COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 JUILLET 2025

N° RG 22/01201 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MSXI

S.C.I. LE CLUB DES CINQ

c/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 5]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 janvier 2022 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 19/11612) suivant déclaration d’appel du 09 mars 2022

APPELANTE :

S.C.I. LE CLUB DES CINQ

société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 422 722 975, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

Représentée par M^e Julia BODIN, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e MAULNIER

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 5]

représenté par son syndic la SAS LEA SYNDIC, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 949 704 225, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son Président

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e Mathilde CHASSANY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de M^me Amanda EL MAUDANI, magistrat

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. La société civile immobilière Le club des cinq est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] ( Gironde), soumis au régime de la copropriété, du lot n°1 situé au rez-de-chaussée composé de deux locaux commerciaux séparés par une cour ouverte ainsi que des 291/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes.

Cette copropriété était gérée par la société par actions simplifiée Citya immobilier atlantis, es-qualités de syndic, laquelle a été remplacée par la Sas Léa syndic par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 octobre 2023.

Par courrier recommandé en date du 10 septembre 2019, le syndic de l’immeuble a adressé à la Sci Le club des cinq une convocation à une assemblée générale annuelle, fixée le 7 octobre 2019, dont l’ordre du jour comportait 28 résolutions.

La Sci Le club des cinq n’était ni présente, ni représentée à ladite assemblée générale.

Par courrier recommandé en date du 9 octobre 2019, le syndic lui a notifié le procès-verbal de cette assemblée générale.

Invoquant l’irrégularité de cinq résolutions votées, la Sci Le club des cinq a adressé un courrier recommandé en date du 15 octobre au syndic de l’immeuble.

Par ce courrier, la copropriétaire sollicita la tenue d’une assemblée générale extraordinaire aux fins de modification de la répartition de la charge des travaux visée dans les résolutions litigieuses.

Par un courrier recommandé en date du 24 octobre 2019, le syndic lui a néanmoins opposé une fin de non-recevoir.

2. Par acte du 9 décembre 2019, la Sci Le club des cinq a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la Sas Citya immobilier Atlantis, devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d’obtenir l’annulation des résolutions 4, 19, 20 et 23 à 26 de l’assemblée générale du 7 octobre 2019.

3. Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré recevable l’action de la Sci Le club des cinq,

— débouté la Sci Le club des cinq de sa demande d’annulation des résolutions n°4, n°19, n°20, n°23, n°24, n°25, et 26 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] en date du 7 octobre 2019,

— condamné la Sci Le club des cinq à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sci Le club des cinq aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

4. La Sci Le club des cinq a relevé appel du jugement le 9 mars 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2024, la Sci Le club des cinq demande à la cour, sur le fondement des articles 1156 et suivants du code civil, 10, 10-1 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, et 564 et suivants du code de procédure civile de :

— la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son nouveau syndic, la Sas Léa syndic, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— réformer le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n°4, n°19, n°20, n°23, n°24, 25 et 26 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] en date du 7 octobre 2019,

— l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] une somme de 1 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— réputer non écrits les articles 2-6 et 2-7 du règlement de copropriété en date du 30 juin 1982 conformément aux dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— juger que l’interphone et son installation constituent des parties communes aux seuls lots n°2,3,4,5 et 6,

— juger que le compteur d’eau général de l’immeuble constitue une partie commune aux seuls lots n°2,3,4,5 et 6,

— juger que la porte d’entrée et son installation d’ouverture constituent des parties communes aux seuls lots n°2,3,4,5 et 6,

en conséquence,

— annuler les résolutions n°4, 19, 20 et 23 à 26 adoptées lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 7 octobre 2019,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son nouveau syndic, la Sas Léa syndic, à lui rembourser la somme de 198,46 euros hors taxes au titre de sa quote-part des frais de réparation de la porte d’entrée indûment réglés,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son nouveau syndic, la Sas Léa syndic, à lui rembourser les éventuelles sommes d’ores et déjà encaissées au titre de sa quote-part de prise en charge des travaux de remplacement de l’interphone ainsi que des honoraires de syndic relatifs au suivi des travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son nouveau syndic, la Sas Léa syndic, à lui rembourser les éventuelles sommes d’ores et déjà encaissées au titre de sa quote-part de prise en charge des travaux de déplacement du compteur d’eau général et de création de niche, outre les honoraires du syndic relatifs au suivi des travaux,

à titre subsidiaire, si par impossible la cour devait la débouter de sa demande d’annulation des résolutions n°23 à 26,

