COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 09 OCTOBRE 2025

N° RG 22/02185 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MV5E

[Y] [W] [N] [X] épouse [B]

[J] [B]

c/

[G] [H]

[E] [V]

S.A.R.L. [O] IMMOBILIER

S.E.L.A.R.L. EKIP'

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 15] (chambre : 7, RG : 20/08185) suivant deux déclarations d’appel des 05 et 11 mai 2022

APPELANTS :

[Y] [W] [N] [X] épouse [B]

née le 27 Février 1948 à [Localité 20]

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 2]

appelante dans les deux déclarations d’appel des 05.05.22 et 11.05.22

[J] [B]

né le 04 Mars 1943 à [Localité 23]

de nationalité Française

Retraité,

demeurant [Adresse 2]

appelant dans les deux déclarations d’appel des 05.05.22 et 11.05.22

Représentés par M^e Florence DASSONNEVILLE de la SELARL FLORENCE DASSONNEVILLE – HENRI ARAN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[G] [H]

né le 13 Novembre 1972 à [Localité 24] (59)

de nationalité Française

Profession : Artisan,

demeurant [Adresse 13]

intimé dans les deux déclarations d’appel des 05.05.22 et 11.05.22

[E] [V]

née le 12 Avril 1970 à [Localité 16]

de nationalité Française

Profession : Chargé de clientèle,

demeurant [Adresse 13]

intimée dans la déclaration d’appel du 05.05.22

Représentés par M^e Sophie LAZARE, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. [O] IMMOBILIER

société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS [Localité 15] sous le numéro 441 936 200, dont le siège social est situé [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité

placée en liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de commerce du 15.11.2023

intimée dans la déclaration d’appel du 05.05.22

Représentée par M^e Laetitia GARNAUD de la SELARL SOL GARNAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. EKIP'

mandataire liquidateur,

[Adresse 11]

es qualité de liquidateur de la société [O] IMMOBILIER

non représentée, assignée selon acte d’huissier en date du 22.12.23 délivré à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 30 juin 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [D] [T], attachée de justice et de Mme [M] [F], greffière stagiaire

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

01. Les époux [B] sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation située à [Localité 21] (Gironde), [Adresse 1], qui a été louée jusqu’au mois de mai 2018 pendant vingt-neuf ans au même locataire.

02. Ils ont contacté l’agence [O] immobilier avec qui des opérations avaient été entreprises par le passé pour louer à nouveau l’immeuble. Madame [V], négociatrice salariée de l’agence, a préconisé de le remettre aux normes. Différents artisans ont été contactés pour réaliser les travaux dont Monsieur [H], compagnon de Madame [V].

03. Monsieur et Madame [B] qui habitaient alors à [Localité 18], ont pris la décision de vendre cette propriété et de s’installer à [Localité 21] pour 2021.

La propriété d'[Localité 18] a alors fait l’objet d’une division en cinq parcelles :

— la parcelle A cadastrée section BA n°[Cadastre 6] d’une superficie de 929 m², comprenant une bande d’accès ;

— la parcelle [Cadastre 14] cadastrée section BA n°[Cadastre 7] et BA n°[Cadastre 10], d’une superficie de 1 021 m² ;

— la parcelle [Cadastre 17] cadastrée section BA n°[Cadastre 5] et BA n°[Cadastre 8], d’une superficie de 709 m²;

— la parcelle D cadastrée section BA n°[Cadastre 4], d’une superficie de 525 m² ;

— la parcelle E cadastrée section BA n°[Cadastre 3] et BA n°[Cadastre 9] comportant leur immeuble d’habitation d’une superficie de 1 034 m².

04. Le 12 novembre 2018, Monsieur et Madame [B] ont accepté de signer trois mandats exclusifs de vente des parcelles A, [Cadastre 14] et [Cadastre 17] au bénéfice de l’agence [O] immobilier, souhaitant dans un premier temps conserver la parcelle D et ne vendre la parcelle E sur laquelle était édifiée leur résidence qu’en 2021, après l’achèvement des travaux réalisés à [Localité 21].

05. Le lot C, d’une superficie de 709 m², a été vendu au prix net vendeur de 200 000 euros, selon acte sous seing privé rédigé par Monsieur [O] et signé à son agence le 5 février 2014, réitéré le 9 juillet 2019 par Maître [S] [K], notaire à [Localité 15].

