COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 13 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/03541 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZWZ

S.A.R.L. ARISTIDE THIBER

c/

Etablissement Public d’Aménagement (EPA) [Localité 4] EURATLANTIQUE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 02 juin 2022 (R.G. 17/04270) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 21 juillet 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. ARISTIDE THIBER, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par Maître Pierre-Olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Etablissement Public d’Aménagement (EPA) [Localité 4] EURATLANTIQUE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représenté par Maître Mélissa RIVIERE de l’AARPI RIVIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 septembre 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

Par acte du 10 décembre 2008, la société à responsabilité limitée Aristide Thiber a acquis un droit au bail à échéance au 30 juin 2014, pour la jouissance d’un local situé [Adresse 3] à [Localité 4] aux fins d’y exercer une activité commerciale de 'bar, discothèque, cabaret artistique'.

Madame [D] [N] épouse [Z] et Monsieur [C] [N] (ci-après consorts [N]) étaient les propriétaires indivis de l’immeuble au sein duquel est situé ce local commercial.

Par arrêt confirmatif prononcé le 3 juin 2010, la cour d’appel de Bordeaux a ordonné la suspension du paiement des loyers et charges à compter du 1er février 2009 et diligenté une expertise aux fins de permettre l’évaluation des réparations nécessaires à la disparition d’infiltrations provenant de la toiture.

Par ordonnance du 9 janvier 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné les consorts [N] à réaliser sous astreinte et dans un délai de trois mois les travaux d’entretien préconisés par l’expert judiciaire.

Le 19 janvier 2012, Mme [Z] et M. [N] ont adressé à l’Etablissement public d’aménagement (EPA) [Localité 4] Euratlantique une proposition d’acquisition du bien sur le fondement des dispositions de l’article L. 212-3 du code de l’urbanisme.

Par acte authentique du 24 septembre 2012, l’EPA [Localité 4] Euratlantique a acquis l’immeuble par voie de préemption.

Le 13 novembre 2012, le juge de l’exécution, saisi par le preneur d’une demande formée à l’encontre des consorts [N], a constaté l’inexécution des travaux prescrits, liquidé l’astreinte à la somme de 15.000 euros et constaté l’offre de règlement par les consorts [N] de la somme de 104.479,70 euros au titre des travaux à entreprendre.

Par courrier du 8 janvier 2013, l’EPA [Localité 4] Euratlantique a informé la locataire de sa volonté de faire démolir le bâtiment.

Le 25 janvier suivant, la société Aristide Thiber et les consorts [N] ont signé un protocole d’accord prévoyant le versement d’une somme de 160.000 euros au profit du preneur dans les quinze jours de la signature, le preneur acceptant ce règlement pour solde de tout compte et renonçant au bénéfice de l’ensemble des décisions rendues à cette date.

Par arrêt du 5 mai 2015, réformant partiellement une décision du juge de l’expropriation de la Gironde du 3 juillet 2014, la cour d’appel de Bordeaux a fixé l’indemnité d’éviction de la société Aristide Thiber à la somme de 82.811,40 euros à titre d’indemnités principale et accessoire. Le pourvoi en cassation formé par le preneur a été rejeté par arrêt du 15 septembre 2016 sans examen des moyens présentés.

L’indemnité d’éviction a été versée le 3 septembre 2015.

Par acte du 18 avril 2017, la société Aristide Thiber a fait assigner l’EPA [Localité 4] Euratlantique en paiement de dommages et intérêts au titre de son préjudice d’exploitation.

Le 28 janvier 2020, l’EPA [Localité 4] Euratlantique a mis en cause Mme [Z] et M. [N], en exécution d’une clause contenue à l’acte de vente du 24 septembre 2012.

Les deux procédures ont été jointes.

M. [N] étant décédé le 17 janvier 2019, ses ayants-droits sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement prononcé le 2 juin 2022, le tribunal judiciaire a statué ainsi qu’il suit :

— déclare la demande de la société Aristide Thiber recevable ;

— rejette l’intégralité des demandes des parties ;

— condamne la société Aristide Thiber aux dépens ;

— accorde à Maître Nicolas Becquevort de la SCP CGCB & Associés, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

La société Aristide Thiber a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 21 juillet 2022 et n’a intimé que l’Etablissement public d’aménagement [Localité 4] Euratlantique.

