COUR D’APPEL

DE [Localité 7]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 28 octobre 2025

N° RG 24/00192 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GD5O

— ALF- Arrêt n°

[E] [B], [Y] [C] épouse [Z], [R] [Z] / S.A.S. SEPA IMMO

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6], décision attaquée en date du 20 Décembre 2023, enregistrée sous le n° 22/01005

Arrêt rendu le MARDI VINGT HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. [C] VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [E] [B]

[Adresse 4]

[Localité 1]

et

M. [R] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 1]

et

Mme [Y] [C] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentés par Maître Luc MEUNIER, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

S.A.S. SEPA IMMO

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par Maître Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 08 septembre 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 28 octobre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique de vente en date du 2 août 2019, dressé en l’étude de Me [N], notaire à CUSSET (03), Madame [Y] [C] épouse [Z] et son fils Monsieur [R] [Z] ont fait l’acquisition, auprès de la SCI SEPA-IMMO (devenue depuis la SAS SEPA-IMMO), prise en la personne de Monsieur [D] [F] en qualité de gérant, d’un lot de copropriété n°2 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à VICHY (03200).

Par acte authentique de vente en date 25 juin 2020, lui aussi dressé en l’étude de Me [N], M. [E] [B] a fait l’acquisition auprès de la SCI SEPA-IMMO du lot de copropriété n°1 dans le même ensemble immobilier.

Considérant que la SCI SEPA-IMMO s’était engagée à effectuer des travaux au sein de la copropriété, dans une courette et dans les escaliers communs, Monsieur [E] [B] a mis en demeure son auteur de réaliser lesdits travaux.

Faute de réponse, Monsieur [E] [B], Madame [Y] [C] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z] ont, par exploit introductif d’instance du 28 septembre 2022, fait assigner la S.A.S SEPA-IMMO devant le Tribunal judiciaire de CUSSET aux fins d’indemnisation du coût des travaux de remplacement de carrelage, outre la condamnation au paiement de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle.

Par jugement n° RG 22/1005 rendu le 20 décembre 2023, le Tribunal judiciaire de CUSSET a :

— Débouté Monsieur [E] [B], Madame [Y] [C] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z] de leur demande de condamnation de la SAS SEPA-IMMO au titre du coût des travaux de remplacement de carrelage ;

— Débouté Monsieur [E] [B], Madame [Y] [C] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle ;

— Condamné Monsieur [E] [B] à payer à la SAS SEPA-IMMO une somme de mille huit cent euros (1.800,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [E] [B], Madame [Y] [C] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z] aux entiers dépens de l’instance avec distraction auprofit dela SELARL POLE AVOCATS ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration formalisée par RPVA le 06 février 2024, le Conseil de Monsieur [E] [B], Mme [Y] [C] Epouse [Z] et Monsieur [R] [Z] a interjeté appel du jugement susmentionné dans les termes ci-après libellés :

'Monsieur [O] [B], Madame [Y] [C] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z] entendent relever appel des dispositions du jugement ci-après désignées en ce qu’il a :

— débouté Monsieur [O] [B], Madame [Y] [C] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z] de leur demande de condamnation de la SAS SEPA IMMO au titre du coût des travaux de remplacement de carrelage,

— débouté Monsieur [O] [B], Madame [Y] [C] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle,

— condamné Monsieur [O] [B] à payer à la SAS SEPA IMMO une somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du CPC,

— condamné Monsieur [O] [B], Madame [Y] [C] épouse [Z] et Monsieur [R] [Z] aux entiers dépens.'

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 5 juin 2025, Monsieur [E] [B], Madame [Y] [Z] et Monsieur [R] [Z] ont demandé de :

au visa des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil,

— Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de CUSSET du 20 décembre 2023, en ce qu’il a:

*débouté Monsieur [B], Madame [Z] et Monsieur [Z] de leur demande de condamnation de la SAS SEPA IMMO au titre du coût des travaux de remplacement de carrelage ;

*débouté Monsieur [B], Madame [Z] et Monsieur [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle ;

*condamné Monsieur [O] [B] à payer à la SAS SEPA IMMO une somme de 1.800,00 € au titre de l’article 700 du CPC ;

*condamné Monsieur [B], Madame [Z] et Monsieur [R] [Z] aux entiers dépens ;

Statuant de nouveau,

— Condamner la SAS SEPA-IMMO à leur payer et porter la somme de 10.212,59 € TTC, représentant le coût des travaux de remplacement de carrelage, outre indexation sur l’indice du coût de la construction arrêté à la date du jugement à intervenir ;

