COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 29 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04408 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N62X

Madame [V] [D] divorcée [I]

c/

Madame [K] [X] veuve [N] [Y]

Nature de la décision : APPEL ORDONNANCE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 05 août 2024 (R.G. 24/00001) par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 07 octobre 2024

APPELANTE :

Madame [V] [D] divorcée [I], née le 31 Juillet 1930 à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Emmanuel SUTRE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Madame [K] [X] veuve [N] [Y], née le 25 Juin 1946 à [Localité 9], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Adjaratou Bineta CAMARA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE:

1. Par acte notarié du 17 juillet 1975, les consorts [N] [Y] ont donné en location aux consorts [I] un immeuble à usage commercial et d’habitation situé à l’angle du [Adresse 2] et de la [Adresse 8] à [Localité 4] (Gironde) pour une durée de 9 ans à compter du 21 juillet 1975, pour un loyer annuel de 11 400 francs, soit 1 753,85 euros, afin d’y exercer une activité de vente de crêpes, glaces et de restaurant.

Le bail a été renouvelé en 1984 et en 1993.

Le 17 avril 2002, Mme [Y], bailleresse, a fait délivrer à Mme [B] [I], preneur, un refus de renouvellement du bail précisant le refus d’allouer l’indemnité d’éviction, aux motifs de manquements contractuels du preneur.

2. Par acte du 24 juillet 2003, le preneur a assigné le bailleur devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en sollicitant sa condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction, outre une expertise judiciaire en vue de la réalisation de réparations par le bailleur.

Par jugement du 16 décembre 2004, le tribunal de Bordeaux a accordé au preneur l’indemnité d’éviction, évaluée par un expert. Les parties ont fini par transiger.

Par jugement du 1er avril 2010, le tribunal de Bordeaux a déclaré recevable la renonciation à congé sans indemnité d’éviction de Mme [N] [Y] et a prononcé le renouvellement du bail à compter du 23 février 2006. Le tribunal a fixé la valeur locative à la somme de 64'000 euros HT à compter du 23 février 2006 avec intérêt au taux légal pour les compléments de loyer et a condamné le bailleur à payer au preneur la somme de 44 865 euros au titre des travaux de réparation à charge du bailleur. Le preneur a été condamné au paiement de 5 638,86 euros au titre des travaux de réparation à sa charge et 5 000 euros de dommages et intérêts au bailleur.

Mme [D] [I] a relevé appel du jugement et Mme [N] [Y] a formé appel incident.

Par arrêt mixte du 6 mars 2013, la cour d’appel a confirmé le jugement en ce qu’il a déclaré recevable la renonciation à congé sans indemnité d’éviction de Mme [N] [Y] du 23 février 2006 ; en application du droit de repentir, prononcé le renouvellement du bail à compter du 23 février 2006, constaté le déplafonnement du loyer dans la mesure où le bail avait dépassé 12 ans, condamné Mme [B] [I] à payer la somme de 5 638,86 euros au titre des travaux de réparation à la charge du preneur.

Par acte du 18 février 2015, la bailleresse a accepté le principe du renouvellement du bail mais a contesté le montant du loyer, estimé trop faible au vu de la valeur locative.

Par arrêt du 13 mars 2015, la cour d’appel de Bordeaux a fixé le prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 15 000 euros hors taxe et hors charge à compter du 23 février 2006 et condamné Mme [N] [Y] à payer la somme de 29 310,38 euros au titre des réparations à la charge du bailleur.

Mme [N] [Y] a signifié son refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction le 7 mars 2024.

3. Saisi par Mme [D] selon assignation du 7 décembre 2023 en paiement de provisions d’un montant de 120'000 euros pour travaux et de 50'000 euros pour préjudice d’agrément et commercial, le juge des référés du le tribunal judiciaire de Bordeaux a ainsi statué par ordonnance du 5 août 2024 :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— débouté Mme [V] [D] veuve [I] de toutes ses demandes à l’encontre de Mme [K] [X] épouse [N] [Y] ;

— condamné Mme [V] [D] veuve [I] à payer à Mme [K] [X] épouse [N] [Y] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [V] [D] veuve [I] aux dépens

4. Par déclaration au greffe du 7 octobre 2024, Mme [V] [D] a relevé appel de l’ordonnance énonçant les chefs expressément critiqués, intimant Mme [K] [X].

Le 11 octobre 2024, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 10 mars 2025, puis renvoyée au 30 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

5. Par conclusions déposées en dernier lieu le 10 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, Mme [D] demande à la cour de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 491 du code de procédure civile,

— rejeter les pièces de Mme [Y] numérotées 9, 10 et 12 communiquées le 07 mars 2025 ainsi que les conclusions communiquées à la même date par cette dernière visant les dites pièces,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 05 août 2024 dont appel,

— condamner Mme [Y] au paiement d’une provision de 120 000 euros à valoir sur la réalisation des travaux d’urgence prescrits et visés par les devis produits par Mme [I] émanant des entreprises [Localité 5], Costa, Quardina, Freyssinet, Soprema, [Localité 7], Traditions Charpente ;

— ordonner la réalisation à la charge de Mme [Y] d’un audit structure tel que préconisé par la société Quardina, sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance jusqu’à la parfaite réalisation de l’audit ou de toute mesure d’expertise à la charge de la bailleresse portant sur l’état du local et sur les réparations nécessaires à sa parfaite délivrance,

— juger que la bailleresse viole son obligation de délivrance du local, tant commercial que d’habitation, cette violation constituant un trouble manifestement illicite,

— ordonner la suspension du paiement du loyer commercial et des charges par Mme [I] jusqu’à parfaite réalisation des travaux et de l’audit prescrits ;

— condamner Mme [Y] au paiement d’une provision d’un montant de 50 000 euros à valoir sur la réparation du préjudice d’agrément et commercial subi par défaut de délivrance d’un local conforme à son usage ;

— condamner Mme [Y] aux entiers dépens ;

— condamner Mme [Y] à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Par conclusions déposées en dernier lieu le 13 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, Mme [X] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée Mme [N] [Y] dans l’intégralité de ses moyens et demandes ;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 5 août 2024, n° RG 24/00001, en ce qu’elle :

'- dit n’y avoir lieu à référé ;

— déboute Mme [V] [D] veuve [I] de toutes ses demandes à l’encontre de Mme [K] [X] épouse [N] [Y] ;

— condamne Mme [V] [D] veuve [I] à payer à Mme [K] [X] épouse [N] [Y] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [V] [D] veuve [I] aux dépens'

Y ajoutant,

— condamner Mme [D] [I] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [D] [I] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

Moyens des parties:

7. La demande de rejet de pièces toujours soutenue par l’appelante est en réalité devenue sans objet, l’intimée ayant déclaré qu’elle retirait la communication de ces pièces dans un souci d’apaisement.

Mme [D] demande de nouveau à la cour de statuer en référé pour, notamment, condamner M^me Mme [N] [Y] à lui payer une provision de 120'000 euros pour réalisation de travaux d’urgence, et de 50'000 euros à valoir sur la réparation d’un préjudice d’agrément et commercial qu’elle allègue.

Elle fait valoir qu’elle est confrontée à l’existence d’un local commercial et d’habitation qui ne répond plus aux exigences essentielles lui permettant d’exploiter le fonds.

Elle se prévaut d’un constat d’huissier du 24 février 2023 faisant apparaître des traces d’humidité importantes et d’un diagnostic technique de l’immeuble du 25 mai 2023 démontrant un problème récurent d’étanchéité et de flexion et de fissures sur la structure même du bâtiment, susceptible de remettre en cause sa solidité.

Elle fait valoir que l’obligation de faire procéder à des travaux de reprise d’urgence sur la structure, le clôt et le couvert n’est pas contestable.

8. Mme [N] [Y] oppose que Mme [D] a bel et bien reçu les fonds destinés aux réparations, en exécution des arrêts de la cour d’appel de Bordeaux des 6 mars 2013 et 13 mars 2015, sans pour autant exécuter ces travaux malgré de multiples relances, outre qu’elle a été déjà déboutée de sa demande d’indemnisation d’un préjudice matériel par l’arrêt du 13 mars 2015.

