens et à verser à l’appelante une somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

Déboute l’EURL Pierre et Patrimoine de toutes ses demandes,

Condamne l’EURL Pierre et Patrimoine à payer à la SCI Bela la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’EURL Pierre et Patrimoine aux entiers dépens d’instance et d’appel.

La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT