COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 01 FEVRIER 2024

N° RG 20/04843 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-L2DH

[P] [L]

[I] [R]

c/

[X] [M]

[W] [D] épouse [M]

S.A.R.L. FLV PRO IMMO

S.E.L.A.R.L. EKIP

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 octobre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/08774) suivant déclaration d’appel du 06 décembre 2020

APPELANTS :

[P] [L]

né le 16 Octobre 1983 à [Localité 7] (33)

de nationalité Française

Profession : Employé,

demeurant [Adresse 6]

Latifa AMARA

née le 20 Juillet 1986 à BOUIRA (ALGERIE)

de nationalité Française

Profession : Employée,

demeurant [Adresse 6]

Représentés par M^e Eric BOURDET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[X] [M]

né le 11 Septembre 1947 à [Localité 8] (33)

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 2]

[W] [D] épouse [M]

née le 25 Décembre 1938 à [Localité 10] (64)

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Paola JOLY de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. FLV PRO IMMO

Activité : Agence immobilière,

demeurant [Adresse 12]

placée en liquidation judiciaire

INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. EKIP

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

es qualité de liquidateur judiciaire de la société FLV PRO IMMO, désignée à cette fonction par jugement de liquidation judiciaire rendu par le Tribunal de commerce de Bordeaux le 21.07.2021

non représentée, assignée en intervention forcée selon acte d’huissier en date du 26.10.2021 délivré à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 05 décembre 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [P] et Mme [R] [I] ont signé le 11 juin 2018 un compromis de vente avec les époux [M], par l’intermédiaire de la société FLV Pro Immo, exerçant sous l’enseigne Stéphane Plaza immobilier et mandataire des vendeurs.

Ce compromis de vente portait sur la vente d’un terrain constructible non viabilisé, d’une superficie d’environ 1733m2, issu d’une parcelle de grande contenance cadastrée 000 AM [Cadastre 4], située [Adresse 9], moyennant le prix de 160.000 euros payable comptant, avec des conditions suspensives, dont les principales étaient les suivantes :

— que l’acquéreur puisse réaliser la vente préalable d’un bien immobilier lui appartenant situé [Adresse 3], pour un prix de 170.000 euros, avant le 27 juillet 2018

— que le certificat d’urbanisme ne révèle aucune charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens objet des présentes ou altérer de manière significative la jouissance de l’acquéreur

— que les acquéreurs déposent dans les 60 jours une demande de permis de construire et l’obtiennent pour une maison d’habitation individuelle d’environ 150 m2 en R + 1, purgé de tous recours

— que les vendeurs bénéficient d’une non-opposition de la mairie de [Localité 11] à leur déclaration préalable de division parcellaire de leur ensemble immobilier qui comprend le terrain à vendre.

L’acte authentique de vente devait être signé au plus tard le 14 décembre 2018, reporté au 11 mars 2019 selon avenant postérieur, dûment signé par les parties le 7 novembre 2018.

Plusieurs demandes de permis de construire ont été déposées par les acquéreurs et refusées par la mairie pour des raisons de distances entre les constructions (limites mitoyennes inconstructibles de 10 m fixées par le plan local d’urbanisme), puis au motif qu’il était interdit de construire à moins de 15 mètres des sujets d’arbres de haute tige identifiés et des Espaces Boisés Classés (EBC).

M.[L] [P] et Mme [R] [I] ayant renoncé à la vente ont décidé de délivrer assignation, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux , à leurs vendeurs et à l’agence immobilière, le 26 septembre 2019, afin d’être indemnisés de leurs préjudices sur le fondement du dol à l’égard des vendeurs, et de la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière.

Par jugement rendu le 13 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M.[L] [P] et Mme [R] [I] de leurs demandes comme n’étant plus soutenues

— laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

— condamné M.[L] [P] et Mme [R] [I] aux dépens

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision

Par déclaration électronique en date du 6 décembre 2020, Monsieur [L] et Madame [R] ont interjeté appel de cette décision.

