COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/03250 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZDD

[H] [X] née [W]

[V] [X]

c/

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE LOTUS FRONT DE MER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 mai 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] (chambre : 1, RG : 19/09550) suivant déclaration d’appel du 06 juillet 2022

APPELANTS :

[H] [X] née [W]

née le 15 Avril 1949 à [Localité 6] (MAROC)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[V] [X]

né le 07 Juillet 1945 à [Localité 7] (82)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Christophe GARCIA de la SELARL CHRISTOPHE GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE LOTUS FRONT DE

MER, domicilié [Adresse 3],

représenté par son syndic B2DIMMO exerçant sous l’enseigne « CABINET GALLIEN «enregistrée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 810 790 725 dont le siège est [Adresse 2]

non représenté, assigné selon acte de commissaire de justice en date du 30.08.2022 délivré à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. L’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 8] [Adresse 10]' sis à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Madame Veuve [X] était propriétaire du lot numéro 66 correspondant à un appartement T3 situé au 2ème étage de la résidence.

Par acte du 11 août 1984, elle a acquis une terrasse solarium au sein du dit immeuble, formant le lot numéro 53.

A la suite de son décès, Monsieur [V] [X] et Madame [H] [W], épouse [X], sont devenus propriétaires du lot principal numéro 66 et du lot numéro 53.

2. Par acte du 8 octobre 2019, les époux [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la '[Adresse 10]' devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir la nullité du procès verbal d’assemblée générale du 2 août 2019.

3. Par jugement du 05 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté l’ensemble des demandes des consorts [X],

— condamné les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires de ladite résidence la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [X] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision.

4. M. et Mme [X] ont relevé appel du jugement le 06 juillet 2022.

5. Le syndicat des copropriétaires de '[Adresse 9]' n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel ainsi que les premières conclusions des époux [X] lui ont été signifiées respectivement les 30 août et 10 octobre 2022.

6. Par acte déclaratif du 22 septembre 2025, les époux [X] ont informé la cour d’un changement de syndic pour la copropriété de '[Adresse 9]', au profit de B2DIMMO exerçant sous l’enseigne 'Cabinet Gallien'.

7. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 05 juin 2024, les époux [X] demandent à la cour, sur le fondement des articles 17 du décret de 1967, 11 al. 1er de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 9-1 du décret du 17 mars 1967 et 11 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, de :

— voir déclarer recevables et bien fondés en leur appel les époux [X],

— réformer le jugement du 05 mai 2022 en toutes ses dispositions,

Et statuant de nouveau,

— prononcer la nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 02 août 2019 aux motifs :

— faute de signature du dit procès-verbal,

— irrégularités dans la répartition des charges,

— défaut d’information des copropriétaires : absence de mentions de consultations des pièces,

— défaut de tableau comparatif des budgets,

— irrégularités de l’exercice comptable,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispenser les époux [X] de participer à cette dépense en application de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

MOTIFS

8. Le tribunal a jugé que les demandeurs ne démontraient pas la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 août 2019 alors que l’absence de signature d’un tel acte n’entraînait pas en soi la nullité de cette assemblée générale, que l’irrégularité quant à la répartition des charges n’était pas démontrée, que l’absence de comparatif des comptes n’était pas davantage démontrée, que l’absence de mise à disposition des pièces n’est pas plus démontrée et qu’enfin la nullité de la résolution 8 ne pouvait être prononcée ayant été adoptée à l’unanimité.

Les appelants soutiennent que le défaut de signature du président et des scrutateurs empêche de conférer une valeur probante au procès verbal de l’assemblée générale. Par ailleurs, ce procès-verbal encourt la nullité pour fraude en ce qu’il a modifié sans autorisation préalable la répartition des charges. En effet, le lot 66 se décompose en lots 45, 46 et 60. Or il ressort de la grille de répartition établie par le syndicat, que le lot 60 aurait été diminué. Par lettre du 25 juillet 2022, ils ont sommé le syndicat de produire la feuille de présence démontrant une telle omission mais n’ont obtenu aucune réponse. Si en première instance le syndicat affirmait que le lot 60 appartenait à l’immeuble, ils soutiennent que dans une précédente instance devant le juge de l’exécution, le syndicat confirmait l’intégration du lot 60 au sein de leur lot 66. Dès lors, la modification de la répartition des charges est illégale et doit entraîner la nullité du procès verbal. En outre, l’absence de mentions des modalités de consultation des pièces justificatives rend contestables les résolutions relatives à l’approbation des comptes, au vote du budget prévisionnel et plus généralement aux charges. En effet, ces résolutions sont fondées sur des pièces justificatives non accessibles. Par ailleurs, le syndicat a omis d’effectuer le comparatif des comptes pour les exercices précédemment approuvés. De surcroît, ces comptes font l’objet de contestations quant à leur existence et leur régularité puisqu’ils n’auraient jamais fait l’objet d’approbation par l’assemblée générale. Dès lors, ils ne pouvaient servir de base à l’approbation des comptes à l’occasion de l’assemblée générale de 2019. Enfin, la résolution 8 relative au budget prévisionnel pour l’exercice de 2020 est entachée d’une erreur démontrant le manque de diligence dans la rédaction des convocations et la tenue des assemblées générales du syndicat. En effet, la résolution indique adopter un budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier au 31 décembre 2020. Or l’exercice court du 1er avril 2020 au 31 mars 2021. Dès lors, elle encourt la nullité.

Sur ce

Sur la nullité du procès-verbal du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 août 2019 faute de signatures des président et scrutateurs

9. Il résulte des dispositions de l’article 17 Article du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable aux faits de l’espèce: ' Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil.'

10. Toutefois, si l’exemplaire du procès-verbal litigieux notifié aux appelants ne porte effectivement pas les signatures requises; puisqu’il n’y est apposé que la signature du secrétaire de séance mais pas celle du Président de séance ni celle du scrutateur, les époux [X] qui ont assisté à l’assemblée générale des copropriétaires ne prétendent pas que la décision prise à l’occasion de celle-ci serait différente de celle qui leur a été notifiée.

11. Aussi, il y a lieu de débouter les appelants de leur demande.

Sur la nullité de l’assemblée générale du 2 août 2019 pour avoir modifier sans l’unanimité requise la répartition des charges

12. Les époux [X] ne démontrent pas que la répartition des charges aurait été modifiée sans leur accord.

En effet, si une modification de la numérotation des lots a été entreprise, ils ne démontrent pas que celle-ci modifie les droits de chaque copropriétaire.

13. Ils prétendent sans aucune démonstration qu’ils ne supporteraient plus la même répartition des charges.

14. Ils ne démontrent notamment pas une modification de leurs tantièmes de copropriété puisque les charges générales sont réparties entre les copropriétaires au prorata de la valeur privative de leur lot, en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation de chaque lot.

15. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de nullité de l’assemblée générale du 2 août 2019 en raison d’une modification irrégulière de la répartition des charges.

Sur la nullité de l’assemblée générale du 2 août 2019 en raison du défaut d’accessibilité des pièces justificatives des charges

16. Le premier juge a considéré que les époux [X] ne démontraient pas avoir sollicité la consultation de pièces qui leur semblaient utiles à la compréhension des charges qui avaient été acquittées par le syndic et que si la convocation à l’assemblée générale n’indiquait pas les heures de consultation de telles pièces, il n’était pas démontré que le syndic n’avait pas tenu ces pièces à leur disposition.

17. Une telle motivation ne peut qu’être reprise devant la cour laquelle est fondée en fait et en droit.

18. Aussi, les époux [X] seront déboutés de cet autre moyen.

Sur la nullité de l’assemblée générale du 2 août 2019 en raison de l’absence d’un comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé

19. Le tribunal a jugé que contrairement aux allégations des appelants le comparatif des comptes avait bien été transmis en même temps que les convocations.

En outre, il a relevé que les comptes des exercices 2015, 2016 et 2017 avaient été régularisés lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2018.

20. Les appelants en conviennent mais considèrent que la procédure utilisée en 2018 serait irrégulière.

21. Toutefois, ils ne démontrent pas avoir contesté le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 2018 dans le délai de deux mois prévu par la loi, si bien que les résolutions qui ont alors été prises leur sont opposables et que la communication du compte de l’exercice précédent était régulière.

22. En conséquence, les appelants seront également déboutés de cet autre moyen.

Sur la nullité de la résolution numéro 8

23. Aux termes d’une erreur purement matérielle la résolution approuvant le budget vise un exercice erroné puisque celui-ci ne correspondait pas à l’année civile mais commençait le 1 er avril 2020 pour se terminer le 31 mars.

24. Toutefois, il s’agit d’une erreur purement matérielle qui ne remet pas en cause la volonté unanime des copropriétaires d’approuver les comptes du dernier exercice pour lequel ils ont été amenés à se prononcer.

25. En conséquence, les appelants seront encore déboutés de ce moyen.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris,

Condamne Mme [H] [W] épouse [X] et M. [V] [X] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,