Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 16 DECEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/17088 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIMYO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Avril 2023 -Juridiction de proximité de Paris – RG n° 22/04003

APPELANTE

Madame [R] [A]

Née le 13 mars 1941 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Claire THOUVENIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 153

INTIMEE

Madame [I] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107,

Ayant pour avocat plaidant M^e Caroline VIEIRA de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— Madame Agnès BODART-HERMANT, présidente à la chambre,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé en date du 1 er novembre 2019, Mme [I] [P] a consenti à Mme [R] [A] la location d’un appartement situé au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 1660 euros provision sur charges comprise et un dépôt de garantie d’un montant de 3200 euros.

Le 2 octobre 2020, Mme [A] a notifié un congé à effet au 1er novembre 2020 par lettre recommandée avec accusé de réception.

Elle a finalement quitté les lieux plus tard sans état des lieux de sortie ni restitution des clefs, lesquels sont intervenus le 5 février 2021.

Par courriels en date du 16 février 2021, Mme [P] a mis en demeure Mme [A] de lui payer les sommes de 3954,79 euros et 16 398,64 euros correspondant respectivement au solde des loyers échus impayés et à l’évaluation des dégradations locatives.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mai 2022, Mme [P] a assigné Mme [A] devait le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement de ses créances.

Par jugement du 14 avril 2023, le juge des contentieux de la protection deParis a rendu la décision suivante :

— CONDAMNE Mme [R] [A] à payer à Mme [I] [P] la somme de 1.954,79 euros au titre des loyers et charges échus impayés sur la période du 1er novembre 2019 au 31 décembre 2020 après imputation du dépôt de garantie d’un montant 3200 euros,

— DEBOUTE Mme [I] [P] de sa demande en paiement des loyers et charges sur la période du 1 er janvier 2021 au 5 février 2021,

— CONDAMNE Mme [R] [A] à payer à Mme [I] [P] la somme de 4 610 euros au titre des dégradations locatives existant au jour de la restitution des lieux.

— DEBOUTE Mme [R] [A] de sa demande en paiement au titre du dépôt de garantie,

— REJETTE la demande de compensation formée par Mme [R] [A],

— CONDAMNE Mme [R] [A] à payer à Mme [I] [P] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

— DEBOUTE les parties du surplus deleurs demandes,

— CONDAMNE Mme [R] [A] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le18 octobre 2023, Mme [R] [A] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 16 janvier 2024 , elle demande à la cour de :

— INFIRMER le jugement entrepris du 14 avril 2023 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau

— CONDAMNER Madame [P] à payer à Madame [A] la somme de 3.200 € au titre du dépôt de garantie versé et non restitué.

— DEBOUTER Madame [P] de sa demande en paiement des loyers et charges sur la période du 4 décembre 2020 au 5 février 2021.

— DEBOUTER Madame [P] de l’ensemble de ses demandes au titre des dégradations locatives.

— CONDAMNER Madame [A] à payer à Madame [P] la somme de 3.765,43 € se décomposant comme suit :

3.305,98 € au titre de loyers et charges impayés ;

349,45 € au titre de la régularisation des charges ;

110,00 € au titre des clefs de la boite aux lettres.

— PROCEDER à la compensation des deux créances détenues par Madame [P] et Madame [A], un solde de 565,43 € restant dû au profit de Madame [P].

— CONDAMNER Madame [P] à payer à Madame [A] la somme de 1.425 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le30 avril 2024 Mme [I] [P] demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement du 14 avril 2023 en toutes ses dispositions ;

Ajoutant au jugement,

— CONDAMNER Mme [A] à payer à Mme [P], la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en appel ;

— CONDAMNER Mme [A] aux entiers dépens en appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’arriéré de loyers

Mme [A] soutient qu’elle a quitté les lieux le 3 décembre 2020 et non le 29 décembre 2020, que le retard dans la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie est imputable à la bailleresse qui n’ a répondu à aucune de ses demandes de rendez-vous.

Il n’est pas contesté que Mme [D] acvait donné congé à l’origine pour le 1 er novembre 2020 mais qu’elle s’est maintenue dans les lieux postérieurement, les clés ayant été restituées le jour de l’état de sortie le 5 février 2021.

Au vu des pièces versées aux débats notamment le mail envoyé par la locataire le 28 décembre 2020 et dont les termes ne sont pas contestés, c’est à juste titre que le premier juge relevant qu’elle écrivait ' je libère les lieux ce mois ci’ en a déduit qu’elle était toujours dans les lieux à cette date et, considéré que l’état des lieux aurait pu être établi entre le 29 décembre et le 31 décembre 2020 le report au 5 février 2021 étant uniquemet imputable à la carence de la bailleresse, ce que celle ci ne conteste pas devant la cour.

Les loyers étant dus jusqu’à la reprise des lieux et la remise des clés, au regard du contexte, il convient de confirmer le jugement qui a inclus dans la dette locative le mois de décembre 2020 et a retenu une dette locative au titre des loyers impayés après déduction du montant du dépot de garantie d’un montant de 1954, 79 euros.

Le montant du dépot de garantie ayanr été déduit de l’arriéré locatif c’est à bon droit que le premier juge n’a pas fait droit à la demande de sa restitution et à la demande de compensation des créances, cette compensation ayant déjà été faite judiciairement.

Sur les réparations locatives,

L’article 1728 du code civil dispose que :

«  Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

Conformément à l’article 1731 du code civil, « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

L’article 1732 indique que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Le décret n°2016-382 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale du 30 mars 2016 indique que la vétusté est l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

La réparation des dégradations imputables à la vétusté incombe au propriétaire, même s’il s’agit de réparations locatives qui sont normalement à la charge du locataire.

Mme [A] conteste l’existence et le coût des réparations locatives retenues par le premier juge qui a déjà considérablement réduit les prétentions de la bailleresse, celle ci réclamant à l’origine la somme de 16398, 64 euros.

Au vu de la comparaison des états des lieux il convient de confirmer le premier juge qui a retenu l’existence de taches dans un placard et des étagères installées par la locataire que la bailleresse souhaite voir enlever. Il n’y a par contre pas de mentions relatives à des trous dans les murs, ceux ci étant déjà en état d’usage au vu de l’état des lieux d’entrée. Il convient donc de considérer que le seul rebouchage nécessaire est celui lié au démontage des étagères.

Par ailleurs les photos prises lors de l’état des lieux de sortie montre un appartement propre et en bon état.

Au vu de ces constatations si la dépose des étagères entraîne la nécessité de reboucher et de faire les peintures, au reagrd de l’état d’usage dans lequel a été pris l’appartement, il convient de tenir compte d’une certaine vétusté et au vu des devis produits, infirmant le premier juge, d’évaluer le coût des réparations locatives imputables à Mme [A] à la somme de 1500 euros.

Il convient de confirmer la mise à la charge de Mme [A] le coût de changement de la serrure de la boîte aux lettres, ce qu’elle ne conteste pas, bien qu’elle demande l’infirmation totale du jugement.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens

Au vu du sens de l’arrêt les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et des frais irrépétibles sont confirmées.

Par contre Mme [P] qui succombe partiellement en appel est condamnée aux dépens de la présente procédure.

En équité, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré,sauf en ce qui concerne le montant des réparations locatives,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Y ajoutant,

Condamne Mme [R] [A] à payer à Mme [I] [P] la somme de 1500 euros au titre des réparations locatives,

Rejete le suplus des demandes,

Condamne Mme [I] [P] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE