COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 MAI 2025

N° RG 21/07064 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MPOC

[L] [N]

c/

S.A.S. L’IMMOBILIERE CASTORAMA

S.A.R.L. [L] [N]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 19/11914) suivant déclaration d’appel du 24 décembre 2021

APPELANT :

[L] [N]

né le 14 Décembre 1963 à [Localité 10]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. L’IMMOBILIERE CASTORAMA

société par actions simplifiée, ayant son siège sis [Adresse 13] à [Localité 1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lille Métropole sous le numéro 451 671 028, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

Représentée par M^e Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e RIGAL

et assistée de M^e Hervé TANDONNET de la SELARL TANDONNET-AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de LILLE substitué à l’audience par M^e Mathieu CHAUVEL

INTERVENANTE :

S.A.R.L. [L] [N]

représentée par son gérant

[Adresse 3]

Représentée par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 18 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Selon acte notarié en date du 10 avril 2008, Monsieur [L] [N] a consenti à la société par actions simplifiée (Sas) L’immobilière Castorama un bail à construction, sur des parcelles lui appartenant cadastrées section AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ainsi que section AH n°[Cadastre 7] [Adresse 11] et l’Archevêque dans la commune de [Localité 12] d’une contenance totale de 6 ha 10a et 87 ca en vue de l’édification d’un ensemble immobilier à usage commercial, moyennant un loyer annuel hors taxes de 1 446 275 '.

Aux termes de l’acte authentique du 30 juin 2010 ce bail a pris effet le 30 juin 2010 pour se terminer le 29 juin 2040.

2. Par acte notarié en date du 26 septembre 2013, la Sas L’immobilière Castorama a fait l’acquisition d’un terrain contigu cadastré section AD n°[Cadastre 2] et [Cadastre 4] d’une contenance totale de 2 ha 13 a 43 ca qui est enclavé.

3. Par acte du 29 avril 2019, la Sas L’immobilière Castorama a signé au profit de la société civile immobilière (Sci) GFDI une promesse de vente de ce terrain sous condition suspensive de la régularisation d’une servitude d’accès et de passage véhicules légers, piétons et vélos d’une part, d’autre part d’une servitude d’accès et de passage de véhicules lourds et enfin, d’une servitude de passage de canalisation.

4. Elle a sollicité de M. [N] l’octroi de trois servitudes destinées à permettre l’exploitation sur les parcelles qu’elles envisageait de revendre d’une activité commerciale à l’enseigne 'Grand Frais’ une servitude de passage destinées aux véhicules légers, une servitude passage destinée aux véhicules lourds, une servitude

d’aqueduc destinée à accueillir des canalisations.

5. Devant le refus de M. [N] de consentir aux servitudes en question, la Sas L’immobilière Castorama l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, le 10 septembre 2019.

6. Par jugement du 2 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté que le fonds dominant, situé à [Localité 12] [Adresse 11] cadastré section AD n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] d’une contenance totale de 2ha 13a 43 ca, est enclavé,

— dit que le fonds dominant situé à [Localité 12] [Adresse 11] et cadastré section AD n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] bénéficie d’une servitude d’accès et de passage de véhicules légers, piétons et vélos à son profit et à celui de ses propriétaires successifs, leurs ayants droits, futurs exploitants, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs du bâtiment à usage commercial à édifier sur ledit fonds dominent, sur le fonds servant situé [Localité 12] [Adresse 11] cadastré section AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et dont l’assiette est matérialisée sur le plan communiqué en pièce 11 la SAS L’Immobilière Castorama,

— fixé l’assiette de cette servitude d’accès et de passage de véhicules légers, piétons et vélos conformément au plan communiqué en pièce 11 par la SAS L’immobilière Castorama,

— dit que le fonds dominant situé à [Localité 12] [Adresse 11] et cadastré section AD n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] bénéficie d’une servitude d’accès et de passage de véhicules lourds à son profit et à celui de ses propriétaires successifs, leurs ayants droits, futurs exploitants, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs du bâtiment à usage commercial à édifier sur ledit fonds dominant, sur le fonds servant situé [Localité 12] [Adresse 11] cadastré section AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et dont l’assiette est matérialisée sur le plan communiqué en pièce 12 de la SAS L’immobilière Castorama,

— fixé l’assiette de cette servitude d’accès et de passage de véhicules lourds conformément au plan communiqué en pièce 12 par la SAS L’Immobilière Castorama,

— fixé les modalités de ces servitudes d’accès et de passage comme suit:

— ces servitudes d’accès et de passage :