Selon acte sous seing privé du 6 février 2019, également signé à l’agence [O], le lot A, d’une superficie de 929 m2, a été vendu au prix net vendeur de 210 000 euros, réitéré le 24 septembre 2019 par Maître [P].

06. Selon acte sous seing privé rédigé par Monsieur [O] et signé le 13 avril 2019 à son agence, le lot B d’une superficie de 1 021 m² a été vendu au prix net vendeur de 200 000 euros. L’acte authentique de vente de lot n’a pu intervenir, faute par les acquéreurs d’avoir obtenu un financement pour cette acquisition.

07. L’agence [O] immobilier a reçu pour les terrains A et C la somme de 40 000 euros de commissions.

08. Selon acte sous seing privé reçu le 10 avril 2019 par Maître [K], les époux [B] ont cédé au prix de 200 000 euros le lot E issu de la division de leur propriété et sur lequel était édifiée leur maison d’habitation aux consorts [Z], vente réitérée le 17 juillet 2019 et prévoyant un départ des lieux en 2021, après la réalisation des travaux de leur maison de [Localité 21], en partie confiée à Monsieur [H] pour un montant de 21 333 euros.

09. La création d’une servitude de passage d’une canalisation de gaz a été prévue dans l’acte notarié du 17 juillet 2019 sur le lot D conservé par les époux [B] au profit du lot E acquis par les consorts [V] [H].

10. Contestant la création d’une servitude de passage prévue sur le lot D, les époux [B] ont notamment souhaité obtenir la nullité du contrat de vente en date du 17 juillet 2019 concernant les parcelles BA n°[Cadastre 3] et [Cadastre 9]. A cette fin, ils ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux.

11. Par jugement du 08 mars 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté Monsieur et Madame [B] de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre la Sarl [O] immobilier, Monsieur [G] [H] et Madame [E] [V] ;

— débouté Monsieur [G] [H] et Madame [E] [V] de leurs demandes reconventionnelles ;

— dit n’y avoir lieu à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur et Madame [B] aux dépens.

12. Par déclaration du 05 mai 2022, les époux [B] ont interjeté appel de cette décision.

13. Dans leurs dernières conclusions du 03 juin 2025, les époux [B] demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé leur appel ;

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de la Sarl [O] immobilier, de Madame [V] et de Monsieur [H].

En conséquence,

— déclarer au passif de la liquidation de la Sarl [O] immobilier la somme de 119 970 euros en réparation de l’inexécution de ses obligations contractuelles ;

— condamner solidairement Madame [V] et Monsieur [H] à leur verser la somme de 120 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;

— débouter les consorts [H] [V] de leurs fins, demandes et prétentions ;

— confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles en réparation de l’inexécution de leurs obligations contractuelles et de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts, correspondant à la perte de valeur du bien vendu et de la somme de 21 333 euros de dommages et intérêts correspondant au prix du marché de travaux de [Localité 21] ;

— condamner Madame [V] et Monsieur [H] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

— les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, ainsi qu’aux entiers dépens;

— déclarer au passif de la liquidation de la Sarl [O] immobilier la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

14. Dans leurs dernières conclusions du 05 juin 2025, Madame [V] et Monsieur [H] demandent à la cour de :

— déclarer les époux [B] mal fondés en leur appel ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

— débouté Monsieur et Madame [B] de leur demande en nullité de la vente de l’immeuble sis à [Localité 19], cadastré section BA n°[Cadastre 3] et [Cadastre 9], conclue le 17 juillet 2019 ;

— débouté Monsieur et Madame [B] de leur demande en paiement de 120 000 euros de dommages et intérêts à leur encontre ;

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande reconventionnelle en réparation de l’inexécution de leurs obligations contractuelles par les époux [B] ;

— condamner en conséquence solidairement Monsieur et Madame [B] à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts correspondant à la perte de valeur du bien vendu ;

— condamner en conséquence solidairement Monsieur et Madame [B] à payer à Monsieur [H] la somme de 21 333 euros de dommages et intérêts correspondant au prix du marché de travaux de [Localité 21] ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— condamner en conséquence solidairement Monsieur et Madame [B] à leur payer la somme de 5 000 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à leur payer une somme supplémentaire de 5 000 euros à chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner en tous les dépens.

15. Dans ses dernières conclusions du 17 octobre 2022, la Sarl [O] immobilier demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 08 mars 2022 en toutes ses dispositions ;

— débouter les époux [B] de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens d’instance et d’appel dont distraction faite au profit de la Selarl Sol-Garnaud, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

16. L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2025.

17. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel principal,

Sur la responsabilité de la société [O] Immobilier,

18. L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

19. L’article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

20. Se fondant sur les dispositions susvisées, les époux [B] font grief à la société [O] Immobilier d’avoir failli à leur égard à son devoir de conseil, lors de la vente des parcelles numérotées A et [Cadastre 17], issues de la division de leur propriété à [Localité 18], et ce, en leur faisant vendre ces terrains à un prix très largement inférieur à leur valeur réelle. Ils se fondent pour ce faire sur un rapport d’expertise de M. [A] qui a fixé la valeur du m2 entre 300 à 400 euros, en prenant pour référence le lot B, qui a été cédé quatre mois plus tard, soit le 13 mai 2020, au prix de 260 310 euros, soit à 350 euros le m2.

21. S’agissant tout d’abord du lot A valorisé par l’agence [O] Immobilier à 210 000 euros, les époux [B] exposent que sur la base de l’expertise du lot B effectuée par M. [A], valorisant le prix au m2 à 310 euros, la valeur du terrain aurait dû être fixée à 929 X 310 = 287 990 euros, soit un écart de 77 900 euros. De plus, sur la base du prix réel du lot B, tel que résultant de la vente du lot B le 13 mai 2020, à hauteur de 350 euros le m2, ce prix aurait dû être fixé à 350 X 929 = 325 150 euros, soit un écart de 115 150 euros.

Ils indiquent que pour écarter la matérialité d’un tel écart de prix, le tribunal a retenu à tort que :

— il n’y avait pas lieu de retenir la surface correspondant à l’allée d’accès à la propriété, alors que le mandat de vente portait bien sur une parcelle de 929 m2.

— la survenance d’un permis au profit du lot B, qui n’existait pas lors de la vente de la parcelle A, a pu expliquer cette différence de prix, alors que la constructibilité du terrain n’a pas évolué entre les deux compromis de vente,

— l’évolution du prix du marché entre la date des mandats, le 12 novembre 2018 et le 27 janvier 2020, date du rapport de M. [A], alors que M. [A] a évalué le prix de la parcelle A à 350 euros le m2 au 12 novembre 2018, date des mandats de vente.

Ils estiment enfin qu’il ne peut être fait grief à M. [A] d’avoir procédé à une telle évaluation en fonction d’un terrain viabilisé, alors que le terrain A ne l’était pas, la viabilisation n’ayant jamais été déterminante du prix. Finalement, en retenant la même surface utile que celle de M. [A], soit 779 m2, il ressort un écart de valeur de 62 650 euros.

23. S’agissant de l’évaluation du terrain C, valorisé à 200 000 euros, les appelants indiquent que sur la base du rapport d’expertise réalisé par M. [A] pour le lot B le 27 janvier 2020, le prix au m2 aurait dû être valorisé à 310 euros (709X309) soit 219 790, soit un écart de valeur de 19 790 euros. Sur la base du second rapport établi par M. [A] à la date du 12 novembre 2018, cet écart de valeur est encore majoré le prix au m2 étant de 350 euros, lequel ne peut nullement s’expliquer par l’évolution du marché local entre 2018 et 2020. En outre, ils considèrent qu’au mépris de son devoir de conseil et d’information, la société [O] Immobilier a volontairement diminué le prix de vente des terrains en cause dans le but de percevoir plus rapidement des commissions. Ils estiment finalement avoir subi une perte de chance de vendre au juste prix les lots A et C et sollicitent par conséquent la condamnation de la société [O] Immobilier à leur payer la somme de 138 250 euros à titre de dommages et intérêts (62 650 euros pour le lot A et 75 600 pour le lot C) ainsi que l’inscription de cette créance au passif de la liquidation judiciaire.