— juger que les frais d’installation du compteur d’eau privatif situé dans le lot n°1 pour un montant total de 2 192,82 euros TTC seront supportés par l’ensemble des copropriétaires selon la clé de répartition générale de l’immeuble,

en toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son nouveau syndic, la Sas Léa syndic, à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son nouveau syndic, la Sas Léa syndic, aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2024, le syndicat de copropriété du [Adresse 5] demande à la cour, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile de :

— voir déclarer irrecevable la demande de la Sci Le club des cinq tendant à déclarer non écrits les articles 2-6 et 2-7 du règlement de copropriété comme étant nouvelle en cause d’appel,

— voir confirmer le jugement du 22 janvier 2022 du tribunal judiciaire de Bordeaux,

ainsi,

— voir rejeter l’ensemble des demandes présentées par la Sci Le club des cinq,

— la voir condamner à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les dépens de première instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la validité des articles 2-6 et 2-7 du règlement de copropriété

5. L’appelante demande à la cour de juger non écrits les article 2-6 à 2-7 du règlement de copropriété approuvé le 30 juin 1982 car pris en violation des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. Si elle n’a pas présenté une telle demande devant le tribunal, elle considère que celle-ci constituerait le complément nécessaire et l’accessoire de ses demandes initiales et qu’elle était virtuellement comprise dans celles-ci.

L’intimé fait valoir que cette prétention est irrecevable s’agissant d’une demande nouvelle

Sur ce

6. L’article 566 du code de procédure civile dispose: ' Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'

En première instance, la SCI Le Club des cinq a demandé au tribunal, notamment d''annuler les résolutions n°4, 19, 20, et 23 à 26 à l’ordre du jour du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 7 octobre 2019, '

En cause d’appel, si l’appelante reprend ces demandes, elle y ajoute les prétentions suivantes:

' – réputer non écrits les articles 2-6 et 2-7 du règlement de copropriété en date du 30 juin 1982 conformément aux dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— juger que l’interphone et son installation constituent des parties communes aux seuls lots n°2,3,4,5 et 6,

— juger que le compteur d’eau général de l’immeuble constitue une partie commune aux seuls lots n°2,3,4,5 et 6,

— juger que la porte d’entrée et son installation d’ouverture constituent des parties communes aux seuls lots n°2,3,4,5 et 6,'

7. Les demandes nouvelles formulées par l’appelante devant la cour ne sont pas présentées pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ; elles ne tendent pas davantage aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et elles n’en sont ni l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En conséquence, elles constituent des demandes nouvelles qui sont ainsi irrecevables.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°4 adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 7 octobre 2019

8. Le tribunal a constaté que la résolution n° 4 était relative à l’approbation des comptes de l’exercice courant entre le 1er avril 2018 et le 31 mars 2019 avait été approuvée à la majorité des copropriétaires, lesquels comportaient notamment une facture de réfection de la porte d’entrée de l’immeuble, partie commune à tous les lots. Le premier juge a en outre fait observer que ces travaux avaient été adoptés par une délibération de l’assemblée générale antérieure, non contestée dans les délais.

L’appelante soutient qu’elle n’utiliserait jamais la porte d’entrée alors que son lot dispose d’un accès autonome donnant sur la voie publique et dans la mesure où l’article 2-8 du règlement de copropriété précise que le couloir d’entrée est commun aux seuls lots 2, 3, 4,5 et 6 si bien que la porte d’entrée qui se trouve en amont de ce couloir est nécessairement commun à ces mêmes lots.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Sur ce

9. La cour constate que les travaux relatifs à la porte d’entrée ont été décidé en application du règlement de copropriété qui ne souffre pas d’incohérence, ainsi que le soutient l’appelante.

En effet, la porte d’entrée peut ouvrir sur des lots qui ne sont pas ceux de l’appelante mais cette dernière peut avoir intérêt à ouvrir cette porte pour différentes raisons, dont celle de récupérer son courrier ou un paquet dans le hall d’entrée.

En toute hypothèse, cette affectation de la porte d’entrée à tous les lots privatifs par le règlement de copropriété, ne peut être modifiée que par la procédure prévue à l’article 11 de la loi de 1965, régissant le régime de la copropriété et il ne semble pas que l’appelante l’ait utilisée.

En outre, ainsi que le premier juge l’a justement retenu, le vote des travaux sur la porte d’entrée est intervenu au cours d’une précédente assemblée générale qui n’a fait l’objet d’aucun recours de la part de la SCI Le Club des cinq.