— pourront s’exercer en tous temps et heures, au profit de tous propriétaires successifs du fond dominant, ayants droit et préposés pour leurs besoins professionnels,

— ne sont pas exclusives du droit pour les propriétaires actuels, futurs et successifs du fonds servant d’utiliser lesdites voies,

— permettront un libre accès entre 05h45 et 20h30, du lundi au samedi (horaires d’ouverture et de fermeture de la barrière d’accès) et qu’en dehors de ces plages horaires, y compris le dimanche, l’ouverture de la barrière sera gérée directement par les propriétaires du fonds dominant et/ou leurs avants-droit et préposés, à l’aide d’un badge permettant l’ouverture de la barrière d’accès,

— en ce qui concerne les modalités de gestion des servitudes d’accès et de passage :

— les frais d’entretien ultérieur de réfection éventuelle de ces passages seront répartis entre le propriétaire du fonds dominant et le propriétaire du fonds servant au prorata de la surface de Plancher des bâtiments édifiés sur le terrain leur appartenant. Ceux-ci seront tenus d’entretenir ces passages de telle manière qu’ils soient normalement carrossables en tout temps par des véhicules particuliers et des camions de livraison. En cas de modification de la définition de la surface de plancher, la surface prise en compte sera celle définie par les textes qui seront en vigueur,

— tous dégâts ou dommages qui pourraient être occasionnés aux passages par le fait ou la faute de l’un des propriétaires, ses ayants droits, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs devront toujours être réparés ou indemnisés par le propriétaire concerné,

— l’utilisation de ces passages ne devra pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l’assiette des dits passages ou aux besoins des propriétaires du fonds dominant,

— en cas de détérioration par le propriétaire du fonds dominant, ses ayants droits, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs du fonds dominant ou du fonds servant, le responsable de cette détérioration devra procéder à toute réparation nécessaire ainsi :

— en cas de détérioration par le propriétaire du fonds dominant, ses ayants droits, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs, celui-ci devra en faire effectuer à ses seuls frais la réparation sans délai,

— en cas de détérioration par le propriétaire du fonds servant, ses ayants droits, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs, celui-ci devra en faire effectuer à ses seuls frais la réparation sans délai,

— en cas de détérioration par un tiers non identifié, les travaux de remise en état seront effectués par le propriétaire du fonds servant et le propriétaire du fonds dominant, à frais communs au prorata des surfaces planchers des bâtiments édifiés sur le terrain leur appartenant sur présentation des factures et justificatifs afférents,

— dit qu’en raison de ces servitudes d’accès et de passage, la limite séparative entre le fonds dominant et le fonds servant ne pourra être clôturée,

— interdit en conséquence toute clôture en limite séparative entre le fonds dominant et le fonds servant,

— dit fonds dominant situé à [Localité 12] [Adresse 11] cadastré section AD n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] bénéficie d’une servitude en tréfonds de réseaux d’eau potable a son profit et à celui de ses propriétaires successifs, leurs ayants droits, futurs exploitants, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs du bâtiment à usage commercial à édifier sur ledit fonds dominant, sur le fonds servant situé [Localité 12] [Adresse 11] cadastre section AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et dont l’assiette est matérialisée sur le plan communiqué en pièce 14 de la SAS L’immobilière Castorama,

— fixé l’assiette de cette servitude d’accès et de passage en tréfonds de réseaux d’eau potable conformément au plan communiqué en pièce 14 par la SAS L’immobilière Castorama,

— fixé les modalités de ces servitudes d’accès et de passage comme suit:

— cette servitude de passage de réseaux d’eau potable,

— profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leurs exploitants, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et professionnels,

— pourra s’exercer en tous temps et heures, au profit de tous propriétaires successifs du fonds dominant, ayants droit et préposés pour leurs besoins professionnels,

— s’exercera sur une largeur d’un mètre et sur une profondeur minimum d’un mètre et un maximum de 3 mètres,

— en ce qui concerne les modalités de gestion de la servitude de passage réseaux le propriétaire du fonds dominant fera exécuter les travaux d’implantation de ce réseau à ses frais exclusifs,

— le propriétaire du fonds dominant assurera l’entretien de ces canalisations par les services compétents à ses frais exclusifs ainsi que leur remise en état si nécessaire,

— le propriétaire du fonds dominant s’oblige à faire remettre à ses frais le fonds servant dans l’état où il a été trouvé tant avant les travaux d’installation qu’avant tous travaux ultérieurs de réparation ou entretien, et dès l’achèvement de ces derniers, de manière à n’apporter au prioritaire du fonds servant le minimum de nuisances,