24. La Sarl [O] immobilier conclut pour sa part au débouté des époux [B] de ce chef, considérant qu’elle n’a nullement manqué à son devoir de conseil dans le cadre du contrat de mandat qui lui a été confié. Elle estime que les appelants s’avèrent défaillants à prouver qu’elle a failli à son devoir de conseil, dès lors qu’ils comparent le prix fixé dans les contrats de mandat signés le 12 novembre 2018 et le prix au m2 du lot B, au mois de janvier 2020, soit 15 mois plus tard et alors que ce terrain a été viabilisé depuis et que le marché de l’immobilier a connu entre 2018 et 2020 une plus value importante. Elle estime donc qu’elle n’a pas failli à son devoir d’information à l’égard des époux [B] et que sa responsabilité ne pourra être engagée de ce chef.

25. A titre liminaire, il convient d’indiquer que pour apprécier si la société [O] Immobilier a failli à son devoir de conseil, en sous-évaluant le prix de vente des terrains A et C appartenant aux époux [B], il faut se placer à la date à laquelle les mandats de vente ont été signés, à savoir le 12 novembre 2018. Il s’ensuit que toutes les évaluations produites par les époux [B] concernant la vente de biens immobiliers intervenue en 2019 et 2020, ne sauront être retenues, à titre de preuve, les éventuelles variations de prix pouvant résulter dans cette hypothèse de l’évolution du marché de l’immobilier.

26. Ainsi parmi les éléments produits par les appelants, la cour retiendra exclusivement les rapports d’expertise de M. [A] en date du 27 février 2023, constituant les pièces 45 et 46 dont l’objet consiste à fixer la valeur des biens correspondant aux lots A et C à la date du 12 novembre 2018.

27. Toutefois, s’agissant du lot A, l’expert précise en page 7 de son rapport que 'compte-tenu de l’absence de terrain en seconde ligne avec bande d’accès privative en zone UM20 sur la commune d'[Localité 18], il convient d’élargir le champ de recherche aux communes voisines'. Ensuite, il prend en compte des ventes effectivement réalisées dans ces communes pour la période d’avril à octobre 2019 et donc de nouveau non contemporaines au mandat de vente critiqué pour conclure à une valeur moyenne du m2 à 365 euros et donc à une valeur vénale du terrain A de 260 000 euros. Il applique la même méthodologie pour le terrain C concluant cette fois à une valeur moyenne du m2 à 350 euros, après abattement pour viabilisation et à une valeur du terrain égale à 240 000 euros, les ventes prises en considération étant cette fois intervenues sur la commune d'[Localité 18] entre février 2018 et juillet 2019.

28. S’il est exact par comparaison que les mandats de vente signés par les époux [L] auprès de l’agence [O] Immobilier retiennent une valeur des biens A et C inférieure à celle proposée par l’expert, pour le lot A (210 000 euros au lieu de 260 0000 euros) et pour le lot B (200 0000 euros au lieu de 240 000 euros), il n’est pas acquis pour autant que ces écarts de valeur soient la traduction d’un manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil, dès lors que :

— les mandats critiqués se sont fondés pour fixer le prix de vente sur des terrains non viabilisés, alors que les ventes retenues pour fixer le prix des terrains A et C ont porté sur des terrains viabilisés pour lesquels un permis de construire avait nécessairement été obtenu,

— la fixation de la valeur des biens A et C au 12 novembre 2018 par M. [A] s’est faite à partir de ventes de terrains qui pour l’essentiel n’étaient pas strictement contemporaines aux mandats, de telle sorte que l’évolution du marché de l’immobilier a pu faire fluctuer le prix,

— il n’est pas précisé que les prix de vente retenus par l’expert dans le cadre de son évaluation incluaient ou non la commission de l’agence de sorte que les écarts relevés dans ce contexte ne sont pas suffisamment significatifs.

29. Il s’évince donc de ce qui précède que nonobstant la teneur de la dernière expertise réalisée par M. [A] fixant le prix des terrains litigieux à un montant supérieur à celui proposé par la société [O] Immobilier, les époux [B] ne rapportent pas la preuve du manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil, qui suppose l’existence d’une sous-évaluation du prix suffisamment significative pour constituer une faute imputable au professionnel. En l’espèce, les écarts de prix constatés peuvent s’expliquer par des éléments propres à l’évolution du marché immobilier et aux éléments retenus pour la fixation du prix qui diffèrent d’un bien à un autre. De plus, l’évaluation de M. [A] n’est pas corroborée par d’autres éléments extérieurs émanant d’autres professionnels de l’immobilier, de sorte que sa force probante est sujette à caution.

30. Dans ces conditions, la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré qui a débouté les époux [B], défaillants dans la charge de la preuve, de leur action en responsabilité contractuelle dirigée contre la société [O] Immobilier.

Sur la nullité de la vente du lot E aux consorts [V]/[H],

31. L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

32. La personne qui se prétend lésée au titre du dol dispose de deux actions: tout d’abord, d’une action en annulation de la vente et d’autre part d’une action en responsabilité civile délictuelle fondée sur l’article 1240 du code civil. Les époux [B], qui dans un premier temps avaient sollicité sur le fondement du dol l’annulation de la vente conclue s’agissant de la parcelle E avec les consorts [V] [H], et subsidiairement, une somme de 120 000 euros en réparation de leur préjudice, agissent désormais sur le seul fondement de la responsabilité délictuelle, renonçant à obtenir l’annulation de la vente, compte-tenu de leur âge et de leurs habitudes de vie.

33. Pour établir l’existence d’un dol imputable à leurs cocontractants, les époux [B] exposent que s’ils avaient pour projet à terme de vendre leur propriété d'[Localité 18] et de s’installer à [Localité 21], les consorts [V] [H] ont abusé de leur naïveté et ont fait pression sur eux pour qu’ils s’installent dans les meilleurs délais à [Localité 21], et ce, en les poussant à réaliser une nouvelle construction avec les artisans qu’ils leur avaient conseillés, remettant ainsi en cause leur projet initial consistant en la réalisation d’une rénovation. Ils soutiennent que Mme [V] a profité de sa qualité de négociatrice au sein de l’agence [O] Immobilier pour visiter leur bien, pour en fixer le prix à une moindre valeur et les contraindre à leur vendre le terrain précipitamment et à des conditions particulièrement désavantageuses. Ils en déduisent qu’au regard des manoeuvres accomplies par leur cocontractant, ils ont accepté de vendre leur maison au prix de 200 000 euros, alors que sa valeur réelle était de 320 000 euros, d’où un préjudice de 120 000 euros.

34. Les consorts [V] [H] répondent que le prix de l’immeuble fixé à 200 000 euros a été fixé en tenant compte du fait que les époux [B] ont été autorisés à rester dans les lieux jusqu’à la livraison de leur maison à [Localité 21] et de la prise en charge par les acquéreurs des frais liés à la viabilisation du terrain. Ils réfutent toute idée de mise en scène, d’artifice ou de mensonge, indiquant que les époux [B] se contentent d’asseoir leur argumentation sur une présomption de mauvaise foi de leurs adversaires qu’ils tirent de la qualité de négociatrice de Mme [V]. Ils précisent qu’aucune relation d’emprise ne peut être caractérisée et que c’est à la demande des époux [B] qu’ils leur ont fourni une liste d’artisans. Pas davantage, ils n’ont fait preuve de réticence dolosive à l’égard des vendeurs, tant s’agissant du prix de vente qui a été dûment négocié entre les parties, que de la mise en oeuvre d’une servitude sur le lot D dont les vendeurs conservaient la propriété.

35. Or, force est de constater en l’espèce que les époux [B] défaillent à nouveau dans la charge de la preuve des faits qu’ils imputent aux consorts [V] [H].

36. La matérialisation de manoeuvres frauduleuses est inexistante, mise à part dans l’esprit des vendeurs, qui nonobstant leur âge avancé et la relation de confiance qu’ils avaient nouée avec Mme [V], ont négocié en toute connaissance de cause ce projet immobilier qui devait leur permettre à terme de s’installer dans un immeuble en bon état à [Localité 21]. La preuve d’actes de dissimulation intentionnelle notamment sur le prix n’est pas établie, dès lors que celui-ci a été fixé en tenant compte du contexte particulier de la vente faisant suite à une division parcellaire, faisant que le lot E s’est trouvé enclavé et du fait que les vendeurs continuaient à occuper l’immeuble jusqu’au 31 décembre 2020, dans l’attente d’une expertise sur la structure et de l’avancement des travaux de [Localité 21], la viabilisation du terrain restant en outre à la charge des acquéreurs. En tout état de cause, à supposer même que les époux [B] aient fait la démonstration d’une insuffisance de prix, cet élément ne saurait constituer un préjudice réparable, puisqu’il est acquis en jurisprudence que le silence gardé par l’acheteur sur la valeur de la chose ne constitue pas un dol. Enfin, les vendeurs ne peuvent davantage faire grief aux consorts [V] [H] de s’être vus imposer la réalisation d’une servitude en vue de la viabilisation du lot D, dès lors que la division parcellaire dont ils sont à l’origine a conduit à l’enclavement du lot E.

