COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 JUIN 2025

N° RG 22/01808 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MUYQ

[A] [P]

c/

[T] [L]

[B] [C]

[K] [H]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] (chambre : 7, RG : 20/08101) suivant déclaration d’appel du 12 avril 2022

APPELANT :

[A] [P]

né le 11 Août 1969 à [Localité 10] (TURQUIE)

de nationalité Française

Profession : Gérant de société,

demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[T] [L]

née le 08 Mars 1956 à [Localité 11]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 4]

[B] [C]

née le 06 Août 1946 à [Localité 12]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 2]

[K] [H]

né le 30 Mai 1948 à [Localité 12]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 15 avril 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mademoiselle [S] [E], attachée de justice

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Suivant compromis de vente du 27 septembre 2018, Mme [J] [O] s’est engagée à vendre à M. [A] [P] une parcelle de terrain à bâtir située [Adresse 3], d’une superficie de 16 ares 34 centiares, cadastrée [Cadastre 8] et [Cadastre 9], moyennant un prix de 190 000 euros.

Les conditions suspensives étaient les suivantes:

A charge du vendeur, il était prévu :

— ' Le vendeur devra obtenir de l’autorité compétente un certificat de non-opposition et une déclaration préalable déposée le 9 août 2018 sous le numéro TP 0330l318X0070 .

— Le vendeur, à l’obtention de cette autorisation de division : « S’engage à faire afficher la déclaration préalable et faire le constat d’huissier de justice etc ».

— La condition concluant : « Pour le cas où une autorisation complémentaire devrait être délivrée, les présentes sont soumises à la condition de la délivrance d’une nouvelle autorisation ».

Le vendeur devait donc déposer un dossier de déclaration préalable afférent à un détachement parcellaire.

L’acquéreur devait quant à lui obtenir un permis de construire pour la réalisation d’une maison d’habitation d’une superficie de 250 m² maximum.

L’acquéreur devait en outre séquestrer au plus tard dans les huit jours du compromis, une somme de 20 000 euros, à défaut le contrat devait être considéré comme caduc et non avenu, si bon semble au vendeur.

Madame [O] veuve [R] a déposé plusieurs dépôts de déclaration préalable.

Elle est décédée le 4 janvier 2020.

2- Par actes d’huissiers des 8, 9 et 12 octobre 2020, M. [A] [P] a assigné Mme [T] [L] née [R], Mme [W] [H] épouse [C] et M. [K] [H], en leur qualité d’héritiers de Mme [R], devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour obtenir leur condamnation à procéder à l’affichage de la déclaration préalable sous astreinte, outre leur condamnation lui verser des dommages et intérêts.

L’assignation a été publiée le 17 décembre 2020 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 11].

Par jugement du 1er mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté la caducité du compromis de vente du 27 septembre 2018,

— débouté M. [A] [P] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre Mme [T] [R] épouse [L], Mme [W] [H] et M. [K] [H] ;

— condamné M. [A] [P] à payer à Mme [T] [R] épouse [L], Mme [W] [H] et M. [K] [H] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné M. [A] [P] à payer à Mme [T] [R] épouse [L], Mme [W] [H] et M. [K] [H] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit ;

— condamné M. [A] [P] aux dépens.

Par déclaration électronique du 12 avril 2022, M. [A] [P] a interjeté appel de la décision.

3- Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2022, M. [A] [P] demande à la cour d’appel de :

— réformer la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté ses demandes et en ce qu’elle l’a condamné au paiement de la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts et au règlement des sommes visées à l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre principal :

— juger que les parties ont consenti à la prorogation de la promesse de vente et que celle-ci n’était pas caduque au décès de la venderesse ;

— juger que le refus par les héritiers de la venderesse d’afficher la déclaration préalable et de purger la condition à leur charge et préliminaire au dépôt du permis de construire est fautif, en conséquence, les condamner à procéder à l’affichage dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 2 000 euros par semaine de retard ;

— juger qu’à l’issue de la purge du dépôt, il disposera d’un délai de 6 mois pour obtenir un permis de construire et que la réitération de l’acte authentique devra intervenir dans un délai maximum de 3 mois de plus ;

