Cour d'appel de Bordeaux, Chambre sociale section a, 1er juillet 2025, n° 23/01945

CPH Bordeaux 20 mars 2023

CA Bordeaux
Infirmation partielle 1 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Abandon du projet de [Localité 7]
La cour a constaté que le projet n'a pas été concrétisé, et que les commissions ne peuvent être dues en l'absence de signature d'actes authentiques.
Accepté
Absence de commission due
La cour a jugé que l'absence de commission entraîne également l'absence d'indemnité pour congés payés, confirmant ainsi le rejet de cette demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, ch. soc. sect. a, 1er juil. 2025, n° 23/01945
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	23/01945
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Conseil de prud'hommes de Bordeaux, 20 mars 2023, N° F21/00535
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe LECONTE
Cabinet(s) :	KPDB INTER-BARREAUX
Parties :	S.A.S. IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE agissant, S.A.S. IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE, son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [ Adresse 2 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

CHAMBRE SOCIALE – SECTION A

— -------------------------

ARRÊT DU : 01 JUILLET 2025

PRUD’HOMMES

N° RG 23/01945 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHL3

S.A.S. IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE

Madame [L] [R]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

M^e Philippe LECONTE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de PARIS

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 mars 2023 (R.G. n°F 21/00535) par le conseil de prud’hommes – Formation paritaire de BORDEAUX, Section Commerce, suivant déclaration d’appel du 18 avril 2023,

APPELANTE :

S.A.S. IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]

assistée de M^e Philippe LECONTE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

Madame [L] [R]

née le 28 mars 1985

demeurant [Adresse 1]

non comparante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Sylvie Hylaire, présidente, et Madame Sylvie Tronche, conseillère chargée d’instruire l’affaire,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvie Hylaire, présidente

Madame Sylvie Tronche, conseillère

Madame Laure Quinet, conseillère

Greffier lors des débats : Sandrine Lachaise

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Madame [L] [R], née en 1985, a été engagée aux termes d’un contrat de travail à durée indéterminée à compter du 12 juin 2018, en qualité de prospecteur foncier par la société par actions simplifiée Immobilière Sud Atlantique qui a pour activité la réalisation de programmes immobiliers et l’aménagement de lotissements dans le quart Sud Atlantique de la France.

La rémunération figurant au contrat de travail était composée d’un salaire annuel brut de 27'000 euros outre d’une part variable constituée de commissions pour la partie promotion et pour la partie lotissement.

Les relations contractuelles entre les parties étaient soumises à la convention collective nationale de la promotion immobilière.

2- Mme [R] a démissionné par lettre datée du 9 novembre 2020, avec effet au 31 décembre 2020.

3- Par requête reçue le 22 mars 2021, Mme [R] a saisi le conseil de prud’hommes de Bordeaux réclamant un rappel de salaire au titre des commissions outre des dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de travail.

Par jugement rendu le 20 mars 2023, le conseil de prud’hommes a :

— jugé que la commission au titre du projet de [Localité 7] est due par la société Immobilière Sud Atlantique,

— condamné la société Immobilière Sud Atlantique à payer à Mme [R] les sommes suivantes :

* 6'000 euros au titre des commissions du projet [Localité 7],

* 600 euros au titre des congés payés sur commissions,

* 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [R] du surplus de ses demandes et de la demande au titre de l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile,

— débouté la société Immobilière Sud Atlantique de ses demandes reconventionnelles,

— condamné la société Immobilière Sud Atlantique aux dépens.

4- Par déclaration communiquée par voie électronique le 18 avril 2023, la société Immobilière Sud Atlantique a relevé appel de cette décision.

5- Par actes de commissaire de justice délivrés à personne les 3 juin et 7 juillet 2023, la société Immobilière Sud Atlantique a fait signifier sa déclaration d’appel puis ses conclusions à Mme [R] qui n’a pas constitué avocat.

6- Dans ses dernières conclusions adressées au greffe par le réseau privé virtuel des avocats le 6 juillet 2023, la société Immobilière Sud Atlantique demande à la cour':

— de juger qu’aucune commission ni indemnité de congés payés sur commission n’est due à Mme [R] au titre du projet de [Localité 7],

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

* a jugé que la commission au titre du projet de [Localité 7] était due,

* l’a condamnée à payer à Mme [R] les sommes de 6'000 euros au titre de ladite commission, 600 euros au titre des congés payés afférents et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [R] du surplus de ses demandes et de la demande au titre de l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile,

Et jugeant de nouveau, de :

— débouter Mme [R] de ses demandes,

— condamner Mme [R] à lui payer la somme de 3'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R] aux dépens.

