COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00972 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OFH6

[R] [L]

c/

Association INSTITUT DON BOSCO

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 décembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12] (RG : 24/00462) suivant déclaration d’appel du 24 février 2025

APPELANT :

[R] [L]

né le 03 Octobre 1947 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 8]

Représenté par M^e Emilie CHANE-TO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Association INSTITUT DON BOSCO

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Hélène BREDY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Tatiana PACTEAU, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Laurence MICHEL,

Madame Bénédicte [Localité 15],

M^me Tatiana PACTEAU,

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte sous seing privé du 28 septembre 2020, M. [R] [L] a donné à bail à l’association Institut Don Bosco une maison à usage d’habitation, située [Adresse 6]), moyennant un loyer mensuel de 2 100 euros et le versement de la somme de 4 200 euros au titre du dépôt de garantie.

À la suite du départ du Iocataire des lieux loués, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par commissaire de justice le 1er août 2022.

Constatant des dégradations locatives, M. [L] a vainement mis en demeure l’association Institut Don Bosco par lettre recommandée du 19 janvier 2023 de lui payer la somme de 12 789,76 euros au titre des frais de remise en état du logement.

2 – Par acte du 30 janvier 2024, M. [L] a fait assigner l’association Institut Don Bosco devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 12 789,476 euros au titre des frais de remise en état du logement et de 12 000 euros au titre du préjudice locatif à parfaire.

3 – Par jugement contradictoire du 20 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a:

— condamné l’association Institut Don Bosco à payer à M. [L] la somme de 4 265,15 euros au titre des travaux de remise en état du logement situé [Adresse 7], dans l’attente de l’apurement des comptes qui ne pourra intervenir qu’après l’accomplissement des opérations d’expertises ci-dessous ordonnées ;

— débouté M. [L] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice locatif.

Pour le surplus, avant dire droit :

— ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder

M. [T] [J]

[Adresse 1]

[Localité 10]

avec mission pour lui de :

— convoquer et entendre les parties ;

— se rendre sur les lieux [Adresse 3] à [Localité 11] et Ies visiter ;

— se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission ;

— de dire si le store banne est ou non en état de fonctionnement ;

— dans la négative, dé décrire les dégâts dont il a été l’objet ;

— de préconiser les diverses mesures de réparation nécessaires pour le remettre en parfait état de fonctionnement et le cas échéant pour réparer les dégâts collatéraux et d’en chiffrer le coût ;

— de dire s’il peut être remédié aux rayures du double vitrage du cellier, et dans l’affirmative, de quelle manière ;

— de dire s’il était justifié de remplacer la table de cuisson mise en place par le locataire pour des raisons de sécurité électrique ;

— de dire si à la suite des travaux effectués par le locataire pour remplacer la serrure électrique à coté de l’entrée, coté portillon, une réfection totale des enduits est nécessaire pour des raisons d’harmonisation, et dans l’affirmative, évaluer le coût des travaux hors-taxes et TTC, et leur durée, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date, de cette communication;

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, de communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

— rappelé que, en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert n’est pas tenu de prendre en compte les observations et dires écrits fait après I’expiration de ce délai ;

— rappelé que, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties ;

— dit n’y avoir lieu à ce stade de la procédure de donner à l’expert de plus amples chefs de mission;

— en cas d’urgence ou de péril en la demeure constatée par l’expert, autorisé la partie demanderesse à faire procéder, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux jugés nécessaires par l’expert, et ce, par des entreprises spécialisées de son choix et sous le contrôle d’un maître d’oeuvre de son choix ;

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

— dit que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumentée à chacune des questions qui lui sont posées ;

— dit que l’expert devra préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— dit que l’expert devra prendre en considération les observations et déclarations des parties en précisant la suite qui leur aura été donnée ;

— précisé à cet égard que les dires des parties et les réponses faites par l’expert à ces dernières devront figurer en annexe du rapport d’expertise ;

— rappelé à cet égard aux parties que les dires doivent concerner uniquement les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

— dit que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

— dit que l’expert devra, en cas de difficultés, en référer au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

— invité l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dès le commencement de sa mission, au plus tard, dans le mois suivant la première réunion d’expertise ;

— dit que si l’expert entend, au cours de ces opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au juge chargé du contrôle des expertises, et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté au préalable les parties qui devront elles-mêmes communiquer aux experts et au juge chargé du contrôle des expertises leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information ;

— dit qu’à l’occasion du dépôt de son rapport d’expertise définitif, l’expert devra, 10 jours avant d’en faire la demande auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises, communiquer l’évaluation définitive de ses frais et honoraires aux parties, et ce, afin de permettre à ces dernières de formuler toutes observations utiles auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

— dit que l’expert devra déposer son rapport (par voie électronique ou sur support papier) en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 4 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises, et ce, sur demande présentée du greffier de la juridiction du fond avant l’expiration du délai fixé ;

— dit qu’il sera remis à l’expert une copie du jugement par le greffe de la juridiction de fond ;

— dit que M. [L] devra consigner par virement, selon le modèle ci-joint, dans les deux mois du prononcé de la décision, la somme de 3 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, sans autre avis du greffe à peine de caducité de la mesure d’instruction ;

— dit que M. [L] ne versera pas de consignation s’il justifie bénéficier de l’aide juridictionnelle, les frais étant alors avancés par le Trésor public ;

— dit que faute par M. [L] d’avoir consigné cette somme et d’avoir fourni des explications au juge sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque ;

— dit que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;

— dit que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de le commencer immédiatement en cas d’urgence ;

— désigné le juge de la mise en état chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la mesure d’instruction ;

— dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du mercredi 2 juillet 2025 à 9 heures.

Dans l’attente de la réalisation des opérations d’expertise et du réexamen de l’affaire :

— sursit à statuer sur le surplus des demandes de remise en état du logement formées par M. [L] et sur les demandes de compensation formées par l’association Institut Don Bosco ainsi que sur celles formées respectivement par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens.

4 – M. [L] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 24 février 2025, en ce qu’il a :

— condamné l’association Institut Don Bosco à payer à M. [L] la somme de 4 265,15 euros au titre des travaux de remise en état du logement situé [Adresse 7], dans l’attente de l’apurement des comptes qui ne pourra intervenir qu’après l’accomplissement des opérations d’expertise ci-dessous ordonnée ;

— débouté M. [L] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice locatif.

Pour le surplus, avant dire droit :

— ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder :

M. [T] [J]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Avec mission pour lui de :

— convoquer et entendre les parties ;

— se rendre sur les lieux [Adresse 4] [Localité 11] et les visiter ;

— se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission ;

— de dire si le store banne est ou non en état de fonctionnement ;

— dans la négative, de décrire les dégâts dont il a été l’objet ;

— de préconiser les diverses mesures de réparation nécessaires pour le remettre en parfait état de fonctionnement et le cas échéant pour réparer les dégâts collatéraux et d’en chiffrer le coût ;

— de dire s’il peut être remédié aux rayures du double vitrage du cellier, et dans l’affirmative, de quelle manière ;

— de dire s’il était justifié de remplacer la table de cuisson mise en place par le locataire pour des raisons de sécurité électrique ;

— de dire si à la suite des travaux effectués par le locataire pour remplacer la serrure électrique à côté de l’entrée, côté portillon, une réfection totale des enduits est nécessaire pour des raisons d’harmonisation, et dans l’affirmative, évaluer le coût des travaux hors-taxes et TTC, et leur durée, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication ;

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

— rappelé que, en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert n’est pas tenu de prendre en compte les observations et dires écrits fait après l’expiration de ce délai ;

— rappelé que, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties ;

— dit n’y avoir lieu à ce stade de la procédure de donner à l’expert de plus amples chefs de mission ;

— en cas d’urgence ou de péril en la demeure constatée par l’expert, autorisé la partie demanderesse à faire procéder, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux jugés nécessaires par l’expert, et ce, par des entreprises spécialisées de son choix et sous le contrôle d’un maître d''uvre de son choix ;

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

— dit que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumentée à chacune des questions qui lui sont posées ;

— dit que l’expert devra préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— dit que l’expert devra prendre en considération les observations et déclarations des parties en précisant la suite qui leur aura été donnée ;

— précisé à cet égard que les dires des parties et les réponses faites par l’expert à ces dernières devront figurer en annexe du rapport d’expertise ;

— rappelé à cet égard aux parties que les dires doivent concerner uniquement les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

— dit que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

— dit que l’expert devra, en cas de difficultés, en référer au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

— invité l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dès le commencement de sa mission, au plus tard, dans le mois suivant la première réunion d’expertise ;

— dit que si l’expert entend, au cours de ces opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au juge chargé du contrôle des expertises, et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté au préalable les parties qui devront elles-mêmes communiquer aux experts il au juge chargé du contrôle des expertises leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information;

— dit qu’à l’occasion du dépôt de son rapport d’expertise définitif, l’expert devra, 10 jours avant d’en faire la demande auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises, communiquer l’évaluation définitive de ses frais et honoraires aux parties, et ce, afin de permettre à ces dernières de formuler toutes observations utiles auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

— dit que l’expert devra déposer son rapport (par voie électronique ou sur support papier) en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 4 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises, et ce, sur demande présentée du greffe de la juridiction du fond avant l’expiration du délai fixé ;

— dit qu’il sera remis à l’expert une copie du jugement par le greffe de la juridiction de fond ;

— dit que M. [L] devra consigner par virement, selon le modèle ci-joint, dans les deux mois du prononcé de la décision, la somme de 3 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, sans autre avis du greffe à peine de caducité de la mesure d’instruction ;

— dit que M. [L] ne versera pas de consignation s’il justifie bénéficier de l’aide juridictionnelle, les frais étant alors avancés par le Trésor public ;

— dit que faute par M. [L] d’avoir consigné cette somme et d’avoir fourni des explications au juge sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque ;

— dit que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;

— dit que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de le commencer immédiatement en cas d’urgence ;

— désigné le juge de la mise en état chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la mesure d’instruction ;

— dit que l’affaire sera appelée à l’audience de mise en état du mercredi 2 juillet 2025 à 9h.

Dans l’attente de la réalisation des opérations d’expertise et du réexamen de l’affaire :

— sursis à statuer sur le surplus des demandes de remise en état du logement formées par M. [L] et sur les demandes de compensation formées par l’association Institut Don Bosco ainsi que sur celles formées respectivement par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens.

5 – Par dernières conclusions déposées le 15 août 2025, M. [L] demande à la cour de :

— réformer le jugement du 20 décembre 2024 en ce qu’il a :

— limité l’indemnisation des préjudices subis par M. [L] , tant dans leur nature que dans leur quantum ;

— ordonné une mesure d’expertise avant-dire droit relative aux désordres affectant le store-banne, le double vitrage du cellier, la table de cuisson, les enduits des murs extérieurs situés côté portillon à la suite du remplacement de la serrure électrique par le locataire ;

— sursis à statuer sur le surplus des demandes de remise en état du logement formées par M. [L] ;

— sursis à statuer sur les demandes formulées par M. [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens.

Statuant à nouveau :

— condamner l’association Institut Don Bosco à verser à M. [L] la somme de 12 623,84 euros TTC majorée au taux d’intérêt légal au titre des frais nécessaires à la remise en état du logement après compensation avec les sommes déjà perçues ;

— condamner l’association Institut Don Bosco à verser à M. [L] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure de première instance et de la procédure d’appel.

