COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 JANVIER 2025

N° RG 21/04417 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MH73

[K] [R]

[V], [P] [Y] épouse [R]

c/

[W] [S] veuve [H]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 juin 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/07406) suivant déclaration d’appel du 28 juillet 2021

APPELANTS :

[K] [R]

né le 27 Février 1980 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[V], [P] [Y] épouse [R]

née le 20 Octobre 1982 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Anne THIBAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[W] [S] veuve [H]

née le 18 Janvier 1959 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Gilles SAMMARCELLI de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

LES FAITS ET LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 5 octobre 2017, Mme [W] [S] veuve [H] a vendu aux époux [R] une maison d’habitation située [Adresse 1] dans la commune de [Localité 6] (Gironde)

Les époux [R] se sont plaints de différents désordres affectant le garage, lesquels leur aurait été dissimulés par leur vendeur.

Par assignation du 5 décembre 2018, ils ont sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire.

Il a été fait droit à leur demande et M. [U] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Une expertise judiciaire a été ordonnée le 14 janvier 2019 et confiée à Monsieur [U].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 19 mars 2020.

Par acte du 11 septembre 2020, les époux [R] ont assigné Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir reconnaître la présence du vice caché et obtenir réparation de leurs différents préjudices.

Par jugement du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux :

— a débouté les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes,

— les a condamné solidairement aux dépens de l’instance et à payer à Mme [S] veuve [H] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Les époux [R] ont relevé appel du jugement le 28 juillet 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2023, les époux [R] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil :

— de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— de réformer le jugement en toutes ses dispositions rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 15 juin 2021,

— de juger que le bien vendu par Mme [S] est affecté de différents vices cachés et que la clause exonératoire de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente est inapplicable en l’espèce, Mme [S] ayant connaissance des vices avant la vente et les ayant cachés aux acquéreurs,

— de condamner Mme [S] à leur verser la somme de 45 540 euros au titre des travaux de reprise des murs et des fondations du garage,

— de juger que la somme de 45 540 euros au titre des travaux de reprise des murs et des fondations du garage, sera réactualisée en fonction l’indice national du bâtiment BT 01,

— de condamner Mme [S] à leur verser la somme de 8 250 euros au titre des travaux de reprise de la toiture,

— de condamner Mme [S] à leur verser la somme de 6200 euros au titre du préjudice de jouissance découlant de l’impossibilité d’utiliser le garage pour la période de juin 2018 à janvier 2021,

— de condamner Mme [S] à leur verser la somme de 945 euros au titre de son préjudice de jouissance résultant de la réalisation des travaux sur leur maison d’habitation pour une durée fixée à 3 semaines,

— de condamner Mme [S] à leur verser la somme de 2000 euros au titre de leur préjudice moral,

— de condamner Mme [S] à leur verser la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de la procédure de référé et de première instance et les honoraires de l’expert judiciaire, M. [U], lesquels profiteront par distraction à Maître Anne Thibaud avocat à la cour.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 juillet 2024, Mme [S] demande à la cour :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il a :

— débouté les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes,

— les a condamné solidairement aux dépens de l’instance et à payer à Mme [S] veuve [H] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant,

— de condamner in solidum les époux [R] à lui verser une somme de 3500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum les époux [R] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024.

MOTIFS

Le tribunal a jugé que la clause d’exclusion des vices cachés portée dans l’acte de vente au profit de Mme [S] ne pouvait être écartée alors que les défauts de conception à l’origine des désordres étaient indécelables par un profane et rien ne permettait de démontrer que celle-ci ait subi des infiltrations alors que de telles infiltrations et l’affaissement de la toiture étaient apparus au mois de juin 2018 lors d’un épisode pluvieux particulièrement important. En outre, pour les fissures, Mme [S] qui avait confié à un professionnel les travaux de reprise pouvait penser qu’elle avait mis fin aux désordres sans pouvoir suspecter la cause de fissuration généralisée.

Les époux [R] font notamment valoir que la garantie des vices cachés a vocation à s’appliquer à la vente qu’ils ont passé avec Mme [S]. En effet, elle avait le devoir de porter à leur connaissance toutes les informations relatives à la vente, en ce compris les désordres qui avaient fait l’objet de travaux, afin qu’ils puissent s’engager en toute connaissance de cause. Or, en l’espèce, Mme [S] avait connaissance des vices et a omis de les informer. La clause d’exclusion de responsabilité au titre des vices cachés ne peut donc pas s’appliquer.