Monsieur [L] et Madame [R] dans leurs dernières conclusions d’appelants en date du 21 juillet 2023, demandent à la cour de :

— réformer le jugement du 13 octobre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux, en ses chefs critiqués

— condamner in solidum Monsieur [X] [M], madame [W] [V] épouse [M], et la société FLV Pro immo, placée en liquidation judiciaire en cours de procédure et représentée par son liquidateur la SELARL EKIP', à les indemniser du préjudice subi

— fixer leur créance à l’encontre de la société FLV Pro immo en liquidation judiciaire, représentée par son liquidateur la SELARL EKIP', à la somme de 41 500 euros en réparation de leurs préjudices, outre la somme de 12000 euros au titre des frais irrépétibles, soit un total de 53.500 euros à titre chirographaire.

— condamner monsieur [X] [M] et madame [W] [V] épouse [M], à leur payer la somme de 41.500 € en réparation de leurs préjudices, outre la somme de 12.000 euros au titre des frais irrépétibles et les condamner aux dépens de première instance et d’appel.

— débouter de leurs demandes monsieur [X] [M], Madame [W] [V] épouse [M], et la société FLV Pro immo, placée en liquidation judiciaire en cours de procédure et représentée par son liquidateur la SELARL EKIP'.

Monsieur [X] [M] et Madame [W] [V] épouse [M], dans leurs dernières conclusions d’intimés en date du 16 février 2023, demandent à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement du 13 octobre 2020 en ce qu’il a débouté M. [L] et Mme [R] de leurs demandes

— constater l’absence de caractérisation du dol de leur part , et plus généralement leur absence de manquement fautif

— juger que Madame [R] et Monsieur [L] ont par ailleurs manqué à leur obligation de s’informer

— juger que la responsabilité civile professionnelle de l’agence immobilière, la société FLV Pro immo, doit être engagée pour manquement à son devoir de conseil

A titre principal,

— débouter Madame [R] et Monsieur [L] de l’ensemble de leurs demandes à leur égard et notamment leurs demandes de réparation de leurs préjudices

— débouter Monsieur [L] et Madame [R] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens formulées à leur encontre

A titre subsidiaire,

— condamner exclusivement l’agence immobilière, la société FLV Pro immo, placée en liquidation judiciaire, au paiement des préjudices sollicités par Monsieur [L] et Madame [R] en les fixant à plus juste et raisonnable mesure

— débouter Monsieur [L] et Madame [R] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens formulées à leur encontre

A titre incident,

— infirmer le jugement du 13 octobre 2020 en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes

— condamner solidairement Monsieur [L], Madame [R] et l’agence immobilière FLV Pro immo, placée en liquidation judiciaire, au paiement de la somme de 378 € TTC au titre des préjudices financiers subis par eux

— condamner solidairement Madame [R] et Monsieur [L] à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance

— A titre reconventionnel, condamner la ou les partie(s) succombante(s) à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure en appel

— condamner la ou les partie(s) succombante(s) aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Joly membre de la SCP Bayle Joly.

— fixer au passif de liquidation de la société FLV Pro immo, placée en liquidation judiciaire, les éventuelles sommes au paiement desquelles elle sera condamnée.

La SARL EKIP es qualités de liquidateur de la société FLV PRO IMMO n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023.

A l’issue de l’audience qui s’est tenue le 5 décembre 2023, la cour a demandé aux parties, en cours de délibéré, de bien vouloir lui communiquer la demande de permis de construire des consorts [L] [R] du 20 décembre 2018 ayant donné lieu à l’arrêté d’opposition de la mairie de [Localité 11] du 25 janvier 2019.

Le 8 décembre 2023, l’avocat des appelants a communiqué une telle pièce.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le dol

Les appelants soutiennent que leur vendeur et l’agence immobilière [J] leur ont indiqué qu’ils pouvaient construire leur maison d’habitation d’environ 150 m² en R + 1 sur le terrain mis en vente alors qu’ils savaient que cela n’était pas possible. En effet le plan local d’urbanisme de la commune délimite une interdiction de construire à moins de 15 m des sujets d’arbres de haute tige à partir du périmètre du carré vert des espaces boisés classés. Dès lors il était impossible de construire l’immeuble qui était envisagé et les intimés le savait depuis longtemps puisque le 29 avril 2011 ils avaient déposé auprès de la mairie une déclaration préalable pour diviser leur terrain en trois lots, dont le lot B, objet du litige. Si la commune de [Localité 11] a fait droit à leur demande elle a précisé à l’article deux de son arrêté que pour le lot numéro B il serait interdit de construire à 15 m des limites de l’espace boisé classé, ce qui rendait en définitive inconstructible ce terrain. Or, lors de l’enquête pour l’élaboration du PLU les époux [M] ont fait valoir des objections dès lors que le classement des arbres en espace boisé classé rendait de fait inconstructible leur terrain. Cependant les époux [M] ont caché cette difficulté majeure aux appelants en leur fournissant un plan daté du 15 juillet 2011 laissant penser que la non constructibilité partait du tronc de l’arbre alors qu’ils n’ignoraient pas que ce périmètre partait de l’espace boisé classé. L’agence immobilière a commis une faute alors qu’elle avait une obligation de s’assurer que le terrain proposé à la vente était constructible. Or le 5 juin 2018, soit six jours avant la signature du compromis de vente les vendeurs ont obtenu un certificat d’urbanisme qui faisait interdiction de construire à moins de 15 m de l’espace boisé classé, et cette information n’a pas été communiquée aux acquéreurs, et le compromis a été signé malgré une telle restriction. Les vendeurs ont violé les dispositions de l’article 1112-1 si du Code civil et ont commis un dol à l’encontre des acquéreurs.

Les époux [M] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [L] et [R] leurs demandes. Ils exposent que si la restriction de construction prévue à l’article 13 du PLU de la commune de [Localité 11] limite et conditionne les constructions autour des espaces boisés classés, en aucun cas cette disposition ne rend le terrain litigieux inconstructible. Ceci est si vrai que le certificat d’urbanisme opérationnel établi le 13 juillet 2018 par la Commune prononce le caractère réalisable de la construction d’une maison individuelle sur le terrain objet de la vente. En revanche, c’est le seul projet des appelants qui a été refusé. Notamment, à la lecture de leurs demandes de permis de construire des 31 août 2018 et 20 décembre 2018, il convient de constater que sur leurs plans le service instructeur de la mairie a tracé un rayon de 15 mètres, matérialisant la constructibilité de la zone, à partir du tronc de l’arbre, ce qui démontre que leur projet était inconstructible même si on devait retenir comme point de départ ce tronc. En toute hypothèse, les époux [M] protestent de leur bonne foi alors qu’ils n’ont jamais cherché à tromper leurs acquéreurs. Ils font valoir que l’avant projet de construction daté de 2011 n’était pas pertinent alors qu’une modification du PLU est intervenue postérieurement. Par ailleurs, ils étaient profanes en la matière si bien qu’il appartenait aux consorts [L] [R] de se renseigner alors qu’en outre ils étaient assistés d’un architecte. Les époux [M] disent au contraire prouver leur bonne foi alors qu’ils se sont investis dans la procédure de modification du PLU afin de s’assurer que le terrain était constructible, et la réponse qui leur a été donnée par la commune a été communiquée aux appelants, à savoir que la zone de protection de l’espace boisé classé s’étendait à partir du tronc de l’arbre. Par ailleurs, les époux [M] ont respecté scrupuleusement les conditions énoncées au compromis de vente ; ils ont notamment mandaté un géomètre expert pour procéder à la division parcellaire et ont effectué une demande de certificat d’urbanisme, à leurs frais. Ils ont encore accepté que le compromis de vente comporte une condition suspensive d’obtention du permis de construire pour que la vente puisse se réaliser et à défaut, ils ont accepté que si la vente ne pourrait se faire, aucune indemnité ne soit due.