6 – Par dernières conclusions déposées le 17 juillet 2025, l’association Institut Don Bosco demande à la cour de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux du 20 décembre 2024 en ce qu’il a :

— condamné l’association Institut Don Bosco à verser les sommes suivantes :

—  34,34 euros au titre de la réparation de boîte aux lettres ;

—  250,57 euros au titre de la fourniture d’un vérin défectueux ;

—  980,72 euros au titre du remplacement du visiophone et d’ampoule ;

—  36,15 euros au titre du remplacement des paillassons manquants ;

—  50 euros en réparation de la tâche figurant sur le matelas de la chambre 1;

—  136,76 euros au titre de la télécommande de la pompe à chaleur ;

—  50 euros en remplacement de la table de chevet de la chambre 3 ;

—  50 euros en remplacement du matelas de la chambre 3 ;

—  83,60 euros en remplacement du store vénitien de la salle d’eau ;

—  14,98 euros en remplacement des chaînettes et du bouchon de la bonde ;

—  80 euros au titre de remplacement de la poubelle ;

—  25,95 euros au titre du remplacement de la chaise de la chambre 4 ;

—  147,34 euros au titre du remplacement du taille-haie électrique ;

—  11 euros au titre du remplacement des clés de la serrure du bungalow et du verrou ;

—  32,95 euros au titre de la fourniture d’une poubelle cylindrique.

— débouté M. [L] de ses demandes indemnitaires formées à hauteur de :

—  316,80 euros au titre du boîtier de commande de l’alarme ;

—  179 euros au titre du remplacement du sommier de la chambre 1 ;

—  12 000 euros au titre du préjudice locatif allégué ;

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux du 20 décembre 2024 en ce qu’il a ordonné d’office et avant-dire droit une mesure d’expertise judiciaire concernant la plaque de cuisson, le vitrage rayé du cellier, le store-banne, et la reprise des enduits, et renvoyer l’examen des demandes indemnitaires formées par M. [L] sur ces points à l’appréciation du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux saisi du litige (RG 24/00462) ainsi que les autres points non jugés (compte entre les parties, article 700 du code de procédure civile et dépens).

À titre subsidiaire et dans l’hypothèse où la Cour usait de son pouvoir d’évocation :

— débouter M. [L] de sa demande indemnitaire formée à hauteur de 299,99 euros au titre du changement de la plaque de cuisson ;

— débouter M. [L] de sa demande indemnitaire formée à hauteur de 445,50 euros au titre du vitrage du cellier.

À titre infiniment subsidiaire, limiter la condamnation de l’association Institut Don Bosco à la somme de 100 euros ;

— débouter M. [L] de sa demande indemnitaire formée à hauteur de 5 753 euros au titre de la consolidation du mur (store banne) ;

— réduire à de bien plus justes proportions la demande d’indemnisation relative à la remise en état du store banne dont l’indemnisation sollicitée s’élève à la somme de 5 734,41 euros TTC ;

— débouter M. [L] de sa demande indemnitaire formée à hauteur de 180 euros TTC au titre de la reprise des enduits ;

— ordonner la compensation des sommes qui seront mises à la charge de l’association Institut Don Bosco au titre de la décision à intervenir avec les sommes dues par M. [L] à l’association Institut Don Bosco à savoir :

—  2 400 euros au titre du dépôt de garantie ;

—  96 euros au titre de la régularisation de la taxe ordures ménagères ;

—  126 euros au titre de la provision à valoir sur l’entretien de la pompe à chaleur ;

— débouter M. [L] de sa demande formée à hauteur de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux du 20 décembre 2024 en ce qu’il a alloué les sommes suivantes à M. [L]:

—  268,80 euros au titre des travaux de nettoyage, statuant à nouveau, limiter la condamnation de l’association Institut Don Bosco à la somme de 100 euros ;

—  50 euros au titre de la dégradation de la table basse,

statuant à nouveau, débouter M. [L] de sa demande d’indemnisation formée à hauteur de 244,99 euros.

À titre subsidiaire, limiter la condamnation de l’association Institut Don Bosco à la somme de 50 euros ;

—  99 euros au titre du luminaire de la chambre parentale,

statuant à nouveau, limiter la condamnation de l’association Institut Don Bosco à la somme de 24,50 euros ;

—  243 euros au titre du remplacement du matelas de la chambre parentale,

statuant à nouveau, limiter la condamnation de l’association Institut Don Bosco à la somme de 50 euros ;

—  69,99 euros au titre de la table de chevet de la chambre 4,

statuant à nouveau, débouter M. [L] de sa demande d’indemnisation formée à hauteur de 69,99 euros.

À titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions la demande d’indemnisation ;

—  1 500 euros au titre des espaces verts, statuant à nouveau, débouter M. [L] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 4 764 euros.

À titre subsidiaire, limiter à de plus justes proportions la demande d’indemnisation sans qu’elle n’excède la somme de 1 500 euros.

En tout état de cause :

— condamner M. [L] à verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

7 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 6 novembre 2025, avec clôture de la procédure à la date du 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

8 – Il y a lieu de relever avant tout l’accord des parties sur l’indemnisation des postes suivants :

— poste 1° : dégradation de la boîte aux lettres à hauteur de 34,34 euros

— poste 2° : fourniture d’un vérin défectueux à hauteur de 250,57 euros

— poste 3° : remplacement du visiophone et d’ampoules à hauteur de 980,72 euros

— poste 5° : remplacement des paillassons manquants à hauteur de 36,15 euros

— Poste 10° : télécommande de la pompe à chaleur à hauteur de 136,76 euros

— Poste 13° : remplacement du store vénitien dans la salle d’eau à hauteur de 83,60 euros

— poste 14° : remplacement des chaînettes et du bouchon de la bonde à hauteur de 14,98 euros

— poste 17° : chaise manquante dans la chambre 4 à hauteur de 25,95 euros

— poste 18° : * remplacement du taille-haie électrique à hauteur de 147,34 euros

* remplacement des clés de la serrure du bungalow et du verrou à hauteur de 11 euros

* fourniture d’une poubelle cylindrique de 100l à hauteur de 32,95 euros

9 – Les parties s’opposent sur les autres postes mais s’accordent pour solliciter l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a ordonné une expertise avant dire droit sur l’indemnisation de certains postes.