Mme [S] Elle fait notamment valoir qu’elle ne connaissait pas la présence des vices qui sont allégués. Les époux [R] ne rapportent pas la preuve de sa mauvaise foi. Ils ne démontrent donc pas qu’elle avait effectivement connaissance du vice affectant la toiture et a fortiori qu’elle ait eu l’intention de leur dissimuler. La réalisation de travaux ne saurait servir d’argument pour retenir sa responsabilité. De plus, les fissures étaient présentes au moment de la vente de sorte que lors de la visite, les époux [R] avaient pu en avoir connaissance et ils pouvaient entreprendre toutes diligences qui leur paraissaient nécessaires.

***

Aux termes de l’article 1641 du code civil': « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'»

L’article 1642 du même code précise': «' Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.'»

L’article 1643 du même code ajoute': «' Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.'»

L’expertise judiciaire a démontré que le bien immobilier vendu était affecté de deux désordres majeurs':

— des infiltrations en toiture du garage. L’expert judiciaire a précisé que ces désordres compromettaient la solidité du garage et rendaient ainsi le bien impropre à sa destination de garage. L’expert judiciaire a ajouté que ces désordres étaient à son avis non décelables par un profane : en effet seuls des spécialistes du bâtiment pouvaient être en mesure de déceler ces désordres . Il s’agit ainsi bien d’un vice caché.

— des fissures sur le mur arrière du garage. Pour ces désordres Mme [S] avait fait réaliser des travaux par l’entreprise Benaben, 6 mois avant la vente de son immeuble . L’expert judiciaire a précisé que ces fissures étaient présentes avant que Mme [S] fasse embellir son bien par la société Benaben, et étaient réapparues en 2018.

Si les désordres existaient au jour de la vente et que les acheteurs ne pouvaient pas les déceler alors que pour les premiers un profane ne pouvait pas les découvrir et pour les seconds, ils n’apparaissaient pas, il appartient aux appelants s’agissant de vices cachés de démontrer que Mme [S] ne pourrait leur opposer la clause d’exclusion des vices cachés au motif qu’elle les connaissait, cette clause étant ainsi rédigée': « L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la construction pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vice même caché, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédant 1/20e devant faire son profit ou sa perte »

Les appelants considèrent que l’intimée aurait dû porter à leur connaissance tous les travaux qu’elle avait entrepris afin qu’ils puissent s’engager en toute connaissance de cause.

Toutefois une telle obligation n’est pas prévue par la loi. En effet à partir du moment où par le passé le vendeur d’un immeuble a entrepris des travaux pour remédier à des désordres, ou pour s’en prémunir, il n’a aucune obligation légale d’informer les acquéreurs de ces travaux qui prennent le bien dans l’état où il se trouve au jour de la vente.

Cependant la clause d’exclusion de garantie des vices cachés n’a d’effet qu’autant que le vendeur soit de bonne foi. La mauvaise foi du vendeur peut résulter de sa connaissance de l’existence des vices’au moment de la’vente.

En l’espèce, Mme [S] a réalisé des travaux pour que soient reprises les fissures par un professionnel. Il n’est pas démontré que son seul but aurait été de les dissimuler et non de les faire disparaître.

De même, les appelants ne peuvent ériger en preuve une simple hypothèse à savoir que Mme [S] aurait nécessairement été victime d’infiltrations dans le garage durant les huit ans pendant lesquels elle avait été propriétaire du bien et devait ainsi avoir connaissance des infiltrations, alors qu’ils ne communiquent aucun commencement de preuve pour asseoir leur raisonnement.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [R] de leurs demandes.

Les époux [R] succombant en leur appel seront condamnés aux dépens. Par ailleurs, il serait inéquitable que Mme [S] supporte les frais irrépétibles qu’elle a du exposer pour faire valoir ses droits devant la cour d’appel. En conséquence, les appelants seront condamnés à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, y ajoutant':

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [K] [R] et Mme [V] [Y] épouse [R], ensemble, à payer à Mme [X] [S] veuve [H] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [R] et Mme [V] [Y] épouse [R], ensemble, aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,