Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 MAI 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13897 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHES

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mars 2022- Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 21/05476

APPELANTS

Monsieur [U] [V] né le 1er août 1954 à [Localité 1] (Cambodge),

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [D] [E] épouse [V] née le 13 septembre 1961 à [Localité 1] (Cambodge),

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jean VALIERE-VIALEX de la SARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEX, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] représenté par son syndic, le Cabinet [F] SYNDIC, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 417 970 761

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nathalie FERNANDES BENCHETRIT de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC358

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M. et Mme [V] sont propriétaires d’un appartement au sein de la résidence [Adresse 8] située au [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 5], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 25 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 4 185, 24 euros au titre des charges de copropriété dues au 15 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021 et de la somme de 5 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre diverses sommes.

Par un jugement du 31 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— condamné solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] les sommes suivantes :

4 185,24 euros au titre des charges de copropriété dues au 15 avril 2021, appel provisionnel du 2ème trimestre 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021,

508,56 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021,

— condamné in solidum M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné in solidum M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] 1 000 euros au titre de l’article 700 du code dc procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] du surplus de ses demandes,

— condamné in solidum M. et Mme [V] aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions est de droit.

M. et Mme [V] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 juillet 2022.

Le juge de la mise en état a, par ordonnance d’incident du 29 mars 2023, déclaré irrecevables les premières conclusions au fond du syndicat des copropriétaires notifiées 5 février 2023 et déclaré ce dernier irrecevable à conclure.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 octobre 2022 par lesquelles M. et Mme [V], appelants, invitent la cour, au visa de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à :

infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 31 mars 2022,

statuant à nouveau,

— constater l’absence de mise en demeure préalable,

— constater l’absence de communication dans la procédure du contrat de syndic,

— constater leur règlement des sommes dues au titre des charges de copropriété,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] située au [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 5] de sa demande de condamnation de payer des sommes au titre de charges de copropriété,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] située au [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 5] à leur verser les sommes de :

5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi,

3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] située au [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 5] aux entiers dépens de la présente procédure d’appel et de première instance,

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte’ dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de contrat de syndic

M. et Mme [V] font valoir que le cabinet [F], qui ne verse pas aux débats le contrat de syndic, ne justifie pas de sa qualité de gestionnaire de la copropriété.

Il ne ressort d’aucune disposition que la production du contrat de syndic est une condition de recevabilité de l’action en recouvrement de charges et la qualité de mandataire de la copropriété du cabinet [C] n’est pas sérieusement contestée par les appelants.

Cette fin de non-recevoir doit par conséquent être rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de mise en demeure

M. et Mme [V] allèguent qu’il n’est pas produit de mise en demeure de régler les charges de copropriété conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Néanmoins, il ressort du jugement que l’action du syndicat des copropriétaires n’est pas fondée sur les dispositions de l’article 19-2 concernant des provisions non échues mais sur les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi. Le tribunal a lui-même cité l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et ne fait pas référence à des provisions à échoir. M. et Mme [V] ne produisent aucune pièce complémentaire relatives aux demandes du syndicat des copropriétaires.

Les dispositions visées par le jugement ne prévoyant pas que la recevabilité de l’action est subordonnée à la délivrance d’une mise en demeure, cette fin de non-recevoir doit par conséquent être rejetée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

M. et Mme [V] soutiennent que :

— ils se sont acquittés des appels de provisions sur charge qui leur ont été adressés : le syndicat produisait en première instance un relevé de compte arrêté au 1er avril 2021 à la somme de 3 392,74 euros et cette somme a été réglée en mai 2021, ainsi que cela apparaît sur le relevé d’appel de fonds du troisième trimestre ;

— ils ont réglé le 28 juillet 2021 l’appel de charges du troisième trimestre d’un montant de 687,53 euros et le 13 janvier 2022 l’appel de charges du quatrième trimestre d’un montant de 650,53 euros.

Réponse de la cour

Il ressort des pièces versées par les appelants que leur arriéré de charges s’élevait à la somme de 3 392,74 euros lors de l’appel de fonds du deuxième trimestre 2021 adressé le 12 mars 2021, à échéance le 1er avril 2021. Ils ont réglé cette somme par chèque le 28 mai 2021, soit au lendemain de l’assignation délivrée le 25 mai 2021.

Ils ont ensuite réglé l’appel de fonds du troisième trimestre 2021, d’un montant de 687,53 euros, par chèque daté du 28 juillet 2021 et encaissé le 5 août 2021.

L’appel de charges du quatrième trimestre, envoyé le 10 septembre 2021, à échéance le 1er octobre 2021, n’aurait été suivi d’un règlement que le 13 janvier 2022, selon la copie de chèque produite, soit postérieurement à la clôture de l’instruction ordonnée le 1er décembre 2021.

La cour relève que :

— la copie de ce chèque de 650,53 euros, non corroborée par un relevé de compte bancaire où un relevé de charges postérieur mentionnant ce paiement, est insuffisant pour démontrer la réalité du versement ;

— l’extrait de relevé de compte figurant sur l’appel de fonds du quatrième semestre contient la régularisation de charges pour l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, d’un montant débiteur de 1 830,30 euros (4 310,92 euros de charges dues ' 2 480,62 euros de provisions payées) que M. et Mme [V] ne prétendent pas avoir payée, au contraire, puisque dans leur courrier adressé au syndic ils demandaient des explications sur cette somme incomprise.

Néanmoins, l’arriéré de charge dû au 1er avril 2021, selon le jugement et les pièces produites par M. et Mme [V], était de 3 392,74 euros et il ne ressort pas du jugement que le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance postérieurement à son assignation.

Cet arriéré ayant été intégralement réglé le 28 mai 2021, aucune somme n’était due au syndicat et le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [V] à payer la somme de 4 185,24 euros au titre de l’arriéré de charge.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat des copropriétaires et les dommages et intérêts qui lui ont été alloués

Si dans le dispositif de leurs conclusions M. et Mme [V] demandent l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, ces dernières ne contiennent aucun moyen de fait et de droit fondant cette prétention concernant les frais de recouvrement nécessaires et les dommages et intérêts alloués au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [V]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. et Mme [V] ne justifient d’aucun préjudice et leur demande doit par conséquent être rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. et Mme [V] la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. et Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 8] les sommes suivantes :

508,56 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021,

1 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10] [Adresse 8] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. et Mme [V], ensemble, la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA

PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,