— condamner in solidum les vendeurs au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de réparation du préjudice qu’il a subi ;

Avant dire droit :

— faire injonction à [Localité 11] Métropole de faire connaître et communiquer le courrier reçu de Mme [L] ou de ses mandataires relativement à l’obtention de la division parcellaire citée dans la présente procédure ;

Infiniment subsidiairement :

— juger que les vendeurs ont eu un comportement déloyal et fautif ;

— les condamner au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de réparation ;

— les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir nonobstant toutes voies de recours et sans caution ;

4- Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 septembre 2022, Mme [T] [L], Mme [W] [C] née [H] et M. [K] [H] demandent à la cour d’appel de:

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté la caducité du compromis de vente du 27 septembre 2018 ;

— débouté M. [P] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné M. [P] à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné M. [P] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [P] aux dépens de l’instance;

et y ajoutant,

— déclarer l’attestation de Maître [D] [V] irrecevable sur le fondement de l’article 202 du code de procédure civile ;

— condamner M. [P] à payer la somme de 20 000 euros supplémentaire à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [P] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [P] aux entiers dépens;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 avril 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la promesse de vente.

5- Au soutien de son appel, M. [P], s’il ne conteste pas ne pas avoir procédé au versement du dépôt de garantie, prétend que les parties étaient convenues de ne pas déposer le séquestre par des manifestations claires et non équivoques de volonté d’une part, et de la prorogation de la promesse de vente d’autre part.

Il souligne que le notaire confirme ses allégations, et que Mme [R] avait déposé plusieurs demandes de déclaration préalable de division.

6- Les intimés répliquent qu’il n’est pas établi que Mme [R] ait entendu renoncer au versement du séquestre, et que le compromis de vente est dès lors caduc.

En tout état de cause, ils font valoir que la venderesse n’ayant pas obtenu le certificat de non opposition à la déclaration préalable, et dès lors, la condition suspensive ne s’étant pas réalisée, le compromis est caduc, aucun élément ne permettant de dire que les parties s’étaient entendues sur sa prorogation.

Ils observent que le fait pour Mme [R] d’avoir déposé une nouvelle demande de déclaration préalable ne signifie pas qu’elle voulait vendre le bien litigieux à M. [P].

Sur ce,

7-Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits', et 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

8- Pour débouter M. [P] de l’intégralité de ses demandes, le tribunal a considéré que le compromis de vente était caduc, faute pour M. [P] d’avoir procédé au versement du séquestre dans les huit jours de la vente, et qu’il convenait donc de constater sa caducité sans qu’il soit nécessaire d’examiner une éventuelle prorogation de celui-ci.

9-En l’espèce, le compromis de vente du 27 septembre 2018 comprend une première condition suspensive, à la charge du vendeur, afférente à l’obtention d’un 'certificat de non opposition à déclaration préalable purgé du recours des tiers et du retrait administratif', et une seconde condition suspensive consistant pour l’acquéreur à obtenir dans les trois mois de l’acte, un permis de construire d’ 'une maison à usage d’habitation d’une superficie d’environ 250 m2 maximum avec piscine'.

Il était en outre indiqué que l’acquéreur devait séquestrer dans les huit jours du compromis, soit avant le 4 octobre 2018, une somme de 20 000 euros, à défaut de quoi le contrat était considéré comme 'caduc et non avenu'.

Enfin, la réitération du compromis par acte authentique devait intervenir au plus tard dans un délai de trois mois et quinze jours à compter de la conclusion de l’acte sous-seing-privé.

10-Si M. [P] soutient que les parties étaient convenues de la prorogation du compromis de vente au-delà du délai de trois mois et quinze jours à compter de sa signature, il convient cependant d’examiner au préalable le moyen développé en défense par les intimés tenant à la caducité dudit compromis eu égard à l’absence de versement du séquestre par M. [P].

11-Il n’est en effet pas contesté par ce dernier qu’il n’a pas procédé au versement du dépôt de garantie d’un montant de 20 000 euros pourtant prévu au contrat, mais, en cause d’appel, M. [P] allègue que les parties étaient convenues de ne pas exiger ce dépôt.