***

L’article 1137 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, dispose : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

Par ailleurs, le dol ne se présume pas et doit être prouvé par celui qui l’invoque.

En l’espèce, la discussion doit être menée au regard du nouveau PLU qui a été pris par la commune de [Localité 11] en 2013-2014, et non sur la réglementation antérieure qui n’avait plus cours.

En toute hypothèse, les appelants ont toujours été informés de la contrainte particulière concernant leur terrain de l’impossibilité de construire à moins de 15 mètres d’un arbre classé et consistant en une zone boisée préservée.

Ceci est si vrai que leur architecte a toujours rappelé cette contrainte dans ses demandes de permis de construire dont celle du 20 décembre 2018 dans laquelle il avait précisé : « le terrain est situé [Adresse 9]. Il est issu de la division d’un terrain en fond de parcelle cadastrée AM [Cadastre 1]. Il n’y a pas de construction sur le terrain. Il existe un arbre dont le classement crée une zone boisée préservée sur un rayon de 15 m. Le projet est une maison individuelle en R + 1 dont l’implantation respecte la zone aedificandi et boisée préservée. L’arbre est conservé'' »

Par ailleurs, la cour constate que les premières demandes de permis de construire n’ont pas été refusées par la commune en raison de la proximité de l’arbre classé.

Notamment, le 6 septembre 2018 la demande de permis de construire a été refusée pour des motifs autres que la présence de l’arbre remarquable, et notamment une distance de moins de 10 mètres entre deux constructions (pièce n°6 des appelants).

Le 4 décembre 2018, la demande de permis de construire des appelants a encore été rejetée pour des motifs autres que la présence de l’arbre remarquable, et notamment la présence de balcons sur les façades latérales et des constructions de la limite séparative à une distance de moins de 10 mètres (pièce n°7 des appelants)

En toute hypothèse, les appelants n’ignoraient pas eux-mêmes la contrainte de ne pas pouvoir construire à moins de 15 mètres de l’arbre classé. (pièce n° 8 des appelants)

Si la commune de [Localité 11] a refusé le 25 janvier 2019 le nouveau permis de construire déposé par les consorts [L] [R] au motif que la construction ne respectait pas la distance minimale avec l’arbre classé, il n’est pas démontré que la présence de cet élément naturel interdisait toute construction (pièce n° 9 des appelants)

Bien au contraire, dans son certificat d’urbanisme dit opérationnel du 13 juillet 2018, la commune de [Localité 11] a confirmé la possibilité de construire sur le terrain nouvellement divisé, cadastré AM n°[Cadastre 4], soit le terrain objet du litige, sous réserve d’un certain nombre de contraintes découlant du plan local d’urbanisme approuvé le 24 novembre 2011, modifié le 29 septembre 2014, dont celle relative à l’interdiction de construire à moins de 15 mètres de l’espace boisé classé. ( cf : pièce n° 3 des intimés)

Lorsque les époux [M] ont demandé en 2013 comment pouvaient être construits les lots qu’ils envisageaient de diviser, et qu’ils craignaient que la présence de l’arbre ne rendent la parcelle litigieuse inconstructible, il leur a été répondu que le périmètre de protection de 15 mètres était calculé non pas ( à partir) de la ramure de l’arbre mais « à partir du tronc de l’arbre » ( pièce n° 15 des appelants)

Cette réponse a été apportée non pas sous l’égide de l’ancien plan local d’urbanisme mais dans le cadre de l’enquête publique en vue de l’élaboration du nouveau plan d’urbanisme.

Il est d’ailleurs logique de calculer le périmètre de protection d’un arbre à partir de son tronc qui est invariable que de sa ramure qui peut évoluer.