— pour la réalisation de toutes opérations relatives à ces canalisations (Notamment Installation, dépose, entretien et réparations, le propriétaire du fonds servant laissera libre l’accès à son fonds,

— autorisé la publication au Service de la publicité foncière du dispositif du présent jugement,

— constaté que M. [L] [N] ne formule aucune demande d’indemnité en réparation du dommage occasionné à ses parcelles cadastrée section AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] [Adresse 11] sur la commune de [Localité 12], du fait des servitudes d’accès et de passage rappelées ci-dessus et grevant son fonds au profit du fonds dominant cadastré section AD [Cadastre 2] et [Cadastre 4] [Adresse 11] sur la commune de [Localité 12] appartenant à la SAS L’immobilière Castorama,

— débouté les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] [N] aux entiers dépens ;

7. M. [N] a relevé appel du jugement le 24 décembre 2021.

8. Entre-temps, celui-ci avait vendu ses parcelles à la sarl [L] [N] le 25 juin 2021.

Cette sarl est intervenue volontairement à l’instance.

9. Par ordonnance du 8 décembre 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a :

— donné acte à la Sarl [L] [N] de son intervention volontaire,

— rejeté l’incident d’irrecevabilité des demandes de la Sarl [L] [N] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

— rejeté la demande d’injonction de communication de pièces sous astreinte,

— dit que le conseiller de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur une demande d’irrecevabilité d’une demande arguée de nouveauté en appel et joint sur ce point l’incident au fond,

— dit que la demande d’expertise présentée par M. [L] [N] et la Sarl [L] [N] ressort de la compétence de la cour et joint sur ce point l’incident au fond,

— joint au fond les dépens de l’incident et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

10. Aux termes de leurs conclusions notifiées le 16 septembre 2022, M. [N] et la sarl [L] [N] demandaient à la cour, sur le fondement des articles 682 et 683 du code civil:

— de réformer la décision entreprise en ce qu’elle :

— a constaté que le fonds dominant, situé à [Localité 12] [Adresse 11] cadastré section AD n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] d’une contenance totale de 2ha 13a 43 ca, est enclavé,

— a dit que le fonds dominant situé à [Localité 12] [Adresse 11] et cadastré section AD n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] bénéficie d’une servitude d’accès et de passage de véhicules légers, piétons et vélos à son profit et à celui de ses propriétaires successifs, leurs ayants droits, futurs exploitants, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs du bâtiment à usage commercial à édifier sur ledit fonds dominent, sur le fonds servant situé [Localité 12] [Adresse 11] cadastré section AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et dont l’assiette est matérialisée sur le plan communiqué en pièce 11 la SAS L’Immobilière Castorama,

— a fixé l’assiette de cette servitude d’accès et de passage de véhicules légers, piétons et vélos conformément au plan communiqué en pièce 11 par la SAS L’immobilière Castorama,

— a dit que le fonds dominant situé à [Localité 12] [Adresse 11] et cadastré section AD n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] bénéficie d’une servitude d’accès et de passage de véhicules lourds à son profit et à celui de ses propriétaires successifs, leurs ayants droits, futurs exploitants, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs du bâtiment à usage commercial à édifier sur ledit fonds dominant, sur le fonds servant situé [Localité 12] [Adresse 11] cadastré section AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et dont l’assiette est matérialisée sur le plan communiqué en pièce 12 de la SAS L’immobilière Castorama,

— a fixé l’assiette de cette servitude d’accès et de passage de véhicules lourds conformément au plan communiqué en pièce 12 par la SAS L’Immobilière Castorama,

— a fixé les modalités de ces servitudes d’accès et de passage comme suit:

— ces servitudes d’accès et de passage :

— pourront s’exercer en tous temps et heures, au profit de tous propriétaires successifs du fond dominant, ayants droit et préposés pour leurs besoins professionnels,

— ne sont pas exclusives du droit pour les propriétaires actuels, futurs et successifs du fonds servant d’utiliser lesdites voies,

— permettront un libre accès entre 05h45 et 20h30, du lundi au samedi (horaires d’ouverture et de fermeture de la barrière d’accès) et qu’en dehors de ces plages horaires, y compris le dimanche, l’ouverture de la barrière sera gérée directement par les propriétaires du fonds dominant et/ou leurs avants-droit et préposés, à l’aide d’un badge permettant l’ouverture de la barrière d’accès,

— en ce qui concerne les modalités de gestion des servitudes d’accès et de passage :

— les frais d’entretien ultérieur de réfection éventuelle de ces passages seront répartis entre le propriétaire du fonds dominant et le propriétaire du fonds servant au prorata de la surface de Plancher des bâtiments édifiés sur le terrain leur appartenant. Ceux-ci seront tenus d’entretenir ces passages de telle manière qu’ils soient normalement carrossables en tout temps par des véhicules particuliers et des camions de livraison. En cas de modification de la définition de la surface de plancher, la surface prise en compte sera celle définie par les textes qui seront en vigueur,

— tous dégâts ou dommages qui pourraient être occasionnés aux passages par le fait ou la faute de l’un des propriétaires, ses ayants droits, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs devront toujours être réparés ou indemnisés par le propriétaire concerné,

— l’utilisation de ces passages ne devra pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l’assiette des dits passages ou aux besoins des propriétaires du fonds dominant,

— en cas de détérioration par le propriétaire du fonds dominant, ses ayants droits, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs du fonds dominant ou du fonds servant, le responsable de cette détérioration devra procéder à toute réparation nécessaire ainsi :

— en cas de détérioration par le propriétaire du fonds dominant, ses ayants droits, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs, celui-ci devra en faire effectuer à ses seuls frais la réparation sans délai,

— en cas de détérioration par le propriétaire du fonds servant, ses ayants droits, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs, celui-ci devra en faire effectuer à ses seuls frais la réparation sans délai,

— en cas de détérioration par un tiers non identifié, les travaux de remise en état seront effectués par le propriétaire du fonds servant et le propriétaire du fonds dominant, à frais communs au prorata des surfaces planchers des bâtiments édifiés sur le terrain leur appartenant sur présentation des factures et justificatifs afférents,

— a dit qu’en raison de ces servitudes d’accès et de passage, la limite séparative entre le fonds dominant et le fonds servant ne pourra être clôturée,

— a interdit en conséquence toute clôture en limite séparative entre le fonds dominant et le fonds servant,

— a dit fonds dominant situé à [Localité 12] [Adresse 11] cadastré section AD n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4] bénéficie d’une servitude en tréfonds de réseaux d’eau potable a son profit et à celui de ses propriétaires successifs, leurs ayants droits, futurs exploitants, préposés, clients, fournisseurs et/ou visiteurs du bâtiment à usage commercial à édifier sur ledit fonds dominant, sur le fonds servant situé [Localité 12] [Adresse 11] cadastre section AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et dont l’assiette est matérialisée sur le plan communiqué en pièce 14 de la SAS L’immobilière Castorama,

— a fixé l’assiette de cette servitude d’accès et de passage en tréfonds de réseaux d’eau potable conformément au plan communiqué en pièce 14 par la SAS L’immobilière Castorama,

— a fixé les modalités de ces servitudes d’accès et de passage comme suit:

— cette servitude de passage de réseaux d’eau potable,

— profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leurs exploitants, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et professionnels,

— pourra s’exercer en tous temps et heures, au profit de tous propriétaires successifs du fonds dominant, ayants droit et préposés pour leurs besoins professionnels,

— s’exercera sur une largeur d’un mètre et sur une profondeur minimum d’un mètre et un maximum de 3 mètres,

— en ce qui concerne les modalités de gestion de la servitude de passage réseaux le propriétaire du fonds dominant fera exécuter les travaux d’implantation de ce réseau à ses frais exclusifs,

— le propriétaire du fonds dominant assurera l’entretien de ces canalisations par les services compétents à ses frais exclusifs ainsi que leur remise en état si nécessaire,

— le propriétaire du fonds dominant s’oblige à faire remettre à ses frais le fonds servant dans l’état où il a été trouvé tant avant les travaux d’installation qu’avant tous travaux ultérieurs de réparation ou entretien, et dès l’achèvement de ces derniers, de manière à n’apporter au prioritaire du fonds servant le minimum de nuisances,

— pour la réalisation de toutes opérations relatives à ces canalisations (Notamment Installation, dépose, entretien et réparations, le propriétaire du fonds servant laissera libre l’accès à son fonds,

— a autorisé la publication au Service de la publicité foncière du dispositif du présent jugement,

— a constaté qu’il ne formule aucune demande d’indemnité en réparation du dommage occasionné à ses parcelles cadastrée section AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] [Adresse 11] sur la commune de [Localité 12], du fait des servitudes d’accès et de passage rappelées ci-dessus et grevant son fonds au profit du fonds dominant cadastré section AD [Cadastre 2] et [Cadastre 4] [Adresse 11] sur la commune de [Localité 12] appartenant à la SAS L’immobilière Castorama,

— a débouté les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux entiers dépens,

— de juger qu’il ne saurait y avoir qu’une seule voie d’accès de desserte et non deux,

— de fixer l’assiette de cette voie d’accès en limite du terrain d’assiette du fonds servant, à partir du rond-point,

à titre subsidiaire, et s’il était fait droit à la demande d’une voie séparée poids lourds,

— de fixer l’assiette de cette voie contiguë à la première sans autre espace que les bordures de rigueur,

— de débouter la société L’immobilière Castorama de sa demande de clôturer les terrains,

— de fixer l’assiette de la servitude d’adduction d’eau sous l’emprise de la voirie,

— de condamner la société L’immobilière Castorama à régler la somme de 2 366 000 euros à la Sarl [L] [N] au titre de l’indemnité,

— de débouter la société L’immobilière Castorama de toutes ses demandes,

— de condamner la société L’immobilière Castorama au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

11. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 juin 2022, la Sas immobilière Castorama demande à la cour, sur le fondement des articles 637 et suivants et 1240 (anciennement 1382) du code civil:

à titre principal,

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 2 décembre 2021, et débouter M. [N] et la société [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait entrer en voie de condamnation à son encontre,

— de condamner M. [N] et la Sarl [L] [N] à lui payer la somme correspondant au montant de ladite indemnité, au titre de la perte de jouissance locative au titre du bail à construction, et ceci jusqu’à son expiration,

en tout état de cause,

— de condamner in solidum M. [N] et la Sarl [L] [N] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner in solidum M. [N] et la Sarl [L] [N] aux entiers dépens.

12. La sas L’Immobilière Castorama a conclu à nouveau le 26 février dans les m^mes termes.

M. [L] [N] et la sarl [L] [N] ont conclu le 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la recevabilité des conclusions des appelants notifiées le 3 mars 2025

13. La société L’immobilière Castorama a notifié de nouvelles conclusions le 26 février 2025.

M. [N] et la sarl [L] [N], ont conclu à nouveau le 3 mars 2025 alors que l’ordonnance de clôture devait être prononcée le 4 mars 2025.

14. Le 4 mars 2025, le conseil de la sas Immobilière Castorama a sollicité par message Rpva le report de l’ordonnance de clôture afin de répondre à ces conclusions.

Il y a été fait droit par ordonnance du 18 mars 2025.

15. Par conclusions notifiées le 13 mars 2025, la sas L’Immobilière Castorama sollicite le rejet des conclusions d’appel du 3 mars 2025 auxquelles elle ne pouvait répondre compte tenu de la clôture qui devait être prononcée le lendemain.

16. Il est exact que si l’ordonnance de clôture a été révoquée à la demande de la sas L’Immobilière Castorama, celle-ci n’a pu en avoir connaissance que tardivement.

Mais c’est parce qu’elle-même avait conclu à nouveau à quelques jours de l’ordonnance de clôture, soit le 26 février 2025 alors que M. [N] et la sarl [L] [N] avaient conclu en dernier lieu le 16 septembre 2022, que ceux-ci se sont vus contraints de répondre la veille de la clôture.

Leurs conclusions ne peuvent donc être considérées comme tardives et ne peuvent être écartées.

II- Sur l’assiette des servitudes

17. Il n’est pas contesté que les parcelles sur lesquelles doit s’implanter un magasin à l’enseigne 'Grand Frais’ d’une surface de 2000 m² sont enclavées et que leur desserte implique nécessairement de passer par la propriété de la sarl [L] [S].

Il n’existe en effet pas de possibilité d’accéder directement par la voie routière qui longe à l’ouest ces parcelles puisqu’il s’agit d’une voie d’accélération permettant de s’insérer dans l’autoroute A 10.

Cette voie d’accélération prend naissance dans un rond-point à partir duquel une sortie permet d’accéder à la zone commerciale exploitée par la Sas L’Immobilière Castorama, propriété de la sarl [L] [S].

18. Le projet élaboré par la sas L’Immobilière Castorama consiste à créer deux servitudes de passage.

La première emprunterait un passage déjà existant longeant à l’ouest la cour des matériaux du magasin Castorama et séparé de la limite parcellaire ouest par un espace dénommé 'jardinerie’ sur le plan annexé à la lettre du 30 avril 2019 aux termes de laquelle la société L’Immobilière Castorama sollicitait l’autorisation de créer les servitudes litigieuses ( p5 dossier Immobilière Castorama) et serait destinée au seul usage des clients et, de façon plus générale aux véhicules légers, piétons et vélos.

Une seconde servitude de passage serait créée à l’est du bâtiment précédent et serait réservée aux véhicules lourds de livraison.

Enfin, une servitude destinée à l’adduction en eau potable devait être créée et longer la propriété du côté de la voie routière.

19. Le tribunal a avalisé ces propositions par référence aux pièces 11, 12 et 14 produites par la société L’Immobilière Castorama.

20. M. [N] et la sarl [L] [N] lui reprochent d’avoir, ce faisant, ignoré les prescriptions de l’article 683 du code civil selon lesquelles, en cas d’enclave, 'le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, néanmoins, il doit être fixé à l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé'.

Ils soutiennent que la démonstration n’est pas faite de la nécessité de créer des voies distinctes destinées aux véhicules lourds de celles destinées aux véhicules légers et en outre de les séparer alors que le cas échéant, elles pourraient être regroupées.

Que les dispositions adoptées par le tribunal ne correspondent pas au trajet le plus court ni le moins dommageable puisqu’elles aboutiraient à scinder les parcelles considérées en plusieurs parties ce qui interdirait toute réalisation ultérieure de bâtiments.

21. Ils proposent donc de réunir l’ensemble des servitudes sur une même assiette, conformément à une étude réalisée par un géomètre-expert, M. [O], qui longerait la voie publique sur le bord ouest des parcelles en question.

22. La Sas L’Immobilière Castorama soutient que les appelants ne peuvent, sans contradiction, s’opposer à la création de deux servitudes de passage distinctes et invoquer, à l’appui du préjudice dont ils demandent réparation, l’existence des mêmes servitudes.

Que les servitudes dont il s’agit sont strictement nécessaires à l’exploitation du commerce envisagé, que le tracé de la servitude destinée aux véhicules légers emprunte une voie déjà existante et que celui de la servitude destinée aux véhicules lourds suit une voirie adaptée et déjà utilisée pour le commerce de Castorama.

23. Elle ajoute que toute implantation commerciale implique la délivrance d’un permis de construire et que les règles d’urbanisme imposent des exigences en matière de sécurité de circulation.

Qu’en l’espèce, un conflit d’usage entre le flux des véhicules légers et le flux des véhicules lourds pourrait conduire à un refus d’exploitation par le 'CDAC’ (commission départementale d’aménagement commercial ') et par voie de conséquence, un refus de permis de construire.

Sur ce,

24. Il résulte de l’article 683 susvisé que la détermination de l’assiette d’une servitude, lorsqu’elle ne procède pas d’un accord librement consenti entre les parties mais d’une obligation légale imposée au propriétaire du fonds servant dont le droit de propriété se voit donc réduit, doit se faire de la manière la moins coûteuse pour ce dernier, c’est-à-dire de manière à lui occasionner le moins de gêne possible à tous égards.

25. En l’espèce, s’il est certain que le tracé en trois parties distinctes des trois servitudes imposé par le tribunal au fonds des appelants et conforme au voeu de l’intimée, présente pour cette dernière le plus d’avantages et de commodités, il présente pour le fonds servant des inconvénients supérieurs à ceux d’autres solutions envisageables et n’apparaît pas dicté par la nécessité.

26. En effet, la société L’Immobilière Castorama s’appuie sur une étude intitulée 'Note de trafic, projet Grand Frais', dont l’auteur n’est pas indiqué, dont il résulte certes que, compte tenu du gabarit des poids lourds appelés à ravitailler le magasin et du débattement nécessaire pour entrer dans les voies de passage ou en sortir, en tournant, cela provoquerait des difficultés et des blocages si ces voies de passage étaient communes aux véhicules légers et au poids-lourds puisqu’alors, les véhicules légers survenant en sens inverse devraient s’arrêter pour laisser le poids-lourd circuler.

Mais ces situations seraient par nature temporaires et selon cette étude, dans le pire des cas, c’est-à-dire celui dans lequel ce blocage pourrait se répercuter sur le rond-point voisin, il faudrait qu’on se trouve à une heure de forte affluence et qu’il se prolonge pendant 3 minutes et 45 secondes ce qui est très long pour une simple manoeuvre consistant à empiéter sur la voie opposée pour opérer un virage.

De plus cette étude note que, selon les indications fournies, (par hypothèse par la société L’Immobilier Castorama elle-même), le magasin Grand Frais ne devrait accueillir que deux livraisons par jour, une le matin et une l’après-midi, ce qui représente donc un trafic extrêmement faible et pas nécessairement à des heures d’ouverture ou à des heures de forte affluence.

27. Il faut également noter que d’une façon plus générale, il ne s’agit que d’une petite surface d’environ 2000 m² à comparer aux 16 000 m² , dont 12 000 m² de surface de vente, du magasin Castorama voisin, qu’il n’est prévu que [Cadastre 8] places de parking et que par conséquent, le trafic routier sera très limité.

Il s’ensuit que les exigences en termes de fluidité du trafic et de sécurité sont nécessairement différentes.

28. Au demeurant, la société L’Immobilière Castorama n’invoque que de façon générale l’existence de normes d’urbanisme à respecter dans ce domaine mais s’abstient de les préciser et en tout état de cause, de démontrer que dans ce cas précis, il est exigé un double flux de circulation, qu’une autorisation d’exploiter serait refusée de même qu’un permis de construire.

29. Par conséquent, non seulement, rien ne s’oppose à ce que les trois servitudes empruntent la même assiette mais en outre, il est exact que le projet envisagé par la société intimée serait de nature à causer un préjudice très important au propriétaire du fonds servant.

En effet, même s’il s’agit d’utiliser des voies déjà existantes, les cristalliser juridiquement, ainsi que le feraient les servitudes correspondantes, obérerait sérieusement l’utilisation future de cet ensemble immobilier.

Elle aboutirait à scinder cet ensemble en deux grandes parties distinctes à proportion d’environ 1/3 et 2/3, ce qui pourrait compromettre d’autres projets de construction ou d’aménagement une fois expiré le bail à construction qui prendra fin en 2040.

30. Or, de leur côté, M. [N] et la société [L] [N] proposent un tracé élaboré par un géomètre-expert, M. [X], dessiné et coté par un autre géomètre-expert, M. [W] (pièce 9), qui rassemble les trois servitudes et permet d’en limiter le plus possible les conséquences puisqu’il longerait le talus bordant la bretelle d’accès à l’autoroute en limite ouest du terrain.

Il y a donc lieu d’adopter ce tracé qui ne suscite par ailleurs aucune objection technique particulière.

31. Bien que les parties restent imprécises sur la désignation exacte des parcelles concernées, les visant toutes sans opérer de distinction, il est pourtant nécessaire de bien indiquer quelles sont exactement les parcelles grevées ou non d’une servitude.

En se référant à la pièce susvisée, il apparaît qu’en réalité seule la parcelle n° [Cadastre 8] serait débitrice de la servitude.

Le jugement sera donc infirmé.

32. Le tribunal ayant par ailleurs décidé qu’en raison des servitudes dont il a constaté l’existence, la limite séparative entre le fonds dominant et le fonds servant ne pouvait être clôturée et interdit en conséquence toute clôture en limite séparative, les appelants sollicitent l’infirmation de cette disposition.

Il est exact qu’aucune raison n’impose cette interdiction qui est sans lien avec la servitude de passage dont est débiteur le fonds servant.

Il suffit de rappeler que ce dernier est seulement tenu de ne rien faire qui en empêche ou en complique l’exercice, ce qui peut se traduire par une interdiction de clôture mais dans la seule mesure où celle-ci empêcherait le libre exercice du passage.

III- Sur l’indemnisation due au fonds servant

A- La recevabilité de la demande

33. Le tribunal avait constaté que bien qu’ayant fait chiffrer le préjudice subi du fait des trois servitudes susceptibles de grever son fonds et y ayant consacré un paragraphe entier dans ses conclusions, M. [N] ne formulait aucune demande dans le dispositif de celles-ci de sorte qu’il n’était saisi d’aucune demande d’indemnité.

Dès lors, la société Castorama, invoquant l’irrecevabilité des demandes nouvelles en appel édictée par l’article 564 du code de procédure civile, conclut à l’irrecevabilité de la demande d’indemnisation.

34. Mais il suffit de constater qu’aucune demande n’est formée à ce titre par M. [L] [N].

Que la seule demande d’indemnisation présentée à la cour émane de la sarl [L] [N] dont l’intérêt à agir et la qualité pour agir en cause d’appel ont été déclarées établies par le conseiller de la mise en état, selon son ordonnance du 8 décembre 2022.

Il en résulte donc que cette société, qui a justifié être devenue propriétaire des parcelles constituant le fonds servant, est parfaitement recevable à demander une indemnisation.

B- L’existence d’un dommage et son évaluation

35. La société l’Immobilière Castorama soutient que le propriétaire ne saurait réclamer l’indemnisation de la constitution de servitude puisqu’il a donné les parcelles en question à bail à construction, qu’il n’en recouvrera l’usage qu’en 2040 au plus tôt et qu’il ne subit donc aucune gêne.