Sur l’expertise

10 – Le premier juge a ordonné une mesure d’instruction avant dire droit sur l’évaluation du bien fondé des demandes visant les postes suivants :

— le poste n°14 en ce qui concerne la table de cuisson

— le poste n°15 : les rayures du double vitrage

— le poste n°16 : le store banne

— le poste n°18 c) au sujet de la réfection des enduits extérieurs.

11 – Tant M. [L] que l’institut Don Bosco s’opposent à cette mesure qu’ils estiment inutile.

12 – L’expertise ordonnée confère la mission suivante à l’expert :

— concernant la table de cuisson : 'dire s’il était justifié de remplacer la table de cuisson mise en place par le locataire pour des raisons de sécurité électrique’ ;

— concernant les rayures du double vitrage : 'dire s’il peut être remédié aux rayures du double vitrage du cellier, et dans l’affirmative, de quelle manière’ ;

— concernant le store banne : 'dire si le store banne est ou non en état de fonctionnement ; dans la négative, (…) décrire les dégâts dont il a été l’objet ; (…) préconiser les diverses mesures de réparation nécessaires pour le remettre en parfait état de fonctionnement et le cas échéant pour réparer les dégâts collatéraux et d’en chiffrer le coût’ ;

— concernant la réfection des enduits extérieurs : 'dire si à la suite des travaux effectués par le locataire pour remplacer la serrure électrique à côté de l’entrée, côté portillon, une réfection totale des enduits est nécessaire pour des raisons d’harmonisation, et dans l’affirmative, évaluer le coût des travaux hors-taxes et TTC, et leur durée, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication'.

13 – Or, les éléments versés aux débats et les conclusions des parties permettent de vérifier si ces postes sont ou non établis comme étant des dégradations dont la responsabilité incombe au locataire. De plus le bien a été reloué après la réalisation de travaux de réfection par le propriétaire, de sorte que l’expert ne pourrait pas faire de constatations opportunes sur les points qui lui sont soumis.

14 – La mesure d’instruction se révèle donc inutile en l’état du litige opposant les parties. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a ordonné cette mesure avant dire droit.

Sur l’évocation par la cour des points non tranchés en première instance

15 – M. [L] demande à la cour de trancher les points ayant fait l’objet de la mesure d’expertise en cas d’infirmation du jugement déféré de ce chef.

16 – L’institut Don Bosco s’oppose à cette évocation en faisant valoir qu’elle le priverait du double degré de juridiction sur les points concernés.

Sur ce,

17 – Selon l’article 568 du code de procédure civile, lorsque la cour d’appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d’instruction, ou qui statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction.

Ce pouvoir d’évocation est subordonné à l’appréciation par la cour du point de savoir s’il est de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive. Le point relève de la pure opportunité et du pouvoir discrétionnaire de la cour.

18 – Dans le cas présent, il apparaît de bonne justice de statuer sur l’intégralité du litige, alors que le contrat de bail a pris fin il y a plus de trois ans. De plus, chacune des parties a conclu au sujet de ces postes, y compris l’institut Don Bosco, de manière subsidiaire. L’intimé avait d’ailleurs, en première instance, fait valoir ses observations contre les demandes présentées par M. [L]. Aucune partie n’avait en effet formulé de demande d’expertise. Cette mesure d’instruction a été ordonnée d’office par le premier juge.

19 – En conséquence, la cour décide d’évoquer les points non jugés en première instance qui faisaient l’objet de l’expertise ordonnée par le jugement querellé.

Sur les postes restant en litige

20 – Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, le locataire est obligé notamment :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

21 – Les demandes vont être étudiées les une après les autres après comparaison entre les constats d’huissier réalisés à l’entrée puis à la sortie des lieux.

— poste n°4 : les travaux de nettoyage

22 – M. [L] sollicite la confirmation du jugement déféré qui lui a accordé la somme réclamée à ce titre, soit 268,80 euros.

23 – L’institut Don Bosco estime cette somme excessive et propose de verser 100 euros.

24 – En l’espèce, la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie établit que le bien a été restitué dans un état révélateur d’un manque d’entretien par le preneur qui doit donc indemniser le bailleur à ce titre. C’est par une juste appréciation des faits qui lui étaient soumis que le premier juge a considéré que M. [L] justifiait, par une facture de nettoyage, des frais engagés à ce sujet.

25 – Le jugement sera confirmé de ce chef.

— poste n°6 : le boîtier de commande de l’alarme antivol

26 – M. [L] demande la somme de 316,80 euros à ce titre, faisant valoir qu’il n’y avait pas d’autre solution que le remplacement du boîtier en son intégralité pour remédier à la dégradation relevée.

27 – L’institut Don Bosco sollicite la confirmation du jugement déféré sur ce point, considérant que la somme demandée est excessive et qu’il n’est pas démontré qu’il était nécessaire de procéder au changement de l’intégralité du boîtier.

28 – En l’espèce, la dégradation imputable au preneur n’est pas contestée.

