COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/03615 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MFS5

[G] [R] [C] [B]

[O] [V] [B] épouse [L]

c/

S.A.S.U. ALETHEIA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 juin 2021 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/10667) suivant déclaration d’appel du 23 juin 2021

APPELANTS :

[G] [R] [C] [B]

né le 22 Octobre 1964 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5]

[O] [V] [B] épouse [L]

née le 10 Juillet 1969 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Marc FRIBOURG de la SELARL SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S.U. ALETHEIA

Société par Actions Simplifiée à Associé Unique, au capital de 300 €, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 823 372 842, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Fabrice PASTOR-BRUNET de la SELARL PASTOR-BRUNET FABRICE, avocat au barreau de BORDEAUX, Postulant

et assistée de M^e Eric-elinam TSE de la SELAS D’ESTEE, avocat au barreau de BORDEAUX, Plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 15 octobre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

M^me Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu le 20 juin 2018 par Me [W] [U], notaire à [Localité 8], les consorts [B] ont promis de vendre à la SASU Aletheia un terrain à bâtir sis [Adresse 9] à [Localité 10], issu de la succession de leur père M.[H] [B]. La promesse unilatérale de vente a été consentie au bénéfice de la SASU Aletheia pour une durée expirant le 19 novembre 2019 à 16 heures.

Soutenant que le prix de 150.000 euros figurant à l’acte ne reflétait pas la volonté des parties et que ce montant devait être complété par une obligation de construire à leur profit un immeuble commercial sur une partie du terrain qu’ils conservaient et considérant qu’en l’absence de tout engagement écrit portant sur cette obligation dont l’acquéreur entendait s’affranchir leur consentement avait été vicié par des man’uvres dolosives, par acte d’huissier du 19 novembre 2019 les consorts [B] ont saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une demande tendant à l’annulation de l’acte du 20 juin 2018 et au paiement d’une somme indemnitaire de 150.000 euros.

Par jugement du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Débouté M. et Mme [B] de leurs demandes.

— Constaté que la vente du terrain cadastré section HV numéro [Cadastre 3] [Adresse 9] à [Localité 10], constitué d’une parcelle de terrain à bâtir avec accès par un côté jouxtant la [Adresse 9], à gauche, la zone commerciale artisanale et le pipeline gaz, à droite, la bande verte et un grand fossé, limite séparative entre les communes de [Localité 10] et [Localité 7], d’une contenance de 1ha 50a environ à prendre dans la parcelle cadastrée HV n°[Cadastre 3] située [Adresse 9] à [Localité 10] d’une superficie de 1ha 75a 27ca, entre Monsieur [G] [R] [C] [B] né le 22 novembre 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5], Mme [O] [V] [B] épouse [L], née le 10 juillet 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4], et la Société par Actions Simplifiées à Associé Unique Aletheia, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 823 372 842 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1], est parfaite.

— Dit que le présent jugement vaudra titre de vente du terrain cadastré section HV numéro [Cadastre 3] [Adresse 9] à [Localité 10], constitué d’une parcelle à bâtir d’une contenance de 1ha 50a environ à prendre dans la parcelle cadastrée HV n°[Cadastre 3] située [Adresse 9] à [Localité 10] d’une superficie de 1ha 75 a 27 ca.

— Laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

— Condamné M. et Mme [B] aux dépens.

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Par déclaration électronique du 23 juin 2021, Monsieur [G] [B] et Madame [O] [L] ont relevé appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions du 1er juin 2022, Monsieur [G] [B] et Madame [O] [B] demandent à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris.

— Prononcer la nullité de l’acte en date du 20 juin 2018 pour indétermination de la chose.

— La prononcer à défaut pour vileté du prix.

— La prononcer à défaut pour erreur sur les qualités substantielles de la prestation à fournir par la SASU Aletheia.

Subsidiairement,

— Constater la caducité de la vente faute de l’accomplissement des conditions suspensives stipulées dans l’intérêt des deux parties.

Encore plus subsidiairement,

— Admettre l’action en rescision pour lésion et désigner trois experts afin de déterminer la valeur de l’immeuble au jour de la levée de l’option intervenue le 19 novembre 2019

En tout état de cause,

— Condamner la SASU Aletheia à leur payer une somme de 30.000€ à titre de dommages et intérêts.

— Condamner la SASU Aletheia au paiement d’une somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 30 août 2022, la société Aletheia demande à la cour de :

— Déclarer l’appel interjeté par les consorts [B] contre le jugement du 8 juin 2021 recevable, mais non fondé.

— Débouter les consorts [B], appelants, de leurs demandes, fins et conclusions.

— Confirmer le jugement du 8 juin 2021 en toutes ses dispositions, sans aucune exception.