— Condamner la SAS SEPA-IMMO à leur payer et porter la somme de 1.000 € chacun à titre de dommage et intérêts pour inexécution contractuelle ;

— Débouter la SAS SEPA-IMMO de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 5.000 € de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ;

— Condamner la SAS SEPA-IMMO à leur payer et porter la somme de 3.000 € chacun en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent les dispositions des articles 1319 ancien et 1371 nouveau du Code civil, desquelles il résulte que l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. Ils font valoir qu’était annexé aux actes authentiques de vente des 2 août 2019 et 25 juin 2020, par lesquels ils ont acquis leur bien de la société SEPA-IMMO, la mention suivante : « Le sol de la courette et les escaliers menant au rez-de-jardin et au rez-de-chaussé sont revêtus d’un carrelage en bon état. Cependant, aux dires du propriétaire, qui fait les travaux de rénovation, ce carrelage sera remplacé par un carrelage neuf. ». Ils précisent que cette mention figure dans le diagnostic technique global, document obligatoire en application de l’article L731-4 du code de la construction et de l’habitation, et fait partie intégrante de la minute. Ils soutiennent que cette annexe n’a pas qu’une simple valeur informative et qu’aux termes de celle-ci le vendeur s’était engagé à remplacer le carrelage de la courette et de l’escalier.

Ils expliquent que ces travaux concernaient une courette et des escaliers des parties communes, s’agissant d’un immeuble en copropriété, situées côté nord (côté rue).

Ils ajoutent qu’un devis a été dressé par la société POLE CONSTRUCTION, dont le gérant est aussi Monsieur [F], pour les travaux réalisés par l’indivision [Z] sur leur plateau, devis contenant la mention d’une participation au carrelage extérieur. Ils soutiennent que cet élément démontre un engagement de la société POLE CONSTRUCTION à réaliser des travaux de remplacement du carrelage extérieur, corroborant l’engagement de SCI SEPA IMMO au remplacement dudit carrelage, tel que visé par les actes authentiques d’acquisition. L’indivision [Z] précise avoir procédé au règlement par anticipation d’une partie de ces travaux et avoir perçu un remboursement de 2.310 €, représentant l’acompte versé, un tel remboursement démontrant la réalité de l’engagement à exécuter lesdits travaux de carrelage.

Ils rappellent que Monsieur [F] est gérant tant de la SCI SEPA-IMMO que de la SARL POLE CONSTRUCTION, de sorte que cette dernière ne pouvait ignorer l’engagement de la SCI SEPA IMMO à réaliser des travaux.

Ils ajoutent que le témoignage de Monsieur [I], mandaté par Monsieur [B] pour visiter le bien immobilier, corrobore le fait que le remplacement du carrelage extérieur était prévu, dès lors que celui-ci avait constaté la présence d’un lot de carrelage entreposé dans la propriété.

Ils concluent que l’engagement contractuel de la SCI SEPA-IMMO est incontestable et font valoir que ces travaux n’ont jamais été réalisés, de sorte que l’intimée devra leur verser la somme correspondant au coût de ces travaux.

Ils ajoutent que l’inexécution contractuelle fautive est patente et qu’en application des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil ils sont en droit de réclamer des dommages et intérêts.

Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 13 février 2024, la SAS SEPA IMMO a demandé de :

— Confirmer purement et simplement le jugement,

— Débouter purement et simplement les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions,

— Condamner Monsieur [B] à lui payer et porter une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée reprend l’intégralité de la motivation du jugement de première instance. Elle rappelle que les dispositions sur lesquelles se base Monsieur [B] résultent uniquement du diagnostic technique global, aux termes duquel il est fait mention d’un remplacement du carrelage de la cour et de l’escalier, mention qui n’engage que le diagnostiqueur. Elle souligne que les travaux auxquels qu’elle s’était engagée à réaliser étaient expressément précisés dans le cadre de l’acte de vente et que ces travaux de carrelage n’étaient pas mentionnés. Elle ajoute que s’il était effectivement prévu dans le marché de travaux conclu par les consorts [Z] avec la société POLE CONSTRUCTION une participation au carrelage extérieur, il s’agit uniquement d’un devis et nullement d’une facture. Elle précise qu’en tout état de cause, ce devis ne concerne que la société POLE CONSTRUCTION.

Par ordonnance rendue le 12 juin 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 8 septembre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures et le Conseil des appelants a développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 28 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

1/ Sur la demande de remboursement du coût de remplacement du carrelage

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 1371 du code civil dispose que 'l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté'.