Elle relève qu’il existe alors une contestation sérieuse sur les responsabilités en cause dans l’état de l’immeuble, et que la créance alléguée ne relève en rien de l’évidence. Elle ajoute que le préjudice invoqué par Mme [D] n’est justifié ni dans son principe ni dans son montant.

Elle conclut enfin qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite et que la demande se heurte à l’autorité de la chose jugée.

Réponse de la cour

9. Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et de celles de l’article 835 du même code que ces mêmes magistrats peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

10. En l’espèce, c’est de manière pertinente que le juge des référés a relevé dans son ordonnance qu’il ressortait des pièces et débats que les désordres de l’immeuble ici invoqués une nouvelle fois étaient au c’ur d’un litige entre les parties depuis de nombreuses années, en l’espèce 2003 comme exposé ci-dessus.

11. Or, il apparaît que la demande de la locataire a déjà été reçue par l’arrêt rendu au fond par la cour d’appel de Bordeaux du 13 mars 2015 (pièce n° 3 de l’appelante), qui rappelait aussi les atermoiements des parties': «'La cour rappelle qu’elle a déjà statué par l’arrêt du 8 mars 2013 qui laissait deux questions en suspens à savoir le prix du bail renouvelé et l’évaluation du préjudice de jouissance de la locataire; elle avait pour ce faire ordonné une expertise et la production de pièces, aucune des parties n’ayant obtempéré puisque Mme [X] n’a pas consigné et Mme [I] n’a pas versé ses bilans 2005 à 2008;'».

12. Cet arrêt a, d’une part, condamné M^me Mme [N] [Y] à payer à Mme [D] une somme au titre des réparations à la charge du bailleur, évaluée alors à 29'910,38 euros à réévaluer au jour du paiement selon variation d’un indice, et, d’autre part, a débouté Mme [D] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de perte d’exploitation ou autre manque à gagner.

13. Ainsi, les demandes de nouveau présentées ici sont susceptibles de se heurter en tout ou partie à l’autorité de la chose jugée, ou, pour le moins, à une contestation sérieuse.

14. En outre, Mme [N] [Y] peut utilement soutenir qu’en exécution de l’arrêt, elle s’est acquittée, par compensation, du paiement des sommes nécessaires aux travaux entre les mains de la locataire, pour un montant de 43'613,94 euros, outre que Mme [D] ne lui a versé que 41'505,03 euros sur la somme de 97'995,53 euros qu’elle avait été condamnée à lui verser.

Mme [D] ne saurait utilement soutenir que la somme allouée n’était qu’une indemnisation et non le montant des travaux, dès lors que le dispositif de la décision est ainsi libellé':

«'CONDAMNE Mme [X] veuve [N] [Y] à payer à Mme [D] divorcée [I] au titre des réparations à la charge du bailleur la somme de 29.910,38 euros, à réévaluer au jour du paiement en fonction de la variation de l’indice BT 01 du coût de la construction, l’indice de référence étant celui du premier trimestre 2002, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de l’arrêt'»

Il n’est pas contesté par Mme [D] qu’elle n’a pas fait procéder aux travaux qui avaient alors été préconisés, ce dont il a pu résulter une aggravation de la situation du bâtiment.

15. Mme [D] ne justifie pas d’un nouveau préjudice qui ne serait pas sérieusement contestable en ce que la responsabilité et l’imputabilité de son origine fait donc l’objet d’une contestation sérieuse. La contestation s’étend aux demandes de dire que la bailleresse violerait son obligation comme à la demande de suspension du paiement des loyers.

16. C’est donc à bon droit que le juge des référés a considéré que les demandes de Mme [D] ne pouvaient prospérer ni sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, ni sur le fondement de l’article 835 du même code, puisqu’elles excèdent les pouvoirs de sa juridiction. Il en va de même devant la cour d’appel.

L’ordonnance disant n’y avoir lieu à référé sera confirmée.

Sur les autres demandes

17. Partie tenue aux dépens d’appel, Mme [D] paiera à M^me Mme [N] [Y] la somme de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en référé,

Confirme l’ordonnance rendue entre les parties par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 5 août 2024,

Condamne Mme [D] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [D] à payer à Mme [N] [Y] la somme de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président