37. Il résulte de ce qui précède que les consorts [V] [H] ne se sont nullement rendus coupable de dol à l’égard des époux [B] de sorte que ces derniers ne pourront qu’être déboutés de leur demande indemnitaire dirigée contre leurs acquéreurs et le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur l’appel incident des consorts [V] [H],

38. Les consorts [V] [H] critiquent pour leur part la décision entreprise qui les a déboutés de leur demande reconventionnelle tendant à voir condamner les époux [B] à leur payer la somme de 5000 euros pour perte de valeur de leur terrain du fait d’une servitude de vue.

39. Pour ce faire, ils exposent que les époux [B] s’étaient engagés à ne céder le lot B, comme le lot A, que sous réserve de l’édification d’une construction de plain-pied. Selon les consorts [V] [H], cet engagement ressort des actes sous seing privé signés le 6 février 2019 avec M. [U] pour le lot A et de l’acte du 13 avril 2019 signé avec les époux [I] pour le lot B. Or, ils exposent que depuis, les époux [B] ont profité d’un retard dans la réitération par acte authentique pour annuler la vente du lot B et pour consentir aux nouveaux acquéreurs l’autorisation d’édifier une construction à étages. Ainsi, le manquement des époux [B] à leurs obligations contractuelles leur a causé un préjudice dont ils sollicitent l’indemnisation à hauteur de 5000 euros, puisque la construction ainsi édifiée a aggravé très fortement les servitudes de vue sur l’immeuble vendu. Ils demandent donc sur le fondement des articles 1104 et 1217 du code civil de voir infirmer le jugement entrepris sur ce point qui les a déboutés de leur demande.

40. Toutefois c’est à juste titre que sur ce point le premier juge a considéré que la mention dans l’acte sous seing privé du 13 avril 2019 de la construction d’une maison de plain-pied, avec piscine sur le lot B ne constituait qu’une condition suspensive stipulée au seul profit des acquéreurs et qu’en tout état de cause, elle ne créait aucune obligation dans les relations contractuelles unissant les consorts [V] [H] avec les époux [B]. C’est donc à bon droit que les consorts [V] [H] ont été déboutés de leur demande indemnitaire formée de ce chef.

41. Ils font également valoir que les vendeurs se sont engagés à confier à M. [H] des travaux de finition de leur maison à [Localité 21] à hauteur de 21 333 euros, mais qu’ils se sont ensuite ravisés, alors que mention de ces travaux a été faite dans l’acte notarié du 17 juillet 2019. Ils estiment que le refus unilatéral d’exécution du marché par les époux [B] leur a causé un préjudice et que les appelants ne pourront qu’être condamnés à leur verser la somme de 21 333 euros sur le fondement des articles 1104 et 1217 du code civil.

42. Néanmoins, la mention telle que libellée dans l’acte notarié susvisé indique 'par ailleurs, il est expressément convenu que M. [H] s’obligera à réaliser au plus tard avant le 30 novembre 2020 dans l’immeuble en cours de construction des vendeurs à [Adresse 22], les travaux ci-après visés et valorisés en une note demeurée ci-après annexée et visée par les parties’ n’induit d’obligation qu’à l’égard de M. [H] et non envers les époux [B]. Il s’ensuit que la responsabilité de ces derniers ne pourra être engagée du fait de l’inexécution des travaux et que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [V] [H] de leur demande indemnitaire formée à ce titre.

Sur les autres demandes,

43. Les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en première instance seront confirmées.

44. Les époux [B], qui succombent en cause d’appel envers la société [O] Immobilier devront lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres parties qui succombent tant en leur appel principal qu’incident, seront déboutées de leur demande formée à ce titre. Enfin, les époux [B] seront condamnés aux dépens d''appel qui donneront lieu à distraction au profit de la Selarl Sol Garnaud.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [J] [B] et Mme [Y] [B] à payer à la société [O] Immobilier la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les autres parties,

Condamne M. [J] [B] et Mme [Y] [B] aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de la Selarl Sol Garnaud.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,