— Juger que la vente du terrain cadastré section HV numéro [Cadastre 3] [Adresse 9] à [Localité 10], constitué d’une parcelle de terrain à bâtir avec accès par un côté jouxtant la [Adresse 9], à gauche, la zone commerciale artisanale et le pipeline gaz, à droite, la bande verte et un grand fossé, limite séparative entre les communes de [Localité 10] et [Localité 7], d’une contenance de 1ha 50a environ à prendre dans la parcelle cadastrée HV n°[Cadastre 3] située [Adresse 9] à [Localité 10] d’une superficie de 1ha 75 a 27 ca, entre Monsieur [G] [R] [C] [B] né le 22 novembre 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5], Mme [O] [V] [B] épouse [L], née le 10 juillet 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4], et la Société par Actions Simplifiées à Associé Unique Aletheia, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 823 372 842 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1], est parfaite.

— Juger que la décision à intervenir vaudra titre de vente du terrain cadastré section HV numéro [Cadastre 3] [Adresse 9] à [Localité 10], constitué d’une parcelle à bâtir d’une contenance de 1ha 50a environ à prendre dans la parcelle cadastrée HV n°[Cadastre 3] située [Adresse 9] à [Localité 10] d’une superficie de 1ha 75 a 27 ca.

— Y ajoutant, condamner les consorts [B] in solidum, à lui verser, la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus des dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le 12 novembre 2015, les consorts [B], agissant en qualité d’héritiers de leur père, ont souscrit une déclaration immobilière dans laquelle il évaluaient à 120 000 € la valeur de la parcelle cadastrée sous le numéro HV [Cadastre 3] à [Localité 10] (Gironde).

La promesse unilatérale de vente au profit de la Sasu Aléthéia reçue le 20 juin 2018 par Me [U], notaire à [Localité 8] (Dordogne), prévoyait qu’elle portait sur :

'Une parcelle de terrain à bâtir avec accès par un côté jouxtant la [Adresse 9], d’une superficie de 1 ha 50 a environ à prendre dans la parcelle HV [Cadastre 3].

À gauche,la zone commerciale artisanale et le pipeline gaz.

À droite, la bande verte et un grand fossé, limite séparative entre les communes de [Localité 10] et [Localité 7].'

Le prix convenu était fixé à 150 000 € et le délai pour lever l’option était fixé au 19 novembre 2019.

Le lendemain, 21 juin 2018, le notaire adressait aux promettants, par message électronique, un projet de protocole d’accord portant sur des travaux de construction à réaliser dans la portion de la parcelle dont ils conservaient la propriété.

Ce projet indiquait qu’il s’agissait d’y faire édifier un bâtiment à usage commercial de 1 000m2 environ par la société Aléthéia qui s’engageait à assumer l’intégralité des frais d’établissement d’un document d’arpentage et de division .

Le montant des travaux n’était pas précisé et il était prévu une condition suspensive, outre celle liée à l’obtention d’un permis construire, prévoyant :

'Obtention d’un financement bancaire pour l’intégralité du coût de la construction-les propriétaires du terrain s’engagent à déposer des offres de prêt dans le délai d’un mois à compter de la fourniture par le constructeur du devis de construction'.

Bien qu’il puisse en être déduit que par conséquent, le coût des travaux de construction reposerait sur eux, les consorts [B] soutiennent qu’ils n’ont jamais eu l’intention de vendre leur parcelle à un prix aussi faible que celui consigné dans la promesse de vente et qu’il avait été convenu qu’une partie du prix total serait payé au moyen d’une dation en paiement concrétisée par l’exécution des travaux de construction relatés dans le projet de protocole d’accord mais cela, aux frais de la Sasu Aléthéia.

Le 23 juillet 2019, la SNC Adim Nouvelle Aquitaine a écrit aux consorts [B] pour leur proposer d’acquérir le terrain moyennant un prix de 1 200 000 €TTC.

Bien que ce courrier, mal rédigé et donc ambigu, semble porter sur la totalité de la parcelle appartenant aux consorts [B] puisqu’il vise sans plus de précision la parcelle HV [Cadastre 3], il prévoyait le paiement du prix ainsi : ' 150 000 € TTC payé comptant à la signature de l’acte authentique et 513,34 m2 d’entrepôt/166,20 m2 de bureau en dation'.

Les consorts [B] ont refusé cette proposition par message électronique, le 31 juillet 2019, en précisant qu’ils ne souhaitaient plus de dation en paiement.

À la demande de la Sasu Aléthéia qui avait décidé de lever l’option, les consorts [B] ont été convoqués en vue de réitérer la vente par acte authentique devant le notaire instrumentaire.

Ils ne sont pas présentés et il en a été dressé procès-verbal de carence.

Devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, ils ont sollicité l’annulation de la promesse unilatérale de vente en invoquant à titre principal l’existence d’un dol et à titre subsidiaire, une absence de contrepartie réelle et sérieuse au sens de l’article 1169 du code civil.

Le tribunal a rejeté cette demande et a constaté que la vente était parfaite telle que prévue dans la promesse unilatérale de vente.

I- Sur la nullité de la promesse de vente

A) Sur l’irrecevabilité d’une demande nouvelle en appel

Dans les motifs de ses conclusions, la Sasu Aléthéia soutient que la demande des consorts [B] tendant à voir prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente pour indétermination de la chose vendue, en application de l’article 1163 du code civil, constitue une demande nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile.

Cependant, cette exception d’irrecevabilité ne figure pas dans le dispositif de ses conclusions alors que l’article 954 alinéa 3 du même code dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point,

En toute hypothèse, l’article 565 du code précité dispose ' Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.'

Or, dans le cas présent, la demande présentée à la cour tend bien à voir prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente comme en première instance mais le fondement juridique est différent.

Elle est donc parfaitement recevable.

B) Sur la rédaction de la promesse unilatérale de vente et ses conséquences

Il convient de relever, de manière générale, que la promesse de vente est particulièrement mal rédigée et peut constituer une source de nombreuse difficultés.

Elle comporte, notamment, de nombreux ajouts réalisés de manière manuscrite, des surcharges et des paragraphes entiers rayés à la main et ce, sans renvoi ni approbation expresse en marge.

Par exemple, dans le paragraphe 'identification du bien', après les mots dactylographiés 'Une parcelle de terrain à bâtir avec accès par un côté jouxtant la [Adresse 9]' on a ajouté à la main 'd’une superficie de 50 ha environ à prendre dans la parcelle HV [Cadastre 3]", la désignation de la parcelle étant griffonnée et surchargée à plusieurs reprises.

Plus loin dans le cadre relatif à la désignation au cadastre, la mention HV se surajoute à une précédente mention manifestement différente et au lieu d’écrire le numéro [Cadastre 3], on lit le numéro [Cadastre 2] qui se surajoute à une autre mention précédente!

Plus loin, il est question d’un 'DA’ qui serait effectué avant la vente aux frais du bénéficiaire.

Rien ne permet de comprendre ce que ces initiales signifient même si la cour, habituée aux questions immobilières, suppose qu’il s 'agit d’un document d’arpentage.

Encore peut-on remarquer que le dernier chiffre du millésime '2019" relatif à la date d’expiration de la validité de l’option d’achat est lui-même surchargé.

S’agissant plus précisément de la désignation du bien, l’article 1163 du code civil dispose : 'L’obligation a pour objet une prestation présente ou future.

Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable'.

À défaut, l’acte est nul.

En l’espèce, la désignation du bien est la suivante : ''Une parcelle de terrain à bâtir avec accès par un côté jouxtant la [Adresse 9], d’une superficie de 1 ha 50 a environ à prendre dans la parcelle HV [Cadastre 3].

À gauche,la zone commerciale artisanale et le pipeline gaz.

À droite, la bande verte et un grand fossé, limite séparative entre les communes de [Localité 10] et [Localité 7].'

Il ne fait pas de doute que cette description ne concerne que la parcelle HV [Cadastre 3] dans laquelle le bénéficiaire devra prendre 1ha 50 'environ’ ce qui est déjà une source d’incertitude.

Même si le cadastre permet aisément de localiser suffisamment précisément la parcelle HV [Cadastre 3], il est très surprenant que la description n’en soit faite que par des indications 'à droite’ ou 'à gauche’ ce qui n’a évidemment aucun sens puisqu’elles dépendent de la position de l’observateur, contrairement à l’usage qui consiste à utiliser des indications topographiques intangibles (Nord, Est, Ouest et Sud).

Mais surtout, l’indication d’une parcelle de 1ha 50 'environ’ à prendre sur une parcelle plus grande de 1ha 75 a 27 ca signifie seulement que sur cette parcelle qui mesure donc 17527 m2 il convient de laisser aux promettants une surface de 2527 m2 soit 14 % de sa surface.

Or, la délimitation exacte de cette parcelle à prélever n’est nullement précisée et aucune indication n’est donnée sur les caractéristiques que doivent respecter les limites à venir des deux parcelles issues de la division, ne serait-ce qu’en termes d’accès à la voie publique.

Ainsi pourrait-on imaginer toutes sortes de possibilités comme par exemple un tracé qui ne laisserait aux consorts [B] qu’une bande étroite de terrain sur tout le périmètre de la parcelle HV [Cadastre 3], ce qui ne lui conférerait aucune utilité pratique ou au contraire, un tracé qui leur laisserait une portion de terrain compacte et cohérente avec un accès à la voie publique et qui permettrait d’y édifier des constructions.