***

Par dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2023, la société Aristide Thiber demande à la cour de :

Vu les articles 1793, 1743, 1134 et 1147 du code civil,

— déclarer la société Aristide Thiber recevable et bien fondée en ses demandes ;

— infirmer le jugement rendu le 2 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux ;

Et statuant à nouveau,

— dire et juger qu’il résulte de décisions de justice définitives que la non exploitation des lieux loués par la société Aristide Thiber est de la responsabilité du propriétaire des murs ;

— dire et juger que le préjudice direct pour non exploitation n’a jamais été indemnisé par le bailleur alors que sa responsabilité était entière ;

— condamner l’établissement [Localité 4] Euratlantique à verser à la société Aristide Thiber, une somme de 353.049,66 euros arrondie à 353.000,00 euros ;

— condamner, par application de l’article 700 du code de procédure civile, l’établissement [Localité 4] Euratlantique à verser à la société Aristide Thiber une somme de 8.000 euros.

Par dernières écritures notifiées le 20 août 2024, l’EPA [Localité 4] Euratlantique demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L. 212-3, L. 213-10 et L. 314-2 du code de l’urbanisme,

— déclarer infondées les demandes de la société Aristide Thiber ;

En conséquence,

— débouter la société Aristide Thiber de l’ensemble ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué rendu le 2 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux ;

— condamner la société Aristide Thiber à verser à l’EPA [Localité 4] Euratlantique la somme de 3.500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Aristide aux dépens.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2024.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. L’article 1743 du code civil dispose :

«Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail.»

2. Au visa de ce texte, la société Aristide Thiber fait grief au jugement déféré d’avoir rejeté sa demande en indemnisation de la perte de chiffre d’affaires causée par le refus de l’EPA [Localité 4] Euratlantique de faire réaliser les travaux nécessaires à l’exploitation du local commercial.

L’appelante soutient que le premier juge ne pouvait considérer que la transaction conclue le 25 janvier 2013 avait d’ores et déjà prévu l’indemnisation de ce préjudice spécifique.

Elle fait valoir que l’EPA [Localité 4] Euratlantique, son nouveau bailleur depuis le 24 septembre 2012, date de l’acquisition de l’immeuble auprès des consorts [N], avait l’obligation de faire réaliser les travaux imposés -sous astreinte- aux cédants par l’ordonnance de référé du 9 janvier 2012 ; que l’intimé a gardé le silence pendant de longs mois après son acquisition, laissant sa locataire dans l’expectative ; que la volonté de ce bailleur de démolir les lieux ne l’exonérait pas de ses obligations.

La société Aristide Thiber estime que l’EPA [Localité 4] Euratlantique ne peut sérieusement soutenir que le préjudice de sa locataire ne serait ni réel ni certain en ce que le local serait inexploité depuis 2008 alors, précisément, que cette situation est le fruit du comportement des consorts [N] puis de l’intimé ; que, enfin, en vertu de l’effet relatif des contrats, l’EPA [Localité 4] Euratlantique ne peut se prévaloir des stipulations du protocole d’accord conclu avec les consorts [N] le 25 janvier 2013, lequel, de plus, indemnise un préjudice antérieur à l’acquisition de l’immeuble par l’intimé.

3. L’EPA [Localité 4] Euratlantique répond en opposant à l’appelante d’une part les dispositions de l’article L.213-10 du code de l’urbanisme, qui règlent la situation du locataire d’un bien acquis par la voie de la préemption, d’autre part les termes de son courrier du 8 janvier 2013 qui a informé la locataire de l’intention de son nouveau bailleur de démolir l’immeuble.

L’intimé fait valoir que la société Aristide Thiber, qui avait exploité le fonds précédemment et vendu, l’a racheté en 2008 alors qu’il était inexploitable, ce qu’elle savait parfaitement et qui ne peut être reproché à l’EPA [Localité 4] Euratlantique ; que la volonté de la puissance publique de démolir le bien rendait inutile la réalisation de travaux de remise en état, qui, au demeurant, avaient fait l’objet d’une transaction avec les précédents bailleurs ; que l’appelante, qui était judiciairement dispensée de payer ses loyers, avait d’ailleurs, dès le 3 février 2013, manifesté son souhait de quitter les lieux.

L’EPA [Localité 4] Euratlantique indique que la société Aristide Thiber disposait des fonds nécessaires à la réalisation des travaux permettant l’exploitation de son fonds puisqu’ils lui avaient été versés en exécution de la transaction du 25 janvier 2013, ce qui aurait de plus contribué à la hausse de la valeur de son fonds dans le cadre de la procédure d’évaluation de l’indemnité d’éviction ; que la locataire est donc l’auteur de son propre préjudice, qui n’a pour origine que son inaction.