En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce premier point.

Sur la demande d’annulation de les résolutions n°19 et n° 20 adoptées lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 7 octobre 2019

10. Le tribunal après avoir rappelé que ces résolutions portaient sur les travaux de remplacement du système d’interphone et les honoraires du syndic quant au suivi de ces travaux a jugé qu’il s’agissait d’une partie commune à tous les lots.

La SCI Le Club des cinq expose que le procès-verbal du 7 octobre 2019 comporte une erreur matérielle dans la mesure où il indique que cette résolution aurait été adopté à l’unanimité des '4 tantièmes/ 4 tantièmes’ alors que cette majorité n’était que des 639 tantièmes. Sur le fond, elle reprend l’incohérence relevée sur la porte d’entrée faisant à nouveau valoir qu’elle dispose de son propre accès à la voie publique si bien que l’interphone ne présente aucun intérêt pour elle.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Sur ce

11. L’erreur purement matérielle affectant le procès-verbal de l’assemblée du 7 octobre 2019 est sans conséquence puisque l’appelante ne conteste pas que la résolution a bien était prise à l’unanimité des copropriétaires ayant fait connaitre leur position, ce qui n’était pas son cas.

Sur le fond, la cour constate à nouveau que les termes du règlement de copropriété sont parfaitement explicites et qu’en toute hypothèse si l’appelante entend voir modifier la qualification des parties communes, il lui revient d’entreprendre la procédure ad hoc.

En conséquence, le jugement sera également confirmé sur ce deuxième point.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°23 à 26 adoptées lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 7 octobre 2019

12. Le tribunal a jugé que les frais et honoraires de déplacement du compteur d’eau général ainsi que les travaux de création d’une niche pour le placer étaient imputables à tous les copropriétaires.

La SCI Le Club des cinq considère qu’elle n’a pas à supporter la charge de ces travaux alors qu’elle ne dispose d’aucun point d’eau et que si le compteur avait été, dans un premier temps, installé dans son lot, elle n’a pas à supporter les coûts de son déplacement.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Sur ce

13. La répartition des charges telle qu’elle figure dans le règlement de copropriété est parfaitement claire et celui-ci dispose que tous les copropriétaires doivent ainsi participer à l’entretien du compteur d’eau ( articles 2 et 5)

Le fait que l’appelante ne dispose pas de point d’eau dans son lot ne saurait constituer un motif valable alors qu’elle ne démontre pas qu’elle ne peut pas en installer un ou plusieurs.

Par ailleurs, il apparaît que les moyens soulevés par l’appelante sont singuliers alors que les travaux litigieux ont été rendus nécessaires par un branchement clandestin réalisé sur le compteur général par un occupant du lot n°1 . ( cf: pièce n° 3 de l’intimé)

En toute hypothèse, pour cette répartition des dépenses également, si l’appelante entend voir modifier la répartition des charges au sein de la copropriété, il lui revient d’introduire la procédure utile à cette fin.

En conséquence, la décision déférée sera encore confirmée.

Sur la charge des frais d’installation du compteur d’eau privatif dans le lot n°1

14. La SCI Le Club des cinq entend à titre subsidiaire être exonérée des frais de déplacement du compteur d’eau au motif qu’elle n’a supporté aucune charge de consommation d’eau entre le 1 er avril 2018 et le 31 mars 2020.

L’intimée s’y oppose.

Sur ce

15. Les frais de ces travaux ont été rendu nécessaire par le branchement illicite de l’occupant du lot n°1 sur le compteur litigieux. Aussi, l’appelante est malvenue de solliciter son exonération à supporter de tels frais et il lui appartient de se retourner contre son locataire indélicat, si c’est celui-ci qui est à l’origine de la difficulté.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

16. L’appelante qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel et à verser à l’intimée la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les demandes par lesquelles la SCI Le Club des cinq demande à la cour de '- réputer non écrits les articles 2-6 et 2-7 du règlement de copropriété en date du 30 juin 1982 conformément aux dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— juger que l’interphone et son installation constituent des parties communes aux seuls lots n°2,3,4,5 et 6,

— juger que le compteur d’eau général de l’immeuble constitue une partie commune aux seuls lots n°2,3,4,5 et 6,

— juger que la porte d’entrée et son installation d’ouverture constituent des parties communes aux seuls lots n°2,3,4,5 et 6,'

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y ajoutant :

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la SCI Le Club des cinq aux dépens d’appel,

Condamne la SCI Le Club des cinq à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,