7- L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 20 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure antérieure, des prétentions et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions écrites conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ainsi qu’à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de la commission sur le projet de [Localité 7]

8- Sollicitant l’infirmation de la décision entreprise qui a alloué à Mme [R] la somme de 6'000 euros au titre des commissions sur le projet de [Localité 7] outre une indemnité au titre des congés payés afférents, la société soutient que ce projet a été abandonné, situation ayant généré une perte financière importante dans la mesure où elle s’était beaucoup investie pour sa concrétisation.

Réponse de la cour

9- Aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier.

10- Le jugement déféré a fait droit aux demandes de la salariée sur ce point aux motifs suivants':

« […]

Attendu que madame [R] demande le paiement de commissions de 30% sur le projet [Localité 7], correspondant à la signature du foncier.

Attendu que le contrat de travail de madame [R] est ainsi rédigé :

«  Madame [R] percevra un salaire annuel brut d’un montant de vingt-sept mille euros (27 000 euros) sur douze mois, ainsi qu’une partie variable comme suit :

— Commissions pour la partie promotion :

80 euros brut par logement, payable en 2 fois':

—  30% à la signature de la réservation du foncier

—  70% à la signature de l’acte d’acquisition de l’emprise totale du projet et après purge de tous recours à l’encontre des autorisations administratives.

Au-delà de 150 logements actés dans l’année civile, la commission est fixée à 100 euros brut avec un effet rétroactif sur le nombre de logement de 0 à 150…

— Commissions pour la partie lotissement :

50 euros brut par lot ou macro-lot payable en deux fois :

—  30% à la signature de la réservation du foncier

—  70% à la signature de l’acte d’acquisition lors de l’emprise totale du projet et après purge de tous recours à l’encontre des autorisations administratives.

Dans le cas du départ du salarié, les dossiers antérieurs à la date de départ de la société généreront des commissions sur ventes uniquement pour les dossiers pour lesquels les autorisations administratives auront été purgées au plus tard trois mois après la date de départ du salarié …".

[']

Attendu que Madame [R] présente au Conseil copie d’une promesse de vente concernant le projet [Localité 7] entre le propriétaire des lots et la SAS IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE en date du 26 août 2020.

Attendu que la SAS IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE présente les pièces suivantes':

—  17* Courrier à la Mairie de [Localité 4] en date du 28 janvier 2021

—  18* Refus du permis d’aménager du projet de [Localité 4] en date du 20 mai 2021

—  19* Courrier à la Mairie de [Localité 4] en date du 27 mai 2021

—  20* Requête d’instance concernant le projet de [Localité 4]

—  21* Courrier concernant [Localité 5]

—  22* Acte de vente concernant le projet de [Localité 5].

Attendu que la SAS IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE ne présente aucun document concernant le projet [Localité 7].

Attendu que la SAS IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE ne démontre pas que la réservation de foncier n’a pas été suivie d’effet par la signature d’un compromis et ne présente aucun élément de preuve ou document de la Mairie de [Localité 7] sur le refus de cette dernière d’un permis d’aménager ou de construire.

Attendu qu’il ressort du mail de monsieur [C] en date du 24 décembre 2020 qu’une réservation du foncier est bien intervenue et qu’un projet de 240 logements a été présenté en mairie.

Attendu que le Conseil retient que le contrat de travail prévoit un droit de suite et précise un délai de 3 mois après le départ du salarié de l’entreprise pour les commissions sur vente.

Le Conseil juge que la commission de 30% au titre du projet de [Localité 7] est bien due à madame [R].

Attendu que la SAS IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE ne justifie pas du nombre de logement réellement comptabilisé dans le projet [Localité 7], le Conseil retient la demande de madame [R] de 6 000 €, sur la base de 250 logements à 80€ chacun, commissionné à 30% ainsi que des congés payés afférents'»

11- En l’espèce, il résulte des pièces produites par la société et du jugement entrepris que le contrat de travail prévoit une rémunération composée, outre d’une partie fixe, d’une partie variable constituée de commissionnements établis comme suit':

« – pour la partie promotion :

80 euros brut par logement, payable en 2 fois':

—  30% à la signature de la réservation du foncier,

—  70% à la signature de l’acte d’acquisition de l’emprise totale du projet et après purge de tous recours à l’encontre des autorisations administratives.

Au-delà de 150 logements actés dans l 'année civile, la commission est fixée à 100 euros brut avec un effet rétroactif sur le nombre de logement de 0 à 150…

— pour la partie lotissement :

50 euros brut par lot ou macro-lot payable en deux fois :

—  30% à la signature de la réservation du foncier

—  70% à la signature de l’acte d’acquisition lors de l’emprise totale du projet et après purge de tous recours à l’encontre des autorisations administratives’ »,

Le versement des commissions devait intervenir dans les conditions suivantes :

« Les réservations de foncier ne se concluant pas par une signature d’acte authentique seront déduites dans le mois suivant l’annulation et ne seront pas comptabilisées dans le résultat annuel de Mme [R]'

12- Il en résulte, ainsi que le soutient la société appelante, que la première partie de la commission est versée à la réservation du foncier mais n’est définitivement acquise qu’en cas de signature d’un acte authentique après la purge de tous les recours éventuels à l’encontre des autorisations administratives.

13- Il est établi que la société avait pour habitude, convenue avec les salariés, de ne pas verser la commission correspondant à 30% à la signature de la réservation du foncier, pour éviter de la déduire ensuite aux salariés en cas d’annulation de la vente.

14- S’agissant du projet de [Localité 7], tant l’attestation de Maître [E], notaire à [Localité 6] que celle de Maître [B], notaire à [Localité 3], confirment que les promesses de vente concluent entre la société et les propriétaires des lots de terrains sur lesquels devait être édifié le projet immobilier, ont fait l’objet d’une caducité à défaut d’obtention d’un permis d’aménager.

15- En outre, les échanges de mails entre la société et Maître [B] de mai à octobre 2022, confirment que la demande d’autorisation d’urbanisme n’a pu être déposée':

« le maire ne souhaitait pas de projet pour le moment sur ce site et qu’en conséquence nous n’avons pas pu déposer notre permis d’aménager ' le projet a fait l’objet de multiples présentations en mairie (17 décembre 2020, 1er mars 2021 et 8 avril 2021). Lors de ces rendez-vous, le Maire nous a demandé de retravailler ce projet pour changer certaines caractéristiques dans un premier temps pour arriver lors du dernier rendez-vous sur une position plus tranchée indiquant qu’il ne souhaitait pas de logements sur ce terrain. Le maire a invoqué le fait qu’il y avait beaucoup de constructions sur [Localité 7] ces dernières années et qu’aujourd’hui cela lui était reproché par la population’Aussi, les rapports d’études de sols que nous avons réalisés sur le terrain des vendeurs en décembre 2020, ils pourront en avoir besoin en cas de revente': il nous est aujourd’hui difficile de transmettre ces études. En effet Immobilière Sud Atlantique a dépensé beaucoup pour payer ces études 'et se voit directement impactée par une perte sèche financière du fait de l’abandon de ce projet''».

16- Par voie de conséquence, au regard des termes de son contrat de travail et en l’absence de concrétisation du projet immobilier de [Localité 7], faute de signature des actes authentiques de vente, Mme [R] sera déboutée de sa demande au titre d’un rappel de commission et d’une indemnité de congés payés afférents.

Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Mme [R], partie perdante à l’instance, sera condamnée à supporter les dépens de la première instance et d’appel. Cependant, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a':

— condamné la société Immobilière Sud Atlantique à payer à Mme [R] les sommes suivantes :

* 6'000 euros au titre des commissions sur le projet de [Localité 7],

* 600 euros au titre des congés payés sur commissions,

* 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Immobilière Sud Atlantique aux dépens,

L’infirmant de ces chefs et statuant de nouveau,

Déboute Mme [R] de ses demandes au titre des commissions sur le projet de [Localité 7] et des congés payés afférents,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [R] aux dépens de première instance et d’appel.

Signé par Sylvie Hylaire, présidente et par Sandrine Lachaise, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Sandrine Lachaise Sylvie Hylaire