L’intimé conclut en observant que la prétention formée par l’appelante ne repose que sur un document comptable prévisionnel et un rapport d’expertise non contradictoire, ce qui est insuffisant à caractériser les chiffres avancés par la locataire, dont le fonds est inexploité depuis plusieur années.

Sur ce,

4. L’article L.213-10 du code l’urbanisme dispose :

« Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, les preneurs de biens ruraux, les locataires ou occupants de bonne foi de locaux à usage d’habitation ainsi que les locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal situés dans un bien acquis par la voie de la préemption ou en application des articles L. 211-5 ou L. 212-3 ne peuvent s’opposer à l’exécution des travaux de restauration ou de transformation intérieure ni à la démolition de ces locaux.

Si l’exécution des travaux l’exige, ils sont tenus d’évacuer tout ou partie de ces locaux ; le nouveau propriétaire du bien est alors tenu aux obligations prévues aux articles L. 314-1 et suivants.

Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, ils peuvent à tout moment déclarer au titulaire du droit de préemption leur intention de quitter les lieux et de résilier le bail. Celui-ci, qui ne peut ni s’y opposer ni leur réclamer une indemnité à ce titre, est tenu de leur verser les indemnités auxquelles ils peuvent prétendre, notamment celles qui peuvent leur être dues à raison des améliorations qu’ils ont apportées au fonds loué. En cas de litige, ces indemnités sont fixées par la juridiction compétente en matière d’expropriation.»

5. Il est constant que l’EPA [Localité 4] Euratlantique a acquis par voie de préemption l’immeuble au sein duquel la société Aristide Thiber bénéficie d’un droit au bail pour l’exploitation d’un local commercial.

Il est également constant que, par courrier du 8 janvier 2013, l’EPA [Localité 4] Euratlantique a rappelé à sa locataire les dispositions de l’article L.213-10 du code de l’urbanisme ainsi que la date d’échéance du bail, soit le 30 juin 2014, et l’a avisée de sa décision de démolir l’immeuble. La société Aristide Thiber, invitée par ce courrier à faire connaître si elle entendait résilier le bail et, dans ce cas, le montant de l’indemnisation souhaitée.

6. Par ailleurs, le litige apparu entre la société Aristide Thiber et les consorts [N] relatif à l’état du local commercial, né dès l’achat du fonds de commerce en 2008, s’est achevé par la conclusion le 25 janvier 2013 d’un protocole transactionnel dont les stipulations mettent en évidence le fait que la locataire a reçu une somme de 160.000 euros -versée dès le mois de février 2013, ce que celle-ci ne discute pas- essentiellement destinée à la prise en charge, par la locataire, du coût des travaux, les consorts [N] ayant cédé leur bien à l’EPA [Localité 4] Euratlantique quelques semaines plus tôt, le 24 septembre 2012. Ce paiement a d’ailleurs été pris en considération par le juge de l’expropriation lorsqu’il a, par jugement du 3 juillet 2014, fixé l’indemnité d’éviction de la locataire commerciale.

7. Il appartenait donc à l’appelante, dûment indemnisée à ce titre, de faire exécuter les travaux nécessaires à la bonne exploitation de son local commercial ; en s’abstenant d’y procéder, elle a elle-même généré son propre préjudice et ne peut en réclamer l’indemnisation à l’intimé : il est en effet de principe que, si l’EPA [Localité 4] Euratlantique ne peut se prévaloir de l’autorité de la transaction du 25 janvier 2013 à laquelle il n’est pas intervenu, il peut néanmoins invoquer la renonciation de la locataire au droit de contraindre sous astreinte son bailleur à exécuter des travaux figurant expressément aux articles 1 et 2 de cette transaction ; il en résulte que l’intimé n’était pas débiteur de cette obligation de procéder aux travaux litigieux, étant au surplus rappelé que l’EPA [Localité 4] Euratlantique a expressément placé ses relations avec la société Aristide Thiber dans le cadre de l’article L.213-10 du code de l’urbanisme, texte spécial qui délimite précisément les droits du preneur concerné par une préemption aux fins de travaux ou de démolition.

8. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef, ainsi qu’en ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens.

La société Aristide Thiber, tenue au paiement des dépens de l’appel, sera condamnée à verser une somme de 3.500 euros à l’intimé en indemnisation des frais irrépétibles de celui-ci.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement prononcé le 2 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Y ajoutant,

Condamne la société Aristide Thiber à payer à l’EPA [Localité 4] Euratlantique la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Aristide Thiber à payer les dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat