COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 JUIN 2025

N° RG 23/02723 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJNL

S.A.R.L. MINJOT IMMOBILIER

c/

S.A.S. EVIMERIA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 mai 2023 (R.G. 2022F01947) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 07 juin 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. MINJOT IMMOBILIER, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4] – [Localité 5]

Représentée par Maître Isabelle BERRIE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. EVIMERIA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] – [Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Le 21 avril 2021, la SARL GM Patrimoine a confié à la SASU Minjot Immobilier, agent immobilier à l’enseigne Era Immobilier [Localité 5] La barrière, un mandat simple de vente concernant un appartement constituant le lot numéro 2 d’un ensemble immobilier en copropriété, sis à [Localité 6] [Adresse 2], au prix de 213 000 euros, les honoraires du mandataire étant à la charge du mandant, pour un montant de 13000 euros TTC.

Par acte authentique du 1er juin 2021, la société GM Patrimoine a vendu ce bien à la société Evimeria, sous diverses conditions suspensives, pour un montant de 210 000 euros, avec fixation de la date de la réalisation de la vente par acte authentique au 17 septembre 2021. La rémunération du mandataire était fixée à la somme de 11 500 euros.

Le 25 novembre 2021, la société GM Patrimoine a fait signifier à la société à la société Evimeria une sommation d’avoir à se présenter à l’office notariall de Me [I] [X] le 2 décembre 2021 pour la signature de l’acte authentique de réitération de la vente.

Le 2 décembre 2021, Me [I] [X] a dressé un procès-verbal de carence en l’absence de la société Evimeria.

Par courrier recommandé du 6 octobre 2022, la société Minjot Immobilier a mis en demeure l’acquéreur de régler la situation, ce courrier est revenu avec la mention 'destinataire inconnu à l’adresse'.

Par acte du 25 novembre 2022, la société Minjot Immobilier a assigné la société Evimeria devant le tribunal en paiement de la somme de 11 500 euros au titre de la clause pénale.

2- Par jugement réputé contradictoire du 16 mai 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

— constaté la non comparution de la société Evimeria SAS ;

— débouté la société Minjot Immobilier SARL de sa demande de paiement de la somme de 11 500 euros ;

— débouté la société Minjot Immobilier SARL de sa demande de versement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Minjot Immobilier SARL aux entiers dépens.

3- Par déclaration au greffe du 7 juin 2023, la SARL Minjot Immobilier a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SAS Evimeria.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, l’appelant a fait signifier la déclaration d’appel à l’intimée par signification à personne, ainsi que ses conclusions.

L’intimée n’a pas constitué avocat.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

4- Par dernières écritures notifiées par message électronique le 1er août 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la SARL Minjot Immobilier demande à la cour de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le compromis de vente du 1er juin 2021,

Vu la sommation du 25 novembre 2021 et le procès-verbal de carence du 2 décembre 2021

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 16 mai 2023.

En conséquence

— Condamner la société Evimeria à payer à la SARL Minjot Immobilier exerçant sous le nom commercial Era Immobilier [Localité 5] la Barriere, la somme de 11 500 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.

— Condamner la société Evimeria à payer à la SARL Minjot Immobilier la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant le remboursement du timbre fiscal et les frais éventuels d’exécution de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

5- Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

6-La société appelante fait valoir à juste titre que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

7- En l’espèce, le compromis de vente d’immeuble signé le 1er juin 2021 stipulait que le contrat avait été négocié par l’agence Era Immobilier [Localité 5], que la mission qui lui avait été confiée par ce mandat se trouverait terminée par la signature de l’acte authentique de vente, et qu’en conformité de ce mandat, il lui était accordé à titre irréductible la somme de 11'500 euros toutes taxes comprises à titre de rémunération due par le vendeur, cette rémunération ne devenant exigible qu’au jour de la signature de l’acte authentique.

8- Sans fournir d’explication, l’acquéreur ne s’est pas présenté le 2 décembre 2021 à l’office notarial chargé de recevoir et d’instrumenter l’acte authentique de vente, en dépit d’une sommation qui lui a été délivrée le 25 novembre 2021.

Il n’a nullement justifié avoir sollicité un prêt de 150'000 euros, grâce auquel il devait payer le prix de vente, alors qu’il s’était obligé a déposé ses demandes de prêt dès la signature du compromis et à en justifier aussitôt auprès du notaire désigné pour la rédaction de l’acte.

Il n’a nullement justifié que l’une ou l’autre des conditions suspensives prévues au compromis ait défailli, en application de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil et il s’est borné à des réponses lapidaires et manifestement dilatoires, par SMS, lorsque le gérant de l’agence immobilière lui a adressé des relances ('Je vous rappelle plus tard', 'pas de déblocage avant quinze jours’ 'je n’oublie pas, aucune inquiétude', 'ne vous inquiétez pas je m’en occupe').

9- Il apparaît ainsi que la société Evimeria a eu un comportement fautif, qui a fait échec à la vente et a fait perdre à l’agent immobilier la commission à laquelle il aurait eu droit, alors qu’il avait mis les parties en relation et avait permis la conclusion du compromis.

10- Il convient en conséquence d’infirmer le jugement, et, statuant à nouveau, de condamner la société Evimeria à payer à la société Minjot immobilier la somme de 11'500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

11- Il est équitable d’allouer à la société Minjot Immobilier une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort:

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 16 mai 2023,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Evimeria à payer à la société Minjot immobilier la somme de 11'500 euros à titre de dommages-intérêts,

Dit que la présente condamnation portera intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

Condamne la société Evimeria à payer à la société Minjot immobilier la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Evimeria aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président