Pourtant, rien dans l’acte ne permet de privilégier l’une ou l’autre de ces solutions et il apparaît donc que la désignation exacte du bien, absolument indispensable, ne serait-ce que pour les besoins de la publicité foncière, n’est ni déterminée ni déterminable.

Par conséquent, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, la promesse de vente ne peut qu’être annulée.

C) Sur l’existence d’un prix illusoire ou dérisoire

Selon l’article 1169 du code civil, un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire.

En l’espèce, alors que la promesse de vente ne comportait qu’un prix de 150 000 €, il n’est pas sérieusement contestable que le bien en question représentait alors une valeur bien supérieure.

En effet, les consorts ont fait évaluer leur bien, dans le cadre d’une expertise amiable en mars 2021, soit moins deux ans après la date à laquelle la Sasu a entendu accepter l’offre contenue dans la promesse.

Il s’agit d’une expertise amiable argumentée et fondée sur le relevé de ventes réalisées dans le même secteur, pour des biens comparables, entre juillet 2017 et juin 2020.

L’expert a constaté un prix moyen de 85 € /m2 mais n’a retenu qu’un prix unitaire de 70 €.

Il parvient donc à une valeur vénale de 1 230 000 € mais pour la totalité de la parcelle.

Ramené à la surface objet de la promesse de vente, on parvient à une valeur de 1 052 661€.

Il est surtout établi que la société Adim a proposé aux consorts [B], le 23 juillet 2019, de procéder à l’acquisition de la parcelle considérée pour un prix de 1 200 000 €.

Par ailleurs, la Sasu Aléthéia ne conteste pas ces chiffrages ni ne propose d’autres éléments de comparaison.

Elle se contente d’affirmer que les consorts [B] ne sauraient se plaindre d’un prix qu’ils ont fixés eux-mêmes, unilatéralement et en parfaite connaissance de cause.

Mais en réalité, une promesse unilatérale de vente reste un contrat comme un autre et suppose donc l’accord des parties contractantes.

Si seul l’un des contractants souscrit un engagement, celui-ci, comme les conditions auxquelles est soumise l’option accordée au bénéficiaire, est négocié entre les parties.

Au demeurant, la Sasu Aléthéia indique elle-même que ,selon elle, si un prix de 150 000 € seulement a été fixé dans l’acte, ce n’est que parce que les consorts [B] avaient fait figurer dans leur attestation immobilière après décès un prix sous-évalué de 120 000 € et qu’il convenait de rester en cohérence avec cette évaluation pour éviter des sanctions fiscales.

C’est donc admettre que ce prix n’était pas conforme au marché et en effet, il n’est guère douteux que pour éviter un redressement fiscal, les consorts [B], en accord avec la sasu Aléthéia, ont convenu de ne faire figurer sur la promesse de vente qu’un prix officiel de 150 000 €, le solde devant être payé via une dation en paiement concrétisée par une convention de construction qui ne serait pas publiée et ne serait donc pas susceptible d’être portée à la connaissance de l’administration fiscale.

En d’autres termes :

— soit les consorts [B] n’avaient aucune intention de fraude et le prix de 150 000 € apparaît comme dérisoire par rapport à la valeur réelle de l’immeuble

— soit ils ont bien eu une volonté de fraude et dans ce cas, le prix figurant dans l’acte était fictif, le solde du prix devait être acquitté de manière occulte de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer que c’est en toute connaissance de cause qu’ils entendaient se contenter d’un prix aussi faible.

Par conséquent, à titre superfétatoire, la promesse de vente doit aussi être annulée pour cette raison.

II- Sur les dommages et intérêts et les demandes annexes

Pour demander la condamnation de la Sasu Aléthéia à leur payer la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts, les consorts [B] ne justifient en rien ni même ne caractérisent l’existence d’un préjudice quelconque.

En outre, si la Sasu Aléthéia a fait la preuve d’une mauvaise foi certaine en exigeant la réalisation d’une vente portant sur un bien impossible à définir précisément et moyennant un prix qu’elle savait bien inférieur au prix du marché, il n’en demeure pas moins que cette situation est largement imputable au comportement des consorts [B] qui ne pouvaient ignorer eux-mêmes que le prix convenu dans l’acte était fictif.

Pour cette raison, ils ne sauraient par ailleurs se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 8 juin 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononce l’annulation de la promesse de vente du 20 juin 2018 et dit que son acceptation par la Sasu Aléthéia n’a pu valoir vente parfaite.

Déboute M. [G] [B] et Mme [O] [B] épouse [L] de leur demande en dommages et intérêts.

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la Sasu Aléthéia aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,