29 – M. [L] justifie des frais qu’il a engagés pour faire remplacer le boîtier de commande de l’alarme antivol dont le volet masquant les boutons de commande ne pouvait plus tenir en position fermée puisque son accroche était cassée. Il produit, en cause d’appel, les réponses de deux autres professionnels du domaine qui confirment que cette casse exigeait le remplacement de l’intégralité du boîtier. M. [L] doit être indemnisé des conséquences financières de la dégradation relevée. Celle-ci était certes minimes, puisque l’alarme fonctionnait toujours, mais il est démontré que sa réparation imposait le remplacement de l’intégralité du boîtier et donc le montant dépensé par l’appelant.

30 – Il doit donc être alloué la somme de 316,80 euros à M. [L] à ce titre.

Le jugement querellé sera infirmé sur ce point.

— poste n°7 : la dégradation de la table du salon

31 – M. [L] demande l’infirmation du jugement querellé qui a limité son indemnisation à la somme de 50 euros tandis qu’il sollicitait 100 euros. En cause, d’appel il sollicite la paiement de la somme engagée pour le remplacement de la table, soit 244,99 euros.

32 – L’institut Don Bosco invoque une usure normale du bien eu égard à l’emplacement du choc. Subsidiairement, il prétend à la confirmation du montant alloué en première instance.

33 – Il résulte de l’état des lieux d’entrée que la table du salon était alors en excellent état ou neuf.

34 – L’état des lieux de sortie mentionne que la table basse 'est globalement en bon état'. L’huissier 'note un choc au niveau de l’une des tranches et un tiroir sale'.

35 – Il appert de relever que le bail a duré moins de deux années, de sorte qu’il ne peut véritablement être invoqué une usure normale pour ce meuble.

36 – Le choc relevé par l’huissier n’est pas contesté en tant que tel. La cour observe néanmoins que la photographie du constat portant sur cette table ne permet pas de le visualiser précisément.

37 – C’est donc à juste titre que le premier juge a limité l’indemnisation de M. [L] à 50 euros sur ce point. Le jugement querellé sera donc confirmé à ce titre.

— Poste n°8 : le matelas et le sommier de la chambre 1

38 – M. [L] demande l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il a, d’une part, rejeté sa demande en paiement de la somme de 179 euros au titre du remplacement du sommier et, d’autre part, limité à 50 euros l’indemnisation s’agissant du matelas. Il fait valoir que le sommier a une latte cassée et ne correspond pas à celui qui avait été mis à disposition des locataires. Concernant le matelas, il sollicite la somme de 243 euros, soutenant qu’il a dû procéder à son remplacement.

39 – L’institut Don Bosco demande la confirmation du jugement sur ces deux points. Il expose que le matelas est seulement tâché et qu’un nettoyage est suffisant. Concernant le matelas, il indique que la seule latte cassée ne justifie pas son remplacement et oppose à l’appelant l’absence de preuve que, lors de l’entrée dans les lieux, cette chambre disposait d’un sommier tapissier et non d’un sommier à lattes.

40 – L’état des lieux d’entrée relève que le mobilier de la chambre était en excellent état ou neuf. Il s’agissait d’un 'lit une place avec sommier quatre pieds vissés (90cm x 186cm environ)' et d’un 'matelas d’une épaisseur de 20cm'.

Les photographies 8 et 9 montent clairement qu’il s’agissait d’un sommier tapissier, comme dans les autres chambres.

41 – L’état des lieux de sortie mentionne la présence d’un 'lit une place, avec sommier’ et que 'l’une des lattes est cassée'. Par ailleurs, il indique que le matelas d’une épaisseur de 20cm est taché.

Les photographies montrent un sommier qui ne correspond pas à celui qui meublait la chambre lors de l’entrée dans les lieux. Il s’agit d’un sommier à lattes, sans le contour tapissier.

42 – L’institut Don Bosco a donc restitué les biens loués avec un sommier différent et de moindre qualité que celui qui meublait cette chambre lors de son entrée dans les lieux, qui est plus est cassé.

M. [L] produit un avis de valeur d’un sommier tapissier à lattes de 90x200cm dimensions qui ne correspondent pas à celles relevées dans l’état des lieux d’entrée.

43 – La cour considère toutefois que la restitution des lieux avec un sommier ne correspondant pas à celui présent lors de l’entrée dans la maison moins de deux années auparavant, de surcroît dégradé, commande d’indemniser le propriétaire de la perte de valeur du sommier à hauteur de 100 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point

44 – Concernant le matelas, la cour n’est pas en mesure d’évaluer l’étendue de la tache dont l’existence n’est pas contestée. L’allocation de la somme de 50 euros sera donc confirmée.

— poste n°9 : le luminaire de la chambre parentale

45 – M. [L] demande la confirmation du jugement déféré sur ce point.

46 – L’institut Don Bosco s’y oppose et propose de verser la somme de 24,50 euros correspondant au coût d’un seul luminaire.

47 – La comparaison des états des lieux montre qu’il s’agit des points lumineux de la salle d’eau attenante à cette chambre.

L’état des lieux d’entrée mentionne la présence de deux points lumineux dont les ampoules fonctionnent. Les photographies 10 et 11 fixent la présence de deux luminaires identiques de part et d’autre du miroir.

L’état des lieux de sortie indique : 'aux deux points lumineux, les ampoules fonctionnent. Absence d’un luminaire en verre autour de l’ampoule droite', ce que confirme la photographie 18.

48 – L’absence de l’un des spots oblige le propriétaire à remplacer les deux luminaires pour qu’ils soient identiques.

49 – Il sera donc alloué à M. [L] la somme de 49 euros à ce titre.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

— poste n°11 : le remplacement du matelas de la chambre parentale

50 – M. [L] sollicite la confirmation du jugement déféré qui lui a alloué la somme de 243 euros, prix du remplacement du matelas.