Qu’il existe de surcroît une communauté d’usage des voies qui servent d’assiette aux servitudes en question, sauf pour ce qui concerne la servitude d’aqueduc, de sorte que le propriétaire du fonds servant doit participer à leur entretien.

Qu’il n’existe pas de préjudice actuel et certain pour ce qui concerne la perte de constructibilité puisque d’une part, les droits à construire ont été dévolus au preneur à bail et que d’autre part, lors de l’expiration du bail, il n’est pas possible de préjuger de la réglementation qui sera alors applicable.

36. La sarl [L] [N] s’abstient de répondre à ces objections et se borne à réclamer une indemnité de 2 366 000 ' en s’appuyant sur une expertise amiable réalisée par M. [H].

Celui-ci distingue d’abord un préjudice de jouissance qu’il fixe à 248 506 ' sur la base du prorata de la surface considérée et d’une valeur totale du terrain de 11 000 000 ' en tenant compte de la durée restant à courir au titre du bail à construction.

Il y ajoute ensuite une dépréciation de 20 % de la valeur totale du terrain diminuée de la valeur de l’emprise, soit 2 117 164 ', cette dépréciation étant liée à la limitation de la constructibilité du terrain en raison de sa 'division artificielle et définitive en trois parties de configurations irrégulières et en raison du positionnement central de la servitude est-ouest'.

37. Il est certes exact que la sarl [L] [N] ne subit pas de préjudice de jouissance actuel et qu’à cet égard son préjudice futur n’est pas certain puisque le bail à construction peut être renouvelé ou que le fonds peut être revendu avant son expiration.

Il n’en demeure pas moins que la constitution de cette servitude est de nature à porter atteinte au droit de propriété, que la zone considérée ne peut être exploitée et que cette situation est de nature à diminuer la valeur vénale du fonds.

38. Il est vrai que ce préjudice est notablement moindre puisqu’au lieu des trois tracés différents sur lesquels s’est fondé l’expert, il n’est plus admis qu’un seul tracé situé sur la partie du terrain la moins gênante et la moins exploitable car située en bordure de terrain à proximité d’une voie routière.

Mais dès lors que le préjudice est établi dans son principe, le juge ne peut refuser de l’indemniser quand bien même, comme en l’espèce, le demandeur n’en caractérise pas les contours exacts ni ne fournit d’éléments d’appréciation adaptés.

39. En l’espèce, en retenant, comme le propose l’expert amiable, une valeur du terrain loué de 11 000 000 ' et en pratiquant un taux de dévalorisation, non pas de 20 % mais de 5 % compte tenu de l’emprise moindre de l’assiette de la servitude et de son emplacement en bordure de parcelle, on obtient une indemnité de 550 000 '.

IV- Sur la demande de minoration de redevance

40. La sas L’Immobilière Castorama fait valoir que si une indemnité devait être mise à sa charge, elle serait alors fondée à solliciter une minoration de la redevance qu’elle paie au bailleur, à hauteur de l’indemnisation allouée à la société [N] et ce, jusqu’à l’expiration de celui-ci.

Cette demande sera naturellement rejetée faute pour cette société de préciser le fondement d’une telle demande et, à supposer qu’il s’agisse de la responsabilité contractuelle, faute d’alléguer un préjudice quelconque.

V- Sur les demandes accessoires

41. Le jugement sera infirmé quant aux dépens.

De même, les dépens d’appel seront mis à la charge de la société l’Immobilière Castorama qui versera une indemnité de 5000 ' à la sarl [L] [N] par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare recevables les conclusions de M. [L] [N] et de la sarl [L] [N] notifiées le 3 mars 2025 ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 2 décembre 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que la parcelle cadastrée à [Localité 12] dans le département de la Gironde, sous le numéro section AD [Cadastre 8] est débitrice d’une servitude de passage et d’aqueduc au profit des parcelles cadastrées, même commune même section, sous les numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 4].

Fixe l’assiette de cette servitude d’une largeur de 6 mètres, conformément au tracé coté figurant en pièce 9 de la sarl [L] [N];

Dit qu’il sera procédé à la publication du présent arrêt aux fins de publicité foncière à la diligence de la partie qui y aura intérêt;

Dit n’y avoir lieu d’édicter une interdiction de clôture;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande d’indemnité formée par la sarl [L] [N];

Condamne la sas L’Immobilière Castorama à payer à la sarl [L] [N] la somme de 550 000 ' à titre d’indemnité;

Déboute la sas L’immobilière Castorama de sa demande tendant à voir minorer la redevance dont elle est débitrice;

Condamne la Sas l’Immobilière Castorama à payer à la sarl [L] [N] la somme de 5000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,