12-A l’appui de ses allégations, il verse aux débats un courrier qui lui a été adressé par son notaire Maître [D] [V] le 7 avril 2022, laquelle écrit: 'Une fois signé le compromis le 27 septembre 2018, vous avez oeuvré sans cesse pour faire aboutir le projet. Compte-tenu en premier lieu des fréquents échanges que vous aviez avec la représentante de la venderesse, et des relations que vous entreteniez avec elle et, en second lieu, du nombre de mois qui s’écoulaient pour aboutir, il n’a pas été jugé utile de procéder au versement du dépôt de garantie.

Preuve en est que jusqu’au cours du mois de mars 2020, j’ai des traces d’échanges avec le nouveau notaire de la partie vendeur pour rechercher à fixer un rendez-vous en présence de tous les protagonistes de cette affaire’ (pièce 13 [P]).

13-Tout d’abord, la cour d’appel relève que ce document prend la forme d’un courrier et non d’une attestation, comme le soutiennent à tort les intimés, et qui ne doit donc pas respecter les conditions de forme de l’article 202 du code de procédure civile. En conséquence, les intimés seront déboutés de leur demande tendant à déclarer irrecevable cette pièce.

14-Il est ensuite observé que ce courrier émane du notaire de M. [P], qui se borne à faire état des échanges qu’aurait eus ce dernier avec une personne présentée comme la représentante de la venderesse, sans que soit mentionné si Maître [D] a été témoin de ces échanges et de leur teneur, et qui se contente d’affirmer qu’il n’a pas été jugé utile d’effectuer le versement du dépôt de garantie, sans que là encore soit précisée l’identité des personnes qui auraient décidé de passer outre cette condition, et dans quel délai.

15- En conséquence, faute pour l’appelant de produire des éléments justifiant de ce que les vendeurs avaient renoncé au versement du séquestre, ce seul courrier, dont les termes sont vagues et généraux, ne saurait établir la volonté claire et non équivoque des parties de renoncer au versement du dépôt de garantie.

C’est donc à juste titre que le tribunal, devant lequel au demeurant n’était produit aucune pièce par M. [P] au soutien de ses dires, a constaté la caducité du compromis de vente.

16- A titre surabondant, la cour d’appel relève, qu’outre le versement du dépôt de garantie à la charge de l’acquéreur, le compromis de vente contenait les conditions suspensives rappelées supra, dont il n’est pas justifié qu’elles aient été réunies.

17- En effet, les intimés produisent un premier dépôt par Mme [R] d’un dossier de déclaration préalable afférent à un détachement parcellaire auprès de la mairie d'[Localité 7], qui a entraîné une décision d’opposition à déclaration préalable par cette dernière (pièces 3 et 4 intimés), puis un second dépôt de demande de déclaration préalable le 21 novembre 2018, qui a également fait l’objet d’une décision défavorable de la mairie le 11 février 2019 (pièces 5 et 6 intimés).

18- Or, à cette date, le délai pour la réalisation de l’acte authentique était expiré depuis le 11 janvier 2019, de sorte que le compromis de vente du 27 septembre 2018 encourait la caducité.

19- Pour s’opposer à celle-ci, M. [P] développe un moyen de fait selon lequel les parties se seraient accordées sur la prorogation de la promesse de vente et que celle-ci n’était donc pas caduque, et verse aux débats un courrier dactylographié portant l’en-tête de Mme [T] [L] et de Mme [R] adressé à [Localité 11] Métropole aux termes desquels il est indiqué qu’une intervention est sollicitée 'pour une prorogation des conditions du PLU actuel concernant leur terrain à [Localité 6]', et 'qu’un compromis de vente a été signé le 27 septembre 2018 avec M. [P] que nous voudrions acter’ (pièce 7 [P]).

20- Outre le fait que ce courrier n’est pas daté, ni signé, il est surtout contesté par les intimés que Mme [L] et Mme [R] en aient été les rédactrices, et est donc dénué de valeur probante.