Aussi, la décision de refus de la commune du 25 janvier 2019, au seul motif que la construction envisagée ne respecterait pas la distance minimale par rapport à l’arbre classé, ne peut se comprendre que dans l’hypothèse où effectivement le projet des appelants méconnaissait le périmètre protégé, soit dans celle où la commune aurait changé sa méthode de calcul et mesurerait désormais le périmètre de protection à partir non pas du tronc de l’arbre mais de la ramure de celui-ci, ou encore dans le cas où la commune aurait commis une erreur d’appréciation, car pourquoi a-t-elle retenu un tel motif qui ne figurait pas dans ses deux premières décisions de refus.

Toutefois, dans toutes ces hypothèses, les époux [M] ne sont en rien responsables.

Ceci étant, les appelants ne démontrent pas quelle man’uvre les vendeurs auraient commis pour les convaincre de signer le compromis de vente alors qu’ils disposaient tous des mêmes informations quant aux paramètres à connaitre pour déposer un permis de construire.

Ils ne démontrent pas davantage que les époux [M] aient retenu une information relative à la contrainte de l’arbre classé en violation des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, alors que le propre architecte des appelants en était parfaitement informé, comme ses clients eux-mêmes.

Ils ne peuvent prétendre que leurs vendeurs auraient dû les informer que le terrain était antérieurement inconstructible, alors que le plan local d’urbanisme avait changé et qu’au jour de la signature du compromis de vente le terrain était constructible sous réserve des contraintes connues des acheteurs.

Sous le bénéfice de ces observations, il convient de débouter les appelants de leurs demandes.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Les consorts [L] [R] soutiennent que l’agence immobilière était tenue à un devoir de conseil tant à l’encontre des vendeurs qu’à leur profit. Elle devait ainsi s’assurer que le terrain proposé à la vente était vraiment constructible et pour cela elle aurait dû demander un certificat d’urbanisme récent, soit aux vendeurs, soit à la commune. Elle se serait alors aperçu que le terrain était inconstructible pour le projet des acquéreurs. Les vendeurs ont effectivement sollicité un certificat d’urbanisme le 5 juin 2018, et l’ont obtenu le 13 juillet 2018. Il est indiqué dans ce document qu’il était interdit de construire à moins de 15 m de l’arbre présent sur le terrain. Si l’agent immobilier avait sollicité un tel document il aurait lui-même obtenu cette information portant restriction de construire qu’il aurait pu transmettre aux acquéreurs.

***

Il résulte du compromis de vente que les acquéreurs avaient l’obligation de vérifier auprès de la commune la faisabilité de leur projet de constructibilité d’une maison d’habitation au regard des règles d’urbanisme.

En toute hypothèse, il résulte des propres pièces des appelants qu’ils avaient pleinement connaissance des contraintes liées à la présence de l’arbre classé puisque leur architecte avait intégré cette contrainte dans ses trois demandes de permis de construire.

En conséquence, on ne voit pas ce que l’agent immobilier aurait pu communiquer de plus aux appelants pour les informer d’une contrainte qu’ils connaissaient déjà.

En conséquence, les appelants seront déboutés de leurs demandes à l’encontre de l’agent immobilier.

Sur l’appel incident des époux [M]

Les époux [M] sollicitent la condamnation des appelants et de l’agent immobilier à leur payer la somme de 378 euros au titre des frais de division de leur terrain considérant que la non réalisation de la vente est totalement indépendante de leur volonté.

Les consorts [L] [R] s’y opposent.

***

Si l’absence de réalisation de la vente du troisième lot de terrain des époux [M] est indépendante de leur volonté, on ne voit pas sur quel fondement les frais de division de leur terrain d’origine qu’ils ont exposés pourraient être pris en charge par les appelants ou par l’agent immobilier.

En conséquence, les époux [M] seront déboutés de leur appel incident.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Les consorts [L] [R] succombant en leur appel, seront condamnés aux dépens et à verser aux époux [M] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris,

Déboute M. [P] [L] et Mme [I] [R] de leurs demandes,

Déboute les époux [M] de leur appel incident,

Condamne solidairement M. [P] [L] et Mme [I] [R] à payer aux époux [M], ensemble, la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [P] [L] et Mme [I] [R] aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,