51 – L’institut Don Bosco s’y oppose et propose de verser 50 euros en l’absence de démonstration qu’un simple nettoyage ne serait pas suffisant. Il invoque l’usure normale du bien.

52 – L’état des lieux d’entrée relève que le mobilier de la chambre était en excellent état ou neuf. Il s’agissait notamment d’un 'matelas d’une épaisseur de 20cm'.

53 – L’état des lieux de sortie mentionne que la sous-face du matelas d’une épaisseur de 20cm 'est sale (léger voile noirâtre)'.

54 – Aucun élément ne permet à la cour de vérifier l’étendue de la dégradation dont la réalité n’est pas niée par l’intimé.

A l’instar de la chambre 1, il sera alloué une somme de 50 euros à M. [L] pour ce matelas de la chambre parentale.

55 – Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

— poste n°12 : la chambre 3

56 – M. [L] demande l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il lui a alloué 50 euros pour le nettoyage de la table de chevet et une somme équivalente pour le nettoyage du matelas.

57 – L’institut Bon Bosco demande en revanche la confirmation du jugement querellé sur ces deux points.

58 – L’état des lieux d’entrée relève que le mobilier de la chambre était en excellent état ou neuf.

59 – L’état des lieux de sortie mentionne que la sous-face du matelas d’une épaisseur de 20cm 'est sale (léger voile noirâtre)'.

Concernant la table de chevet avec deux étagères et un tiroir tissu, il précise que ce dernier 'est taché, le reste en bon état'.

60 – Les photographies ne permettent pas à la cour de vérifier la réalité de ces dégradations.

61 – Néanmoins, la réalité non contestée de ces taches commande d’indemniser à tout le moins le coût de leur nettoyage par la somme forfaitaire de 50 euros pour chacun des meubles. Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

— poste n°14 : la cuisine

62 – Concernant la poubelle, M. [L] demande l’infirmation de la décision du premier juge faisant valoir que le locataire a laissé les lieux avec une poubelle hors d’usage, ce qui a contraint le propriétaire à fournir une nouvelle poubelle pour le prix de 146,16 euros dont il réclame le paiement.

63 – L’institut Don Bosco sollicite la confirmation du jugement qui a limité à 80 euros le montant alloué à l’appelant en considérant que la poubelle n’était pas neuve lors de son entrée dans les lieux.

64 – L’état des lieux d’entrée mentionne que la poubelle sous évier était en bon état.

65 – L’état des lieux de sortie indique que la poubelle est 'hors d’usage'.

66 – Il s’agit d’une dégradation imputable au locataire qui doit en indemniser le propriétaire. Il doit toutefois être tenu compte de ce que l’équipement n’était pas neuf ou en excellent état lors de l’entrée dans les lieux de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a limité l’indemnisation à la somme de 80 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point.

67 – Concernant la table de cuisson, M. [L] sollicite la somme de 299,99 euros correspondant au coût de remplacement de la plaque électrique par une table de cuisson gaz.

68 – L’institut Don Bosco lui oppose que l’installation d’une table électrique, et plus précisément d’une plaque induction, est une amélioration et qu’il n’est pas justifié de la dangerosité du branchement électrique.

69 – L’état des lieux d’entrée ainsi que les photographies jointes confirment qu’était installée une 'table de cuisson gaz de marque FAURE (…) en bon état et propre ; tous les feux fonctionnent ; une bouteille de gaz est présente en dessous'.

70 – Dans l’état des lieux des lieux de sortie, il est mentionné : 'présence d’une table de cuisson électrique de marque [Localité 16]'. L’huissier poursuit : 'sous le plan de travail, je constate un raccordement électrique précaire : câbles électriques et domino apparent.'

71 – Aucune photographie de ce raccordement n’est produite. Les prises de vue jointes au constat d’huissier attestent de la présence de cette table de cuisson électrique en lieu et place de la table de cuisson gaz.

72 – La cour relève que l’installation d’une plaque à induction exige un branchement électrique spécial dont il n’est pas établi que la maison louée par M. [L] était équipée. La pose d’une table à induction constitue la transformation d’un équipement qui nécessitait l’accord écrit du propriétaire, lequel est fondé à réclamer la remise en état des lieux, d’autant que le constat, par l’huissier, de la présence d’un domino au niveau du branchement d’un tel équipement électrique établit à lui seul la dangerosité de l’installation.

73 – Il convient donc d’accorder à M. [L] la somme sollicitée de 299,99 euros au titre des frais nécessaires à la remise en état de ce point de cuisson.

— poste n°15 : la rayure du double vitrage du cellier

74 – M. [L] demande la somme de 445,50 euros correspondant aux frais de remise en état du double vitrage du cellier.

75 – L’institut Don Bosco sollicite le rejet de cette prétention et subsidiairement propose de verser 100 euros, indiquant que les rayures évoquées, à supposer qu’elles fussent toujours présentes une semaine après l’état des lieux de sortie, n’étaient pas définitives et s’enlevaient par le nettoyage.

76 – L’état des lieux d’entrée mentionne que 'la fenêtre vitrée, cadre bois, est en bon état et propre'.

77 – Selon l’état des lieux de sortie, 'la fenêtre vitrée, cadre bois, est en bon état'. L’huissier ajoute : 'je note des rayures blanches sur les vitres. Mme [S] en enlève certaines péniblement en frottant. Moins d’une semaine après avoir repris possession du logement, M. [L] m’informe que les rayures sont toujours présentes et que la vitre est rayée à plusieurs endroits'.

78 – Seule la première phrase établit l’existence de traces sur les vitres mais aucun élément ne permet d’affirmer qu’il s’agit de traces indélébiles justifiant le remplacement des vitrages comme le demande M. [L]. La représentante de l’institut Don Bosco a pu en ôter certaines en frottant vigoureusement. Il sera donc considéré qu’un nettoyage poussé est à tout le moins nécessaire. L’appelant sera indemnisé à ce titre par l’allocation de la somme proposée de 100 euros.