21- A cet égard, M. [Z] sollicite de la cour d’appel de faire avant-dire droit injonction à Bordeaux Métropole de faire connaître et communiquer le courrier reçu de Mme [L].

22- D’une part, il est rappelé que la compromis de vente est en tout état de cause caduc faute de versement du séquestre par M. [P], et que la production de courrier est donc inutile et d’autre part, il est observé que M. [P] tente par ce biais, de se constituer une preuve, et ce en violation des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qui dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. [P] sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

23- Par ailleurs, l’argument selon lequel la venderesse a déposé, postérieurement à la caducité du compromis de vente deux nouveaux dossiers de demande de déclaration préalable, ce qui établirait sa volonté de proroger la validité de la promesse de vente, doit être écarté, dès lors qu’il n’est pas établi que cette démarche s’inscrivait, comme le soulignent les intimés, dans la continuation d’un contrat caduc, mais pouvait démontrer sa volonté d’obtenir le certificat de non-opposition avant de remettre en vente le bien litigieux.

En considération de l’ensemble de ces éléments, le jugement qui a constaté la caducité du compromis de vente et débouté M. [P] de l’intégralité de ses demandes, sera confirmé.

Sur la demande formée par Mme [T] [L], Mme [W] [C] née [H] et M. [K] [H] tendant à la condamnation de M. [P] au paiement de dommages et intérêts.

24- Dans le cadre de leur appel incident, les intimés sollicitent la condamnation de M. [P] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et à titre subsidiaire, sur celui de l’article 1231-1 du code civil, au motif que le comportement de l’appelant qui a fait le choix de publier l’assignation, et d’imposer la vente, retarde le règlement de la succession de Mme [R] et les empêchent de céder la parcelle en litige alors qu’ils disposent dorénavant de l’autorisation de la mairie de procéder à un détachement.

25- M. [P] s’oppose à cette demande, en faisant valoir que quand bien même la cour d’appel considérerait que la publication de l’assignation constituerait une faute, les intimés ne démontrent pas subir un préjudice.

Sur ce,

26- L’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

27- En l’espèce, il est constant que M. [P] a fait procéder à la publication de l’assignation délivrée par ses soins le 17 décembre 2020 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 11].

28- Dans la mesure où cette publication était facultative, dès lors que M. [P] ne formait aucune demande tendant à la nullité, résiliation ou résolution de la vente, et qu’elle était de nature à entraver des candidatures d’acquéreurs dans l’hypothèse d’une mise en vente du bien, c’est à bon droit que le tribunal a considéré que M. [P] avait commis une faute.

29- En revanche, les intimés n’établissent, ni même n’allèguent, qu’ils ont tenté de procéder à la mise en vente de la parcelle litigieuse, et que des possibles acquéreurs auraient été découragés par la procédure en cours.

De même, ils ne démontrent pas que le règlement de la succession ait été retardé du fait de cette même procédure.

30- En conséquence, faute pour eux de justifier d’un préjudice, dont au demeurant ils ne précisent pas s’il s’agit d’un préjudice moral ou matériel, dans son principe et dans son quantum, le jugement en ce qu’il a condamné M. [P] à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts sera infirmé, et Mme [T] [L], Mme [W] [C] née [H] et M. [K] [H] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les mesures accessoires.

31- Le jugement est confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

32- M. [P], partie perdante, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel et à verser à Mme [T] [L], Mme [W] [C] née [H] et à M. [K] [H] la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déboute Mme [T] [L], Mme [W] [C] née [H] et M. [K] [H] de leur demande tendant à déclarer irrecevable la pièce n°13 communiquée par M. [U] [P],

Déboute M. [U] [P] de sa demande avant-dire droit tendant à faire injonction à [Localité 11] Métropole de communiquer le courrier reçu de Mme [L] et de Mme [R],

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné M. [U] [P] à payer à Mme [T] [L], Mme [W] [C] née [H] et à M. [K] [H] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [T] [L], Mme [W] [C] née [H] et M. [K] [H] de leur demande tendant à la condamnation de M. [U] [P] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [P] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [U] [P] à payer à Mme [T] [L], Mme [W] [C] née [H] et à M. [K] [H] la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,