L’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l''immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

L’article L 731-4 du même code prévoit que toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global prévu à l’article L 731-1.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente du 25 juin 2020 au profit de Monsieur [B], en page 4, que la SCI SEPA-IMMO (devenue SAS SEPA IMMO) s’était engagée à réaliser avant la signature de l’acte authentique de vente, les travaux suivants :

'- crépi du mur mitoyen à gauche de la terrasse,

— masquage des blocs de climatisation côté jardin en couleur noire (même couleur que les gardes corps de l’escalier),

— diminution de la taille de l’évier de la buanderie,

— pose de stores extérieurs'.

Ne figure pas aux termes de cette clause des travaux de carrelage d’une courette et d’un escalier extérieurs.

Il est vrai que figure au point 19 du diagnostic technique global obligatoire, réalisé par Monsieur [H] [X], annexé aux deux actes de vente la mention suivante : « le sol de la courette et les escaliers menant au rez-de-jardin et au rez-de-chaussée sont revêtus d’un carrelage en bon état. Cependant, aux dires du propriétaire, qui fait des travaux de rénovation, ce carrelage sera remplacé par un carrelage neuf. »

Il n’est pas contestable, ni contesté que le diagnotic technique global fait partie intégrante de la minute, tel que cela est rappelé par chacun des actes notariés, dans le paragraphe intitulé 'FORMALISME LIE AUX ANNEXES’ qui précise que 'Les annexes, s’il en existe, font parti intégrante de la minute. […]'

Cependant, une simple déclaration, consignée par un tiers à l’acte dans un document ayant une valeur essentiellement informative, et ce quel que soit son caractère obligatoire, ne saurait valoir engagement express de la part d’une des parties.

En conséquence, cette seule mention ne saurait valoir engagement de la SAS SEPA IMMO à réaliser des travaux de reprise du carrelage dans la courette et dans les escaliers extérieurs.

Les appelants produisent une attestation de Monsieur [T] [I] de laquelle il résulte que celui-ci a visité le bien immobilier à la demande de Monsieur [B], alors que l’immeuble n’était pas encore rénové. Celui-ci indique avoir pu constater, à plusieurs reprises lors de ses différentes visites du bien, la présence d’un lot de carrelage neuf entreposé au sous-sol, destiné à remplacer celui de l’escalier et de la cour d’entrée à l’extérieur. Cette information ne résulte toutefois que des déclarations du témoin, qui ne précise pas de qui il tient cette information. Ce seul témoignage ne saurait valoir engagement contractuel de la part de la venderesse.

Enfin, s’agissant du devis dont se prévalent les appelants, daté du 1er août 2019 établi au nom de Monsieur [R] [Z] en qualité de maître d’ouvrage, celui-ci prévoit effectivement la participation au carrelage extérieur pour un montant de 2100 € hors-taxes. Néanmoins, force est de constater que ce devis n’est pas signé, que les factures fournies ne reprennent pas la réalisation de ces travaux et que les appelants n’apportent aucun autre élément susceptible de démontrer que ces travaux de réalisation de carrelage auraient été effectivement facturés aux consorts [Z]. En tout état de cause, ce devis ne concerne que la société POLE CONSTRUCTION, tiers à la présente procédure. Le fait que cette société ait le même gérant que la SAS SEPA IMMO importe peu, puisque chacune des sociétés a une personnalité juridique propre et ls engagements de l’une n’engagent pas l’autre. Ce devis ne saurait donc venir corroborer un quelconque engagement de la SAS SEPA IMMO à réaliser d’autres travaux que ceux expressément visés par l’acte d’acquisition de Monsieur [B].

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont conclu que les consorts [Z] et [B] ne démontrent pas l’engagement express de la SAS SEPA IMMO à exécuter les travaux de remplacement du carrelage dans la courette et dans les escaliers communs.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de CUSSET sur ce point.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Faute de démontrer l’existence d’une inexécution contractuelle, la demande des consorts [B] – [Z] ne pouvait qu’être rejetée.

Le jugement de première instance sera donc confirmé.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à la présente instance, Monsieur [E] [B], Madame [Y] [C] Epouse [Z] et Monsieur [R] [Z] seront condamnés aux dépens avec distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, Monsieur [E] [B] sera condamné à verser à la SAS SEPA IMMO la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement RG 22/1005 rendu le 20 décembre 2023 par le Tribunal judiciaire de CUSSET ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [E] [B] à verser à la SAS SEPA-IMMO la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B], Madame [Y] [C] Epouse [Z] et Monsieur [R] [Z] aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS ;

Le greffier Le président