— poste n°16 : le store banne

79 – M. [L] sollicite la somme de 5734,41 euros au titre des frais nécessaires pour la remise en état du store banne, outre celle de 5753 euros pour la consolidation du mur qui a été arraché lorsqu’un fort coup de vent a fait vriller le store qui n’était pas replié, malgré les préconisations en ce sens.

80 – L’institut Don Bosco s’oppose à ces derniers frais qu’il estime injustifiés. Quant au remplacement à neuf du store banne, il refuse de le financer dans son intégralité dans la mesure où l’équipement est certes tordu mais fonctionne toujours.

81 – L’état des lieux d’entrée indique que 'le store banne à l’extérieur fonctionne ; l’ensemble est en bon état et propre'. Il est également écrit que 'M. [L] laisse, à l’intérieur de la maison, des recommandations sur l’utilisation du store banne'. Les recommandations sont jointes à l’état des lieux.

82 – L’état des lieux de sortie mentionne que 'le store banne à l’extérieur fonctionne ; il est cependant tordu (…) et le lambrequin (ou retombée) est absent'. Il est 'enroulé, dans le cellier'. Les photos 33 et 34 attestent de la torsion du store banne une fois déployé et de l’absence de la retombée qui était bien visible sur les photos jointes à l’état des lieux d’entrée.

83 – [Localité 14] est donc de constater que le store banne est dégradé et que cette détérioration est de la responsabilité de l’institut Don Bosco qui ne la conteste pas en tant que telle mais estime ne pas devoir payer l’intégralité du remplacement du matériel.

84 – Or, la torsion du store banne est ici très prononcée. S’il a été mentionné comme fonctionnant par l’huissier lors de l’état des lieux de sortie parce qu’il a pu être déroulé, son remplacement est inévitable afin de sécuriser son usage.

85 – Dès lors, l’institut Don Bosco devra prendre en charge son remplacement par le paiement de la somme de 5734,41 euros.

86 – Concernant les conséquences de la torsion du store banne sur le mur auquel il est fixé, M. [L] produit une attestation, en date du 6 septembre 2023, établie par Me [K], commissaire de justice, qui certifie que, le 16 août 2023, elle a constaté que 'les points de fixation côté droit du store étaient partiellement arrachés du mur et apparemment en train de se désolidariser'. L’officier public ministériel ajoute que 'le revêtement du mur ainsi que le mur étaient largement dégradés à l’endroit des fixations'. Les photos jointes corroborent ce constat.

87 – Ces dégradations sont la conséquence de la torsion du store banne survenue en raison d’un manque de surveillance et de vigilance du preneur. Elles entraînent un préjudice pour M. [L] qui doit faire procéder à des travaux de réparation du mur de façade. Ceux-ci ont été chiffrés par deux devis. Il convient de faire droit à la demande de l’appelant qui a retenu le devis le moins-disant. Il lui sera donc accordé la somme de 5753 euros pour financer ces travaux réparatoires.

— poste n°17 : la chambre 4

88 – M. [L] demande la confirmation du jugement déféré qui lui a alloué la somme de 69,99 euros au titre de la table de chevet mais sollicite son infirmation en ce qu’il lui a été accordé 50 euros pour le matelas. Il sollicite la somme de 243 euros à ce titre, représentant le coût du remplacement du matelas.

89 – L’institut Don Bosco demande, à l’inverse, l’infirmation de la décision du premier juge concernant la table de chevet, estimant que la rayure relevée constitue une usure normale. Concernant le matelas, il demande la confirmation du jugement querellé.

90 – L’état des lieux d’entrée relève que le mobilier de la chambre était en excellent état ou neuf.

91 – L’état des lieux de sortie mentionne que le matelas est 'légèrement taché'.

Concernant la table de chevet avec deux étagères et un tiroir tissu, il précise qu’elle a 'une rayure sur le dessus'.

92 – Les photographies ne permettent pas à la cour de vérifier la réalité de ces dégradations.

Néanmoins, la présence non contestée de la tache sur le matelas commande d’indemniser à tout le moins le coût de son nettoyage par le versement de la somme forfaitaire de 50 euros. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

93 – Concernant la table de chevet, aucun élément ne permet d’établir que la 'rayure sur le dessus’ constitue en soi une dégradation du bien. Il convient donc d’infirmer le jugement qui a mis le coût du remplacement du meuble à la charge de l’institut Don Bosco. M. [L] sera au contraire débouté de sa demande à ce titre. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

— poste n°18 : les extérieurs

94 – Sont en litige la question des espaces verts et celle des enduits extérieurs.

95 – Concernant les espaces verts, M. [L] sollicite la somme de 4 764 euros pour les remettre en état, ce qui correspond au coût de la préparation du terrain, de l’apport de terre et le semis du gazon sur une surface de 215 m². L’appelant estime que la somme de 1500 euros allouée par le premier juge est insuffisante et que la dégradation des espaces verts ne résulte pas de simples conditions météorologiques estivales mais bien d’un défaut d’entretien par le preneur qui doit assumer la réparation intégrale du préjudice subi par le bailleur.

96 – Au sujet des enduits, M. [L] fait valoir que le remplacement, par le preneur, de la serrure électrique du portillon a détérioré une partie du mur. Les travaux de rebouchage et d’enduit effectués par l’institut Don Bosco montrent une différence de couleur entre l’enduit existant et les raccords opérés qui ont nécessité de nouveaux travaux par l’appelant, pour le coût de 180 euros dont il réclame le paiement.

97 – En réponse, l’institut Don Bosco s’oppose à la somme réclamée au titre de la remise en état des espaces verts. Subsidiairement, il sollicite la confirmation du jugement déféré sur ce point. Il expose que l’entretien des jardins n’a été mis à la charge des locataires qu’à compter de janvier 2022 et qu’il a été assuré par les interventions régulières d’un ESAT avec lequel avait été conclu un contrat d’entretien. Il estime que l’assèchement des pelouses observé dans l’état des lieux de sortie est le fait des fortes périodes de canicule intervenues cette année-là.

98 – Concernant la reprise des enduits extérieurs, l’intimé expose que la différence de couleurs alléguée n’est pas justifiée.

* les espaces verts

99 – L’état des lieux d’entrée, qui a été réalisé le 16 novembre 2020, indique que 'les six arroseurs du circuit d’arrosage fonctionnent (à l’exception du quatrième en partant de l’abri de jardin)'. Les photographies montrent que la surface herbeuse est verte.

100 – L’état des lieux de sortie effectué le 1er août 2022, au coeur d’un été ayant connu plusieurs périodes de très fortes chaleurs, mentionne que :

— 'les quatre tuyères, côté [Adresse 17], fonctionnent (entre l’olivier et l’allée de la maison avec pavés). L’herbe est verte'.

— 'la moitié de la surface en herbe est asséchée ; l’herbe est jaunie'.

— 'présence d’un arrosage goutte à goutte au niveau des kiwis'.

— 'présence d’un autre arrosage goutte à goutte le long de la maison, en face du chalet bois'.

— 'un circuit d’arrosage fonctionne, mais les autres circuits ne fonctionnent apparemment pas'.

101 – Il appert de rappeler que l’année 2022 fut une année avec des températures particulièrement élevées. Les pièces produites par M. [L] font état de nouvelles restrictions à compter du 12 août 2022. Il était également indiqué : 'ce mois de juillet très sec, a de nouveau été marqué par un épisode caniculaire', ce qui rappelle qu’au cours de cette année-là, plusieurs vagues de chaleur se sont succédées, de sorte que des restrictions dans la consommation d’eau, en particulier pour les arrosages des pelouses, ont dû être mises en oeuvre avant celle du 12 août 2022. Ces restrictions n’empêchaient toutefois pas totalement l’arrosage mais restreignaient les plages horaires au cours desquelles il était permis.

102 – D’ailleurs, il résulte de l’état des lieux de sortie qu’une partie du terrain a été arrosée puisque l’herbe est notée comme verte côté [Adresse 17].

103 – L’institut Don Bosco ne saurait se retrancher derrière l’existence du contrat signé avec l’ESAT Magdeleine de Vimont pour l’entretien des espaces verts. En effet, celui-ci mentionnait, dans les travaux hors contrat, l’arrosage des pelouses qui restait à la charge du locataire.

104 – L’état dégradé des pelouses à la restitution des lieux résulte donc d’un entretien insuffisant par le preneur.

105 – Toutefois, alors que M. [L] sollicitait une indemnisation de 3066 euros à ce titre devant le premier juge, il réclame, à hauteur d’appel, la somme de 4764 euros sans expliquer la différence entre les deux montants ni même que la solution proposée est la moins onéreuse et la plus adaptée pour remédier au désordre constaté.

106 – Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a évalué cette indemnisation à la somme de 1500 euros. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

* la reprise des enduits

107 – Alors que l’état des lieux d’entrée n’évoquait nullement l’enduit au niveau du portillon censé en conséquence être en bon état, l’état des lieux de sortie mentionne en première page, au sujet des clefs du portillon : 'autour de la serrure électrique des raccords d’enduits sont blancs à la différence de l’enduit existant ton «pierre». La photo 57 permet de constater cette différence de ton très visible.

108 – Il s’agit d’une dégradation avérée dont la responsabilité incombe au preneur qui doit réparer le préjudice subi, à savoir le coût des travaux pour remettre cet enduit en état.

109 – En cause d’appel, M. [L] produit la facture des travaux de reprise d’enduit et la copie du chèque qui a permis le paiement de ceux-ci.

110 – Cette demande est donc justifiée et fondée. Il lui sera donc alloué la somme sollicitée de 180 euros.

111 – Au titre des réparations locatives, l’institut Don Bosco est en conséquence redevable de la somme totale de 16 436,36 euros.

Il y a lieu de déduire de cette somme le dépôt de garantie versé à hauteur de 4200 euros, outre un trop perçu pour la provision sur la taxe des ordures ménagères (96 euros) et l’entretien de la pompe à chaleur (126 euros).

Il devra en outre être tenu compte des sommes versées au titre de l’exécution provisoire.

112 – L’institut Don Bosco sera donc condamné à payer à M. [L], en deniers ou quittances, la somme de 12 014,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré sur la somme de 3853,16 euros, qui correspond au montant des postes de préjudices confirmés, et du présent arrêt pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

113 – L’institut Don Bosco, qui succombe principalement à l’instance, devra en supporter les entiers dépens, y compris ceux engagés devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. Il sera en outre condamné à payer à M. [L] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

INFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 20 décembre 2024 ;

Statuant à nouveau :

DIT n’y avoir lieu à expertise ;

EVOQUE les points non tranchés par le premier juge ;

CONDAMNE l’association Institut Don Bosco à payer à M. [R] [L], en deniers ou quittances, la somme de 12 014,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré sur la somme de 3853,16 euros et du présent arrêt pour le surplus, au titre des frais de remise en état du logement situé [Adresse 5] ([Adresse 9]) ;

CONDAMNE l’association Institut Don Bosco aux entiers dépens, y compris ceux engagés devant le tribunal judiciaire de Bordeaux ;

CONDAMNE l’association Institut Don Bosco à payer à M. [R] [L] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence MICHEL, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,